+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?

По ЖК РФ и Правилам: лифты, подъезды, крыши, подвалы, стены, трубы, провода, придомовая территория — это общее имущество собственников. Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество

Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество. Даже общее собрание членов ТСЖ не имеет такого права.

Такое право имеет ТОЛЬКО и исключительно общее собрание собственников. Оно же устанавливает условия: ЦЕНУ, порядок оплаты, срок, порядок использования.

ПЛАТА за использование должна уплачиваться СОБСТВЕННИКАМ, а не УК.

Т.е. вы можете СУЩЕСТВЕННО снизить плату за содержание и ремонт за счет сдачи общего имущества.

Внимание: собственники нежилых помещений ИМЕЮТ право на вывеску без разрешения и оплаты. А вот если реклама во всю стену, то тогда все должно быть с разрешения и за плату.

Как должно быть ПО ЗАКОНУ:

1. Лицо, заинтересованное в использовании общего имущества, обращается к одному из собственников (например, интернет-провайдер к собственнику, желающему подключиться). Внимание: ТОЛЬКО собственник может инициаировать общее собрание и вносить вопросы для голосования.

2. Собственник созывает общее собрание, в повестку которого вносит вопрос о разрешении данному лицу использовать общее имущество и условия такого использования, в т.ч. плату.

Если общее собрание не принимает решения, то общее имущество использовать НЕЛЬЗЯ !

Разумеется, провайдеры — благо для собственников и разрешение будет принято, а вот реклама, антены сотовой связи и прочее — не факт. Если только в результатет этого собственники получат вознаграждение деньгами или снижением платы за содержание и ремонт.

Как происходит ПО БЕСПРЕДЕЛУ»:

1. Лицо просто пришпандоривает свою рекламу, оборудование к стене, в лифте, на крыше и использует. Подключается к электросети дома, чем изнашивает ее. Интернет провайдеры самовольно захватывают чужую собственность получив ключи от помещений у ДЕЗов, ГУИСов, возможно за откаты.
А электричество оплачиваете ВЫ по ДПУ. Представляете сколько это, если это круглосуточная подсветка рекламы мощными лампами или пяток антенн сотовой связи? «А чо ? Никто же не против».

Про заключаемый договор между конкретным собственником и интернет провайдером: до тех пор, пока собственники не примут решения по использованию общедомовой собственности, оснований для доступа на общедомовую собственность НЕТ.

2. Лицо придает ложную видимость законности: заключает договор с УК или ТСЖ и платит им копейки официально и, возможно, откаты. Еще раз: ТОЛЬКО общее собрание СОБСТВЕННИКОВ может разрешить использовать общее имущество. НИ УК, НИ ТСЖ.

Это незаконно и имеет признаки преступлений: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

КАК С ЭТИМ БОРОТЬСЯ И ПОЛУЧИТЬ ПЛАТУ:

1. Принять решение общего собрания собственников о том, что стоимость использования вашего общего имущества для размещения рекламной конструкции, антены сотовой связи, оборудования провайдера составляет по ХХХХХ рублей в месяц за прибор/конструкцию на каждого собственника, в том числе за прошедшие месяцы использования. Данная сумма выплачивается неосновательно обогатившимися лицами каждому собственнику помещений в доме.

Вы — собственники и имеете право устанавливать любую стоимость использования своего имущества. Не хотят платить — пусть не используют. Сумма может быть больше или меньше. Может быть в расчете не на собственника, а на кв. м.

2. Обращаетесь в суд с иском к установившему прибор или рекламную конструкцию лицу и УК (если УК заключило договор с этим лицом) об истребовании с них стоимости неосновательного обогащения за пользование общедолевым имуществом без решения общего собрания собственников. Можете также заявить иск о прекращении незаконного использования вашего общедолевого имущества и приведении всего в первоначальное состояние.

Мотивируете свои требования следующим (ссылки на законы):

Статья 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статья 44 ЖК РФ
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Статья 248. ГК РФ.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Как видим, УК НЕ ИМЕЕТ ПРАВА тратить эти доходы на какие либо свои услуги по содержанию и ремонту. Не говоря уже о том, что вообще не имеет права получать доходы от использования нашего имущества.

Статья 1105. ГК РФ. Возмещение стоимости неосновательного обогащения
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

УК и установившее прибор или рекламу лицо ЕЖЕМЕСЯЧНО сберегли стоимость использования вашего имущества в размере ХХХХ рублей, которую они должны были бы заплатить вам, если бы захотели использовать имущество легально.
Более того, вам должны вернуть ВСЕ, что заработали на этом.

Статья 1107 ГК РФ.Возмещение потерпевшему неполученных доходов
1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

И все это АБСОЛЮТНО по закону. Они думали, что они самые хитрые. Но на нашей стороне ЗАКОН.

3. Заявления о преступлениях на:
1. директоров и учредителей лица, установившего прибор или конструкцию
2. на директора и учредителей УК
формулировка: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

От многих ТСН и ТСЖ нам поступают вопросы о том, как правильно сдать в аренду общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Вопросы начинаются с того, насколько сдача общего имущества в аренду вообще законна и заканчивая особенностями процедуры заключения договоров.

Поскольку вопрос является крайне актуальным, мы решили осветить его в данной статье. Мы помогаем ТСН и ТСЖ по всей России и рады предложить Вам наши условия сотрудничества.

ВОПРОС ЗАКОННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

Сдача общедомовых площадей в аренду правомерна.

Многие собственники многоквартирных домов для того и создают ТСН, чтобы максимально снизить бремя содержания имущества с собственников. За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, Вы могли бы покрывать затраты на выплату заработной платы сотрудникам, на покрытие расходов по договорам с охраной, на выплаты денежных средств другим подрядным организациям.

Это очень выгодно, ведь суммарные арендные платежи с Вашего дома могут составлять около миллиона рублей в месяц, и обычно все понимающие собственники охотно принимают решение о сдаче в аренду таких помещений и площадей. Ведь каждому собственнику выгоднее, чтобы затраты на содержание дома оплачивались с арендных денег, а не с его личных средств.

Сдача в аренду общедомовых площадей не только правомерна и законна, но и желательна. Ведь цель хорошего ТСН – снизить бремя содержания своего имущества со всех собственников.

МОЖНО ЛИ ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО

Оформлять общедомовую площадь в собственность неправомерно, но можно взять ее в аренду. Общедомовым имуществом владеют все собственники помещений дома в силу закона (п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно пп. 3; 3.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, данные решения принимаются квалифицированным большинством. Кворум составляет 2/3 от площади всех собственников помещений.

Это интересно:  Акт выполненных работ по договору подряда с физическим лицом

В каждом договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия (стороны, описание объекта аренды, размер арендной платы).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ

По каждому объекту (по каждой арендуемой площади) оформляется договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ / УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ:

«По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Обратите внимание, что при этом нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты, и т.д. Но закон не запрещает передавать части этих объектов в аренду. Закон усматривает, что неправомерно сдавать в аренду эти объекты целиком. Оно и понятно, ведь если сдать в аренду лестничные пролеты и лестничные клетки целиком, нарушатся права собственников помещений.

Но закон разрешает сдавать в аренду части общего имущества (площади). Например, сдача в аренду площади на лестничной клетке под кофейный автомат возможна, так как сдается не лестница целиком и не приквартирный холл, и не лестничная клетка, а только та ее часть (1-2 кв.м.), которая не мешает проходу собственников. То есть объект сохраняет статус общего имущества, к нему не ограничивается доступ, поэтому права граждан не нарушены.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 августа 2013 г. № ВАС-8983/13

В данном деле был многоквартирный дом, которым управляло ТСЖ «Успех». В 2008 году на основании решения общего собрания собственников помещений ТСЖ «Успех» заключило договор аренды с ИП Соколовой Н.Я. на общедомовое помещение. Потом собственники сменили способ управления домом, ТСЖ «Успех» было ликвидировано. ООО «Рост» обратилось в суд с требованием обязать ИП Соколову освободить помещение, потому что ТСЖ уже ликвидировали, значит и договор аренды недействителен. Суд отказал ООО «Рост», так как решение о сдаче в аренду общедомового имущества и прекращение такой аренды относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13

В данном определении описана ситуация, когда собственники помещений провели общее собрание и передали общедомовое помещение (подвал) в аренду компании ООО «Технорезерв». По решению собственников подписантом договора от имени собственников помещений должно было выступить «Жилищно-эксплуатационное управление-2». Однако это «ЖЭУ-2» выставило свои условия аренды помещения по цене выше той, которую установило общее собрание собственников. ООО «Технорезерв» подало в суд с требованием к «ЖЭУ-2» подписать договор аренды на условиях, определенных собственниками и выиграло дело.

Таким образом, указанная судебная практика Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ полностью подтверждает правовую позицию относительно того, что сдача в аренду общедомовых помещений законна и правомерна.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?

Как ТСЖ может заработать на жизнь?

(Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №7 2008)

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями. Это говорит о том, что ТСЖ — организация, не имеющая в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей: совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ Товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Одним из основных условий предоставления общего имущества в аренду является строгое соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как поступить Товариществу собственников жилья, имеющему площади в общем имуществе дома, которые можно передать в аренду, чтобы ощутить реальное финансовое подспорье, быть в ладу с налоговыми органами и чтобы все действия ТСЖ соответствовали законодательству?

Более внимательно рассмотрим требования Жилищного кодекса РФ, касающиеся этой проблемы.

Одна из основных задач, которую ставит перед собою ТСЖ — это организация управления многоквартирным домом. Для этого товарищество заключает договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества, а также либо заключает со специализированными жилищно-коммунальными и ремонтно-строительными организациями договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо организует проведение этих работ самостоятельно.

Для проведения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества необходимы денежные средства. В соответствии со статьей 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий и иных источников.

В настоящей статье мы не станем рассматривать такие источники финансирования, как субсидии и платежи членов ТСЖ. Рассмотрим вопрос поступления средств от его хозяйственной деятельности. Законодательство РФ регламентирует хозяйственную деятельность ТСЖ. Статьей 152 Жилищного кодекса РФ установлен следующий перечень видов хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Необходимо помнить, что согласно той же 152 статье ЖК РФ решение о хозяйственной деятельности принимает общее собрание членов товарищества собственников жилья. Собрание также должно принять решение о направлении дохода от хозяйственной деятельности товарищества на оплату общих расходов или направлять полученные доходы в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Из перечисленного видно, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности является сдача общего имущества в аренду.

Договор аренды нежилого помещения

Решение о передаче свободных площадей в аренду принимает общее собрание ТСЖ. Оно же обязано определить, какие площади и кому именно товарищество готово предоставить внаем, установить сроки аренды, условия, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, установить арендную плату.

Существует и такая практика, не противоречащая закону, когда общее собрание принимает решение о делегировании права на сдачу в аренду свободных площадей правлению ТСЖ. Ему же собрание поручает регулировать ставки аренды, сроки и под какие виды деятельности передаются в аренду площади. Естественно, весьма важным является выполнение существенного условия: хозяйственная деятельность ТСЖ не должна доставлять каких-либо неудобств остальным собственникам помещений в многоквартирном доме или ущемлять их права и свободы.

Лучше всего составление договора аренды доверить квалифицированному юристу. Юрист, разрабатывающий договор аренды, должен учитывать рекомендации и ограничения по видам деятельности, которые были приняты на общем собрании или в правлении ТСЖ (если собрание поручило решение этого вопроса правлению). Составление такого договора обойдется в некоторую сумму. Но в будущем разработанный специалистом договор может быть использован как типовой для иных арендаторов в этом ТСЖ.

Теперь о сроках, на который заключается договор. Если договор аренды долгосрочный, то его придется зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Дело это хлопотное и долгое, поэтому многие товарищества стараются заключать договоры аренды на неопределенный срок до одного года, например, на 11 месяцев. Затем договор перезаключается на новые и новые сроки. Такая хитрость позволит избежать необходимости регистрировать договор и фактически предоставлять помещения на достаточно продолжительные сроки.

Опыт показывает, что целесообразно за товариществом в договоре аренды предусмотреть право расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе товарищества с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет регулировать арендные ставки в зависимости от их величины на рынке и не тратить время на оформление документов. Ниже приведены тексты договоров аренды, которые эффективно используются в практической деятельности. Они ни в коей мере не претендуют на признание их безупречными, но могут явиться хорошей основой для подготовки своих вариантов договоров аренды.

Важно помнить (не мелочи)

Практика показывает, что в многоквартирном доме всегда находится кто-либо из собственников, кто останется недоволен решением собрания ТСЖ о передаче свободных площадей в краткосрочную аренду. Чтобы обезопасить как арендатора, так и правление ТСЖ от дополнительных хлопот и судебных разбирательств, следует помнить, что решение о передаче в аренду площадей может принять общее собрание ТСЖ. ТСЖ рекомендуется отразить такое решение собрания в протоколе, а правлению при составлении договора аренды ссылаться на этот протокол. В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании.

Бухгалтерии ТСЖ следует правильно учитывать доходы от аренды и своевременно платить с них налоги. Следует помнить, что с полученной суммы требуется оплатить НДС и налог на прибыль.

Под свободными площадями, которые ТСЖ могло бы передавать в аренду, подразумеваются как нежилые помещения, так и площади на фасаде жилого здания под размещение рекламных вывесок, установки кондиционеров и телевизионных антенн.

Аренда части фасада (крыши) жилого дома под рекламную вывеску

При подписании договора аренды на размещение рекламы следует помнить, что на рекламные вывески требуется получение собственником рекламы паспорта на рекламу. Такой документ в Москве, например, выдается окружным отделением Комитета рекламы, информации и оформления города Москвы. В паспорте указываются данные о заявителе (собственнике рекламы), включая банковские реквизиты, адрес размещения рекламного места, в том числе на ситуационном плане, фотоматериал фасада здания, на котором предполагается крепление рекламного щита. В паспорте указывается тип рекламы, например: «Вывеска с внутренним подсветом, 2 элемента в виде щита настенного». В паспорте приводится описание текста, размещенного на вывеске, например: 1. Логотип. 2. Фармацевтическая компания. ООО «Здоровое поколение». При необходимости в паспорте могут быть описаны особые условия. Паспорт согласовывается со следующими организациями: Комитетом рекламы, информации и оформления города Москвы; Архитектурно-планировочным управлением; районной Управой; балансодержателем здания.

Это интересно:  Виды нарушений трудового договора со стороны работодателя и ответственность за них

Согласно Федеральному закону «О рекламе» от 13 марта 2006 года
№ 38-ФЗ к наружной рекламе предъявляются определенные требования:

1. Распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее — рекламных конструкций), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, осуществляется владельцем рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) на основании договора с собственником здания.

2. Рекламная конструкция должна использоваться исключительно в целях распространения рекламы, социальной рекламы.

3. Рекламная конструкция и ее территориальное размещение должны соответствовать требованиям технического регламента.

4. Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона «О рекламе» от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ и гражданского законодательства.

5. На период действия договора владелец рекламной конструкции имеет право беспрепятственного доступа к недвижимому имуществу, к которому присоединяется рекламная конструкция, и пользования этим имуществом для целей, связанных с осуществлением прав владельца рекламной конструкции, в том числе с ее эксплуатацией, техническим обслуживанием и демонтажом.

6. Установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции (далее также — разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции.

7. Установка рекламной конструкции без разрешения (самовольная установка) не допускается. В случае самовольной установки вновь рекламной конструкции она подлежит демонтажу на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которых установлена рекламная конструкция.

Чтобы получить разрешение на распространение рекламы, заявитель готовит комплект документов, включающий заявление и следующие приложения:

1) данные о заявителе — физическом лице либо данные о государственной регистрации юридического лица или государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

2) подтверждение в письменной форме согласия собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества на присоединение к этому имуществу рекламной конструкции, если заявитель не является собственником или иным законным владельцем недвижимого имущества.

Разрешение выдается органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа на каждую рекламную конструкцию на срок действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. В разрешении указываются владелец рекламной конструкции, собственник земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, тип рекламной конструкции, площадь ее информационного поля, место установки рекламной конструкции, срок действия разрешения, орган, выдавший разрешение, номер и дата его выдачи, иные сведения.

Важно отметить, что права собственника здания, подписавшего договор аренды рекламного пространства на фасаде здания или крыше с собственником рекламы под размещение вывески, достаточно защищены Федеральным законом «О рекламе».

Орган местного самоуправления обязан аннулировать разрешение на размещение рекламы в течение месяца с момента направления ему собственником или иным законным владельцем недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, документа, подтверждающего прекращение договора, заключенного между таким собственником или таким владельцем недвижимого имущества и владельцем рекламной конструкции.

В случае аннулирования разрешения или признания его недействительным, владелец рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец соответствующего недвижимого имущества, к которому такая конструкция присоединена, обязан осуществить демонтаж рекламной конструкции в течение месяца и удалить информацию, размещенную на такой рекламной конструкции, в течение трех дней.

При невыполнении обязанности по демонтажу рекламной конструкции орган местного самоуправления муниципального района или орган местного самоуправления городского округа вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о принудительном осуществлении демонтажа рекламной конструкции. В случае принятия судом или арбитражным судом решения о принудительном осуществлении демонтажа рекламной конструкции ее демонтаж, хранение или в необходимых случаях уничтожение осуществляется за счет собственника или иного законного владельца недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция. По требованию собственника или иного законного владельца такого недвижимого имущества владелец рекламной конструкции обязан возместить ему разумные расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или, в необходимых случаях, уничтожением рекламной конструкции.

При невыполнении обязанности по удалению размещенной на рекламной конструкции информации в случае аннулирования разрешения или признания его недействительным собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция, осуществляет удаление этой информации за свой счет. По требованию собственника или иного законного владельца такого недвижимого имущества владелец рекламной конструкции обязан возместить ему разумные расходы, понесенные в связи с удалением этой информации.

Товарищество собственников жилья имеет достаточно прав, чтобы при заключении договора аренды на часть фасада оговорить условия согласия ТСЖ на установку рекламы, в которых предусмотреть и восстановление фасада в местах крепления рекламного щита по окончании срока аренды фасадного пространства, и его демонтаж. Целесообразнее получить стоимость восстановительных работ и демонтажа в виде предоплаты.

Аренда части фасада (крыши) жилого дома под кондиционеры и антенны

Следует помнить, что установка кондиционеров или антенн на фасадах здания или крышах домов требует дополнительного согласования и получения разрешения на реконструктивные работы.

Проведение реконструктивных работ (согласование установки кондиционера или антенны) проводится по инициативе собственника, пользователя объекта или по предписанию органов власти, контроля и надзора, которые имеют право на применение санкций к собственнику кондиционера (антенны), установившей ее самовольно. Для получения разрешительной документации на проведение реконструктивных работ (согласованию установки кондиционера, антенны) заявитель представляет в соответствующие органы свои правоустанавливающие документы, планы БТИ, проект установки кондиционера (антенны), утвержденную заказчиком проектную документацию, согласованную в установленном порядке, другие необходимые письма и справки.

В Москве, например, для получения проектной документации по реконструктивным работам (согласованию установки кондиционера, антенны) следует получить заключения следующих организаций: Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора, Управления государственной противопожарной службы по городу Москве, Москомархитектуры. А если ваш многоквартирный дом относится к архитектурным памятникам или к объектам исторической застройки, то потребуется еще и согласование в Государственном управлении охраны памятников города Москвы.

Утверждение проектной документации на проведение реконструктивных работ (согласование установки кондиционера, антенны) оформляется приказом (распоряжением) заказчика (для юридических лиц) или подписью заказчика на титульном листе проектной документации (для физических лиц).

Разрешением на осуществление градостроительной деятельности по проведению реконструктивных работ является разрешение, подготовленное Архитектурно-планировочным управлением округа и оформленное по форме, установленной председателем Москомархитектуры, на основании письма заявителя на имя начальника АПУ административного округа с заявкой на подготовку разрешения; копий документов по оформлению имущественных отношений; согласованной проектной документации по предполагаемым работам; технического паспорта БТИ; согласования эксплуатационных организаций по объектам государственной и муниципальной собственности; согласования собственников объектов недвижимости для арендуемых помещений.

Аналогичные разрешение требуются и в иных субъектах федерации в рамках регионального законодательства этих субъектов. Такие требования к предварительному согласованию проектов предусмотрены в том числе с целью предотвращения самовольных захватов площадей фасадов и площадей на крышах жилых домов, а также с целью сохранности надлежащего состояния фасада и крыши. При неграмотной установке кондиционеров, когда образовывающийся конденсат стекает на фасад, происходит преждевременное разрушение здания. Особенно это сказывается на оштукатуренных поверхностях.

Таким образом, у ТСЖ имеется возможность оговорить условия согласия ТСЖ на установку кондиционера, предусмотреть и отвод конденсата от фасада во внутреннюю канализационную систему, и восстановление фасада в местах крепления кондиционера по окончании срока аренды фасадного пространства, и иные условия.

Иные источники доходов в ТСЖ

Уже после того, как между Товариществом собственников жилья и арендатором будет заключен договор аренды, ТСЖ может предложить своему арендатору услуги по эксплуатации помещений, их уборке и ремонту и тому подобное. Таким образом, у ТСЖ возникает возможность получения от арендатора дополнительных платежей за целый перечень услуг, входящих в разрешенные виды деятельности некоммерческой организации, и товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение, а арендатор получит определенный набор услуг.

Следует не забывать о сложностях, которые могут ожидать товарищество на этом пути. Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании нет кворума — оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.

Это интересно:  Норма предоставления жилого помещения по договору социального найма: что это такое, кому и на каких условиях предоставляется эта площадь и каковы требования к ней?

Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. А если земельный участок принадлежит ТСЖ, то для обустройства на нем автостоянки необходимо изменить его целевое назначение.

Передавая свободные площади нежилых помещений в аренду, нужно оговаривать целевое назначение аренды. Не следует забывать, что Жилищный кодекс РФ запрещает размещение в жилом доме какого-либо производственного предприятия. Это может затронуть интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. А при размещении в жилом доме развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т.п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения шумозащитой, что сохранит покой жильцов смежных квартир.

Если Председатель правления ТСЖ, говоря современным языком, будет еще и толковым менеджером, то он сумеет организовать работу так, что у ТСЖ появится возможность извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное — правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных площадках.

Тема: Как законно сдавать в аренду общее имущество ЖСК ТСЖ?

Как законно сдавать в аренду общее имущество ЖСК ТСЖ?

Как законно сдавать в аренду общее имущество ЖСК ТСЖ?

Передача общего имущества в пользование (http://domovodstvo.ru/smi/8cbe04b022d36044c32577c10079ef64.html)
Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ в ЖК РФ и ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе) внесены изменения, касающиеся передачи в пользование объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целом и для установки рекламных конструкций в частности. Поправки вступили в силу 29.09.2009. О том, что изменилось для управляющей организации, ТСЖ, собственников помещений, а также претендентов на право пользования общим имуществом, читайте в данной статье.

Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право создавать коллективные органы управления общим имуществом, создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) – один из таких способов (ст. 161 ЖК РФ). Создавая ТСЖ, собственники жилья делегируют ему свои полномочия по определению порядка пользования и распоряжения общим имуществом.

ТСЖ на основании ст.135 ЖК РФ правомочно управлять комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, следить за обеспечением эксплуатации этого комплекса, владеть, пользоваться и в установленных законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме.
Подвал вашего дома также относиться к общему имуществу собственников жилья в многоквартирном доме, которым, собственно говоря, ТСЖ управляет и распоряжается в рамках закона.
Собственники жилья могут вступить в ТСЖ в любое время, уплатив необходимые членские взносы. Для вступления в ТСЖ достаточно вашего заявления как собственника жилья в данном многоквартирном доме.
Став членом ТСЖ, собственник имеет право голоса на общем собрании членов ТСЖ. Именно этот орган управления определяет, как распоряжаться общим имуществом, сдавать ли его в аренду и на каких основаниях.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей (ст.146 ЖК РФ). Решение о сдаче общего имущества в аренду, в соответствие со ст. 145 ЖК РФ, принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Данное решение является обязательным для членов ТСЖ и остальных собственников.

В случае, если таким решением нарушены ваши права и законные интересы, можете обжаловать решение ТСЖ в суд. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении.

Необходимо учесть, что цель создания и деятельности ТСЖ – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, если вы докажете, что решение ТСЖ о сдаче в аренду общих нежилых помещений повлекло за собой нарушение данного принципа, то этот факт и будет подтверждением нарушения ваших законных прав и интересов как собственника жилья в многоквартирном доме.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отменить принятое ТСЖ решение о сдаче в аренду общего имущества, если допущенные нарушения являются существенными, и принятое решение повлекло за собой причинение вам убытков (ст. 46 ЖК РФ).

Пока же оно не обжаловано, решение ТСЖ о сдаче в аренду подвала в вашем доме является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в том числе и для вас.

Договор пользования земли с ТСЖ: может ли председатель сдавать в аренду общее имущество и помещения?

#1 Сообщение burmistr » 05 окт 2014, 22:03

Сижу ковыряю вопрос аренды ОИМКД и возник интересный вопрос по поводу легитимности решения ОСС по поводу использования денег от аренды.

Собственно вопрос вот в чем. На практике, при сдаче общего имущества МКД в аренду собственники на ОСС определяют куда тратить полученные деньги и тут начинается самое интересное.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Решение принимается 2/3 голосов.

Выступать от имени собственников может как УК (ТСЖ), так и любое другое лицо.

Допустим от арендатора поступили денежные средства. Про распределение этих денег в ЖК ничего не говорится, так как по ЖК РФ эти деньги к общему имуществу не относятся (ст.36 ЖК РФ), по ст.290 ГК РФ — аналогичная ситуация, когда общее имущество МКД — это цитата «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры»

Раз ни ГК ни ЖК не говорят о том, что деньги от аренды — это общее имущество МКД, значит решение общего собрания в отношении них нелегитимно (если конечно не проголосует 100%).

Поехали дальше.

Статья 128. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства.

То есть деньги в гражданском праве — это вещь. А вот понятия имущества ГК РФ не содержит и понятием «имущества» в самом широком смысле охватываются вещи, имущественные права и соответствующие им имущественные обязанности.

Предположим, что деньги поступившие от арендатора — долевая собственность (это важно. )

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Доходы от аренды спокойно разделяются пропорционально доле в общем имуществе МКД. Следовательно — деньги от аренды по ГК РФ — долевая собственность.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

То есть не 50% голосов и не 2/3, а 100% голосов при собрании должны решать куда тратить деньги от рекламы.

А теперь самое интересное.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям , если иное не предусмотрено соглашением между ними.

То есть, рассматривая в совокупности все вышесказанное:
1) доходы от аренды не являются ОИМКД и на них решение ОСС не распространяется.
2) доходы могут быть выделены любым собственником и использованы им по своему усмотрению.

Как Вам полет ночной мысли? Давайте обсудим))) интересно же.

Статья написана по материалам сайтов: severni.org, abonentconsult.ru, www.pr-tsj.ru, domovodstvo.ru, forum.burmistr.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector