Какие документы проверять при покупке квартиры?

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Содержание

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.»>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.»>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие Откроется в новой вкладке.»>получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.»>права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит.
  4. Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.»>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке, обратите внимание

Опубликовал: admin в Ипотека и финансы 25.10.2018 Комментарии к записи Порядок покупки квартиры на вторичном рынке, обратите внимание отключены 40 Просмотров

Последовательность покупки квартиры на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья – квартиры, у которых уже был хозяин, а может и несколько. На что надо обратить внимание в первую очередь? Какие документы нужно проверить и как оформить договор купли бывшей в употреблении квартиры? Серьезные вопросы, на которые нужно найти подтвержденные ответы, чтобы в одночасье не остаться и без денег, и без квартиры. Запаситесь ручкой и листом бумаги. В статье вы найдете все ответы и полные списки поэтапных действий с недвижимостью и документами.

Купить новую квартиру или поискать на вторичном рынке жилье в центре города? Выбор остается за вами. Определите, где вам более комфортно, какая часть города для вас привлекательнее. Цены приблизительно одинаковы. Риски при покупке недвижимости есть во всех случаях. Новостройки, если многоквартирный дом уже построен, сдан в эксплуатацию, требует проверки на прочность, качество. Проверить документы управляющей компании, владельца дома, хозяина земли и сроки аренды земельного участка, на котором построен дом – будет необходимо. Если вы решили вкладываться в строящийся дом, то риски потерять и деньги и перспективу новой квартиры возрастают. Печально, что вы не сможете вернуть то, что уже успели вложить, даже через суд. Вторичный рынок имеет свои особенности. Обжитая квартира многих манит своим теплом или близостью к работе, школе. Пройдитесь по районам города и выберите тот, где вам спокойно, уютно, удобно. Ищите квартиру в выбранных районах. Это сократит время поисков.

Это интересно:  Какие документы нужно собрать для лишения родительских прав отца

О чем вы должны помнить:

  1. Независимо от того, будете ли вы сами заниматься поиском подходящего жилья на вторичном рынке или поручите это риэлтеру, доступны одни и те же данные по владельцам. Все, что касается помещений, собственников и их смене зафиксировано в Росреестре о помещениях https://www.rosreestr.supermkd.ru/. Вы сможете узнать только о действиях с квартирой с 1997 года. Все собственники и оформления, которые были совершены до этого срока, в реестр не занесены.
  2. Законодательство РФ в вопросе недвижимости противоречиво. Продавец всегда может устроить так, что покупатель потеряет свои деньги, а квартиру так и не получит. Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Семейный кодекс, Уголовный кодекс, Федеральные законы – все они могут быть использованы в благоприятных ситуациях, перекрывая друг друга. Судебные тяжбы по поводу покупки или продажи квартир могут тянуться годами.

Поэтому очень важно проверять саму квартиру, документы по ней, по владельцам, жильцам, обременениям всеми доступными средствами. Если вы решили купить квартиру, в которой жили люди, то вам следует придерживаться четкого плана проверки объекта.

Итак, вы просмотрели объявления и вам понравились несколько предложений в симпатичном для вас районе города.

Подготовьтесь – напишите себе список. Вы должны по пунктам проверить все параметры и технические данные вашего будущего жилья.

Состояние многоэтажного дома:

  • трещины;
  • сырость, плесень;
  • протекание крыши;
  • подвал (запах мышей, тараканов, плесени);
  • какого года проводка и когда менялась, есть ли проблемы с электричеством в вечернее время;
  • трубы и коммуникации – когда менялись;
  • санитарное состояние и мусоропровод;
  • слышимость, акустика;
  • проверьте, как работает лифт;
  • мнение соседей и жителей дома – этот контингент всегда выложит полную информацию по дому, управляющей компании, ремонту, переменам.

Перед продажей в квартире, обычно, делают косметический ремонт, чтобы придать товарный вид и скрыть серьезные недостатки. Поэтому нужно проверять все тщательно.

  • попросите хозяина показать вам технический паспорт квартиры. Если был сделан капремонт и перепланировка, то обязательно должны быть разрешительные документы управляющей компании и БТИ;
  • если квартира на 1 этаже – сквозняки и хлопанье входной двери;
  • состояние прихожей и дверных косяков;
  • на кухне проверьте трубы и коммуникации, окна и рамы – плотность прилегания к стене;
  • полы под линолеумом, ковролином могут быть прогнившие;
  • в туалете проверьте наличие запаха (при неправильной канализационной системе дома, запах постоянно присутствует);
  • уточните, когда менялись трубы в квартире – сейчас ставят пластиковые;
  • наличие горячей холодной воды круглосуточно – откройте краны и проверьте;
  • проводка, выключатели и розетки, оголенные провода по всей квартире;
  • потолок – если он натяжной, поднимитесь к соседям сверху и спросите, заливали ли они квартиру;
  • стены по углам – трещины, сырость, подтеки;
  • балконы, выход на стороны света – вас должны устраивать;
  • куда выходят окна спальни;
  • естественное освещение – если света мало, а вы любите больше – вам будет некомфортно просыпаться каждый день во мраке;
  • если вы обнаружили, что придется что-то переделывать, менять, то сразу прикиньте, на какую сумму грядут затраты и сравните с ценой квартиры – выгодно ли вам покупать за эту стоимость и дополнительно вкладывать деньги в ремонт.

О других параметрах, именно по качеству квартиры, спросите у хозяина. Часто люди честно говорят о состоянии продаваемого жилья (но надеяться на это не стоит). Принцип «Доверяй, но проверяй» точно характеризует отношения между покупателем, продавцом и владельцем квартиры. Как только личное отношение возьмет верх над разумным подходом, вы можете понести крупные потери. Помните, что мошенники всегда вызывают симпатию и доверие.

Если вы покупаете не у самого владельца, а у его представителя или риэлтера, то старайтесь еще внимательнее проверить все – продавцы могут не знать об особенностях своего товара.

Какие документы вам должен предоставить владелец квартиры

По недвижимости:

  1. Кадастровый паспорт.
  2. Технический паспорт с планом квартиры.
  3. Выписка из ЕГРН. На ее основании вы узнаете обо всех законно оформленных обременениях – арестах, залогах, арендах, правах пользования квартирой. Если что-либо из перечисленного не было официально зарегистрировано, то может стать для вас неприятным сюрпризом.
  4. договор обмена или покупки квартиры, если продавец не первый владелец;
  5. право собственности. Если у владельца квартиры есть дети до 18 лет, которые не являются совладельцами, то они имеют право проживать в ней до 21 года.
  6. Дарственные, если они есть, заверенные нотариусом.
  7. Свидетельство о приватизации – этот документ должен быть о каждом прописанном в квартире. По закону, если человек не провел приватизацию, то имеет право пожизненно проживать в доме при любых владельцах.
  8. Свидетельство по праву очередного вступления в наследство (для унаследованной квартиры), заверенное нотариусом.
  9. Если продажа осуществляется через посредника (продавца), то вам нужно видеть риэлторский договор. Вы должны быть уверены, что риэлтор действует в интересах владельца и представляет солидную компанию. Это важно для вас тем, что при передаче денег через продающую компанию владельцу, они должны дойти до получателя, а не осесть в кармане мошенника. В этом случае, владелец отзовет договор купли-продажи, по причине неоплаты покупки. Вы останетесь без денег и без квартиры. Доказать ничего не сможете.

По владельцу и составу семьи:

  1. Паспорт владельца и другие, удостоверяющие личность, документы. Сравните фото в паспорте, проверьте, не просрочен ли документ. Если есть сомнения, пробейте данные – может быть человек не в ладах с законом.
  2. Расширенная выписка из домовой книги. Справка о составе семьи.
  3. Согласие (в письменном виде) каждого прописанного в доме члена семьи, совладельцев, лиц, которые могут претендовать на долю в квартире, заверенное нотариусом. Особое внимание обратите на наследников. Кроме этого опасайтесь ситуаций, когда кто-либо из прописанных, имеющих права на квартиру, не приватизировавших числится пропавшим без вести. Вполне возможно, что он, например, сидит в тюрьме и не хочет сообщать об этом близким. После его появления у вас могут возникнуть проблемы – он будет жить с вами или потребует денег.
  4. Справка из психоневрологического диспансера. Несмотря на эту справку, бывают случаи, когда владелец через некоторое время отзывает договор купли-продажи, мотивируя тем, что был в невменяемом состоянии. Такое заявление трудно оспорить. Такие махинации могут провести специально. Трудно поверить, но бабушки любят проворачивать такого рода махинации. Постарайтесь, чтобы «божий одуванчик» не оставил вас ни с чем – заручитесь нотариально заверенными документами и официальной поддержкой родственников пожилого человека.
  5. Справка из наркологического диспансера.
  6. Брачный договор, если он есть. В этом документе прописаны права супругов на недвижимость общей собственности и приобретенной до брака или на собственные средства (нужны документальные доказательства).
  7. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то согласие органов опеки может быть получено с условием, что дети в день выписки из проданной квартиры будут прописаны в другой не менее обустроенной. Вам нужно видеть разрешение.
  8. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  9. Квитанции по платежам за предыдущий год.

Внимание! Проверяйте даты выдачи документов и их подлинность. Если владелец сам покупал эту квартиру, то лучше для вас, если с момента покупки и вступления им в право собственности прошло больше 3 – 4 лет. Если есть возможность, поговорите с предыдущим владельцем, в случае сомнений.

Еще один совет: если вы видите, что с определением собственника есть проблемы, квартира в залоге или существуют любые другие сомнения, поищите другую квартиру. Зачем вам проблемы, которые могут возникнуть даже через несколько лет, после покупки жилья?

Аванс – это внесение части стоимости квартиры. Если сделка не состоится, то продавец возвращает деньги покупателю. Аванс передается с письменным договором, где прописывается вся сумма сделки, реквизиты сторон, авансируемая часть, информация по недвижимости. Аванс ни к чему не обязывает. В законе нет строгой регуляции аванса.

Задаток – предоплата за квартиру и гарантия совершения сделки. Если продавец передумает, то вернет задаток в двойном размере. Заключается в письменном виде.

Если вас все устраивает, и вы не хотите терять выбранную квартиру, внесите аванс или задаток, на ваше усмотрение, но не забудьте правильно оформить документ. Образцы приведены ниже:

Порядок оформления документов купли-продажи, пошаговая инструкция

Итак, вы довольны продавцом, владельцем и квартирой. Все документы не вызывают у вас сомнений, как и добропорядочность участников сделки.

Пора оформлять документы. Что для этого нужно подготовить:

  • паспорта;
  • СНИЛС;
  • свидетельство на право собственности;
  • доверенность (если нужно);
  • для регистрации договора – заявление;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • техпаспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт;
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • выписку из ЕГРП (для продавца);
  • справку из наркодепансера и психдеспансера;
  • предварительный договор купли продажи;
  • письменное, заверенное нотариусом согласие совладельцев квартиры, органов опеки (все эти документы должны быть предоставлены покупателю до совершения сделки).

Для покупателя – документы, удостоверяющие личность, ячейка в банке с суммой оплаты. Это важно для обоюдного доверия. Есть маленький нюанс. Вам необходимо подписывать договор купли в банке. В подписании договора должны участвовать покупатель, продавец, владелец (если продает не сам собственник), нотариус и/или юрист. Перевод денег на счет продавца производится после подписания договора обеими сторонами и заверения нотариусом. Налог с продажи, по закону, должен платить продавец, но вы сами вдвоем согласовываете этот момент. Бывает, что продавец и покупатель делят расходы на двоих.

Это интересно:  Как гражданину Казахстана получить гражданство РФ в упрощенном порядке: при каких условиях это возможно, как подготовить и подать документы?

Если платеж будет производиться наличными, то деньги передаются нотариусу, как посреднику и остаются у него до официального завершения сделки.

Все документы, которые будут подписаны покупатель, как новый собственник, с паспортом и другими документами понесете в регистрационную палату. Там вам выдадут список организаций и документов. Вы начнете оформление свидетельства на право собственности, пропишите себя и членов своей семьи.

Внимание! Вам не нужно изучать свод законов РФ, чтобы благополучно купить квартиру. Придерживайтесь правил, не заключайте сделки с сомнительными персонами и сразу отказывайтесь от подозрительных квартир. Не верьте голословным утверждениям. Каждый факт должен быть подтвержден документально.

Проверка документов и юридической чистоты при покупке квартиры

Порой трудно найти среди множества предложений ту самую уютную квартиру своей мечты за справедливую цену. Однако, отыскав её, терять голову и забывать на радостях об осторожности нельзя. Прежде чем договариваться о сделке и вносить задаток, необходимо иметь представление о том, какие документы необходимо проверить при покупке квартиры.

Выяснить, имеет ли право продавец распоряжаться имуществом или пытается скрыть важные детали. Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой можно при помощи нехитрых действий, которые обезопасят вас от покупки обремененной правами третьих лиц недвижимости и иных неприятных сюрпризов.

1) При встрече с продавцом попросите его предоставить вам для ознакомления правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи/наследования/дарения/мены, объясняющие возникновение права собственности. Хранятся подобного рода бумаги у владельца квартиры, и потому получить доступ к ним не должно составить труда. Убедитесь, что данные квадратные метры принадлежат именно ему.

2) Осведомитесь об истории самой квартиры, бывших её хозяев и тех, кто прежде проживал в ней или участвовал в приватизации. Эта информация отражена в домовой книге и выписке из лицевого счета, однако запросить её в расчётно-справочном центре (РСЦ) может лишь собственник или его доверенное лицо.

При проверке этих документов перед покупкой квартиры важно, чтобы никто из прежних жильцов утерян не был. Например, временно выписанные, но сохраняющие право проживания и после смены собственника. К ним относятся заключенные, военнослужащие срочной службы, дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, пожилые люди, помещенные в дома престарелых и лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере. Эти граждане могут попросту отравить жизнь новых владельцев.

Покупая приватизированную квартиру, проверьте, нет ли иных участников приватизации, сохраняющих право собственности. О них можно узнать из выписки о лицах, участвовавших в приватизации жилого помещения, полученной в РСЦ.

3) Квартира, полученная по наследству, требует еще большего внимания. Чтобы исключить внезапное появление претендентов на наследство, необходимо отправиться на пару с продавцом к нотариусу, который занимался его делом о наследстве, и запросить выписку из нотариальной книги, где должно быть четко отмечено, что иных наследников нет или же они подписали отказ.

Неучтённый претендент может в течении 3-х лет заявить о своих правах, что приведет к нуллификации сделок, заключенных до принятия наследства. Среди наследников могут быть несовершеннолетние, нетрудоспособные супруги/родители, которые наследуют свою долю не зависимо от того, на кого было оформлено завещание.

4) Проверьте нотариально заверенное согласие супруга(и) собственника квартиры. По закону он/она имеет право на 1/2 собственности, приобретенной в браке, даже если не проживает и не прописан/а в ней. И в том случае, если на момент продажи квартиры брак расторгнут. Сколько времени прошло после развода значения не имеет.

Если между супругами был подписан брачный контракт, в котором определены иные условия распоряжения собственностью, то согласие второй половины не требуется.

5) При наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних, продавцу потребуется предоставить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Разрешение выносится с условием предоставления несовершеннолетнему права пользования иной жилплощади. При несоблюдении этого требования сотрудники органа опеки обратятся в суд и добьются признания сделки недействительной.

6) Следующий шаг – проверка наличия таких обременений, как:

  • Аренда квартиры – арендаторы вправе находиться в квартире до завершения срока договора найма;
  • Рента – после смерти собственника жильё, находящееся в ренте, переходит в собственность рентоплательщика;
  • Недвижимость находится в залоге;
  • Арест квартиры;
  • Судебное разбирательство в отношении интересующей вас жилплощади.

Сведения о возложенных на квартиру запретов и обременений указаны в справке БТИ о правах на недвижимость, ограничениях и обременениях.

7) Продажа по генеральной доверенности. Узнайте, какие обстоятельства вынудили собственника переложить заботы о продаже недвижимости на доверителя. Убедитесь в действительности доверенности у заверявшего его нотариуса. Лучше всего проверить это непосредственно перед покупкой недвижимости. Возможно, по каким-либо причинам она отозвана (аннулирована). Следующий шаг, который следует предпринять, – убедиться в том, что владелец квартиры жив.

8) Необходимо установить дееспособность владельца квартиры. Сделки с недееспособными могут осуществляться через попечителя или опекуна, назначенного органами опеки и попечительства. Сделки напрямую, без письменного согласия попечителя, с данной категорией граждан признаются недействительными.

Признать недееспособность или ограниченную дееспособность гражданина можно лишь через суд. Основанием для этого является психическое расстройство, злоупотребление алкогольными напитками, наркотическими или психотропными веществами.

Конечно, перед заключением сделки купли-продажи квартиры нотариус проверяет большую часть этих документов, чтобы удостовериться в её правомерности. Однако проверка юридической чистоты квартиры – проблема преимущественно покупателя, так как упущения в каком-либо из этих вопросов ложатся на ваши плечи и вам придется мириться с последствиями.

После того как вы тщательно проверили все вышеперечисленные документы и убедились в юридической чистоте покупаемой квартиры, можно оставлять задаток и приступать к самому важному этапу – оформлению и регистрации договора купли-продажи. Только так вы сможете застраховать себя от многочисленных рисков при покупке квартиры.

Какие документы следует проверить при покупке жилья?

Приобретение квартиры – вопрос достаточно важный. Для грамотной покупки нужно устранить все спорные моменты, перебрать кучу бумаг, быть внимательным к деталям в договоре. Как не попасть в сложную ситуацию и купить квартиру без лишних трудностей, мы рассмотрим в этой статье.

Список документов, которые нужно проверять

Самыми главными документами, которые необходимо получить и проверить, являются:

  • договор основания (возникновения) права на квартиру на каждого из владельцев;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт (при наличии кадастрового, технический является второстепенным и не обязателен при оформлении покупки).

Эти документы являются правоудостоверяющими, а их проверка является первым и главным шагом перед покупкой квартиры. Большую часть из документации Вам должен предоставить сам собственник квартиры.

Другие подтверждающие документы:

При сомнении в законности предоставляемых документов, повторно запросите их посредством официальных учреждений (нотариат, регистрационное управление и др.). Будет хорошей идеей присутствовать при выдаче данных бумаг. Чтобы подтвердить подлинность этой информации следует обратиться в отделение Росреестра о предоставлении Вам копий документации. Затем сравните их с выданными продавцом.

Также у владельца можно получить выписку с ЕГРП. Она содержит всю историю жилого объекта за последние 15 лет.

Информация о продавце

Осуществлять продажу квартиры может как собственник, так и представитель (доверенность). Информация о продавце находится:

  • в документах на квартиру;
  • в свидетельстве о собственности.

Если Вы заключаете сделку с доверенным лицом, необходимо организовать личную встречу с хозяином, в том числе, чтобы обсудить согласие о продаже. По возможности попросите паспорт и запишите данные из него (можно сделать копию), а все остальные технические вопросы, можно решать уже с самим представителем. При отказе во встрече такая сделка может обернуться не самым лучшим образом. Не будет лишним узнать у нотариуса достоверность выданной доверенности представителя. В особенности стоит выяснить, не осуществлялся ли отзыв этого документа.

Будьте предельно осторожны, если собственником является ребёнок:

  • Если ребёнок младше 14 лет, продажу проводит его законный представитель.
  • В возрасте ребёнка от 14 до 18 лет сделка о продаже заключается при наличии письменного согласия тех же представителей.

Если продавец состоит (состоял) в браке, немаловажным будет личная встреча с супругом (-ой). Это стоит сделать даже после расторжения брака, чтобы получить одобрение на продажу квартиры. При его отсутствии сделка может вызвать лишние судебные разбирательства.

Спорные ситуации при покупке

Есть несколько моментов, которые нужно иметь в виду при приобретении жилплощади. Любая из этих ситуаций может неблаготворно повлиять на исход сделки или даже лишить нового владельца купленной квартиры.

1. В квартире временно отсутствуют лица там не прописанные, но сохранившие за собой право проживания даже после смены собственника. Ими могут являться:

  • заключённые, отбывающие срок в тюрьмах;
  • военнослужащие на срочной службе;
  • дети, состоящие в воспитательных центрах;
  • люди преклонного возраста, перемещённые в дома престарелых;
  • лечащиеся в психоневрологическом диспансере.

Выписанные ранее граждане имеют право заново прописаться в квартире и жить там.

2. Права третьих лиц. Прежде, чем оформлять покупку стоит убедиться, что квартира не под арестом.

Договор купли-продажи считается недействительным в тех случаях, когда сделка оформлялась во время ареста жилплощади. Арест может наложить только суд, например, в ситуации, когда собственник продолжительный отрезок времени не производил оплату коммунальных долгов либо кредита.

3. Не сдана под залог.

Квартира может принадлежать банку, в качестве залога, при ипотечном кредите (как пример). В этой ситуации следует преждевременно оплатить кредит, а затем запросить снятие ограничения в Регистрационной палате.

4. Не сдаётся в аренду.

Арендаторы не могут повлиять на решение о продаже квартиры, однако имеют все права на то, чтобы продолжать проживать, пока не закончится срок, который был указан при составлении договора аренды.

Это интересно:  Документы на подачу РВП (заявление и другие): список, какие бумаги нужны для оформления (получения) разрешения на временное проживание в России (РФ)?

5. Не находится в ренте.

Продавец мог заключить договор ренты. Если по этому документу указано, что после смерти жилплощадь переходит в имущество рентоплательщика, то так оно и случится.

6. Не фигурирует в судебном разбирательстве.

7. Квартира получена по наследству.

Необходимо удостовериться у нотариуса, что не существует других кандидатов на получение квартиры, так как они могут потребовать её посредством суда.

8. Присутствует ли разрешение на перепланировку.

В случаях, когда не осуществлялось узаконивание перепланировки в квартире, это предстоит сделать новому собственнику. Минус такой ситуации в том, что процесс этот крайне трудный и очень долгий. В том числе, если квартира имеет неподтверждённую перепланировку, банк может отказать в ипотеке.

Наличие долгов на квартире

Отдельным пунктом стоит выделить наличие задолженностей. Следует уведомить продавца о предоставлении справок из каждого учреждения, подтверждающего отсутствие долгов (электричество, газ, вода, домофон и др.) учитывая текущий месяц. Если купить квартиру имеющую долги по коммунальным услугам, работники ТСЖ (бывший ЖЭК) не будут выяснять, чьи они, поэтому все требования по оплате упадут на плечи нового собственника.

Грамотный продавец перед продажей квартиры зачастую сам оплачивает все долги, чтобы избавить покупателя от лишних трудностей. Если все задолженности были погашены продавцом, это стоит обязательно указать в договоре купли-продажи. Это поможет в ситуациях, когда после покупки могут появиться новые долги, по каким-либо причинам пропущенные. При их возникновении оплатить их придётся бывшему собственнику.

Проверка документов (видео)

Если у Вас все же остались вопросы, Вы можете посмотреть представленное видео, в котором описано, какие документы следует требовать при покупке квартиры, и на что обращать внимание.

Купить «вторичку» и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья

Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?

В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!

Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Внешний осмотр

Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:

  • Обратите внимание на благоустройство двора, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.
    Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
  • Старые дома часто находятся в плохом состоянии. Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
  • Изучите подъезд внутри: состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
  • Побеседуйте с жильцами дома, и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

  • Планировка. Обратить внимание, производилась ли перепланировка, для этого нужно сверить план квартиры с визуальными данными. Если таковая была, но не узаконена, т. е. на плане не отражена, то государственную регистрацию сделки купли-продажи вы не пройдёте, не узаконив изменения. Лучше такую покупку отложить, предоставив продавцу возможность устранения препятствия для продажи.
  • Стены и потолок. Слишком тонкие стены заключают опасность плохой шумо- и теплоизоляции. Отслаивающиеся обои, штукатурка, плесень, грибок – свидетельство сырости, особенно если это первый или последний этажи. Подтёки говорят о наличии течи в крыше.
  • Окна, двери и пол заслуживают внимания, только если вы собираетесь их оставить в том же состоянии.
  • Коммуникации. К оценке их состояния следует подойти очень тщательно. Проверьте все трубы и стояки на предмет сырости под ними, напор и слив воды, её окраску.
    Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.
  • Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Заключение предварительного договора

Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. В нём обозначаются следующие пункты:

  1. Паспортные и контактные данные лиц, совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
  2. Адрес и описание квартиры, за которую вносится аванс (задаток).
  3. Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
  4. Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
  5. Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается авансовое соглашение.
  6. Срок возврата залога, если сделка не состоялась по вине продавца.
  7. Срок освобождения квартиры: снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.

Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.

Обязательные документы при покупке квартиры-вторички

Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:

  1. Договор купли-продажи. Его составление лучше всего поручить профессионалу – юристу или риелтору, лучше работающим под эгидой юридической конторы или агентства недвижимости. Убедитесь в надёжности организации.
    Обязательно внимательно прочтите договор, все пункты должны быть максимально понятны. При возникновении неясностей обратиться к тому, кто составлял договор, за разъяснениями.
    В договор можно внести изменения и дополнения от руки с согласия сторон. Вы можете узнать о процедуре регистрации договора купли-продажи в Росреестре вот тут.
  2. Паспорт продавца. Его нужно внимательно осмотреть и сравнить, правильно ли внесены данные в договор. Убедиться, что квартиру вам продаёт тот же человек, данные которого указаны в соглашении.
  3. Государственная регистрации права собственности на квартиру. Изучите свидетельство, убедитесь, что продающее лицо является владельцем. Проверьте указанную площадь квартиры и адрес. Если жильё заложено, то в графе «основание выдачи» будет указан договор ипотеки.
  4. Документы, подтверждающие отсутствие разного рода обременений, предъявляемых к данной собственности. Подробнее см. проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой.
  5. Справки об отсутствии коммунальной и налоговой (на имущество) задолженности.
  6. Технический паспорт. Соответствие его данных фактическим вы уже проверили в ходе предварительного осмотра.
  7. Домовая книга с подтверждением выписки всех зарегистрированных лиц. Желательно заранее проверить лично в паспортно-визовой службе. Если кто-то не пожелает добровольно выписаться, то придётся обратиться в суд, что чревато нервотрёпкой, тратой времени и денег.
  8. Согласие социальных служб. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства необходимо, если в квартире прописаны (или являются собственниками жилплощади либо доли в ней) при наличии в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
  9. Документы – основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.

На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.

  • По наследству. Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
  • По договору дарения. Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру здесь.
  • По договору купли-продажи. Письменное согласие на покупку квартиры жены/мужа, если имущество совместное, приобретённое в браке.

Несколько советов в заключение

Особое внимание обращайте на дату выдачи основных документов, подтверждающих право владения. Если период составляет более трёх лет (срок исковой давности) на момент приобретения вами жилья, то дополнительные документы не понадобятся, и риски при покупки квартиры снижаются.

Проследить историю всех прописанных в квартире можно по домовой книге, лучше по расширенной выписке из неё.

По действующему Жилищному кодексу все проживающие в проданной собственником квартире теряют это право. Но уже готовы поправки для второго чтения, и положение может резко измениться: вопрос передаётся под юрисдикцию суда. Следите за новыми законами, связанными с правами на недвижимость.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Статья написана по материалам сайтов: kvartira-bez-agenta.ru, organoid.ru, myrealtor.by, sovetadvokatov.ru, napravah.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий