+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Целевое и разрешенное использование земель. Законодательство

Земельный кодекс РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установил деление земель на категории. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую определяется и производится компетентными органами власти, но не самими пользователями земли. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель, целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Целевое назначение земель – это особое направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются в зависимости от категории земель на следующие:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

Разрешенное использование – это особенности использования земель внутри установленных категорий. Правовой режим земель зависит также и от установленного разрешенного использования. Виды и условия разрешенного использования устанавливаются для каждой категории отдельно. Например, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены Градостроительным кодексом РФ. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Целевое назначение и разрешенное использование — юридические признаки земельного участка

Мисник Николай Николаевич, доцент кафедры гражданского права Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования (ФГАОУ ВПО) Южный федеральный университет», заместитель декана юридического факультета, кандидат юридических наук.

Исследование правовых вопросов определения целевого назначения земельного участка востребовано потребностями хозяйственной деятельности. По мнению автора, для изменения обычного узкого целевого назначения земельного участка достаточным может быть наличие индивидуального акта органа местного самоуправления, в то время как для изменения разрешенного использования земельного участка необходима корректировка соответствующего нормативного акта. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: целевое назначение, разрешенное использование, земельный участок, земли, Земельный кодекс.

Target purpose and permitted use-legal characteristics of a land plot

The study of legal issues determining a target purpose of a land plot is necessary for economic activity. According to the author a narrow purposed land plot can be changed by an individual act of the local government while in cases of permitted use of a land plot it’s necessary to correct the existing regulation. The conclusions made in the article may be used in law-application practice.

Key words: target purpose, permitted use, land plot, Land Code.

Вопрос об определении целевого назначения и разрешенного использования и их соотношении является малоисследованным в юридической литературе. Р.С. Баразгова, например, пишет, что в земельном праве «до сих пор многие базовые, основополагающие категории никем и никак не определены и нередко произвольно толкуются различными правоприменителями.

Типичным примером является ситуация с двумя базовыми земельно-правовыми категориями: целевое назначение и разрешенное использование» . Солидарны с ней и другие авторы . Соглашаясь с ними в целом, отметим лишь, что в литературе попытки дать определение, например, разрешенного использования все же встречаются .

Баразгова Р.С. Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков: содержание и соотношение понятий // КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства.
См.: Михайлова А.Л. Изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, не относящихся к особо ценным землям // КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства.
См., например: Анисимов А.П. Разрешенное использование земельных участков: вопросы теории // КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства.

Целевое назначение и разрешенное использование часто выступают в ЗК как категория парная. При этом характеризуют они как земли (пп. 8 п. 1 ст. 1; п. 2 ст. 7 ЗК), так и земельные участки (п. 3 ст. 11.2; п. 4 ст. 11.3 ЗК).

Представляется, что для параллельного, соединительного упоминания понятий целевого назначения и разрешенного использования нет оснований. Ответ на вопрос о соотношении этих понятий состоит в том, что целевое назначение и разрешенное использование — это одно и то же.

Целевое назначение может быть предельно широким. Таковым является целевое назначение определенной категории земель (ст. 7 ЗК). В соответствии же со ст. 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. (в ред. от 25 декабря 2009 г.) N 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным . Целевое назначение может быть более узким, характеризующим лишь некоторые земли, входящие в категорию земель. Например, сельскохозяйственные угодья или земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, в составе категории земель сельскохозяйственного назначения (ст. 77 ЗК). Целевое назначение может быть и предельно узким. Таково, например, целевое назначение пашен, сенокосов, пастбищ и других земель, входящих в состав сельскохозяйственных угодий (ст. 79 ЗК). Все это виды установленного законом целевого назначения, которое ограничивает или не допускает использование земель для других целей (ст. 261 ГК). Использование земли не в соответствии с этим назначением будет противоправным.

СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.

Разрешенное использование выполняет ту же функцию, а потому также является предельно узким целевым назначением земли. Но это не обычный вид целевого назначения. Во-первых, он устанавливается только для земельных участков. Об этом свидетельствует подавляющее большинство норм о разрешенном использовании. И лишь посредством того, что земельные участки с одинаковым разрешенным использованием составляют одну территориальную или иную зону, разрешенное использование становится характерным и для нее (п. 7 ст. 1; п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса). Во-вторых, этот вид целевого использования устанавливается специальным нормативным актом, в соответствии с которым производится зонирование. Например, правилами землепользования и застройки (п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса). Если установление целевого назначения земель определенной категории задает общий вектор использования земли и в некоторых случаях этого может оказаться достаточно для эффективности такого использования, то выделение в специальном, предусмотренном нормативным актом порядке территориальной зоны в условиях дефицита земель населенных пунктов существенно сужает это направление, делая его максимально эффективным.

Разница между обычным целевым назначением и разрешенным использованием хорошо видна в ситуации, когда необходимо изменить обычное узкое целевое назначение или разрешенное использование земельного участка. В первом случае достаточно будет, например, индивидуального акта органа местного самоуправления, во втором случае придется менять границы территориальной зоны посредством изменения уже нормативного акта. Таким образом, при зонировании и установлении разрешенного использования земли создаются большие правовые гарантии сохранения ее целевого назначения.

Поэтому, если в отношении земель произведено зонирование и установление разрешенного использования входящих в соответствующую зону земельных участков, упоминание наряду с разрешенным использованием целевого назначения указанных земель или входящих в их состав земельных участков будет излишним.

Если попытаться суммировать сказанное о целевом назначении и разрешенном использовании, то можно дать их и самое общее определение.

Целевое назначение — это установленное на основании закона и в предусмотренном им порядке разрешение властного органа на использование земель и входящих в их состав земельных участков только определенным образом. Разрешенное использование — наиболее узкое целевое назначение земельного участка, установленное нормативным актом, принятым в результате зонирования земель.

Итак, земель, не поделенных на категории, быть не может. И для каждой из этих категорий установлено целевое назначение. Но целевое назначение в массе статей действующего законодательства применяется и для характеристики земельного участка. Это позволяет прийти к следующим выводам. Во-первых, земельных участков, существующих вне той или иной категории земель, также не может быть. Во-вторых, земельный участок, как губка, впитывает органичное свойство той категории земли, к которой относится, — целевое назначение.

При этом у земельных участков может быть и особый, характерный только для них, вид целевого назначения: разрешенное использование. Но если зонирования земель в месте нахождения земельного участка, а следовательно, и его разрешенного использования может и не быть, то целевое назначение у земельного участка будет всегда.

Таким образом, у земельного участка есть не только фактические характеристики (границы, площадь), но и юридические — целевое назначение и разрешенное использование. Эти юридические характеристики отличают земельный участок от земли-территории и земли — природного объекта и ресурса, но сближают его с понятиями «земли» и «территориальная зона».

Их имманентность земельному участку определяется природой земли, ее ограниченностью как природного ресурса. Более того, эти правовые признаки влияют и на фактические характеристики земельного участка. Так, например, для личных подсобных хозяйств предельные размеры земельных участков будут одни, для крестьянских хозяйств — другие. Даже их установление происходит по-разному. В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) «О личном подсобном хозяйстве» предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Это интересно:  Перевод на нижеоплачиваемую должность

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта РФ . Кроме того, в соответствии со ст. 12 Закона Российской Федерации от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2010 г.) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского хозяйства устанавливаются законами субъектов РФ .

СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.
СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

Земельный участок невозможно описать без его юридических признаков. Если в одних и тех же границах существует земельный участок с целевым назначением пашни, а затем это целевое назначение меняется в связи с отнесением земель, на которых находится земельный участок, к землям транспорта, то это не может быть один и тот же земельный участок. Это разные вещи, потому что предназначены они для разных целей.

Именно в силу своего правового характера целевое назначение и разрешенное использование отличаются от прочих (фактических) признаков земельного участка и иных вещей. Они являются еще и пределами вещных прав на земельные участки. Эти пределы устанавливаются путем указания на круг разрешенных действий, входящих в состав правомочия пользования субъекта вещного права. Здесь уже исчезает характерная в целом для гражданского права дозволительность (разрешено все, что прямо не запрещено) и появляется предписание определенного поведения. Если большинство вещей можно использовать и не в соответствии с их обычным назначением, и для закона это будет безразлично, то земельный участок нельзя не только описать, но и использовать, не соблюдая его юридические признаки, без риска возникновения негативных последствий, установленных законом.

Однако некоторые исследователи, например Г.А. Мисник, прямо отказывают целевому назначению в качестве индивидуализирующего признака земельного участка и на основе этого делают следующий вывод: «. утрата полезных свойств земельного участка, создающая непригодность его использования по целевому назначению, не влечет прекращения существования земельного участка как объекта имущественных отношений» . Это утверждение, являясь по сути верным, не может, как будет показано ниже, следовать из тезиса о том, что целевое назначение не является признаком земельного участка. Во взаимосвязи же оба они означают, что если бы целевое назначение относилось к признакам земельного участка, то утрата полезных свойств земельного участка, повлекшая непригодность его использования по целевому назначению, автоматически влекла бы прекращение существования земельного участка как объекта имущественных отношений, или, иначе говоря, как вещи, являющейся объектом вещных и обязательственных прав.

Вишневецкая Р.Я., Мисник Г.А., Мисник Н.Н. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Серия «Закон и общество». Ростов-на-Дону: Феникс, 2003. С. 42.

Другие авторы прямо не отрицают целевое назначение в качестве признака земельного участка, но их утверждения об этом свидетельствуют. Так, Д.В. Жернаков, справедливо считая земельный участок непотребляемой вещью, приводит тому несколько неудачное подтверждение. Он пишет, что невозможно представить полное потребление земельного участка — даже после снятия с него плодородного почвенного слоя он сможет выполнять эту базисную функцию . Ту же мысль проводит и Е.В. Ельникова: «Плодородный слой может стать непригодным к использованию вследствие истощения, повреждения, заражения, частичного или полного изъятия, затопления, однако это не приведет к уничтожению поверхности земли в материальном смысле. Невозможность использования земельного участка по тому или иному назначению не означает невозможности его использования в принципе» . То есть, по мнению этих авторов, невозможность использования земельного участка по целевому назначению не только не прекращает существование земельного участка как объекта имущественных отношений, но и не влияет на осуществление правомочия пользования им. Земельный участок, оставаясь тем же самым, еще и может использоваться так, как это фактически возможно.

Указанные точки зрения сложились без учета следующих обстоятельств. Непригодность использования участка по целевому назначению (равно как и в соответствии с разрешенным использованием) — это явление фактического порядка. Целевое же назначение и разрешенное использование — это юридические характеристики земельного участка. Также как невозможность осуществления права собственности не говорит об утрате этого права, так и невозможность использования земельного участка в соответствии с целевым назначением или разрешенным использованием еще не говорит о том, что эти юридические характеристики земельного участка перестали существовать. Они продолжают свое бытие, а потому сам земельный участок продолжает оставаться вещью, объектом имущественных отношений. Но правомочие пользования им становится фактически невозможным. В этом случае использование земельного участка каким-либо иным, фактически возможным, образом будет нецелевым, противоправным. Однако целевое назначение или разрешенное использование земельного участка могут быть приведены в соответствие с фактическими реалиями, изменены по решению властного органа. И тогда (и только тогда, а не автоматически) должен прекратить свое существование один земельный участок и в тех же границах возникнуть другой.

К сожалению, действующее законодательство этого не учитывает. Целевое назначение и разрешенное использование вопреки всей логике гражданского и земельного законодательства отнесены Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (в ред. от 27 декабря 2009 г.) «О государственном кадастре недвижимости» не к уникальным характеристикам земельного участка, позволяющим индивидуализировать его как недвижимую вещь, а к дополнительным сведениям о нем (п. 3 ст. 1) . Изменение дополнительных сведений не приведет к изменению кадастрового номера. Изменившийся по сути, превратившийся в другую вещь земельный участок формально-юридически останется тем же самым. Это положение должно быть однозначно преодолено путем отнесения целевого назначения и разрешенного использования к уникальным характеристикам земельного участка. Целевое назначение и разрешенное использование могут перестать существовать лишь в одном случае: когда объект, чьей неотъемлемой характеристикой они являются, сам по каким-либо причинам перестанет существовать (например, гибель земельного участка в результате затопления).

Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.

В ЗК РФ правовой режим земель определяется совокупностью закрепленных в нем правил использования земельных участков с учетом отнесения их к той или иной категории земель в соответствии со ст. 8 ЗК РФ. Режим этот распространяется на отношения, в которых устанавливаются и закрепляются права собственности на земельные участки; права аренды земли; права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по их использованию, гражданско-правовому обороту земельных участков; порядок защиты прав субъектов земельных отношений; порядок рассмотрения земельных споров, проведения мониторинга, землеустройства, государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в Земельном кодексе РФ, является установленное в ст. 1 положение, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земли в Российской Федерации согласно ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Критерием их разграничения является различное целевое назначение, определяющее цель, в соответствии с которой они используются. Под целевым назначением в самом широком смысле можно понимать особое направление использования земель в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях. Известно, что земля — это средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Использование земельного участка, имеет свои особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории.

Строгое следование субъектами земельных правоотношений целевому использованию земель является важнейшей составляющей всего земельного законодательства, так как правовой режим эксплуатации земельных участков в первую очередь выражается в отнесении их к конкретным категориям земель. Суть принципа использования земель в соответствии с их основным целевым назначением заключается в том, что ни собственник земельного участка, ни его владелец, пользователь или арендатор не вправе изменить целевое назначение земельного участка по своему усмотрению.

Земли могут использоваться в качестве средства производства или как пространственный территориальный базис. Поэтому они делятся на две основные группы. Все категории земель, кроме земель запаса, так как их целевое назначение не определено, могут быть отнесены к соответствующей группе. Как средство производства преимущественно используются земли сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда. Иные категории земель преимущественно используются в качестве пространственного базиса. Земли особо охраняемых территорий и объектов могут выполнять функцию, как средства производства, так и пространственного территориального базиса.

Не существует какой-либо иерархической подчиненности одних категорий земель по отношению к другим. Действует принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Причем установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК).

Понятие «правовой режим земель» имеет принципиальное значение для того, чтобы уяснить те правовые средства, с помощью которых земельное законодательство регулирует широкий спектр земельных отношений. Использование данной правовой категории позволяет выявить сущность всего земельного права, поскольку именно понятие «правовой режим земель» отражает особый характер правового регулирования использования и охраны земель, определяет земельный правопорядок в стране.

Это интересно:  Кадастр - земельный, что это такое, РФ, государственный

Содержание данного понятия имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Суть правового режима конкретного земельного участка чрезвычайно важна для его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Лицо, использующее земельный участок, по вполне понятным причинам должно знать, какими правами на него оно обладает, какие обязанности на него возлагаются.

В ЗК предпринята попытка определить понятие «правовой режим земель» путем указания на те правовые средства, с помощью которых формируется правовой режим земель.

Подпункт 8 п. 1 ст. 1 ЗК гласит, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Практически аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 7 ЗК, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Подпункт 10 п. 1 ст. 1 ЗК закрепляет принцип обеспечения дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Согласно ст. 8 ЗК РФ, категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.

Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их, по заявлениям правообладателей земельных участков, вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае наличия противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу ФЗ о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Не допускается самовольное изменение категории земель. При совершении сделки с земельным участком, в том числе связанной с переходом права собственности, категория земельного участка сохраняется, так же как вид разрешенного использования. Сохранение целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения при совершении сделки с ним является одним из принципов регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленного в специальном федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В то же время закон допускает возможность изменения целевого назначения земельного участка с сохранением определенных ограничений. Общие положения закреплены в ст. 8 ЗК РФ, нормы которой направлены в первую очередь на распределение компетенции между органами государственной власти и местного самоуправления в этом вопросе.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ЗК РФ, перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Для урегулирования данных отношений принят и действует специальный федеральный закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Более подробно положения этого закона будут рассмотрены в соответствующей теме.

В ЗК используется термин «зонирование территорий», которое применяется в основном на землях населенных пунктов. Территория населенного пункта делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления — правилами землепользования и застройки.

Нормы земельного законодательства о зонировании развиты в ГсК. Так, согласно ст. 1 ГсК градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. В результате территориального зонирования принимаются правила землепользования и застройки, которые содержат градостроительные регламенты.

Значение зонирования территорий в целом и градостроительного зонирования в частности заключается в том, что на основании зонирования в соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ устанавливается разрешенное использование, которое имеет большое значение при определении правового режима земель.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса существует несколько видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

На условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо предоставление разрешения в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» предусматривает, что на землях, занятых некоторыми особо охраняемыми территориями, должны выделяться функциональные зоны. Например, на территориях национальных парков могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе заповедная, особо охраняемая, познавательного туризма и др. (ст. 15 названного Закона). Эти зоны не являются результатом осуществления определенной законом процедуры. Установление функциональных зон проводится в административном порядке при образовании особо охраняемой территории, и они указываются в положении о соответствующей особо охраняемой территории. С помощью таких функциональных зон определяются виды использования земель особо охраняемых природных территорий в конкретных целях («разрешенное их использование»).

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 7 ЗК РФ, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Земельное право

РУБРИКА: Земельное право

ТЕМА: Чем отличается понятия «категория», «целевое назначение», «разрешенное использование» земельного участка»?

Чем отличается понятия «категория», «целевое назначение», «разрешенное использование» земельного участка».

Пункт 1 статьи 7 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает следующее:
«Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;» и т. д.

Исходя из этого, земельное законодательство РФ в зависимости от целевого назначения делит земли на категории. Земли используются только в соответствии с установленным для них целевым назначением, следуя которому определяется их правовой режим.

Под «категорией земель» понимается тип, вид земельных участков, объединенных одним целевым назначением. «Целевое назначение земель» можно определить как особое направление использования земель, функции земель в различных общественных отношениях: производственных, природоохранных и т.д. Таким образом, понятия «категория земель» и «целевое назначение земель» не идентичны: «категория земель» это звено в законодательном делении земель, а «целевое назначение земель» это критерий такого деления.

Все без исключения лица обязаны использовать свои земельные участки в соответствии с той целью, которая была легально определена в момент предоставления земли. Целевое назначение в использовании земельного участка не может быть самостоятельно изменено его собственником или землепользователем. Отклонение от целевого назначения признается земельным правонарушением (глава XIII ЗК РФ, ст. 8.8. КоАП, ст. 285 ГК РФ).

Это интересно:  В каких случаях могут забрать детей у матери

Однако, по объективным причинам, в связи с экономической и социальной целесообразностью возможен перевод земель из одной целевой категории в другую. При осуществлении такого перевода обязательно должны быть соблюдены специальные процедурные нормы и условия. В зависимости от того, кто является собственником соответствующих земель, решение о переводе их из одной категории в другую принимается различными органами власти. Если земля находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, то решение об изменении категории принимается соответственно Правительством РФ или органами исполнительной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления принимают решения об изменении категории земель, находящихся в муниципальной или частной собственности. Исключение сделано для земель сельскохозяйственного назначения — решение об изменении земель этой категории принимается только на уровне субъектов РФ, кроме случаев, когда земля находится в федеральной собственности.

В соответствии со ст. 8 ЗК РФ порядок перевода земель из одной категории в другую должен быть установлен федеральным законом. Такой закон вступил в силу 05.01.2005 г. (ФЗ № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель из одной категории в другую»). Согласно новому закону перевод земли возможен только путем изменения категории земли. Об изменении целевого назначения земли в Законе ничего не говорится. Однако, перевод земли из одной категории в другую возможен только при изменении ее целевого назначения, поскольку целевое назначение является критерием деления всех земель на категории. Таким образом, законодатель, говоря о процедуре перевода земель из одной категории в другую, подразумевает и изменение целевого назначения земли.

Что касается понятия «разрешенного использования земли». Разрешенное использование земельного участка — это использование его с учетом целевого назначения и установленных законом ограничений и обременений. Разрешенное использование помимо требований целевого назначения земли может содержать и требования, установленные федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов Федерации, а также актами местного самоуправления. Например, в соответствии со ст. 8 ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16.07.1998 г. N 101-ФЗ собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления.

Следовательно, понятие «разрешенное использование земли» по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку землепользователь использует участок, с другой — комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка.

Таким образом, правовой режим земель «внутри» категорий зависит не только от целевого назначения, но также и от установленного разрешенного использования. Виды и условия разрешенного использования предусматриваются для каждой категории отдельно.

Как установлено п. ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Порядок изменения разрешенного использования земельного участка законодательно не установлен, но исходя из смысла земельного законодательства такое изменение возможно при:

  • переводе земли из одной категории в другую в порядке, установленном новым ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую» от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ;
  • принятии, изменении или отмене федеральных законов и законов (правовых актов) субъектов Федерации, а также актов местного самоуправления, содержащих ограничения или обременения использования земельного участка.

юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З. Брусова

Разрешенное использование земельного участка

Для сохранения полезных свойств земли и для контроля весь земельный фонд страны разделен на категории и виды разрешенного использования (далее – ВРИ). При использовании земельного участка его владельцу или арендатору необходимо учитывать целевое назначение участка земли. Невыполнение требований по заданному применению земли может иметь очень серьезные негативные последствия для владельца земли.

Вопросы по разрешенному использованию земли рассматриваются в ст. 40 Земельного и в ст. 37 Градостроительного кодексов (далее – ГрК), а также в «Классификаторе видов использования», являющегося приложением к приказу Министерства экономического развития (далее – МЭР) № 540 от 1.09.2014 г.

Разрешение на использование земли

По Земельному Кодексу (далее – ЗК) (ст. 7) режим использования земель определяется в соответствии с принадлежностью к категории земли и виду разрешенного использования, определяемых зонированием территорий. Это зонирование производится по специальным федеральным законам. При этом виды дозволенного использования земель должны соответствовать классификатору, утвержденному органом государственной власти (приказ МЭР № 540).

С другой стороны, по ст.35 Гражданского Кодекса правовой режим участка земли определяется градостроительным регламентом. Действие этого регламента распространяется на все участки (и капитальные объекты), находящиеся в данной территориальной зоне.

На некоторые типы земель (леса, водный фонд, сельхозугодия) такие регламенты не устанавливаются.

Варианты использование таких земель определяются органами власти в соответствии с законами (ст. 36, п.7 ГрК).

Виды разрешенного использования

Согласно закону все земли РФ разделены по целевому назначению. В соответствии с ЗК (ст.7), ГрК (ст.35) и классификатора существуют следующие территориальные зоны (категории земель):

  1. Сельскохозяйственная.
  2. Жилая.
  3. Для общественного строительства.
  4. Для предпринимательства.
  5. Для отдыха.
  6. Производственная.
  7. Транспорта.
  8. Для объектов обороны и безопасности;
  9. Охраны природы;
  10. Лесного фонда;
  11. Водного фонда;
  12. Общего пользования;
  13. Для огородничества, садоводства и дач.

В классификаторе каждый из этих разделов подразделяется на несколько подвидов. При этом в классификаторе каждому классу разрешений соответствует свой шифр или код.

Например, в сельскохозяйственной зоне возможны 18 разрешенных видов применения земли, включающие растениеводство (код-1.0), выращивание зерна (код-1.1), овощей (код-1.2), льна (код-1.6), фруктов (код-1.5), животноводство (код 1.7), скотоводство (1.8), звероводство (1.9), птицеводство (1.10), свиноводство (1.11), пчеловодство (1.12) и т.д.

Зона жилой застройки (2.0) может включать ИЖС (строительство дома не выше 3 этажей, выращивание садовых или сельскохозяйственных культур и строительство гаража), малоэтажную (2.1.1), среднеэтажную (2.5) и многоэтажную (2.6) застройку.

Общественная застройка (3.0) включает размещение объектов, предназначенных для удовлетворения различных потребностей человека. В данном случае разрешается строительство коммунальных учреждений (3.1), строений для домов престарелых, пунктов питания, службы занятости, отделений связи (3.2), учреждений здравоохранения (3.4) и образования (3.5).

В раздел предпринимательства (4.0) входит размещение магазинов (4.4), рынков (4.3), банков (4.5), офисов, гостиниц (4.7), выставок (4.10).

В разделе отдыха (5.0) входят спортивные (5.1) и туристические (5.2.1) учреждения.

В раздел промышленности (6.0) входит размещение предприятий промышленности (6.1), энергетики (6.7), связи (6.8), рудников и шахт (6.1), объектов космической отрасли (6.10), а также различных видов транспорта.

Раздел 9 включает размещение учреждений, связанных с охраной природы (9.1), санаториев (9.2), курортов (9.2.1), деятельность по сохранению памятников культуры (9.3).

Раздел 12 включает размещение дорог, тротуаров, архитектурных форм, кладбищ (12.1), мест захоронения медицинских, биологических и радиоактивных отходов (12.2).

Раздел 13 посвящен осуществлению огородничества (13.1), садоводства (13.2) и ведению дачного хозяйства (13.3). Для садоводов, огородников и дачников разрешено строительство дома для отдыха, который не разрешено делить на квартиры.

Как изменить разрешенное использование участка

В некоторых случаях землевладельца не устраивает разрешенное использование его участка. Например, он хочет организовать на своем участке производство, торговую точку.

ВРИ участка можно изменить только в тех пределах, которые положены для территориальной зоны, в которой находится участок. То есть, могут быть использованы те допустимые виды использования, которые приведены в регламенте данной зоны.

При подготовке к изменению ВРИ участка необходимо:

  1. Определить виды дозволенного использования для территории, на которой расположен участок.
  2. Определить допустимые возможности использования для своего участка.
  3. Выбрать подходящий показатель.

Для решения первой задачи можно обратиться в Росреестр и заказать один из документов – справку о зонировании территории, градостроительный план участка или выписку из Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) муниципалитета, в котором находится участок.

Возможные виды использования делятся на три группы- основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Первые из них являются базовыми, вторые могут быть применены только при положительном решении публичного слушания, а третьи – дополняют первые или вторые показатели.

Из представленных показателей необходимо выбрать вид, который соответствует цели изменения вида дозволенного использования. При этом необходимо учесть, что выбирать показатель из третьей группы можно только увязывая этот показатель с наличием показателя из первой или второй группы.

Порядок решения вопроса о смене вида разрешения зависит от наличия в муниципалитете ПЗЗ с градостроительными регламентами и от группы видов использования, к которой относится выбранный показатель.

Если в муниципалитете ПЗЗ и регламенты уже действуют, а новый показатель использования попадает в группу основных ВРИ, то дополнительных согласований не требуется. В этом случае для изменения разрешенного использования достаточно обратиться в Росреестр с заявлением.

К заявлению прилагается копия паспорта. Если заявитель не является собственником участка, то необходимо приложить документы, удостоверяющие права представителя владельца участка и согласие владельца на изменение характеристик участка.

Остальные выписки и материалы Росреестр получает самостоятельно.

Если выбор показателя попал на условно разрешенную группу, то потребуются публичные слушания. Этот процесс организуется властями после подачи собственником участка заявления и необходимых материалов.

В этом случае подается заявление в местные органы. К заявлению прикладываются документы, перечень которых приведен выше, а также правоустанавливающие документы на участок, если такие отсутствуют в ЕГРН, или справку об отсутствии таких документов в ЕГРН.

При положительном результате слушаний муниципалитет выпускает постановление об изменении ВРИ участка. На основании этого постановления Росреестр вносит новые сведения об участке.

Статья написана по материалам сайтов: studfiles.net, wiselawyer.ru, studopedia.ru, zakongrif.ru, zakonometr.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector