+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Аренда, продажа коммерческой недвижимости, другие виды сделок: кто выступает субъектом, как заключается договор, нужна ли оценка и регистрация?

В отличие от сделок с квартирами, где юридические тонкости уже достаточно отработаны, при совершении сделок с нежилой недвижимостью все далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд. Есть масса юридических тонкостей, о которых стороны сделки могут и не подозревать. Чтобы прояснить ситуацию, мы обратились к начальнику Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) АН Твоя столица» Юрию Попову. И вот что он нам пояснил.

Юридические сложности при совершении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости обусловлены не только разнообразием организационно-правовых форм собственников (ЗАО, ОАО, ИП, физические лица) отчуждаемых объектов, но и рядом новшеств, связанных с началом реализации норм Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Для оформления сделки еще недостаточно иметь в порядке все правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или мены, договор строительства, решение суда и т.д.), а также регистрационное удостоверение на объект, техпаспорт, который бы соответствовал текущему состоянию отчуждаемого недвижимого имущества. Необходимо еще подтверждение юридической правоспособности продавца. Этим подтверждением считается правильно оформленное решение уполномоченного на то органа, то есть согласно уставу юридического лица. Например, если это общество с ограниченной ответственностью, то решение об отчуждении объекта должно приниматься учредителями, если унитарное предприятие – то собственником. В этом решении должно быть указано, кто уполномочен подписывать договор купли-продажи от собственника. С физическими лицами – попроще.

Кроме того, согласно постановлению правительства, которое было принято в начале прошлого года, нужно получить «отказное» письмо администрации района, что она отказывается от покупки данного объекта за сумму, указанную продавцом. Как выясняется, об этой норме знают специалисты, специализирующиеся на оказании услуг при совершении сделок с коммерческой недвижимостью, но не сами потенциальные продавцы объектов. Причем, если в письме к администрации продавец указал сумму, например, в 1 рубль, и администрация отказалась, то в последующем продать объект дешевле – за 99 копеек — уже нельзя. Такая сделка будет признана ничтожной. Дороже продать можно. Если же отчуждаемый объект является долевой собственностью, то необходимо сначала получить «отказное» письмо от сособственника, а уже затем от администрации района. При этом первоочередное право покупки части долевой собственности принадлежит сособственнику объекта.

Здесь есть один нюанс. Если мы имеем офисное здание, в котором 100 помещений, и каждое помещение зарегистрировано как отдельный объект недвижимости и они находятся в собственности разных субъектов, то такая собственность не считается долевой. В этом случае владелец отдельного офиса имеет право продать его без получения отказного письма от владельцев других помещений. Отказное письмо нужно только от администрации района.

Чаще всего администрация района отказывается от покупки, если, конечно, объект не продается по бросовой цене или если он не представляет культурно-историческую ценность. Кстати, при продаже объекта историко-культурного наследия нужно согласование с Департаментом по охране памятников. Без этого согласования сделка может быть признана ничтожной.

Многие юридические лица из числа потенциальных покупателей высказывают опасения, что пока договор купли-продажи будет регистрироваться в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру, продавец может успеть еще кому-нибудь продать объект. На эти опасения напрасны. Во-первых, если договор купли-продажи подписан, то в случае возникновения проблемы можно обратиться в Хозяйственный суд. А, во- вторых, на время регистрации сделки, которая, если все документы в порядке, делается в течение 7-14 дней, агентство забирает все правоустанавливающие документы на объект, техпаспорт и договор купли-продажи и устанавливает запрет на отчуждение этого объекта. Главное — сразу же после подписания договора подать документы на регистрацию сделки.

Следует также учесть, что, по новым правилам, сделка, например, купли-продажи встроенного помещения не может быть зарегистрирована, если не зарегистрированы земельный участок с присвоением кадастрового номера и здание. Может ли быть так, что стороны сделку заключили, подали документы на регистрацию, а агентство отказывает в регистрации, поскольку не зарегистрирован участок? Во-первых, чтобы этого не произошло, нужно обратиться за помощью к специалистам, специализирующимся на сделках с коммерческой недвижимостью. А, во-вторых, по действующим правилам собственник перед подписанием договора купли-продажи, чтобы не было никаких сомнений, должен получить справку об отсутствии обременений по данному объекту. Справку выдает опять же агентство по госрегистрации. И если объект не прошел все стадии регистрации, то, естественно, справку такую не выдадут.

Под обременением следует понимать ранее заключенный договор купли-продажи, договор о залоге, если ранее был взят кредит под залог продаваемого объекта. Обременением считается ранее заключенный договор аренды отчуждаемого объекта. Если это имеет место, то в договоре купли-продажи желательно, чтобы было указано, когда будет освобожден объект. Обычно при заключении договора аренды арендодатель обязуется в определенный срок (чаще всего за три месяца до сделки) уведомить арендатора о необходимости расторжения договора и освобождения помещения.

Итак, справка об отсутствии обременений есть, «отказное» письмо или письма – тоже, с договором и другими документами все в порядке — сделка зарегистрирована. Покупатель может быть спокойным.

А если речь идет о продаже «незавершенки»? Чтобы продать такой объект, его нужно законсервировать – процесс достаточно сложный и дорогостоящий. Здесь тоже есть свои нюансы. Кроме выше перечисленных документов и справок, покупатель должен быть готов к переоформлению (получению) всех разрешительных документов на достройку «незавершенки».

Еще один нюанс, на который хотелось бы обратит внимание. Покупатель объекта обязан получить в налоговой инспекции справку об отсутствии задолженности перед бюджетом. Действует такая справка в течение 30 дней.

В целом же процесс подготовки документов для заключения и оформления сделки достаточно сложен. Причем, учитывая новизну законодательства, некоторые юридические вопросы находятся все еще в стадии совершенствования. Даже юристы, которые специализируются на сделках с коммерческой недвижимостью, не всегда могут ответить на тот или иной возникший внезапно вопрос. Поэтому специалистам приходится консультироваться в различных государственных органах, в том числе в судебных на предмет изучения судебных прецедентов – «не будет ли каких-то судебных исков по такому-то договору». Поэтому покупателям и продавцам лучше, конечно, обращаться к специалистам, максимально владеющим ситуацией и у которых уже есть немалый опыт работы в соответствующей сфере.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

просмотров: сегодня 18, за последние 7 дней 97, за месяц 310

Содержание

Сделки с недвижимостью — как заключить договор по сделкам с недвижимостью: пошаговая инструкция для новичков + профессиональная помощь при заключении сделок

Вы думаете, что для покупки недвижимости нужны только деньги и желание? Считаете, что со всеми формальностями разберетесь по ходу процесса? Возможно так и будет, но при этом вам придется набить кучу шишек и переделывать многое по несколько раз.

Зачем учиться на собственном опыте, если можно воспользоваться чужим? Я, Валерий Чемакин, консультант по правовым вопросам, расскажу как правильно проводятся сделки с недвижимостью.

В конце статьи сделаю обзор нескольких компаний, которые оказывают услуги по проведению сделок с недвижимостью.

1. Что такое сделки с недвижимостью и для чего они проводятся?

Стоимость недвижимого имущества измеряется в сотнях тысяч и миллионах рублей.

Большие деньги привлекают к себе мошенников всех мастей, что делает взаимоотношения в этой сфере опасными.

Сделка с недвижимостью — это регламентированная Гражданским законодательством (ГК РФ) операция по передаче права на объект от одного владельца к другому.

Государственный орган, наделенный функцией правового регулирования сделок с недвижимостью, это Росреестр, который вправе вносить изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы на частную собственность никто посторонний не мог претендовать, производится государственное оформление сделок с недвижимостью. Подробнее об этой процедуре читайте в тематической статье на нашем сайте.

Цели имущественных сделок:

  • продажа или приобретение недвижимости и оформление ее в собственность;
  • приватизация принадлежащей государству или муниципалитету собственности;
  • передача в дар или по наследству;
  • другие операции в жилищной сфере (рента, залог, арест).

Для безопасности лучше заказать в юридической компании сопровождение сделок с недвижимостью. Подробнее о такой возможности можно прочитать в нашей специальной статье, а сейчас давайте познакомимся с видами сделок.

2. Какие бывают виды сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 основных вида

Все сделки можно разделить на договорные и односторонние. Оформлять договором надлежит все отношения, где участвует более двух лиц. К односторонним можно отнести такие сделки, как дарение и передача в наследство.

Существует еще несколько критериев, по которым в юридической науке принято классифицировать виды сделок. Пусть эту тему глубоко изучают юристы по недвижимости, а мы с вами рассмотрим три основных вида операций.

Вид 1. Сделки со сменой собственника

Чаще всего на бытовом уровне люди проводят такие процедуры сами или обращаются в агентство для сопровождения сделки с недвижимостью, в результате которой имущество переходит от одного собственника к другому.

К таким сделкам относятся:

  • купля-продажа;
  • наследование любого рода;
  • реализация залоговых или долговых обязательств;
  • приватизация государственного или муниципального имущества ;
  • национализация (передача в собственность от государства);
  • оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
  • безвозмездное или возмездное изъятие земли либо снос строения;
  • операции обмена.

Для ознакомления с примером такой операции предлагаю прочитать статью «Сопровождение сделки купли продажи квартиры».

Вид 2. Сделки с изменением состава собственников

Часто сделки происходят с долями недвижимости.

При этом меняется количественный и качественный состав собственников. Одни из них могут продолжать владеть объектом, а другие такое право утрачивают.

К сделкам такого вида нужно отнести акционирование, раздел имущества, долевое строительство, расселение коммуналки и вступление в кондоминиум. В сфере экономических взаимоотношений это: ликвидация предприятия, а также внесение недвижимости в уставный капитал.

Оформление кредита под залог недвижимости предполагает, что при определенных условиях право собственности на жилье переходит банку.

Вид 3. Сделки с добавлением иных субъектов прав

Иногда некоторые виды коммерческой деятельности предполагают сделки с недвижимостью, в результате которых у того или иного объекта появляются дополнительные собственники, пользователи или ограничения (сервитуты).

К таким операциям относятся:

  • инвестирование в строительство или реконструкцию;
  • передача собственности в оперативное, доверительное управление или хозяйственное ведение;
  • аренда, наем или поднаем;
  • передача земельных участков в наследуемое владение либо постоянное использование;
  • наложение и снятие сервитутов;
  • бронирование.

При этом процедура оформления недвижимости в каждом из рассмотренных случаях имеет свои особенности, разобраться в которых можно, если прочитать соответствующую статью на нашем сайте.

Это интересно:  Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

3. Как происходит передача денег при заключении сделок с недвижимостью — 3 главных способа

Так как при совершении сделок с недвижимостью не избежать этапа передачи денег, то этот вопрос стоит рассмотреть подробнее.

В большинстве своем в таких сделках фигурируют солидные денежные суммы, передача которых должна производиться максимально безопасно. Вряд ли кто-то решится сегодня производить расчет наличными в несколько миллионов рублей, никак не обезопасив себя.

Альтернативой станет безналичный перевод на банковский счет, что иногда требуется при ипотеке или оформлении квартиры в собственность в новостройке, которая была приобретена с использованием бюджетных средств по одной из государственных жилищных программ. Можно рассчитаться и наличными следующими способами.

Способ 1. Банковская ячейка (депозитарий)

Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.

Если по какой то причине оформление права собственности не состоялось, то покупатель сможет беспрепятственно изъять деньги. Продавца допустят к ячейке только с паспортом и документами, подтверждающими переход права собственности покупателю. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью гарантирует безопасность и исключает мошенничество.

Способ 2. Депозит у нотариуса

Это тоже надежный, но довольно дорогой способ передачи денег. Сам по себе он стоит всего 1500 рублей, но при этом сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на нее обойдутся еще примерно в 20 тыс. рублей, в зависимости от суммы сделки.

Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.

Способ 3. Аккредитив

Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.

4. Как покупателю заключить договор по сделкам с недвижимостью — 5 основных этапов

Каждая из сторон сделки должна следовать своему алгоритму в ходе всей операции. Однако некоторые требования одинаковы. К примеру, как продавец, так и покупатель должны строго соблюдать законодательство. Иначе сделку с недвижимостью признают недействительной по решению суда.

Кроме того, нужно знать, что при выявлении факта обмана в процессе регистрации права любая из сторон может инициировать процедуру расторжения договора купли продажи. О том, как это происходит на практике, читайте в тематической статье на нашем портале. Теперь давайте рассмотрим алгоритм заключения сделки для покупателя.

Этап 1. Выбор квартиры

Сегодня большинство покупателей просматривает множество сайтов с объявлениями в надежде подыскать себе подходящее жилье или другую недвижимость.

На них публикуются как частные объявления, так и объекты из базы данных агентств недвижимости. Вы вправе самостоятельно подбирать себе квартиру или обратиться за помощью в такое агентство.

Несколько лет назад я приобретал комнату в коммунальной квартире для сына-студента. Вначале пришлось объехать множество вариантов, но ничего хорошего не было. Жилье было или «убитое» или с соседями алкоголиками и наркоманами.

После этого я заключил договор с одной из известных риэлторских контор. Мне попался очень ответственный сотрудник. Парень нашел мне комнату за неделю, а еще «уболтал» собственника уступить почти 150 тыс. рублей.

Обращение в компанию предпочтительнее, если вас беспокоит чистота сделки с недвижимостью. Ведь все объекты в базе проходят проверку, так как агентство несет ответственность перед клиентом.

Этап 2. Заключение предварительного договора купли-продажи

Здесь может быть несколько вариантов. Самый простой случай: вы скачиваете образец договора из интернета и редактируете его под свои реквизиты. Учтите, что это допускается только при простой сделке, когда есть один продавец и один покупатель.

Сложнее, когда недвижимостью владело несколько человек. В этом случае самостоятельно составить договор не получится. Сделки с недвижимостью в долевой собственности проходят при нотариусе. Он же составляет договор и распечатывает его на специальном бланке.

Этап 3. Выбор банка для проведения сделки

Если расчет с продавцом вы решили произвести через банковскую ячейку или аккредитивом, то нужно озаботиться выбором подходящего банка. Дело в том, что не во всех отделениях есть депозитарии, тем более не каждый банк предоставляет услуги аккредитива. Поэтому поинтересуйтесь заранее о наличии такой возможности в отделении, где вы привыкли обслуживаться.

Этап 4. Заключение договора и передача денег

Когда найдете подходящий банк, то можно приступать к окончательному подписанию договора купли-продажи. Еще раз внимательно перечитайте его, чтобы не было никаких ошибок и опечаток в тексте и особенно в реквизитах сторон договора.

В договоре с банком на аренду ячейки и в дополнительном соглашении четко пропишите условия передачи денег продавцу. Это же относится и к варианту с аккредитивом. Договор купли-продажи подписывается непосредственно при подаче документов для регистрации сделки с недвижимостью в МФЦ или Росреестре.

Этап 5. Завершение расчетов по сделке и подписание передаточного акта

Суть передаточного акта заключается в том, что стороны произвели между собой все расчеты и претензий друг к другу не имеют. При использовании банковской ячейки, аккредитива или депозита у нотариуса это означает, что деньги переданы на временное хранение, а продавец их получит после того как сделка будет зарегистрирована в ЕГРН.

Подписанный акт передачи приобщается к пакету документов, необходимому для процедуры оформления дома в собственность или любой другой недвижимости. Перед подписанием этого документа покупателю стоит еще раз убедиться в соответствии действительности имеющихся в нем сведений.

5. Как продавцу заключить договор по сделкам с недвижимостью — пошаговая инструкция для новичков

Если вы продавец, то все несколько проще. Ведь вы уверены, что ваша недвижимость юридически чиста и отсутствуют запреты на сделки с ней. Однако, чтобы все прошло гладко, нужно лишний раз проверить, не наложен ли на жильё арест из-за вашей задолженности.

Учтите, что наличие у вас несовершеннолетних детей может стать препятствием для продажи жилья. Чтобы этого не произошло, надо заранее подготовиться к сделке. Как это сделать — читайте далее.

Шаг 1. Подготавливаем квартиру и документы для её продажи

В квартире нужно навести порядок. Если вы оставляете новым владельцам какие-то предметы мебели, то оговорите это заранее, а лучше составьте список и приложите его к передаточному акту. Соберите все необходимые для продажи документов.

Что нужно проверить и сделать продавцу:

  • действительность своего паспорта и паспортов совладельцев недвижимости при их наличии;
  • наличие документов о праве собственности или выписки из ЕГРН;
  • отсутствие арестов и других ограничений на продажу;
  • запросите в органах опеки разрешение на сделку (при наличии несовершеннолетних);
  • получите у нотариуса разрешение на сделку от супруга;
  • если недвижимость была в долевой собственности, договоритесь с нотариусом о дате подписания договора купли-продажи.

Некоторые покупатели для гарантии своей безопасности и избежания оспаривания сделки с недвижимостью требуют справку из ПНД (психоневрологического диспансера). Поэтому стоит ее тоже получить, но лучше уже перед самой сделкой. Если есть непонимание между вами и близкими родственниками по сделке с недвижимостью, то освидетельствование на вменяемость тем более обязательно.

Шаг 2. Ищем покупателя

Когда все готово, приступаем к поиску покупателя. Здесь два варианта: или вы сами размещаете объявления в газетах и на сайтах, или обращаетесь за помощью в риэлторскую компанию. Впрочем, можно эти два способа комбинировать.

В самом объявлении нужно подробно описать технические характеристики объекта, состояние прилегающей территории, инфраструктуры. Желательно делать это в художественной форме — это привлекает потенциального покупателя.

Шаг 3. Составляем предварительный договор купли-продажи

Когда покупатель найден — обговорите с ним все условия и составьте предварительный договор купли-продажи. Сделать это можно самостоятельно или обратиться в любую юридическую компанию, которая предоставляет такие услуги. Стоимость этого невысока, зато сэкономите время.

Шаг 4. Контролируем закладку денег в банковскую ячейку

Если договорились, что покупатель передаст деньги через банковскую ячейку, то пойдите в депозитарий вместе с ним и проконтролируйте закладку денег. Внимательно пересчитайте купюры, чтобы избежать ошибок. Ключ покупатель отдаёт либо сразу, либо после оформления недвижимости в собственность.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи и регистрируем права нового собственника

После закладки денег идите вместе с покупателем в МФЦ или Росреестр, подписывайте договор и отдавайте документы на регистрацию. Учтите, что на сделки с недвижимостью установлены налоги, которые называются госпошлиной. Квитанция об оплате должна быть приобщена к пакету документов.

Теперь остается только ждать, пока Росреестр зарегистрирует право нового собственника. Сроки установлены законом и нарушать их нельзя. Чаще всего регистрацию производят за 5-9 дней, в зависимости от типа объекта и места подачи документов.

Шаг 6. Получаем деньги

После того как новый собственник получит документы, делайте с них копию и идите в банк за деньгами. Не забудьте захватить с собой погашенные документы, которые подтверждают прекращение вашего права.

6. Профессиональная помощь при совершении сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Сложностей с оформлением можно избежать, если обратиться за помощью в юридическую контору или риэлторскую компанию. Придется только написать доверенность на сделку с недвижимостью, образец которой вам не потребуется, так как оформляется она нотариусом на специальном бланке.

Компаний, которые занимаются недвижимостью, множество. Я рекомендую вам три известные фирмы, специалисты которых выполняют свои обязанности профессионально и ответственно.

1) Правовед

Юристы этой компании предоставляют консультации по сделкам с недвижимостью в режиме онлайн. Чтобы воспользоваться их услугами достаточно посетить сайт Правоведа и ввести свой вопрос в специальную форму обратной связи. При этом будет два варианта ответов: платный и бесплатный.

В первом случае за небольшую плату вам будет дана исчерпывающая информация по вашей проблеме с подробным алгоритмом действий. Бесплатное обращение влечет за собой общий ответ на поставленный вопрос или ссылку на законодательство.

Сделки с коммерческой недвижимостью

Главное положение в определении типа недвижимости занимают такие характеристики как его функциональное назначение, допускающее использование в соответствии с целями приобретателя, а так же – его площади и место расположения в общем контексте градостроительного плана или производственных площадей.

Тип недвижимости играет роль при определении типов сделок, которые рассматриваются как совокупность приобретаемых преимуществ, расширяющих сферу влияния предпринимателя на рынке услуг. Это говорит о том, что приобретаемые здания или помещения требуют соответствия типу предпринимательства и роду бизнеса, для которого они предназначены.

Это интересно:  Порядок расторжения трудового договора в РФ: каков алгоритм оформления прекращения соглашения и причины для увольнения работника по инициативе начальника?

Таковые определяют сегмент рынка, выделяя следующие типы отчуждения объектов:

К объектам данного вида, допускающим переход прав посредством проведения имущественных операций, относятся здания, иные строения и помещения, указанные в нормативных сведениях:

  1. СП 118.133330.2012 – свод правил, распространяющийся на общественные здания и сооружения.
  2. СНиП 31-06-09 – нормативы, предъявляемые к помещениям, предназначенным для обслуживания населения.

При найме право использования строения переходит на условиях составленного контрагентами договора аренды. Оно не даёт разрешения на распоряжение помещением по усмотрению владельца нанимателя.

При оформлении лизинга положение меняется. Арендатор выплачивает предусматриваемую договором лизинга сумму аналогично арендной плате. Но по завершении выплат имущество переходит в его собственность. При этом учитывается степень износа здания, амортизация и т.п.

Особенности

Ряд параметров нежилых помещений, относящихся к видам коммерческой недвижимости, принципиально отличается от жилой собственности (см. Жилое помещение и пределы его использования).

Соответственно, традиционное понимание гражданско-правовых действий с квартирами не допускает их в качестве аналогов процедур, проводимых с нежилой собственностью (см. Перевод жилого помещения в нежилое). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.

В первую очередь это правило относится к земельной собственности. Территории, на которых расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.

Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся.

Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.

Перевод объекта в коммерческий фонд требует его функционального соответствия требованиям, предусмотренным, для зданий и помещений, использующимся в данном контексте. Здесь требуется пройти дополнительные освидетельствования по качеству освещения, обеспечению теплом и т.п. От места расположения здания зависит его рентабельность в ведении бизнеса, что не играет роли для индустриальных объектов.

Покупатель или арендатор после заключения договора перехода прав смогут использовать приобретённый объект только по его целевому назначению (ст.615 ГК). Если для покупателя появится возможность внесения изменений в правовой и функциональный контекст использования приобретённого имущества, то арендатор не вправе вносить данные изменения.

Проверка объекта

Исходя из специфики гражданских отношений, допускающих приобретение коммерческой недвижимости, подготовка к её приобретению и выбор достойного варианта может продлиться достаточно долго.

Но торопливость и ненадлежащее внимание к процедуре могут привести к юридическим и финансовым последствиям, которые допустимо предотвратить только при предварительном осмотре. Здание или помещение следует не только внимательно осмотреть внутри и снаружи, выявляя технические неполадки (см. Проверка квартиры при покупке).

Имеющаяся документация указывает на перспективу «юридической чистоты» сделки, выявляет недочёты в оформлении недвижимости, что даёт покупателю следующие преимущества:

  • Гарантию безопасности вступления в имущественные права и защиту от недобросовестных действий контрагента.
  • Допустимость снижения цены за счёт выявленных недочётов в оформлении собственности.
  • Определение объёма работ по оформлению документации, связанной с имеющимися недочётами.
  • Надлежащее оформление здания или помещения – в качестве нежилого и предназначенного для коммерческой деятельности.
  • 0формление земельного участка в собственность или аренду. Уточнить категорию земель и допустимость планирующейся коммерческой деятельности – целевому назначению участка (см. Проверка земельного участка при имущественной сделке).
  • Официально оформленное и удостоверенное в уполномоченных инстанциях согласие на переоборудование или перепланировку здания или помещений.
  • Проверка несанкционированных строений и пристроек, использующихся в роли складов или технических подсобок. Каждое строение, расположенное на территории, требует как внесения в план, так и регистрации в Росреестре, так же как и вид права на землю.
  • При покупке требуется проверка действующих договоров аренды на приобретаемые площади, с условием аннулирования таковых. Кроме случаев, когда покупатель заинтересован в арендаторах.
  • Отсутствие – ареста, залога и иных обременений.

Целесообразно добиваться устранения обнаруженных недочётов.

Проверка сторон сделки

Не менее существенную роль играет правоспособность субъекта, то есть сторон гражданско-правового договора, которыми выступают:

  1. продавец и покупатель;
  2. арендодатель и арендатор.

В данную систему не вписываются как банк, при подаче заявки на кредит, так и страховая компания, при обращении к услугам таковой. Обозначенный субъект не признаётся стороной договора при переходе имущественных прав. Он устанавливается специальным контрактным условием.

Главным образом требуется проверять правоспособность, продавца, и покупателя. Требуется выявить, является ли юридическое лицо, вступающее в имущественные отношения, правоспособным. такое подтверждение регламентировано пакетом документации, зарегистрированной в сведениях ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП).

Правоспособность определяется как в общем контексте, так и по отношению к конкретной сделке. Если сделка крупная – недопустимо игнорировать положение п.1 ст.46 Федерального закона № 14-ФЗ, принятого 8.02.98 г., который оглашает правило проведения имущественных сделок в крупном размере, не допускающих превышения 25% имеющегося в распоряжении ООО, уставного капитала. Объём финансирования определяют на основании бухгалтерских отчётов за предшествующий год.

Если в интересах стороны договора действует представитель, от него потребуется:

От продавцов – физических лиц, в роли которых выступают индивидуальные предприниматели, потребуется нотариально удостоверенное разрешение супруга, если имущество приобреталось в условиях совместного, официально зарегистрированного брака.

От них же потребуется нотариально удостоверенные разрешения совладельцев имущества, если оно оформлено в совместное долевое владение.

Заключение сделки и расчёты

После проверки правоспособности сторон и определения функциональных и юридических характеристик объекта, возникают условия для оформления перехода прав. По преимуществу вначале составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП), соответственно с действием п.1 статьи 429 ГК РФ.

На основании ПДКП вносится авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

ПДКП не подлежит регистрации, его правоспособность имеет силу до момента составления купчей. Поэтому недопустимо требовать полной оплаты за приобретаемый объект на основании его заключения.

В ПДКП вносят существенные положения, которые:

  • определяют условия проведения сделки;
  • назначают сроки проведения;
  • фиксируют оговоренную стоимость;
  • вносят сумму аванса.

Допускается вносить иные сведения, имеющие отношение к процедуре. К числу таковых относятся замечания и недочёты в правовом оснащении объекта, которые продавец обязался устранить.

В обозначенный срок контрагенты, при помощи юриста или риэлтора заключают основной договор, который вменяет сторонам произвести взаиморасчёты:

  1. Продавец (арендодатель) передаёт право распоряжения актом приёмки, составленным на материальное имущество и юридическую документальную базу.
  2. Покупатель передаёт деньги или ценные бумаги, на сумму, установленную положением договора.

Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.

При расторжении договора или отказе в регистрации, путём признания сделки оспоримой (ничтожной), возникнут условия реституции, в результате которых объект и право владения им, возвратятся к продавцу, а покупатель получит только сумму, указанную в купчей.

По преимуществу суды отклоняют иски обманутых, таким образом, покупателей, признавая их осознанные действия по занижению стоимости – недобросовестными. Иные ситуации допускают вменение сторонам уголовных санкций за налоговое преступление.

Регистрация коммерческой недвижимости

После оформления сторонами купчей, её требуется зарегистрировать. Регистрация проводится в территориальном Управлении Кадастровой палаты.

Здесь оформят право собственности приобретателя объекта, сведения, о чём внесут в учётные записи государственного кадастра.

Проведение процедуры происходит при предъявлении следующей документации:

  • Стороны предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, констатирующие правоспособность участия в регистрационных действиях на соответствующий объект. Исключение составляют индивидуальные предприниматели.
  • Гражданские паспорта участников.
  • Три экземпляра составленных и подписанных договоров купли-продажи.
  • Нотариально удостоверенные копии учредительной документации сторон. Устав в форме оригинала.
  • Справка о внесение в реестр ЕГРП, если учредитель оформил уставную документацию до 07.02 г. В иных случаях подтверждение не требуется.
  • Выписка из реестра регистрации юридических лиц.
  • ИНН покупателя и продавца.
  • Протокол (копия протокола) общего собрания с вынесенным решением о приобретении данного объекта, подписанная Советом директоров учредителя.
  • Кадастровый паспорт здания или помещения.
  • Экспликация БТИ.
  • Правоустанавливающая документация о собственности на недвижимость, документация на земельный участок.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины, которая составляет 22 тысячи рублей.

Обозначенная документация передаётся в окно регистрирующего органа под расписку, после чего проводится учёт приобретённой недвижимости. По завершении оформления стороны оповещаются о готовности документации и приглашаются для её получения.

Кроме этого, дата повторного визита указывается в расписке и озвучивается.

Только после внесения указанных сведений в информационный банк государственного кадастра недвижимости, что констатирует полученное свидетельство о собственности, договор вступает в силу, а новый владелец приобретает полноценное право распоряжения недвижимым имуществом.

Юридический ликбез: особенности сопровождения сделок купли-продажи нежилых зданий (помещений)

Специфика оказания юридических услуг по данному виду оборота недвижимости состоит в следующем:

необходимо точно определить состав участников данного процесса (кто продает, кто покупает, какие организационно-правовые формы имеют продавец и покупатель);

провести проверку наличия оформленных предварительных договоренностей между продавцами и покупателями, например, протоколом о намерениях, соглашением о задатке, предварительным договором и ознакомиться с содержанием этих документов. Здесь же следует отметить, что письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания (помещения) во всех отношениях желательно, поскольку оно должно предполагать и определять своего рода `предпродажную подготовку`, включающую в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи: заказ, оформление и получение документов, например, Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, технической документации БТИ на здание (помещение), подготовку сведений о состоянии расчетов по эксплуатационным и коммунальным, земельным платежам.

Однако, практика оказания данного вида юридических услуг показывает, что в основном заключению договора купли-продажи здания (помещения) предшествуют переговоры, устное согласование некоторых существенных условий договора, например, условие о цене здания (помещения), условие о форме расчетов по предстоящей сделке.

Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые очень важные юридические факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи здания (помещения).

Итак, какие факты и обстоятельства необходимо установить и дать им правовую оценку:

прежде всего способ приобретения продавцом в свою собственность здания (помещения), т.е. необходимо документально убедиться каким способом (видом обязательств) к продавцу перешло право собственности на здание (помещение), на основании какого правоустанавливающего (договора) и правоудостоверяющего (свидетельство) документов продавец предлагает купить здание (помещение). Здесь важно отметить, что именно правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы (договор, свидетельство) достаточно полно проясняют ситуацию, определяют характер правоотношений.

Однако, как показывает практика оказания услуг, Покупатель здания (помещения) зачастую удовлетворяется предъявлением ему только свидетельства о государственной регистрации права. Вместе с тем, именно из договора, например, купли-продажи, можно составить достаточно ясное представление, поскольку только в договоре содержатся конкретные права и обязанности (обязательства) предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего собственника). Право собственности на здание (помещение) в основном возникает на основании договора, например, как уже упоминалось договора купли-продажи, договора мены, иных договоров (например, договор об отступном). Кроме того, в практике встречаются случаи, когда основанием для государственной регистрации права собственности является решение суда, принятое по иску заинтересованного лица с требованием о признании за ним права собственности на то или иное здание (помещение). Бывают и другие случаи. Например, в процессе хозяйственной деятельности некоторые организации (юридические лица) вносят собственные здания (помещения) в уставные капиталы других коммерческих организаций (акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), в деятельности которых они имеют заинтересованность, приобретая тем самым доли в уставных капиталах этих организаций. В результате такой сделки происходит отчуждение здания (помещения) и возникновение права собственности на него у другой коммерческой организации, имеющей право совершать с этим имуществом различные сделки в соответствии с законодательством и положениями учредительных документов; вторым важным моментом можно отметить установление соответствия предъявляемых продавцом документов правоустанавливающего, правоудостоверяющего характера существующим требованиям к их оформлению, особенно это касается случаев, когда, скажем, нынешним собственником совершена сделка купли-продажи здания (помещения) на вторичном рынке.

Это интересно:  Договор аренды земельного участка

В этом случае необходимо самым тщательным образом исследовать, именно исследовать содержание этих документов: установить соответствие наименования правообладателя по правоустанавливающему и правоудостоверяющему документам и действующее наименование продавца здания (помещения), а если наименования не совпадают по тем или иным причинам ( например, произошла реорганизация путем преобразования общества с ограниченной ответственностью в акционерное общество), то необходимо ознакомиться со всеми документами по вопросу реорганизации, в особенности с передаточным актом, в соответствии с которым к новой организации перешли права и обязанности от прежней организации; в результате реорганизации юридического лица к новой организации переходит и право собственности на здание (помещение), которое должно быть зарегистрировано в установленном порядке; также следует самым тщательным образом изучить содержание обязательств сторон по прежнему договору купли-продажи, документально убедиться в правомочности принятого решения о продаже, ознакомиться с учредительными документами предыдущего собственника, копии которых должны быть у нынешнего собственника; если продавец действует через представителя то следует убедиться в надлежащем оформлении доверенности с тем, чтобы из ее текста явно следовали соответствующие полномочия именно на заключение договора купли-продажи здания (помещения), принадлежащего на праве собственности доверителю-продавцу; срок действия этих полномочий (срок действия доверенности); нуждается в уяснении и непосредственно личность представителя, поскольку в доверенностях по такого рода сделкам, как правило, указываются только паспортные данные представителя.

В связи с этим необходимо понять правовой статус этого лица до выдачи ему доверенности: является ли он штатным работником организации-продавца, например одним из заместителей руководителя, если представитель не состоит в штате, то необходимо выяснить причины и основания (например, договор поручения) назначения данного лица в качестве представителя. В качестве особых случаев представительства по сделкам купли-продажи недвижимости следовало бы остановиться на следующем примере: иногда организация-продавец заключает договор с каким-либо агентством недвижимости, выдает ему (агентству — юридическому лицу в лице его руководителя, например, генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения). Из смысла такой доверенности вытекает следующий вывод: стороной в договоре остается организация — собственник здания (помещения), но выполняет юридически значимые действия от имени этой организации ее представитель — агентство недвижимости в лице его руководителя, действующего на основании доверенности. Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) должен быть подписан лично руководителем агентства недвижимости. Если в подписании договора участвует другое лицо, даже если он работник (сотрудник) агентства недвижимости, то он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, выданную в порядке передоверия, причем право передоверия должно быть предусмотрено в основной доверенности; также необходимо ознакомиться с учредительными документами продавца с целью уяснения полномочий тех или иных органов управления по вопросам порядка совершения сделок с недвижимостью, поскольку продажа недвижимости, как правило, является крупной сделкой и для ее совершения должны быть выполнены необходимые действия: определена балансовая стоимость недвижимости, установлена ее рыночная цена.

Рыночная цена может быть определена независимым оценщиком и в этом случае необходимо ознакомиться с отчетом об оценке недвижимости. Законодательство устанавливает определенные правила совершения крупных сделок в части компетенции тех или иных органов управления коммерческих организаций. Например, для продавцов — акционерных обществ установлено следующее правило: если стоимость продаваемой недвижимости составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, то решение об одобрении крупной сделки принимается советом директоров (наблюдательным советом), причем единогласно, если стоимость составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, то решение принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. В случае, когда продавцом выступает общество с ограниченной ответственностью, то законом предусмотрен следующий порядок: если стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) крупная сделка, стоимость которой составляет от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества, может быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом), если уставом общества предусмотрен такой порядок. Когда стоимость продаваемой недвижимости превышает 50 процентов стоимости имущества общества решение об одобрении крупной сделки принимает общее собрание участников общества. Если в обществе с ограниченной ответственностью не предусмотрен его уставом или не создан совет директоров (наблюдательный совет), то решение об одобрении крупной сделки по продаже недвижимости, стоимость которой превышает 25 процентов стоимости имущества общества, принимает общее собрание участников.

В ряде случаев так же необходимо провести проверку порядка акционирования предприятия — продавца объекта недвижимости или законность приватизации объекта недвижимости. Сейчас участились случаи признания судами незаконным самого возникновения первичного права собственности. Это в свою очередь ведет к расторжению всех последующих сделок с объектом недвижимости.

В чем важность соблюдения правил совершения крупной сделки? В том, что от этого будет зависеть юридическая действительность совершенной сделки. Законодательство — Закон об акционерных обществах и Закон об обществах с ограниченной ответственностью предполагают возможность признания крупных сделок, совершенных с нарушением вышеупомянутых правил, недействительными по иску общества или акционера (участника). В связи с этим непосредственно перед заключением договора купли-продажи здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки. Из них должно явно следовать наименование (функциональное назначение) продаваемого объекта (здания, помещения) по данным БТИ на текущую дату, сведения об адресе объекта и его площади, цена продажи, точное наименование покупателя недвижимости, другие существенные условия будущего договора купли-продажи, например порядок и сроки расчетов. В то же время следует отметить, что Законом об обществах с ограниченной ответственностью предусматривается право учредителей (участников) общества определить в уставе общества возможность совершения крупных сделок без одобрения тем или иным органом общества, т.е. единолично руководителем общества (например, генеральным директором).

Применительно к акционерным обществам, если оно состоит из единственного акционера, выполняющего одновременно полномочия единоличного исполнительного органа, например, генерального директора, совершение крупной сделки (заключение договора купли-продажи) осуществляется генеральным директором без предварительного решения единственного акционера, поскольку личности генерального директора и единственного акционера совпадают. Изложенные правила совершения крупной сделки в части ее предварительного одобрения соответствующим полномочным органом общества (советом директоров, наблюдательным советом, общим собранием участников (акционеров) также непосредственно касаются и покупателя здания (помещения), если покупатель является юридическим лицом — коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью).

В целях подготовки к будущей сделки купли-продажи здания (помещения) особое внимание следует уделить имеющемуся характеру земельных отношений, т.е. выяснить каким документом регламентируются отношения по использованию земельного участка, на котором расположено здание (помещение). Если между продавцом и земельным комитетом оформлен с уполномоченным государственным (муниципальным) органом договор аренды земельного участка, то необходимо ознакомиться с этим документом, особенно в части предмета договора, т.е. целевого назначения земельного участка, порядка переоформления на нового собственника здания (помещения) прав на земельный участок. Нелишним будет убедиться и в состоянии платежей по договору аренды земельного участка. Документом, свидетельствующим об отсутствии или наличии задолженности, будет являться акт сверки расчетов по аренде земли. Если собственник здания (помещения) не оформил договор аренды земельного участка, а уплачивает налог на землю, необходимо выяснить причины данного обстоятельства с тем, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды земельного участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании зданием, а иногда и в распоряжении им. Речь идет о выяснении наличия (отсутствия) следующих фактов: имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся помещениями, передавалось ли здание (помещение) в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается ипотеки, то здесь ситуация с выяснением достаточно простая: Выписка из ЕГРП, полученная в соответствующем учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждает наличие либо отсутствие ипотеки, поскольку нотариально удостоверенный договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и только с момента регистрации считается заключенным. Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации только в случае, если его срок 1 год и более. В связи с этим следует, в рамках предварительных договоренностей, обязать продавца составить список помещений (комнат), переданных в аренду на срок менее 1 года и приложить к нему копии договоров аренды, с которыми, в свою очередь, необходимо внимательно ознакомиться, так как переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. к новому собственнику здания (помещения) действующие договоры аренды переходят в неизменном состоянии, за исключением возможности внесения изменений в такие договоры только в части наименования арендодателя и его реквизитов в связи с переходом права собственности . Поэтому необходимо точно знать какие права и обязанности имеет арендатор, каковы другие условия договора аренды, например, соответствует ли назначение арендуемого помещения, указанное в договоре аренды (например, офис, торговля, бытовое обслуживание), его функциональному назначению по технической документации БТИ (экспликации) на текущую дату. Если в арендуемых помещениях видны явные несоответствия расположения и площади комнат по поэтажным планам их фактическому состоянию, то в этом случае необходимо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений.

Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств. Вместе с тем, несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия (длительные судебные тяжбы и даже потерю собственности), и прежде всего для покупателя здания (помещения). Поэтому для сопровождения сделок по купле/продаже недвижимости необходимо привлекать юристов имеющих практический опыт в подобных сделках.

Статья написана по материалам сайтов: www.nb.by, hiterbober.ru, myestate.club, news.ners.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector