Договор управления многоквартирным домом заключается

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Комментарии к ст. 162 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 ЖК. Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации.

2. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация (см. комментарий к ст. 161 ЖК). Это логично, поскольку обслуживание несколькими организациями одного многоквартирного дома вызовет большие затруднения и неудобства как для самих управляющих организаций, так и для собственников помещений в многоквартирном доме. Можно представить, как будет производиться уборка территории несколькими организациями. Им придется делить территорию на части для уборки. Управляющим организациям нужно будет заключить несколько договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т.д.

3. Договор управления многоквартирным домом заключается, с одной стороны, управляющей организацией или управляющим и, с другой стороны, собственником помещения в многоквартирном доме. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, а также с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией. В этом случае договор управления заключается с каждым собственником в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой — у управляющей организации.

Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи установлено, что договор управления заключается с каждым собственником, думается, что не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника.

Кроме того, возможен вариант, когда договор управления заключается одним из собственников помещения в этом доме при условии, что этого собственника общее собрание собственников помещений уполномочит на такие действия.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало товарищество собственников жилья или кооператив, а последние самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают стороной в договоре управления.

А в случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), договор управления с организацией, выбранной органом местного самоуправления, заключается на срок не менее одного года и не более чем на три. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления.

Договор управления является двусторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

4. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены существенные условия договора управления.

Перечень работ и услуг является существенным условием договора управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

В договоре должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да и собственник жилого помещения может не знать размер и состав всего общего имущества. Думается, что в данном случае это должен быть поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ. Однако в комментируемой статье имеется указание, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Собственники помещений в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Это интересно:  Виды нарушений трудового договора со стороны работодателя и ответственность за них

Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Но главное — зачем управляющей организации такое количество описания состава общего имущества или такое количество одинаковых документов к каждому договору.

В договоре указываются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указывается цена договора управления всем многоквартирным домом и порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения.

Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля выполнения обязательств указан в ч. 11 комментируемой статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение I квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.

Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или с жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым.

В договоре управления также должны быть отражены условия, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

5. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой формы собственности. При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В этом случае управляющая организация, выступая стороной договора, действует от собственного имени, но в интересах собственников помещений многоквартирного дома, поскольку управляющая организация коммунальными услугами сама не пользуется.

6. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, а также придомовой территории, предоставлять собственникам коммунальные услуги. Собственники помещений в доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг.

Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

7. Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК).

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления прекращается в силу закона, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено настоящим Кодексом.

В комментируемой статье предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора управления.

В случае, когда договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления. В отличие от названного выше случая здесь имеет место договор управления, заключенный в результате открытого конкурса, и расторжение договора управления может производиться в одностороннем порядке собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, когда управляющая организация не выполняет условия этого договора. О невыполнении каких условий договора управления идет речь, законодатель не сказал. Скорее всего имелись в виду основные обязанности управляющей организации по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома. Обычно одностороннее расторжение договора устанавливается в бесспорных случаях, когда какой-либо факт наступил или не наступил. В нашем случае этого не видно. В связи с этим в ряде случаев будет трудно определить, исполняет ли управляющая организация надлежаще свои обязанности или нет.

8. По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить договор на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие этого договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 комментируемой статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен договор или нет, и, соответственно, она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений о продлении договора. Полагаем, что этот срок в договоре необходимо прописать.

9. По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления.

Передача производится выбранной общим собранием управляющей организацией товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу. При отсутствии названных организаций — собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

Как заключить договор управления многоквартирным домом

В многоквартирном доме 40 квартир, 30 квартир из них приватизированы, 2 квартиры из приватизированных имеют по 2 собственника обладающих правом собственности в долях. Общим собранием собственников помещений принято решение заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Данное решение собственников не оспаривается.

При этом согласно ч. 1 ст.162 ЖК РФ:

« Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Сколько экземпляров договоров управления домом должен подписать директор управляющей компании, с которой заключается договор, при соблюдении требований ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ?

Директор Управляющей Компании подписывает договор управления с каждым собственником помещений в доме. В данном доме проживают 32 собственника помещений, из них в 28 квартирах проживаю по одному собственнику и в 2 двух – по 2 собственника.

Также в доме имеются 10 муниципальных квартир. 1 договор управления будет подписан с наймодателем.

Всего директор управляющей компании подпишет 33 договора управления.

Необходимо аргументировать, почему предложенный вариант ответа является юридически приемлемым и практически реализуемым. Для этого необходимо дать разъяснение следующих положений:

1. Отличаются ли договоры, заключаемые с собственниками-потребителями и собственниками-наймодателями?

Как договор, заключаемый с собственниками-потребителями, так и договор, заключаемый с собственниками-наймодателями, составляется на основании общего собрания жильцов, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, договоры, заключаемые с собственниками-потребителями и собственниками-наймодателями, не отличаются.

2. С кого именно и на каком основании взыскивается задолженность, если наниматель проживает по договору социального найма?

Согласно ч.3 ст. 67 гл.8 Жилищного кодекса РФ:

«3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.»

Согласно ст.68 гл.8 Жилищного кодекса РФ:

«Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством»

Таким образом, задолженность с нанимателя, проживающего по договору социального найма, взыскивается с самого нанимателя, а также с членов его семьи, также проживающих в данном жилом помещении. (Согласно ч.2 ст.69 гл.8 Жилищного кодекса РФ: 2. «Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма»)

Это интересно:  Покупка автомобиля по договору купли продажи

Бывает частный случай, когда наниматель жилого помещения и его родственник, проживающий в данном помещении, несущие одинаковые права и обязанности (в частности оплату за ЖКУ) не выполняют свои права в равной степени – например, один наниматель оплачивает часть платежей, которые по его личному мнению, касаются непосредственно его, его родственник категорически отказывается оплачивать услуги. Таким образом, задолженность нанимателей не погашается годами. В таком случае возможно в судебном порядке разделить лицевые счета проживающих в одной квартире. Так, квартира приобретает статус коммунальной. Инициатором судебных разбирательств должен в таком случае стать сам наниматель.

3. Можно ли взыскать задолженность по неуплате за ЖКУ и на каком основании с собственников, которые отказались заключить (подписать) договор управления?

Согласно ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ:

«Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Согласно ч.4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:

«Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Таким образом, если на общем собрании жильцов большим количеством голосов (51%) был выбран способ управления домом – с помощью УК, то условия договора управления многоквартирным домом для остальных собственников, не подписавших договор, являются обязательными. Первоочередной обязанностью собственника жилого помещения является своевременное внесение платы за ЖКУ (ст. 30 гл.5 Жилищного кодекса РФ «Права и обязанности собственника жилого помещения»), следовательно, взыскать задолженность с собственников можно на основании договора об управлении МКД.

4. Будут ли, собственники помещений, заключившие договор, отвечать по обязательствам, взятыми на себя при подписании договора, перед УК, за других жильцов, которые отказались заключить (подписать) договор управления и отказываются платить по тарифам установленным в договоре?

Жилищный кодекс РФ не предписывает обязательства собственникам помещений, заключивших договор с УК нести ответственность перед УК за других жильцов, которые отказались заключить договор управления и платить по тарифам, установленным в договоре.

5. Можно ли на одном экземпляре договора поставить подписи всех собственников помещений многоквартирного дома?

На практике УК стремится заключить договор управления с каждым собственников жилого помещения (вне зависимости, какое в квартире количество человек являются собственниками, за несовершеннолетних собственников подпись ставят родители).

Но поставить подписи всех собственников помещений МКД на одном экземпляре можно при наличии приложения «Реестра Собственников жилых помещений МКД», в котором указаны все данные собственников, а также номера свидетельств о собственности.

6. В каком качестве выступают 49% собственников, если 51% собственников согласились заключить договор с УК и выступают в качестве одной стороны в соответствии с ч.1 ст 161 ЖК РФ?

Согласно ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ:

«Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Согласно ч.4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:

«Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Таким образом, если на общем собрании жильцов большим количеством голосов (51%) был выбран способ управления домом – с помощью УК, то условия договора управления многоквартирным домом для остальных 49%, не подписавших договор, являются обязательными, а сами собственники выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В соответствии с ч.6ст.46 гл.6 «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. »

Таким образом, в случае несогласия с решением общего собрания жильцов, собственник, не присутствующий на собрании, вправе обратиться в суд.

7. Кто правомочен ставить подпись на договоре, со стороны 51% собственников жилья, если они выступают в качестве одной стороны?

Согласно ч.1 ст.48 гл.5 Жилищного кодекса РФ: «Правом голосования на общем собрании собственников помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя».

Также согласно п.3 ч.8 ст.161 Жилищного кодекса РФ:

«Председатель совета многоквартирного дома: на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. »

Таким образом, право подписи есть у каждого собственника многоквартирного дома, либо же у его представителя (при наличии доверенности – ч. 2 ст. 48 гл.5 Жилищного кодекса РФ), а также у Председателя Совета дома (при наличии доверенности.

8. Какие действия должна предпринять управляющая компания, если договор еще не подписан со стороны 51 % собственников, а срок начала предоставления услуг по договору уже наступил?

Чтобы договор управления МКД мог быть заключен и возымел запланированные правовые последствия (предоставления услуг), должны быть соблюдены некоторые предварительные условия (предпосылки). По общему правилу для возникновения управления МКД необходимо наличие двух юридических фактов: решение общего собрания собственников помещения о выборе управления управляющей организацией и заключение договора управления МКД (подп. 4 п. 2 ст. 44, подп. 3 п. 2 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Если же собственники не провели общее собрание, или не смогли коллективно прийти к одному способу управления, тогда муниципалитет объявляет открытый конкурс на управление данным домом, итоги которого и становятся основанием для заключения договора управления (п. 2 ст. 163 ЖК РФ).

Как в первом случае, после выбора собственниками определенной управляющей компанией, так и во втором, после конкурсного отбора на управление МКД, управляющая компания берет на себя обязательства за дом. Тогда УК, несмотря на отсутствие подписи 51% жильцов, выполняет свои обязательства по договору.

Если с течением времени жильцы отказываются подписывать договор управления, УК обязывает собственников подписать договоры на основании предоставленных услуг, протокола собрания жильцов, на котором и была выбрана данная УК, либо же результатом открытого конкурса.

При подготовке ответа следует учитывать положения действующего законодательства:

1. ст. 3 ФЗ «Об архивном деле в РФ»:

«архивный документ — материальный носитель с зафиксированной на нем информацией, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать…»

2. п. 2 ст. 65 ГК РФ:

«2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества».

3. ч. 1 ст. 308 ГК РФ:

«1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц».

4. ч. 3 ст. 308 ГК РФ:

«3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)».

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Ст. 162 Жилищный кодекс в последней действующей редакции от 3 апреля 2018 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьёй 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключённый в порядке, установленном настоящей статьёй, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  • 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
  • 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
  • 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

  • 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
  • 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
  • 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
Это интересно:  Осаго срок действия договора

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключённого по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учётом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Договор управления многоквартирным домом. Нужен ли? Кому и зачем?

Вопрос «нужен» в заголовке следует воспринимать как и написано – в кавычках. В законе (ст. 162 ЖК РФ) предусмотрено, что нужен. Осознав общую необходимость этого договора, управляющие домами организации, начинают кропотливую деятельность по поиску бланка этого важнейшего документа, заполнению его и распечатке по количеству собственников. После попытки соблюсти все требования и рекомендации, такой договор будет весьма объемным (СПС ГАРАНТ, например, рекомендует договор управления на 22 листах, с 24 приложениями).

Цель этой трудозатратной деятельности – заключить договор управления с каждым собственником. Интересно, во многих ли домах она достигнута? Каковы последствия, если договор не подписал один собственник, или 10 %, или 90 %?
Может быть, цели неправильно поняты?

Вернемся к закону. В п. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения, но на условиях, указанных в решении общего собрания (при выборе управляющей организации на общем собрании).
Там же, ниже – собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Скорее всего, ученым-цивилистам все понятно. Попробуем разобрать для прочих.
1. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания. Независимо от подписания для любого из собственников этот договор обязателен. Возник ли ответ на вопрос: зачем его подписывать с каждым?

2. Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества). Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. А оставшиеся собственники (голосовавшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора являются? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:
— подписавших договор управления в виде отдельного документа;
— не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);
— не голосовавших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Значит, индивидуальное подписание договора с каждым собственником не влечет ничего.
И это разумно – нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Основные условия договора управления МКД

Договор управления МКД важен для обеих сторон: жильцов многоквартирного дома и управляющей компании. Документ регулирует взаимоотношения между обеими сторонами.

Напоминаем, что управлять домом может только одна компания, деятельность которой лицензирована (ч.1.3 ст.161 ЖК РФ). Поскольку домом правомочна управлять только одна УК, то и договор управления заключается один (ч.9 ст.161 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании жильцов и являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Основные условия договора

Договор управления МКД базируется на следующих основополагающих пунктах:

1. Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УК

В Приказе Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года говорится, что ими могут быть:

  • собственники жилых и нежилых помещений в МКД
  • ТСЖ, жилкооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются)
  • лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода
  • застройщики МКД

Согласно пп.»а» пп.1.2 Примерных условий договора, для подтверждения сведений понадобятся:

  • удостоверение личности
  • право собственности на владение помещением в МКД
  • протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании
  • протокол открытого конкурса по выбору УК (если проводился)
  • доверенность (если договор заключается уполномоченным по доверенности лицом)

2. Место исполнения договора

В этом пункте необходимо указать адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

3. Предмет договора

Предметом договора выступает список работ/услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Здесь же нужно указать перечень коммунальных услуг. В договоре, возможно, потребуется также прописать порядок изменения перечня оказываемых работ/услуг, за которые несет ответственность управляющая компания. (подробнее в другой статье)

4. Цена договора

Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные управляющей компанией работы/услуги, а также тарифов на коммунальные услуги. Поэтому в договоре управления необходимо прописать порядок определения его цены, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Не лишним будет указать в договоре управления МКД порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч.7 ст.162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п.1 ч.5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая компания выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет (ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору. (подробности читайте в другой статье)

Избранная по итогам открытого конкурса УК в течение 20 дней со дня утверждения конкурсного протокола на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания с их стороны, согласно Постановлению Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года.

Если ни одна из сторон не направила другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении срока его действия, то он автоматически считается продленным на аналогичный срок и на действующих условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

6. Ответственность сторон договора

Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если УК не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч.8.1 ст.162 ЖК РФ).

Если основанием для расторжения договора управления послужило серьезное нарушение его одной из сторон, то потерпевшая сторона может требовать возмещения убытков.

Жильцы МКД вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключенный по итогам открытого конкурса (ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года со дня подписания документа. Однако такой сценарий действителен только, если до окончания срока действия данного договора общее собрание жильцов МКД решило выбрать другую УК или изменить способ управления своим домом. (подробнее здесь)

Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на МКД в течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит жильцам дома. В случае перевода МКД в другую УК, предыдущая управляющая компания обязана передать техническую документацию новой организации за 30 дней до прекращения действия договора. Ксения Терлецкая

Статья написана по материалам сайтов: rulaws.ru, pandia.ru, dogovor-urist.ru, zakon.ru, roskvartal.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий