+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя

Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма , могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.

В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения , все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода. А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж. Заметим, что договор найма жилого помещения заключается в основном на срок от года, и в этом случае эти « девушки-арендаторы» попадали в ситуацию, когда расторжение договора найма осуществлялось в досрочном порядке.

Содержание

Досрочное расторжение договора найма. Обстоятельства непреодолимой силы

Другое дело, когда имеют место обстоятельства непреодолимой силы. К ним могут относиться:

  • техногенные катастрофы, стихийные бедствия, действия третьих лиц, вследствие которых жилое помещение становится непригодным, ограниченно пригодным или опасным для проживания по заключению соответствующих служб;
  • военные действия в регионе, где непосредственно расположена квартира;
  • отказ или прекращение обслуживания дома коммунальными службами, в котором располагается квартира, или же самой квартиры при отключении коммуникаций, только если причиной такого отказа не послужила задолженность самого нанимателя;
  • встречается крайне редко — введение правительственного запрета на действия, которые предусмотрены договором найма квартиры . Обратите внимание, до даты вступления подобного запрета в силу или же до даты его официальной публикации в СМИ, данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.

При досрочном расторжении договора найма жилого помещения по причине действия обстоятельств непреодолимой силы, договор найма помещения , составленный « по уму», предусматривает полное отсутствие взаимной ответственности обеих сторон.

Прочие типы досрочного расторжения договора найма

Если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то должен быть заключен договор найма жилого помещения. Существует два типа досрочного расторжения договора найма: по инициативе хозяина жилого помещения и, собственно, по инициативе жильца. Сам порядок расторжения в этих случаях имеет смысл искать непосредственно в самом договоре. Он может быть, как стандартным, так и индивидуальным, тем более, когда наймодатель не в первый раз сталкивается с ситуацией досрочного расторжения договора, и хочет дополнительно подстраховаться и вписывает в форму договора дополнительные ограничения и санкции.

Из общих моментов, можно назвать то, что договор найма жилого помещения может в одностороннем порядке быть расторгнут наймодателем только через суд в случаях, которые предусмотрены законом ( пропуск двух платежей подряд при заключении договора на 1-5 лет, нанесение существенного ущерба или разрушение нанимателем съемного жилья).

Сам квартиросъемщик вполне может воспользоваться своим правом одностороннего расторжения договора найма квартиры без обращения в суд, но с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. Это условие обычно указано в самом договоре.

Порядок выплат при расторжении договора найма

Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд. Выплата осуществляется в момент расторжения договора, а ее размер равняется месячной арендной плате ( если денег на компенсацию нет, то предоставляется право бесплатного проживания нанимателю на срок тридцать календарных дней). Также должна быть возвращение сумма внесенных арендных платежей за прожитый период и залоговая сумма ( при наличии).

Если инициирует досрочное расторжение договора наниматель без уведомления « хозяина» в положенный срок, и при этом не были нарушены обязательства и условия с его стороны ( наймодателя), то наниматель обязан выплатить штраф, размер которого — 50% от месячной арендной платы. При этом возврат залога или предоплаты ( за непрожитый период) наймодателем все равно осуществляется. В случае уклонения нанимателем от выплаты штрафа, « хозяин» имеет полное право удержать штраф из суммы залога или предоплаты.

Как не платить при досрочном расторжении договора аренды

Расторжение договора найма до истечения его срока действия может пройти и по компромиссному сценарию, при котором выплат и штрафов удастся и вовсе избежать. В этом случае четких правил нет, тут вступает в силу « дипломатия», уважение и умения вести диалог. Наниматель может, как предупредить заранее о своем намерении, так и найти себе « замену“. В таком случае есть большая доля вероятности в том, что вам удастся разойтись “ с миром».

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма предполагает аренду помещения у государства или органов местного самоуправления. На предоставление соответствующего жилья имеют право малоимущие семьи, военные, работники государственных структур. Заключаемое соглашение подлежит обязательной регистрации и предусматривает определенный порядок действий при его упразднении. Особое внимание следует уделить основаниям для аннулирования договоренности.

Основания расторжения договора социального найма зависят от инициатора соответствующей процедуры. Нанимателю нет необходимости указывать причины прекращения договоренности. Достаточно лишь подать заявление уполномоченному лицу о желании расторгнуть соглашение о социальном найме.

Наймодателю для аннулирования соглашения следует учитывать предписания законодательства. Статья 83 Жилищного кодекса РФ определяет следующие основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

  • отсутствие оплаты за аренду или коммунальные услуги в течение полугода;
  • разрушение или нанесение существенного ущерба жилью;
  • постоянное нарушение общественного порядка, права и интересы соседей;
  • использование жилья не по назначению, предусмотренному договором социального найма.

Также расторжение соглашения предусматривается в случае смерти нанимателя или при изменении статуса жилого помещения. Проведение капитального ремонта, предполагающего изменение площади, предназначение дома под снос или его изъятие из жилого фонда – все подобные ситуации влекут за собой расторжение договора социального найма на основаниях, не зависящих от сторон.

В каких случаях нельзя расторгнуть договор?

Расторжение договора соцнайма недопустимо при отсутствии оснований. Если наниматель исправно оплачивает аренду по условиям социального найма, обеспечивает сохранность жилья и не нарушает общественный порядок – расторгнуть договоренность в одностороннем порядке не допускается.

Следует при этом отличать расторжение договора социального найма от выселения. Таковое регламентируется статьей 85 ЖК РФ и возможно в следующих ситуациях:

  • снос аварийного дома, в котором находится предоставленное жилье;
  • изъятие соответствующего земельного участка под государственные или муниципальные нужды;
  • перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой;
  • непригодность недвижимости для дальнейшего проживания;
  • проведение капитального ремонта, предполагающее существенное изменение жилой площади;
  • предоставленная недвижимость передается религиозной организации.

В этих ситуациях расторжение договора социального найма осуществляется в связи с выселением. Нанимателю предоставляется аналогичное жилье взамен утраченного, в том же регионе города. Допускается при его согласии перевод в иную местность.

Порядок расторжения по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя осуществляется по следующим этапам:

  • определение оснований для прекращения договоренности;
  • соблюдение досудебного порядка действий – направление уведомления нанимателю о желании расторгнуть соглашение;
  • при согласии – расторжение договора социального найма по обоюдной договоренности;
  • при отказе или отсутствии ответа – сбор документов, подтверждающих выявленные основания;
  • обращение с исковым заявлением в суд.

В приведенной процедуре ключевую роль играют основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. К таковым относят:

  • непригодность выделенных помещений для дальнейшей эксплуатации – предполагается выселение с предоставлением нового жилья;
  • использование помещений не по их назначению;
  • нанесение ущерба, разрушение выделенной недвижимости;
  • нарушение прав соседей;
  • неуплата за проживание и коммунальные услуги.

Отсутствие своевременного внесения средств за проживание учитывается за полугодовой период. В случае кратковременного съема в расчет берется невнесение средств два раза подряд.

Как расторгнуть по инициативе нанимателя?

Аннулировать действие договора социального найма по инициативе нанимателя допускается по упрощенной процедуре. Для расторжения следует подать заявление на имя наймодателя.

Если наниматель проживает не один, в обязательном порядке должны быть учтены мнения всех членов семьи. Для расторжения договора социального найма они также дают письменное согласие.

Соглашение расторгается в двух ситуациях – при наличии собственного жилья, когда необходимость съема теряет актуальность, или при необходимости переезда. Во второй ситуации предоставление недвижимости предполагает заключение нового соглашения.

Расторжение по соглашению сторон

Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.

Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.

Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.

Порядок действий через суд

Прекращение договора соцнайма жилья через суд осуществляется обычно по инициативе наймодателя. Для инициации процедуры соблюдается приведенный порядок действий. Главными аспектами становятся основания для судебного разбирательства и выполнение процедуры досудебного урегулирования.

Это интересно:  ДДУ и ЖСК: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

До подачи искового заявления наймодатель должен уведомить нанимателя об основаниях для расторжения и необходимости погашения долгов или нанесенного ущерба. Только при отсутствии ответа или возможности для самостоятельного урегулирования вопроса, допускается обратиться в суд.

Подать иск в суд следует со следующими документами:

  • паспорт истца;
  • правоустанавливающие документы на владение указанным помещением;
  • договор социального найма, на расторжение которого подается иск;
  • бумаги, свидетельствующие о приведенных основаниях;
  • доказательства соблюдения досудебной процедуры;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора социального найма составляется по стандартной форме:

  • указывается наименование суда, в который подается иск;
  • приводятся полные имена, адреса и контакты истца и ответчика;
  • прописываются реквизиты договора, кратко излагаются его условия;
  • определяются те условия, которые были нарушены нанимателем, рассчитывается размер ущерба;
  • описываются попытки досудебного урегулирования, уведомления, жалобы;
  • указывается цель иска – расторжение договора социального найма и получение разрешения на выселение нанимателя с занимаемой недвижимости;
  • приводится перечень прилагаемых документов, проставляется дата и подпись.

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. В определенных ситуациях госпошлина может не уплачиваться, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Правовые последствия

Правовые последствия расторжения любого соглашения – прекращение соответствующих прав и обязательств. В договоре социального найма соответствующими аспектами являются:

  • предоставление жилых помещений;
  • внесение оплаты за их использование и предоставленные коммунальные услуги.

Аннулирование договоренности о социальном найме по обоюдному согласию предполагает прекращение данных обязательств. Если аннулирование осуществляется через суд, следует учитывать также и принудительное выселение.

На основании решения суда, наймодатель получает право требовать выселения из жилья после расторжения соглашения. Допускается и принудительное применение соответствующих мер с помощью правоохранительных органов или судебных приставов.

Расторжение договора социального найма через суд может предполагать возникновение дополнительных обязательств. По распоряжению суда наниматель может быть обязан выплатить задолженность по оплате или возместить нанесенный ущерб.

hyek

Magda Hyek

Закон суров, но это — закон! Или досрочное расторжение договора найма.


Итак, у нас есть Он, Он и Она: Наниматель, Наймодетель и Квартира. Для тех, кто не совсем тверд в терминологи: наниметель, он же арендатор, он же квартирант; наймодатель, он же арендодатель, он же собственник, он же хозяин. Квартира. Ну квартира и квартира. Обычная такая квартира. Живут они все долго, счастливо аж до самого окончания действия договора. Здесь наступает хэппи или не совсем хэппи (зависит от того, как расстаются, в каком состоянии возвращается любимая жена Квартира, есть ли «отягощение» в виде детей от первого брака долгов за аренду и коммуналку и т.д., и т.п.), но все же конец. Но что делать, если случилось так, что все пропало! гипс снимают, клиент уезжает есть необходимость расторгнуть договор раньше времени его окончания? Не дай бог, еще одна из сторон сильно от этого расстроилась? Так сильно, что категорически не может с этим согласиться? Ситуация не такая и редкая. Например, квартиранты заключили «на всякий случай» договор на год, но сами ждали сдачи дома, которая должна была состояться через 6 месяцев. Или они нашли более дешевую квартиру и хотя вот прямо сейчас, прямо немедленно, буквально завтра съезжат. Так что, господа хорошие, нахапавшие наследных квартиров, возвращайте заплаченные вперед деньги и счастливо оставаться! Так же возможна ситуация, когда к хозяину квартиру «вдруг неожиданно приехал брат из деревни/другого города/другой страны», так что срочно нужна квартира и давайдосвиданья! Более прямолинейные могут сказать: «Со следующего месяца платите на 50 больше. Не нравится? У вас две недели на то, чтобы съехать.» Но бывают случаи, когда в квартире устраивается небольшое общежитие/приют бездомных животных/постоянная гостиница для близких или дальних родственников. Так что очень-очень желательно прекратить это безобразие как можно быстрее, не дожидаясь, когда там еще истечет срок действия договора.

Спокойно! Оставляем в покое шевелюру, бороду, усы или что еще вы там обычно выщипываете в состоянии сильного волнения. Дамочки, эпилятор тоже можно отложить. По крайней мере пока. Но недалеко, он еще может понадобится. В отличие от утюга, процедура депиляции брутальных волосатых мужских ног не менее мучительна, но не оставляет явных следов насилия. )))) Теперь берем в правую руку Жилищный кодекс РБ (тот который от 28 августа 2012 года), в левую — Договор найма и начинаем разбираться. Первая вещь, которую надо себе уяснить. Кодекс важнее Договора! Все, что в нем написано, подлежит исполнению, если только не сделана оговорка что-то типа: «Если иное не предусмотрено договором найма». Но могу вас обрадовать или огорчить. В наиболее интересных статьях о расторжении договора подобных оговорок нет. ((( Если в вашем Договоре есть пункты, противоречащие Кодексу (что уже не очень хорошо), то любой судья будет руководствоваться именно Кодексом. Что нам это дает или чем нам это грозит? Давайте разбираться.

Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон, по инициативе нанимателя или по инициативе наймодателя.
Первый случай: по взаимному соглашению сторон. Самая лучшая ситуация к которой всегда надо стремится. В этом случае обе стороны могут договориться о любых условиях расторжения договора и освобождения квартиры, лишь бы только эти условия всех устраивали.

Второй случай. По инициативе нанимателя. Что нам по этому поводу говорит Кодекс? Кодекс по этому поводу говорит даже два раза. В начале статья 55 пункт 1: » Н аниматель имеет право расторгнуть договор найма в любое время. после исполнения своих обязательств по этому договору. « И статья 55 пункт 2: » Наниматель. вправе расторгнуть договор найма. в любое время в соответсвии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательст перед наймодателем. При выезде нанимателя. в другое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда. «

Итак, наниматель может расторгнуть договор в любой момент. Вот так! Правда, есть дополнение, что при этом он обязан выполнить свои обязательства перед наймодателем. Вот здесь давайте остановимся подробней. Но! И даже НО. Я хочу, чтобы все точно осознали, что я — ни разу не юрист. Ни по образованию, ни, тем более, практикующий в области Жилищного кодекса. Все, что я знаю, я вынесла из чтения самого Кодекса и пояснений юристов. Более того, я отдаю себе отчет, что помимо самих законов существует еще и судебная практика. У меня, ттт и слава богу, собственного опыта знакомства с судебной практикой по данному вопросу нет. Так что руководствуюсь здесь тоже советами опытных практиков от аренды, юристов и собственными соображениями.

Но вернемся к расторжению договора по инициативе нанимателя. Все-же наймодателям остается спасительное: «после исполнения своих обязательств перед наймодателем». Поэтому вменяем нанимателю в обязанности и прописываем это черным по-русски в договоре, что наниматель имеет право: » в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть настоящий договор, выполнив свои обязательства перед наймодателем, и предварительно за один месяц направив наймодателю соответсвующее письменное уведомление. Свидетельством надлежащего уведомления является направление нанимателем наймодателю заказной почной письма по адресу __________________. При этом письмо считаеся полученным, если имеется бланк уведомления, подписанный наймодателем. » Таким образом можно, по крайней мере, заставить арендатора предупредить о своих намерениях хотя бы за один месяц. Уже хлеб! Но! И снова «но»! В Жилищном кодексе есть одно, на мой взгляд, большое упущение. Надеюсь, оно будет исправлено уже в следующей редакции. Но пока имеем то, что имеем. ЖК регламентирует, что договор найма в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Статья 52 пункт 1: » Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, сельским исполнительными комитетами, местной администрацей района в городе. » Вот так вот. Оно и понятно, порядок — есть порядок! ))))) Точно так же в порядке вещей наймодателю вменяется в обязанности платить налог с доходов, получаемых от аренды квартиры. Налоги никто не любит, но платить их надо как-бэ. В то же время ЖК не обязует нанимателя регистрировать досрочное расторжение этого самого договора. Более того, арендатор зачастую не видит смысла в официальном расторжении этого самого договора. Больно надо! У меня нет времени на всякие пустяки! И его ни одного раза не волнуют проблемы собственника квартиры, который и не может официально пересдать квартиру, и обязан продолжать платить налог. Я в таких случаях говорю: «Все понимаю, все — занятые люди, ни у кого нет времени, у меня тоже. Но с юридической точки зрения, до тех пор, пока договор не расторгнут официально, он считается действующим. Согласно этому действующему договоры вы обязана платить мне арендную плату и оплачивать коммуналку. Вы понимаете, что это дает мне основания подать на вас в суд ко взысканию задолженности? И суд мой иск удовлетворит.» Знаете, задумываются, проникаются, находят время. ))))

Но у нас все-равно получается правовая вилка. С одной стороны и уведомление официальное могло быть отправлено и получено, и квартира освобождена, то есть квартирант как-бы все и сделал, но у юриста в РСЦ расторжение договора не зарегистрировано. Поломала я над этим голову и от греха подальше дополнила права и обязанности нанимателя, добавив к пункту об обязательном уведомлении за месяц следующую незамысловатую фразу: » Расторжение договора должно быть зарегистрировано в районом, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе» .

Третья ситуация. Расторжение договора по инициативе наймодателя. Что нам по этому поводу говорит Кодекс? Говорит он следующее. Статья 61 часть 3: » Договор найма. может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем. а так же в случае, если наниматель. систематически (три и более раз в течение календарного года. ) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение данного Кодекса. » Законодатели — они у нас таааакие законодатели. После этой статьи мне хочется плакать и смеяться одновременно. Давайте подумаем, в каких случаях владелец квартиры горит желанием избавиться от квартирантов, даже несмотря на то, что пересдача — это геморрой с подготовкой, с возможной уборкой, мелким ремонтом и неизбежный простой? Что говорите? Хочет больше денег? То есть вариант с неожиданным приездом родственника.)))) Вопросы морали затронем как-нибудь в следующий раз. Что тогда остается? Не платят за аренду, долги по коммуналке, несанкционированное подселение, завели животных, методично «убивают» квартиру. Все это НЕ делать вменяется квартирантам как-бы договором. Но Кодекс важнее. Более того, перечисляет все поводы для расторжения договора наймодателем. Думаете, все перечисленное относится к существенным условиям договора? Я тоже так думала, пока не нашла в том же Кодексе формулировку, что же такое «существенные условия». Кому интересно, статья 50 часть1. Не буду цитировать, просто перескажу. Существенные условия — это 1) предмет договора, 2) срок действия договора, 3) величина оплаты, 4) обязанность оплачивать коммуналку. На этом все! То есть, конечно, если не платят аренду — это повод расторгнуть договор. Что приятно, новая варсия Кодекса не регламентирует, как долго наниматель может не платить аренду, пока у наймодателя не появится законный повод его турнуть. Но все остальное — ниже всякой критики как с точки зрения частника, так и для государственного жилищного фонда. Я совершенно не понимаю, что значит: «Систематически (три и более раз в течение календарного года. ) разрушают или портят жилое помещение». Кто и как фиксирует эти три и более раза разрушения или порчи? Милицию вызывать и протокол составлять, если квартиранты вынесли дверь в комнату, разбили унитаз или изуродовали мебель? Или вот еще загадочная фраза: «Систематически допускают нарушение данного Кодекса. « Это, простите, как. И что делать при нарушении других, может быть с точки законодательства не таких существенных, но тем не менее очень важных для данного конкретного собственника условий договора? Я так понимаю, как судья решит. Но все-же пусть эти условия в договоре лучше будут. )))) Кто знает, как она сложится эта судебная практика? )))

Это интересно:  Договор дарения между родственниками налогообложение

За то сроки уведомления для наймодателя установить не забыли. Та же Статья 61 часть 5: » При расторжении договора найма. по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответсвующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Требование о расторжении договора. может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение. » Понятное дело, что при несогласии квартиранта хозяин квартиры может расторгнуть договор только через суд. Но неужели владелец квартиры, даже получив официальный отказ освободить квартиру, должен ждать до конца месяца чтобы только передать дело в суд?

Все ли так плохо для собственника квартиры? Пожалуй, нет. ЖК дает одну возможность как жест отчаяния. Кроме этого, он дает одну вполне законную и легальную возможность принуждения к миру к поиску компромисса или даже горячему желанию квартиранта самого съехать. И еще есть одно неотъемлимое и никак не регулируемое законодательно право собственника квартиры, которое может сильно подпорить нервы квартирантам. Но обо всем этом уже в следующий раз. Шестой час утра, я — спать. ))))

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Это интересно:  Договор субаренды земельного участка

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Расторжение договора найма жилого помещения

Договор найма, может быть, расторгнут по соглашению сторон.

По инициативе нанимателя договор жилого помещения договор найма может быть расторгнут в любое время независимо от оснований с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расторжение договора по инициативе сторон и по инициативе нанимателя предполагает внесудебный порядок.

По инициативе наймодателя договор найма, может быть, расторгнут только в судебном порядке. Основаниями такого расторжения являются:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договор не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

· разрушение и порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действиями которых он отвечает;

· не устранение последствий разрушения и порчи жилого помещения, когда суд предоставлял для этого срок. При этом суд по просьбе нанимателя вправе отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение договора возможно также в судебном порядке по инициативе любой стороны, если:

· помещения перестает быть пригодным для постоянного проживания;

· в случае аварийного состояния жилого помещения;

· в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дополнительным условием расторжения договора найма жилого помещения является неисполнение нанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещения является неисполнение нанимателями проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой прекращение обязательств по договору.п. 2 ст. 453 ГК РФ

Законодательства также устанавливает дополнительные основания прекращения отдельных видов договоров.

Договор найма прекращается в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает действие.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) этого помещения ст. 35 ЖК РФ.

Договор найма служебных жилых помещений прекращается с бывшим членом семьи нанимателя по основаниям, указанных в положениях жилищного законодательства о прекращении договора найма между собственником — гражданином и бывшим членом его семьи. Договор найма служебных жилых помещений также прекращается в связи с прекращением трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также после увольнения нанимателя со службы. Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается, если наниматель прекратил трудовые отношения, учебу, а также уволен со службы, в связи с которыми ему было предоставлено такое помещение.

Договор найма жилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, либо оно передано в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Исключением являются обстоятельства заключения трудового договора (договора на обучение, преподавание и др.) между нанимателем и новым собственником.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается по окончании его срока.

Возможны также иные основания прекращения договора, предусмотренные гражданским и жилищным законодательствами.

Выселение из жилого помещения.

Выселение из жилого помещения граждан возможно в случае прекращения права пользования по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда.

Если гражданин в установленный собственником жилого помещения не освобождает помещение, вопрос о его выселении разрешается в судебном порядке.

Законом установлены определенные основания выселения граждан.

Для жилых помещений, находящихся в собственности граждан, такими основаниями являются:

· прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения;

· по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;

· решение суда по иску собственника жилого помещения о том, что бывший член семьи, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или при пользовании помещением на основании завещательного отказа, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или разрушает жилое помещение собственника, после предупреждения собственником о необходимости проведения ремонта в разумный срок.

В то же время невозможно выселение граждан, если:

· имеется соглашение (договор найма) между собственником и бывшим членом семьи о порядке пользования жилым помещением собственника;

· у бывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

· имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя другим жилым помещением;

· не истек срок договора найма между собственником и бывшим членом семьи, установленный судом;

· собственником жилого помещения не выполнено решение суда о предоставлении бывшему члену семьи иного жилого помещения.

Для жилых помещений, переданных гражданам по договору социального найма, основаниями выселения с предоставлением другого жилого помещения являются:

· снос дома, в котором находится жилое помещение;

· перевод жилого помещения в нежилое помещение;

· признание жилого помещения непригодным для проживания;

· невозможность сохранения жилого помещения после реконструкции дома или проведении капитального ремонта жилого помещения;

· возможность признания нуждающимся в улучшении жилищных условий в связи со значительным уменьшением общей площади после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения;

· увеличение общей площади занимаемого помещения на одного члена семьи после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения, если такое увеличение существенно превысит норму предоставления жилья;

· не внесение нанимателем и проживающими совместно членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальных услуг в течении более шести месяцев без уважительной причины. Друге жилое помещение при выселении по данному основанию предоставляется в размере, установленном для вселение в общежитие.

Жилищным законодательством допускается выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения Ст. 91 ЖК РФ. Основаниями такого выселения являются:

1. решение суда по иску наймодателя или другого заинтересованного лица о том, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такое решение возможно только после предупреждения о недопустимости указанных противоправных действий, предоставлении разумного срока для противоправных действий этих нарушений и не устранении в такой срок последствий нарушений;

2. лишение родительский прав, если совместно проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Основаниями выселения граждан из специализированных жилых помещений являются расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений. Такое выселение производится без предоставления другого жилого помещения. Возникающие споры в связи с таким выселением рассматривают в судебном порядке.

Однако возможны ситуации, когда выселение граждан из специализированных жилых помещений производится с предоставлением другого жилого помещения.

Статья написана по материалам сайтов: xn--80adfdhlps6cak.xn--p1ai, www.samso.ru, hyek.livejournal.com, moskvarenta.ru, studbooks.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector