Истребование жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления

Дата размещения статьи: 19.04.2015

Правовая система каждой отдельно взятой страны — это сложный механизм, позволяющий власти осуществлять управление обществом, а гражданам пользоваться предоставленными им правами в собственных интересах.
Данное утверждение в том числе касается и России, законодательство которой отличается большим объемом и регулярной изменчивостью, что оборачивается некоторыми сложностями для специалистов и простых граждан при правоприменительной практике.
Ориентируясь исключительно на действующие нормы права, российские граждане зачастую сталкиваются с неразрешимыми для себя вопросами, а порой с разным толкованием норм права судами, что, конечно же, наносит ущерб гражданам, а также ущерб репутации судебных органов.
Если репутация судов — вопрос риторический, то ущерб граждан состоит из материальных для них потерь, в том числе в результате применения российского жилищного законодательства при обстоятельствах, когда суды по-разному или неправильно трактуют правовые нормы.
С целью приведения судебной практики к единообразию и, как следствие, наведения порядка в правоприменительной практике Верховный Суд РФ выпускает обзоры судебной практики, которые помогают гражданам формировать свою правовую позицию по конкретным вопросам еще задолго до наступления судебных споров. Соответственно, суды, рассматривая жилищные споры, также ориентируются на обзоры судебной практики Верховного Суда РФ.
01.10.2014 Президиумом Верховного Суда РФ утвержден очередной Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления.
В настоящей статье предлагаю выделить основные положения исходя из нового Обзора судебной практики, на которые необходимо ориентироваться в поиске своей правовой позиции, если есть вероятность судебных споров между добросовестными приобретателями и государственными органами или органами местного самоуправления.
Какие обстоятельства должны быть доказаны сторонами в суде? Что должен учитывать суд при рассмотрении иска об истребовании имущества от добросовестного приобретателя? Что должен суд установить в рамках судебного разбирательства?
Актуальность перечисленных и других соответствующих вопросов обусловлена желанием добросовестных приобретателей защитить собственные права и интересы, попираемые в силу имеющихся недостатков российского законодательства в области защиты прав добросовестных приобретателей.
Обстоятельства, подлежащие доказыванию, и что суд должен учесть:
1. Направляя иск в суд, государственный орган или орган местного самоуправления должен быть готов доказать в суде, что имеет право собственности на спорный объект, находящийся во владении добросовестного приобретателя, или нарушенное право собственности на объект.
2. Государственный орган или орган местного самоуправления должен доказать, что спорное имущество находится в наличии у незаконного владельца, то есть представить в судебное заседание документы, которые будут свидетельствовать о том, что незаконный владелец реально распоряжается имуществом.
3. В свою очередь добросовестному приобретателю с целью защиты своих интересов необходимо доказать в суде факт получения жилого помещения по возмездной сделке, а также доказать в суде, что он не знал и не мог знать об отсутствии у продавца права продавать жилое помещение.
4. Стороны при аргументации своих правовых позиций вправе ссылаться на позицию Европейского суда по правам человека по соответствующим вопросам, которую российский суд обязан учесть при условии, что обстоятельства рассматриваемых европейским и российским судом дел аналогичны, что следует из п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 N 21.

ОБЯЗАННОСТЬ СУДОВ УСТАНАВЛИВАТЬ НАЛИЧИЕ ИЛИ ОТСУТСТВИЕ ВОЛИ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Согласно п. 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 если истец докажет, что жилое помещение выбыло из его владения независимо от его воли, то такое имущество должно быть истребовано от добросовестного приобретателя несмотря на его возражения.
Другими словами, суду, который рассматривает дело по иску к добросовестному приобретателю, необходимо установить отсутствие или наличие воли у собственника (государственного органа или органа местного самоуправления) на передачу имущества другому лицу.
Если государственный орган или орган местного самоуправления не являлись стороной по договору, в результате которого недвижимость передана гражданину в собственность, и этот объект зарегистрирован за гражданином на основании фиктивных документов, то такое имущество должно быть истребовано от добросовестного приобретателя по причине отсутствия у вышеназванных органов воли к передаче имущества.
Пример из судебной практики, подтверждающий отсутствие волеизъявления органа местного самоуправления (Обзор от 01.10.2014).
Суд истребовал от добросовестного приобретателя квартиру в собственность органов местного самоуправления, так как в рамках судебного разбирательства было установлено следующее.
В спорной квартире проживал наниматель и члены его семьи. Наниматель умер, в квартире долгое время никто не проживал. Несмотря на это согласно договору купли-продажи на данную квартиру объект был продан добросовестному приобретателю.
Для заключения договора купли-продажи были представлены дубликат договора передачи квартиры и поквартирная карточка.
Суд также установил, что договор передачи органом местного самоуправления не подписывался и поквартирная карточка не составлялась, то есть документы, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, оказались поддельными.
Таким образом, было установлено, что волеизъявление органа местного самоуправления на передачу жилого помещения отсутствовало.
Результат — изъятие имущества от добросовестного приобретателя в пользу органа местного самоуправления в силу требований статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.
Примеры из судебной практики, подтверждающие волеизъявление органов местного самоуправления (Обзор от 01.10.2014).
1. Суд отказал в удовлетворении исковых требований муниципального образования по иску к добросовестному приобретателю, обосновав это следующим.
Между муниципальным образованием и нанимателем был заключен договор социального найма на основании недействительной справки о том, что наниматель имеет заболевание, которое дает ему право на жилье. Позднее квартира передана нанимателю в собственность по договору передачи.
Наниматель, ставший собственником, продал квартиру добросовестному приобретателю.
При таких обстоятельствах орган муниципального образования является не только стороной договора социального найма, но и стороной договора передачи квартиры, что указывает на волеизъявление муниципального образования на передачу квартиры.
По мнению суда, спорная квартира не может быть изъята от добросовестного приобретателя на основании ч. 2 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
Ссылка муниципального образования на недействительность справки о заболевании лишь указывает на неосмотрительность самого муниципального образования, так как соответствующий факт заболевания мог быть проверен.
2. Суд отказал в удовлетворении иска прокурора в интересах Департамента жилищной политики и жилищного фонда к добросовестному приобретателю об истребовании жилого имущества.
В обоснование отказа в удовлетворении иска Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что факт обмена и выдачи правоустанавливающих документов, регистрация права собственности на спорную квартиру проводилась в соответствии с законодательством и в интересах города Москвы.
В том числе проводились юридически значимые действия при регистрации недвижимости, что указывает на волеизъявление жилищных органов (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 5-В08-133).

ОБЯЗАННОСТЬ СУДОВ РАЗРЕШИТЬ ВОПРОС О ДОБРОСОВЕСТНОСТИ (НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ) ПРИОБРЕТАТЕЛЯ

Для разрешения вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя судам необходимо установить:
— наличие записи о праве собственности ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— проявлена ли ответчиком разумная осмотрительность при заключении договора купли-продажи жилого помещения;
— меры, принятые ответчиком для выяснения прав лица, которое отчуждает имущество;
— является ли сделка с недвижимостью возмездной и какие документы об этом свидетельствуют;
— осматривал ли ответчик жилое помещение до заключения договора купли-продажи.
О добросовестности ответчика, купившего жилое помещение, могут свидетельствовать подтвержденные действия ответчика по ознакомлению с документами в отношении объекта недвижимости, осмотр помещения, выяснение ответчиком сведений о том, в связи с чем и на каком основании объект недвижимости находится во владении продавца, и прочее.
Примеры из судебной практики о признании приобретателя добросовестным (Обзор от 01.10.2014).
1. Суд признал добросовестным приобретателем покупателя по следующим основаниям.
Продавцом недвижимости на сделку были представлены все правоустанавливающие документы в отношении недвижимости. Для целей приобретения спорной квартиры ответчик взял ипотечный кредит. Объект недвижимости на чистоту до заключения договору купли-продажи проверялся сотрудниками банка и специально нанятыми риелторами.
То есть в рамках судебного разбирательства установлено, что сделка с недвижимостью была возмездной и ответчиком предприняты все действия, которые свидетельствуют о его разумной осмотрительности при заключении договора купли-продажи недвижимости.
2. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с мнением нижестоящих судов, которые не признали покупателя недвижимости добросовестным приобретателем.
По мнению нижестоящих судов, если бы приобретатель проверил адреса выбытия предыдущих владельцев квартиры, то он бы проявил разумную осмотрительность, в результате чего была бы получена информация об отсутствии права продажи квартиры у предыдущего собственника.
Судебная коллегия указала на то, что проверка адресов выбытия предыдущих собственников квартиры не может повлиять на осведомленность приобретателя об отсутствии прав на продажу квартиры у предыдущего собственника (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 5-ВПР10-55).
3. Прокуратура в интересах муниципального образования обратилась в суд с иском о признании недействительными договора социального найма, договора передачи квартиры, договора дарения и договора купли-продажи, о возвращении квартиры в муниципальную собственность.
Спорная квартира находилась в муниципальной собственности в специализированном фонде и могла быть передана в распоряжение только соответствующей категории граждан.
Несмотря на это руководитель социальной защиты передал в нарушение правил квартиру по договору социального найма, после чего эта квартира была приватизирована нанимателем и подарена.
Владелец квартиры по договору дарения квартиру продал по договору купли-продажи.
Судом было установлено, что муниципальное образование в лице руководителя управления социальной защиты по своей воле передало квартиру в чужое владение. Спорная квартира приобретена возмездно и добросовестно конечным покупателем.
По результатам рассмотрения дела квартира осталась в распоряжении добросовестного приобретателя, суд отказал прокуратуре в признании недействительными договоров дарения и договора купли-продажи квартиры.
В то же время суд признал требования прокуратуры о недействительности договоров социального найма и передачи обоснованными, так как договоры заключены с нарушением законодательства.
Суд указал на право муниципального образования взыскать убытки в связи с незаконным заключением договоров социального найма и договора передачи.
Пример из судебной практики об отказе признать приобретателя добросовестным (Обзор от 01.10.2014).
Суды первой и апелляционной инстанций отказались признать приобретателя добросовестным, не согласившись с его доводами.
В своих решениях суды сослались на доказательства, которые были представлены в судебное заседание органом местного самоуправления. Согласно представленным доказательствам спорная квартира в течение полутора месяцев была объектом сделки купли-продажи по явно заниженной цене.
По мнению судов, данное обстоятельство должно было вызвать у покупателя сомнения в правах продавца на продажу квартиры, что говорит о непроявлении покупателем разумной осмотрительности. Соответственно, такому покупателю должно быть отказано в признании его добросовестным приобретателем.

ТЕЧЕНИЕ СРОКА ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ ПО ИСКАМ ОБ ИСТРЕБОВАНИИ ИМУЩЕСТВА ОТ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ

Общий срок исковой давности по искам об истребовании имущества от добросовестного приобретателя составляет три года.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда государственный орган или орган местного самоуправления узнали или должны были узнать о нарушенном своем праве.
Согласно п. 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 течение срока исковой давности начинается со дня, когда государственный орган или орган местного самоуправления узнали или должны были узнать о записи в ЕГРП, касающейся спорного имущества.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Анализ судебной практики показал уязвимость позиций добросовестных приобретателей при осуществлении сделок с недвижимостью, когда в том числе на стороне жилищных органов выступает прокуратура.
О своих интересах добросовестные приобретатели должны позаботиться самостоятельно, так как в случаях, когда имеют место мошеннические действия, согласно судебной практике суд признает, что со стороны государственных органов или органов местного самоуправления не было волеизъявления на передачу имущества, а значит, такое имущество изымается от покупателя.
При таких обстоятельствах до заключения сделки по купле-продаже недвижимости покупатели должны проверить наличие прав у продавца недвижимости на отчуждение имущества.
Другой вопрос: а есть ли у покупателя все необходимые полномочия, чтобы проверить всю цепочку сделок с конкретным объектом недвижимости?
Государственные органы или органы местного самоуправления совсем не обязаны предоставлять покупателям сведения о договорах соцнайма и договорах передачи, хотя это и в их интересах.
А если покупатель затребует указанные документы у продавца, то покупателю вполне возможно будут представлены поддельные документы.
В связи с этим необходимо обязать Росреестр вести историю объектов недвижимости, в том числе история должна содержать сведения о договорах социального найма, передачи, дарения и другую информацию.
Наличие сведений в Росреестре о договорах социального найма и договорах передачи будет свидетельствовать о фактическом волеизъявлении государственных органов или органов местного самоуправления на передачу объектов во владение третьих лиц.
Покупатель, в свою очередь, обратившись в Росреестр, сможет получить полную картину в отношении объекта недвижимости, который собирается покупать.
Соответственно, уменьшится спорный потенциал между государственными органами (органами местного самоуправления) и покупателями недвижимости, что сократит количество рассматриваемых дел в судах, а также сократит количество преступлений, связанных с недвижимостью.

Это интересно:  Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Содержание

Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Бурдаков Игорь Константинович

Автор анализирует критерии добросовестности или недобросовестности покупателей жилой недвижимости в свете разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. Приводит соответствующие примеры из практики судов общей юрисдикции. Делает заключение о том, что действующие нормы права не в полной мере защищают права и законные интересы добросовестных покупателей.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Бурдаков Игорь Константинович,

THE RECOVERY OF RESIDENTIAL PREMISES FROM BONA FIDE PURCHASERS. A REVIEW OF JURISPRUDENCE

The author analyzes the criteria of good faith or bad faith of homebuyers in the light of the explanations given by the Supreme Court in judicial review in matters relating to the reclamation of the premises of bona fide purchasers, on the claims of state bodies and local authorities. It gives examples of the practice of courts of general jurisdiction. It concludes that the existing rule of law does not fully protect the rights and interests of bona fide buyers.

Текст научной работы на тему «Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики»

 Истребование жилых помещений у добросовестных приобретателей. Обзор судебной практики

И.К. Бурдаков ведущий юрисконсульт компании «МИЦ-недвижимость» (г. Москва)

Игорь Константинович Бурдаков, BurdakovIK@mir-realty.ru

Согласно российскому законодательству добросовестным приобретателем является гражданин или юридическое лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает недвижимость у лица, которое не имеет право отчуждать. Для того чтобы суд признал покупателя жилого помещения добросовестным приобретателем, такой покупатель жилого помещения перед заключением сделки должен совершить определенные действия, свидетельствующие о его добросовестности.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года Верховный Суд Российской Федерации обобщил судебную практику судов общей юрисдикции и разъяснил, в каких случаях покупатели могут быть признаны добросовестными, а в каких нет. По сути, высшая судебная инстанция определила критерии добросовестности или недобросовестности покупателей жилых помещений.

Верховный Суд Российской Федерации считает необходимым при решении вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о праве собственности продавца имущества, принятие покупателем разумных мер для выяснения правомочий

продавца на отчуждение жилого помещения. Суд также считает необходимым указать, какие меры принимались покупателем для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество [1]. Кроме того, покупатель жилого помещения должен проявить разумную осмотрительность при заключении сделки.

Так, в одном деле суд не признал покупателя квартиры добросовестным приобретателем на том основании, что покупатель не проявил должной осмотрительности и не принял разумных мер при заключении сделки. Суть спора заключалось в том, что между гражданкой С (продавец) и гражданином Н (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры. На момент совершения сделки в квартире проживал и был зарегистрирован бывший супруг продавца гражданин М. Бывший супруг продавца квартиры обратился в суд с исковыми требованиями к покупателю о признании сделки купли-продажи квартиры в части % доли недействительной по тем основаниям, что спорная квартира была от-чуждена продавцом с нарушением закона. Отчуждаемая квартира является совместно нажитым имуществом, приобретенном в период брака. Кроме того, квартира была разделена по % доли решением суда. Однако продавец квартиры, бывшая супруга истца, не обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на % долю по решению суда.

В суде покупатель пояснил, что перед покупкой квартиры полностью проверил документы и «юридическую чистоту» квартиры. Продавец С квартиры представил оригинал свидетельства о государственной регистрации права, где собственником являлась лишь она, и пояснила, что истец Н приходится ей дальним родственником, который также снимется с регистрационного учета. Из полученной из ЕГРП выписки также следовало, что продавец С — единственный собственник спорной квартиры. В паспорте продавца отсутствовал штамп о регистрации брака и имелось заявление продавца, что она в момент сделки не состоит в браке.

К доводам покупателя о том, что он добросовестно проверил документы перед совершением сделки, суд отнесся критически, поскольку этот факт опровергается показаниями самого покупателя, из которых следует, что покупатель не интересовался степенью родства продавца и истца и не попросил представить ему выписку из домовой книги. Согласно выписке из домовой книги в ней указаны все зарегистрированные лица в спорной квартире, в том числе истец, в графе родственные отношения он указан как «супруг» продавца квартиры [4].

О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Можно привести еще один пример из современной судебной практики судов общей юрисдикции. В рассмотренном далее деле суд вновь отказал приобретателю в защите его прав и законных интересов, признал

сделки недействительными и возвратил квартиру наследнику.

В результате мошеннических действий (с умыслом хищения чужого имущества) неустановленное лицо заключило от имени умершего гражданина договор купли-продажи квартиры с гражданином К. Впоследствии были заключены еще два договора купли-продажи квартиры. Последний покупатель гражданин Т купил квартиру с использованием кредитных средств банка. С иском обратился наследник М умершего гражданина о признании сделок недействительными и об истребовании квартиры от покупателя.

Рассматривая вопрос о признании ипотечного покупателя добросовестным приобретателем, судом было установлено, что в момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры были заявлены в правоохранительные органы притязания наследника в отношении указанной квартиры. Суд пришел к выводу о том, что последний покупатель Т до заключения сделки не принял всех возможных мер по выяснению законности предыдущих сделок с квартирой и отсутствия притязаний иных лиц на указанное имущество. Таким образом, покупатель Т не проявил той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, вследствие чего суд не признал покупателя добросовестным.

В случае если суд признает покупателя добросовестным, но в ходе судебного разбирательства будет установлено, что жилое помещение выбыло помимо воли собственника, к примеру в результате мошеннических действий третьих лиц, то правовой механизм статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) позволяет суду истребовать жилое помещение у такого добросовестного приобретателя, несмотря на то, что покупатель был признан судом добросовестным приобретателем жилого помещения.

Обратимся к статье 302 ГК РФ, которая предусматривает возможность истребо-

вания недвижимости у добросовестного приобретателя. Если такое имущество возмездно (по договору купли-продажи) приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствие с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикацион-ного иска. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск) [2].

Гражданское законодательство позволяет собственнику истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что любые мошеннические действия с жилым помещением (подделка подписи продавца на договоре купли-продажи, отчуждение жилого помещения по доверенности после смерти собственника, продажа по поддельным паспортам и т. д.) признаются судами действиями по выбытию недвижимости помимо воли собственника.

Бывают случаи, когда недобросовестные продавцы, совершают сделки с заведомой целью истребования своего имущества об-

ратно у добросовестных покупателей. Такие недобросовестные продавцы после совершения сделки купли-продажи квартиры обращаются в суд с соответствующими исками.

Для того чтобы иметь возможность заявить о своих правах в суде, необходимо, чтобы суд признал покупателя по договору купли-продажи жилого помещения добросовестным приобретателем. Добросовестные покупателя недвижимости в силу положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ имеют право предъявить исковые требования к лицу, которое не имело право распоряжаться недвижимостью, о взыскании денежных средств, полученных по сделке, в размере стоимости квартиры, установленной договором.

На практики очень сложно добиться в суде реального возмещения убытков и возврата денег по договору купли-продажи недвижимости в связи с тем, что у таких лиц отсутствуют денежные средства. Нормы права, которые в настоящее время регулируют отношения по защите прав добросовестных приобретателей, не могут полноценно защитить права и законные интересы таких граждан. Считаю, что основной функцией современного правосудия и законодательства в целом должна быть защита интересов всех участников гражданского оборота. Из-за несовершенства существующего законодательства суды выносят решения в защиту законных интересов одних (собственников, наследников) и отказывают в судебной защите других граждан (покупателей по договору купли-продажи жилого помещения). В большинстве случаев такие покупатели являются потерпевшими в подобных делах и в итоге остаются без денег и квартир.

Это интересно:  Как узнать накопительную часть пенсии умершего

Необходимо на законодательном уровне запретить возможность истребования недвижимости у добросовестных покупателей, а также пересмотреть правоприменительную практику разрешения дел об истребовании жилых помещений у добросовестных приобретателей.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.

2. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

4. Решение Никулинского районного суда города Москвы по делу № 2-230/14. иЯЬ: с nikulinsky.msk.sudrf.ru

IV Международный форум молодых оценщиков

4-7 июня 2015 года, Москва

С 4 по 7 июня 2015 года в Москве проходил IV Международный форум молодых оценщиков под девизом «Объединяем интеллектуальный потенциал». В мероприятии приняли участие специалисты более чем из 50 городов Российской Федерации.

Участники Форума — внуки тех, кто 70 лет назад отстоял победу нашего народа в Великой Отечественной войне, сегодня строят мирное общество и посвящают свой труд развитию оценки в России. Молодые оценщики выступили с докладами по проблемам оценочной деятельности, имеющими научное и практическое значение.

В рамках мероприятия прошла традиционная Летняя школа оценщиков, включающая мастер-классы, на которых обсуждались практические вопросы, были проведены профессиональные интеллектуальные игры.

Лучшие доклады отмечены призами журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» в виде полугодовой подписки. Призерами стали Наталья Ефимова (г. Казань), Мария Кольнова (г. Волгоград), Дмитрий Казаков (г. Москва), Татьяна Крайни-кова (г. Нижний Новгород), Анна Гаврилова (г. Владивосток).

Участники Форума отметили актуальность и важность работы с молодежью, планомерно проводимой Российским обществом оценщиков (РОО), и вынесли следующие решения:

1) одобрить инициативы Совета РОО и Совета молодых оценщиков РОО по работе с начинающими оценщиками;

2) активизировать проведение совместных вебинаров с молодыми оценщиками из Белоруссии и Казахстана;

3) опубликовать наиболее интересные доклады участников Форума в специализированных средствах массовой информации;

5) провести очередной форум молодых оценщиков в 2016 году.

Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления

Президиумом Верховного Суда

1 октября 2014 года

Верховным Судом Российской Федерации проведено изучение практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестного приобретателя, по искам государственных органов и органов местного самоуправления.

При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации (далее — Конституция РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), международных договоров, в первую очередь, Конвенции о защите прав человека и основных свобод, учитывают правовые позиции, содержащиеся в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, решениях Европейского Суда по правам человека, разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — совместное постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

21 апреля 2003 г. Конституционным Судом Российской Федерации принято постановление N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», в котором указано, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества (жилых помещений) от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать. Соответственно, в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, то собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска ( статья 301 ГК РФ).

При рассмотрении исков об истребовании имущества (квартиры) от добросовестного приобретателя необходимо учитывать, что истец (уполномоченный собственником жилищного фонда орган) должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения ( пункт 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Ответчику при предъявлении к нему названного иска необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Кроме того, необходимо учитывать, что Российская Федерация как участник Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее — Конвенция) признает юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случае предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов, когда предполагаемое нарушение имело место после вступления их в силу в отношении Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 октября 2003 г. N 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации», применение судами Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции .

Из положений статьи 46 Конвенции, статьи 1 Федерального закона от 30 марта 1998 г. N 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней» следует, что правовые позиции Европейского Суда по правам человека, которые содержатся в его окончательных постановлениях, принятых в отношении Российской Федерации, являются обязательными для судов.

С целью эффективной защиты прав и свобод человека судами учитываются правовые позиции Европейского Суда по правам человека, изложенные в ставших окончательными постановлениях, которые приняты в отношении других государств — участников Конвенции . При этом правовая позиция учитывается судом, если обстоятельства рассматриваемого им дела являются аналогичными обстоятельствам, ставшим предметом анализа и выводов Европейского Суда по правам человека ( пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2013 г. N 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

В соответствии со статьей 1 Протокола N 1 к Конвенции каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Данные положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов.

В силу статьи 8 Конвенции каждый имеет право на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции.

Не допускается вмешательство со стороны публичных властей в осуществление этого права, за исключением случаев, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах национальной безопасности и общественного порядка, экономического благосостояния страны, в целях предотвращения беспорядков или преступлений, для охраны здоровья или нравственности или защиты прав и свобод других лиц.

Если жилое помещение выбыло из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

В ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина (далее — договор передачи), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, суды принимают решение об истребовании жилого помещения, в том числе от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.

Так, решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, удовлетворены исковые требования муниципального образования к Д. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, квартира возвращена в муниципальную собственность города.

При рассмотрении дела судом установлено, что в спорной квартире в период с 1974 по 2009 год по договору социального найма проживали Н. и члены его семьи. В мае 2009 года наниматель Н. умер. Другие лица из числа приобретших право пользования жилым помещением по договору социального найма в квартире после смерти Н. не проживали.

По договору купли-продажи от 7 июля 2011 г. квартира была приобретена М. у С., а впоследствии по договору купли-продажи от 21 сентября 2011 г. продана ответчику Д.

На регистрацию договора купли-продажи, заключенного между М. и С. 7 июля 2011 г., были представлены дубликат договора передачи от 17 января 1994 г. и поквартирная карточка по состоянию на 7 июля 2011 г.

Это интересно:  Определение ДТП (дорожно-транспортные происшествия) - что это такое, в ПДД, причины, акт служебного расследования

Между тем суд установил, что договор передачи от 17 января 1994 г. уполномоченным органом местного самоуправления не заключался, должностными лицами городского БТИ не подписывался и печатью данного учреждения не удостоверялся; поквартирная карточка лицом, указанным в ней, не составлялась. С. в квартире никогда не проживал, нанимателем или собственником спорной квартиры не являлся. Согласно пояснениям С. сделка купли-продажи квартиры им была оформлена за вознаграждение по просьбе незнакомых лиц и на основании предоставленных ими документов.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии соответствующего волеизъявления муниципального образования как собственника жилищного фонда на отчуждение спорной квартиры.

Квартира поступила в фактическое владение других лиц помимо воли муниципального образования, что в силу положений статей 301 , 302 ГК РФ послужило основанием для удовлетворения требований об истребовании квартиры из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он являлся добросовестным приобретателем.

Недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо воли собственника.

Например, районным судом было отказано в удовлетворении исковых требований муниципального образования об истребовании у М. жилого помещения и признании права собственности на квартиру по следующим основаниям.

Установлено, что спорная квартира была предоставлена по договору социального найма Л., представившему в орган муниципального образования не соответствующую действительности справку о наличии у него заболевания, дающего право на внеочередное получение жилой площади, а затем передана ему в собственность по договору передачи. Впоследствии Л. продал данную квартиру М.

Поскольку орган муниципального образования являлся стороной не только договора социального найма, но и договора передачи квартиры, имел возможность проверить соответствие действительности представленных Л. документов, однако не проявил должной осмотрительности, суд пришел к правильному выводу о том, что спорное жилое помещение было отчуждено муниципальным образованием и передано во владение Л. по воле собственника жилищного фонда и в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ не могло быть истребовано от добросовестного приобретателя М., приобретшего его у Л. по договору купли-продажи.

В другом случае при рассмотрении дела по иску прокурора в интересах Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы к А. и членам его семьи, К., Т. о признании недействительными ордера, договоров, свидетельств о государственной регистрации права, истребовании имущества Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что все юридически значимые действия по проверке и производству регистрации прав на спорную квартиру осуществлялись на основе законодательных актов, принятых органами города Москвы, и эти органы действовали в интересах города Москвы. Воля собственника жилищного фонда, реализуемая через свои уполномоченные органы, была выражена им при производстве обмена и выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 5-В08-133).

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риэлторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

В другом деле Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводом нижестоящих судов об отсутствии оснований для признания Ш. добросовестным приобретателем, указав, что проверка адресов выбытия предыдущих владельцев квартиры не могла повлиять на ее осведомленность об отсутствии права у предыдущего собственника отчуждать имущество ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 5-ВПР10-55).

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л., К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

Если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301 , 302 ГК РФ.

Так, районным судом было рассмотрено дело по иску прокурора района, действующего в интересах муниципального образования, к М., С., Н. о признании недействительными договора социального найма, договора передачи квартиры в собственность граждан, договора дарения квартиры, договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожных сделок, возвращении квартиры в собственность муниципального образования.

Судом установлено, что спорная квартира находилась в муниципальной собственности, была отнесена к специализированному жилищному фонду и подлежала предоставлению только гражданам, признанным нуждающимися в предоставлении специализированного жилого помещения по договору безвозмездного пользования, однако руководителем управления социальной защиты населения данное жилое помещение было предоставлено по договору социального найма М. и впоследствии ею приватизировано.

М. подарила данную квартиру С., который в свою очередь заключил договор купли-продажи с Н.

Согласно пункту 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 , 302 ГК РФ.

Поскольку окончательное требование, заявленное истцом, состояло в возврате ему спорного имущества, суд применил при рассмотрении данного дела положения статей 301 , 302 ГК РФ и, установив, что спорная квартира была передана собственником в оперативное управление управления социальной защиты населения и выбыла из владения последнего по его воле, а Н. приобрела спорное имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, возмездно и добросовестно, отказал в удовлетворении требований о признании недействительности договора дарения квартиры, договора купли-продажи квартиры (т.е. второй и третьей сделок по отчуждению имущества), применении последствий недействительности сделок, возвращении квартиры в собственность муниципального образования.

Вместе с тем, учитывая положения статей 167 , 168 , пункта 1 статьи 296 ГК РФ (в редакции, действовавшей на время рассмотрения дела), статей 98 , 109 ЖК РФ суд признал, что требования прокурора в части признания недействительными договоров социального найма и передачи квартиры в собственность М. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку договоры заключены с нарушением требований законодательства в отношении жилого помещения, входившего в специализированный жилищный фонд.

При этом суд указал, что муниципальное образование имеет законный интерес в признании недействительными указанных ничтожных сделок независимо от отказа в применении последствий их недействительности, поскольку впоследствии оно вправе обратиться в суд с требованиями к лицам, нарушившим право собственности муниципального образования, о возмещении убытков.

Течение срока исковой давности по искам об истребовании недвижимого имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения начинается со дня, когда уполномоченный собственником жилищного фонда орган узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года.

Как разъяснено в пункте 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества.

Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы 7 мая 2013 г. предъявил иск к В. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения.

Судом установлено, что спорную квартиру по договору социального найма занимала И., умершая 3 мая 1994 г.

10 мая 1994 г. С. по поддельной доверенности, выданной от имени И., оформил с РЭУ N 3 ТД «Таганская» ЦАО города Москвы договор о передаче квартиры в собственность И.

17 мая 1994 г. договор был зарегистрирован в названном департаменте, и на имя И. было выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.

24 мая 1994 г. квартира была продана С. от имени И.Ч., а 6 июня 1994 г. Ч. продал квартиру В.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением городского суда, квартира истребована у В. в собственность города Москвы со ссылкой на то, что на заявленные требования срок исковой давности не распространяется.

Отменяя судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации сослалась на ошибочность вывода судов о неприменении к заявленным требованиям срока исковой давности и указала, что срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, истцом пропущен. Истцу стало известно о выбытии из его владения имущества, когда по уголовному делу о хищении указанной выше квартиры начали производиться следственные действия, в том числе выемка документов из архива, имевшая место 7 августа 1997 г. В связи с этим срок исковой давности надлежало исчислять с этой даты ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 5-КГПР14-86).

Статья написана по материалам сайтов: xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai, cyberleninka.ru, pravo163.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий