Отмена долевого строительства в 2019 году — закон, к чему приведет, последствия

Содержание

При досрочной отмене долевого строительства пострадают все

Президент России Владимир Путин провёл 30 мая совещание с правительственными чиновниками и застройщиками, в ходе которого наметил постепенный отказ от долевого строительства жилья. Об этом со ссылкой на источники 1 июня пишут «Ведомости».

По сведениям издания, бизнесмены пытались добиться смягчения государственных требований в строительной сфере, однако получили «обратный результат» — с 2020 года государство может запретить продавать недостроенное жильё.

Также отмечается, что закон, принятый в 2017 году, предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 года, но Владимир Путин потребовал сделать это раньше.

Напомним, поправки в закон о долевом строительстве жилья в РФ были внесены в 2017 году. Согласно изменениям нормативного акта, с 1 июля 2019 года застройщики смогут получать оплату на проданные квартиры лишь после того, как жильё будет сдано покупателям.

Рассматриваемая властями страны возможность отмены долевого строительства уже в этом году, которая фактически не оставит девелоперам времени на подготовку, может тяжело сказаться на всех участниках рынка. Таким мнением поделился с БН директор по развитию холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.

Он добавил, что на сегодняшний день все еще нет ясности, как будет реализована схема проектного финансирования.

«Если займы застройщики будут брать по существующим ныне ставкам, это, безусловно, скажется на стоимости жилья. Учитывая все изменения, которые вступают в силу с 1 июля, цены вырастут как минимум на 20%. К тому же есть вероятность снижения качества строительства», — сказал Виталий Коробов.

Дело в том, что застройщики будут стремиться как можно быстрее сдать дома, чтобы получить деньги за квартиры от банка и расплатиться по кредиту, а ускорение процесса не всегда положительно влияет на конечный результат.

Он также отметил, что есть вероятность увеличения доли на рынке таких схем финансирования строительства, как, например, паевые фонды. Конечно, стоит ожидать также сужения рынка и ухода с него небольших компаний, однако эта тенденция прослеживается уже последние несколько лет, с начала активной работы правительства по реформированию 214-ФЗ.

Радикальное решение проблем долевого строительства приведет к тому, что меньшее количество граждан смогут позволить себе купить квартиру. Об этом корреспонденту 1 июня заявил первый зампредседателя фракции «Справедливая Россия» в Госдуме Михаил Емельянов.

Президент РФ Владимир Путин на встрече с девелоперскими компаниями заявил о необходимости как можно скорее ликвидировать систему долевого строительства, пишут «Ведомости». По факту, система и так должна была перестать существовать в нынешнем виде с 1 июля 2019 года, но президент настаивает на ускорении этого процесса. Кроме того, рассматривается также вариант запретить продажу непостроенного жилья с 2020 года.

«Судя по всему, президент отчаялся и решил решить проблему кардинально, путем отсечения головы. Но правительство предложило ему не самое хорошее решение, все-таки систему надо отстраивать, а не ломать», — заявил Емельянов.

По его словам, проблема обманутых дольщиков сегодня действительно очень важна, но нельзя забывать, что миллионы людей на основе долевого строительства получили жилье и развили отрасль строительства. А ликвидацией мошенников на этом рынке должны были заниматься правоохранительные органы, тогда систему можно было бы настроить.

«В итоге, граждане лишатся дешевого жилья, потому что понятно, что если строители будут строить не на деньги граждан, а на банковские, то большой банковский процент, который сегодня существует, ляжет в себестоимость квартиры и жилье будет дорожать. Средние застройщики кредит не потянут, а у крупных сократится ввод жилья. Причем цены вырастут не только на первичном рынке, но и на вторичном рынке, так как эти рынки не отделены непреодолимой стеной, они — сообщающиеся сосуды», — уверен Емельянов.

То, что бизнесменам не удалось добиться смягчения государственных требований, предполагающих отказ от долевого строительства в России, руководитель Государственной инспекции Алтайского края Андрей Степанов считает закономерным.

Также руководитель надзорного органа одобряет планируемое ускорение введения в действие поправок в законодательство, согласно которым застройщики смогут получать оплату заа проданные квартиры лишь после того, как жильё будет сдано покупателям.

«Позиция многих строителей о том, что ужесточение долевого строительства приведёт к краху отрасли, мягко говоря, не убедительна. Позиция, которая заключается в том, что прибыль застройщиков близка к нулю, и что многие готовы отказаться от стройки, не подтверждается реальностью. Объемы строительства растут. Строительство — драйвер экономики. И сегодня президентом России намечена стратегия на улучшение благосостояния людей. И эта стратегия, безусловно, предполагает защиту их интересов. Те меры, которые принимаются правительством по ужесточению законодательства, направлены, прежде всего, на защиту интересов дольщиков и легализацию строительной деятельности, повышение её прозрачности», — заключил Андрей Степанов.

Напомним, отказаться от долевого строительства не с 1 июля 2019 года, а раньше, потребовал президент РФ Владимир Путин 30 мая, в ходе правительственного совещания с чиновниками и застройщиками. Последние намеревались получить послабления в вопросах долевого строительства, но попытка оказалась безрезультатной. С 2020 года государство может запретить продавать недостроенное жильё.

Как уже сообщало ИА REGNUM, сейчас механизм долевого строительства представляет собой довольно рискованную схему: будущие жильцы вкладывают свои средства в ещё не построенный дом, а застройщик использует их для завершения проекта.

К концу 2017 года в 85 субъектах Федерации насчитывалось более 800 проблемных объектов и более 4 тысяч обманутых дольщиков. Только в первом полугодии 2017 года прокуроры выявили в долевом строительстве больше 6 тыс. нарушений закона.

Решение правительства в еще более сжатые сроки отменить механизм долевого строительства жилья не окажет на рынок существенного влияния: об установке на отказ от долевого строительства все застройщики знали, и все уже с этим смирились, полагает глава компании «Петрополь» Марк Лернер. Об этом он рассказал в беседе с корреспондентом в пятницу, 1 июня.

По данным газеты «Ведомости», президент России Владимир Путин провёл совещание с чиновниками и застройщиками, в ходе которого было принято решение о введении запрета на продажу жилья на этапе строительства в еще более сжатые сроки, чем это планировалось ранее.

Часть компаний занята завершением начатых проектов, другие готовятся «на выход», отметил Лернер. В Петербурге крупные игроки рынка стараются до 1 июля получить максимальное количество «пятен» под строительство, чтобы еще некоторое время работать по-старому. Следствием такой скупки станет превышение предложения над спросом и снижение маржи девелоперов

В свою очередь небольшие застройщики и банки в настоящее время пытаются понять, как работать в новых условиях. На переходном этапе, скорее всего, будет запущен ряд пилотных проектов, и разбираться в новых схемах взаимодействия будут уже на практике, рассказал предприниматель.

«Долевое строительство — это история про доверие. А тут мы видим резкую перемену правил и искусственный подрыв доверия. Стратегически защита дольщиков — это хорошая идея. Можно ли достичь этой цели запретами — другой вопрос. Но у нас, судя по всему, только такой механизм и применяют», — резюмировал Лернер.

Из-за проблем с Urban Group Путин торопит страну с отменой долевого строительства

Пока не проясненная ситуация с Urban Group спровоцировала ужесточение требований к застройщикам со стороны президента РФ Владимира Путина, сообщает газета «Ведомости». Он потребовал упразднить долевое строительство, не дожидаясь 1 июля 2019 года, как запланировано в дорожной карте правительства РФ.
Совещание с застройщиками, о котором издание узнало из неофициальных источников, прошло вечером 30 мая. Застройщики собирались пожаловаться на существующие проблемы – в частности, эти проблемы связаны с постоянными изменениями правил работы на рынке, рассчитывали разжалобить президента, но получилось наоборот.

Катализатором процесса якобы послужила ситуация в Urban Group, которая взята на контроль на всех уровнях власти, включая вице-премьера Виталия Мутко. У компании, вероятно, есть финансовые проблемы, однако результатов аудита и разного рода проверок пока нет.

Если худшее подтвердится, обманутыми придется признать сразу 20 тыс. дольщиков. (По данным самой компании, объем ее обязательств перед дольщиками сейчас составляет около 80 млрд рублей – договоры заключены более чем с 20 тыс. дольщиков, средняя стоимость лота – 4 млн рублей).

Постепенный отказ от долевого строительства, согласно утвержденной правительством РФ дорожной карет, планировалось начать с 1 июля 2019 года, однако Путин настаивает на более раннем сроке, «чуть ли не в этом году». В результате теперь участники рынка готовятся к тому, что продажи квартир в строящихся домах власти могут запретить уже через два года.

У президента сформирована позиция ухода от долевого строительства, сообщил изданию один из собеседников.

На недавнем совещании с президентом застройщики рассчитывали добиться смягчения требований, а вышло наоборот – об этом пишут «Ведомости». С 2020 года понятие «купить на этапе застройки» может уйти в небытие, впрочем также как и понятие «обманутый дольщик». Придти к этому рынок должен поэтапно. Согласно планам властей, через год или даже раньше, девелоперы не смогут брать деньги за недостроенное жилье – средства будут храниться в банковской ячейке, куда не получат доступ ни покупатель ни продавец. Ну а со временем долевое строительство должно и вовсе исчезнуть – такова позиция президента. В этом случае компаниям придется возводить дома за свой счет или привлекать заемные средства.

Это интересно:  КАСКО в рассрочку на кредитный автомобиль в 2019 году

По данным «Ведомостей», ужесточение закона может быть связано с проблемами крупного подмосковного застройщика Urban Group. Если фирма обанкротится, ряды обманутых дольщиков пополнят очередные 16 тысяч человек.

По подсчетам рабочей группы «Единой России» в прошлом году в стране насчитывалось более 120 тысяч обманутых дольщиков.

Чего ждать после отмены закона о долевом строительстве?

По указу президента России разрабатывается законопроект об отмене долевого строительства и переходе к более надежному проектному финансированию. Вступить в силу закон должен в течение трех лет.

Отличия долевого строительства и проектного финансирования

Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек. Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект. В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.

Проектное финансирование – это строительство многоквартирных домов за счет денежного обеспечения банков, а не физических лиц. Проектное финансирование будет организовано за счет привлечения кредитов, что в свою очередь отразится на стоимости квартир.

Что изменится после отмены долевого строительства

Преимущество нововведения — это безопасная покупка квартиры в новостройке. Люди будут покупать уже готовое жилье, которое смогут сразу оформить в свою собственность. Увеличится скорость строительства домов, так как на бюджет застройщика не будут влиять темпы продаж новостройки.

Минус отмены долевого строительства – это увеличение стоимости недвижимости. Инвестиция в новостройки на низких этапах стройки теряет свои преимущества. Могут исчезнуть мелкие или даже средние строительные компании, предлагающие бюджетное жилье. С уменьшением объемов строительства жилья непременно вырастет его цена.

В правительстве сейчас активно обсуждаются пути перехода к проектному финансированию и возможности государственной поддержки или снижение процентных ставок банка.

Эксперты считают, что для каждого застройщика будет необходим индивидуальный подход, учитывающий его репутацию и финансовое обеспечение.

Подорожает ли жилье после отмены долевого строительства?

Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение цен на недвижимость. С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

Стоимость жилья будет напрямую связана с процентными ставками, которые предложат банки. Конкурировать с застройщиками-партнерами банков или крупными строительными компаниями, маленьким фирмам или “новичкам” станет очень сложно.

Снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость. Ожидает ли страну новый жилищный кризис или глобальное повышение цен, зависит от государственной поддержки застройщиков и продуманности этапов перехода к новой схеме.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или дожидаться отмены долевого строительства?

После вступления законопроекта в силу цены на квартиры будут расти. Сейчас на фоне сниженных ипотечных ставок и доступных цен, можно успеть купить квартиру по хорошей цене для инвестирования или комфортной жизни. Свести к минимуму риски помогут эксперты по недвижимости сайта 23квартиры.ру. Выбрать квартиру от надежного застройщика, открыть ипотеку онлайн и купить жилье удаленно помогут специалисты независимого портала недвижимости. Услуги наших экспертов и менеджеров бесплатны.

Долевого строительства через год уже не будет

С 1 июля 2019 года договоры долевого строительства запретят. Об этом заявил на недавней «Прямой линии» Владимир Путин . А ряд изменений в закон о долевом строительстве вступает в силу уже с 1 июля 2018 года. Что ждет покупателей новостроек и как вообще их покупать, если привычная схема уйдет в прошлое?

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ?

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу -счета (см. «Справку « КП ») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев , застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Система начнет работать с 1 июля 2018 года. Но пока у застройщиков будет выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия, как сейчас, или с помощью эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными. А договора долевого участия больше заключаться не будут.

КТО ВЕРНЕТ ДЕНЬГИ, ЕСЛИ ДОМ НЕ СДАДУТ?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином .

ОБМАНУТЫХ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?

— Если застройщик не исполнит обязательства, то покупатель сможет вернуть свои деньги, — говорит управляющий партнер компании «Юристат» Валерий Новиков .

Но у покупателей появятся другие риски.

— Например, человек положил 2 млн. руб. на эскроу-счет. Проходит год-два, девелопер банкротится, банк отдает покупателю деньги. А аналогичная квартира стоит уже 4 млн., — предполагает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин .

И еще один момент: если разрешение на строительство дома застройщик получил до вступления изменений в силу, то он имеет право работать так, как раньше (то есть привлекать деньги дольщиков). На ситуацию с теми дольщиками, которые уже оказались обманутыми, новшества тоже никак не повлияют.

ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНЕТ МЕНЬШЕ?

Да, безусловно. Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ к «халявным» деньгам покупателей для них будет закрыт.

К тому же с этого 1 июля, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки.

Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.

КАК ОТМЕНА ДОЛЕВКИ ОТРАЗИТСЯ НА ЦЕНЕ КВАРТИРЫ?

Многие эксперты однозначно утверждают, что квартиры подорожают. Ведь застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать. Поэтому станет продавать квартиры дороже.

Но есть и другое мнение.

СПРАВКА «КП»

Эскроу-счет (от английского escrow — депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке.

НА ЗАМЕТКУ

Как выбрать девелопера?

Финансовые риски покупателей при новой схеме снизятся, но риск не въехать в новую квартиру остается.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев советует, прежде чем купить новостройку, обратить внимание на несколько моментов.

Проверить, насколько застройщик исполняет свои обязательства по срокам и темпам строительства не только на этом проекте, но и на других объектах.

Почитать отзывы покупателей других его домов.

Изучить всю информацию и даже слухи про этого застройщика.

Проверить, по каким ценам сейчас хотят продать квартиры те, кто приобретал их на стадии строительства дома.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Звездный недострой

Застройщики кидают не только простых людей. Среди дольщиков элитного долгостроя в центре Москвы Sky House — шоумен Андрей Разыграев , боксер Федор Емельяненко , миллионер Лев Гейхман , семья экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева . Этот дом строится уже 10 лет. Сдать его должны были еще в 2011-м.

— Я давно жду квартиру. Никогда не мог себе представить, что стану обманутым дольщиком с квартирой, из окон которой виден Кремль, — говорит Андрей Разыграев.

Он хотел жить здесь с семьей. Для будущего гнездышка заказал дорогой дизайн-проект.

— Теперь уже и семья другая, и метраж квартиры маловат. Дизайн-проект устарел, да и вкусы у меня поменялись, — признался шоумен.

А вот ипотеку, которую взял на покупку квартиры, он выплачивает по-прежнему.

Отказ от ДДУ в 2019 году – последствия для покупателей

С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3-5 лет? Ответы на эти и другие вопросы — в подробной аналитической статье от Avaho.ru.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2018 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Это интересно:  Автокредит Сетелем Банк: отзывы, условия

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

  • Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  • Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
  • Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г. в стране начал действовать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств. Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

  • защита прав покупателей жилья;
  • удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
  • сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2018 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2018 и 2019 гг.

Переходный этап (с 1 июля 2018 г.)

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

  • введение эскроу-счетов;
  • запрет жилищных сертификатов и ЖСК;
  • обязательное банковское сопровождение;
  • 1 застройщик — 1 разрешение на строительство.

Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. привлеченные для строительства средства граждан будут храниться на счетах эскроу до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема в течение года будет применяться на добровольных началах.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2019 г.)

С этого момента по всей России прекратится регистрация ДДУ, а финансирование жилья будет производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по договору долевого участия, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

  • введение эскроу-счетов;
  • покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
  • вырастет себестоимость объектов недвижимости;
  • на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты — а это приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. Начинающим фирмам будет трудно получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного проекта. Внедрение нового механизма неизбежно приведет к банкротству ряда мелких застройщиков, которые не сумеют адаптироваться к новым условиям.

Как сильно поднимутся цены в новостройках

Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10-10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

  • затоваривание новостройками;
  • сниженная покупательская способность населения;
  • неопределенность на рынке новостроек.

Если также учесть, что пока не подготовлена устойчивая платформа для организации строительства и финансирования по новым правилам, первые несколько лет сделки будут заключаться с высокой степенью риска для всех ее участников. Резкое повышение цен на недвижимость может попросту обрушить и так неустойчивый рынок.

Как следует из данных аналитической таблицы от инфопортала irn.ru, отражающей колебания индекса стоимости жилья в Москве, с 2016 г. наблюдается снижение стоимости жилья. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы. Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление национальной валюты и снижение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились на 25-30% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2017 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2018 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы сложно, так как государство применяет как нормативно-правовые рычаги давления, так и послабляющие санкции. Значительное повышение цен при таких обстоятельствах — весьма рискованный шаг для застройщиков. Более реальный сценарий — это сокращение объемов предложения. Застройщиков связали по рукам и ногам последние поправки к 214-ФЗ, ввиду чего они начнут более избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денежных средств. Между тем в перспективе они все равно будут ждать благоприятного момента, чтобы повысить цены на жилье.

Каковы прогнозы на 2018-2024 гг.

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно — это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2018 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Это интересно:  Архивы Земля - Страница 19 из 35 - О недвижке.ру

Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

К чему приведет отмена долевого строительства жилья: мнения экспертов

Президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья. Механизм, который разработают в Минстрое, обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям — продавать уже построенное жилье. Полный переход на новую систему произойдет не раньше чем через 3-5 лет, пишет портал «Квадрат.ру». Поручение президента правительству комментируют эксперты.

Дмитрий Киселев , заместитель председателя правления ООО « Охта Групп »:

Более 100 петербургских строительных компаний лишились права работать в родном городе

В любом случае произойдет рост цен на квартиры. При хорошем сценарии рост будет небольшой, примерно на стоимость денег на период строительства. При плохом — рост будет существенным, отказ от долевого строительства может привести к массовому уходу игроков с рынка и даже монополизации в целых регионах и сегментах рынка.

Механизмы проектного финансирования сейчас существуют, но не все банки предоставляют подобный продукт, и еще меньшее количество компаний умеет правильно с ним работать. Мы уже несколько лет перед стартом нового проекта согласовываем с банком кредитную линию на полную постройку объекта. Сейчас за счет денег дольщиков мы используем кредиты не полностью, но всегда знаем, что если спрос на этапе строительства будет меньшим, чем мы планировали, то дом мы точно достроим и будем продавать уже готовое жилье. Срок в 3-5 лет вполне разумный, будем надеяться, что все будет развиваться по хорошему сценарию. Практика показывает, что рынок умеет быстро приспосабливаться.

На наш взгляд, такое решение прослеживалось в последние месяцы. Законодательные действия активно намекали нам на конец долевки. Сейчас же об этом высказался и президент страны. По нашему мнению, полностью обеспечить безопасность долевого строительства невозможно. Думаем, что начало конца произошло, когда дольщикам стали выплачивать огромные неустойки за задержки в строительстве. Это привело к тому, что появился значительный риск банкротства застройщиков, что, в свою очередь, приведет к ухудшению ситуации с обманутыми дольщиками.

Отметим, что баланс между интересами строителей и покупателей найти очень сложно, поэтому такое решение можно назвать правильным. Другое дело, что это инициатива приведет к значительному росту цен на новое жилье. Здесь стоит сказать, что в этой сфере велика роль банковских организаций, а к их работе в нашей стране также много вопросов.

Павел Поселенов , генеральный директор девелоперской компании « Инград »:

Застройщики и сейчас строят и за счет привлечения банковских средств, и за счет привлечения средств участников долевого строительства. Однако деньги дольщиков для застройщиков более дешевы, поскольку привлекаются в строительство напрямую. Закон о долевом строительстве был изменен прежде всего для защиты прав покупателей строящегося жилья, которое сегодня более доступно, чем жилье на вторичном рынке. Влияние на рынок можно будет оценить тогда, когда будут более ясны требования банков к застройщикам в рамках нового механизма, а также — самое главное — размер ставки проектного финансирования девелоперских проектов.

Строители ждут всплеска спроса на жилье после решений об отказе от схем долевого строительства

Руслан Соешев , владелец компании MegaAgent, председатель комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России»:

На петербургском рынке недвижимости уже много лет работает строительная компания N. Ее основной «фишкой» было то, что она не продавала квартиры на этапе строительства. Для возведения домов использовались собственные деньги и деньги инвесторов. В итоге такая работа приносила достаточно большую выгоду. Сейчас же, стоит заметить, основной нагрузкой, которая лежит на строителях, являются кредиты. По моей оценке, эта цифра в Петербурге находится на уровне 70%. Получается, что если мы убираем статью «средства дольщиков», то девелоперам нужно брать еще больше кредитов. Поэтому главная необходимость рынка — цивилизованное субсидирование стройки. Например, с нынешних 10-12% необходимо, чтобы строителей кредитовали под 4-5%. Возвращаясь к компании N, отмечу, что в итоге они ушли от схемы продажи только готового жилья.

Если запрет все-таки состоится, то количество вводимого жилья сократится в 2-3 раза. Вторичка начнет дорожать, а первичка будет дефицитна. Это приведет к росту стоимости жилья, из-за чего вырастет и социальная напряженность.

Что мы видим сейчас в Москве? Объема предложения не хватает, и создается дефицит в определенных локациях. Уверяю вас, это не только в Москве, но и в ряде других столиц мира. На наш взгляд, долевку нужно не запрещать, а ограничивать вход на этот рынок. Мы знаем, что большое количество строительных компаний появилось тогда, когда российский бюджет наполнялся нефтедолларами. И теперь видим, к чему это привело. Планка требований к девелоперам должна быть выше. Сейчас она достаточно низкая, и поэтому мы получаем большое число обманутых дольщиков.

Совсем вряд ли отменят, поскольку в этом случае 70% компаний уйдут с рынка, цены резко вырастут, и результатом станет огромный дефицит жилья, которого у нас в стране не хватает. Чтобы полностью отказаться от долевого строительства, необходимо сначала обеспечить бизнес доступными кредитами (4-5%) — в этом случае девелоперы смогут полноценно строить объекты, вопрос в том — как это сделать. Решение отменить долевку связано в первую очередь с проблемой обманутых дольщиков, которых в стране достаточно много, но ее можно решить также с помощью более простых и понятных механизмов — достаточно внести ряд грамотных изменений в 214-ФЗ, предварительно тщательно проработав их совместно со строительной отраслью.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

Все последние изменения в законодательстве — внушительные суммы отчислений в компенсационный фонд, замораживание части средств на банковском счете, невозможность пускать доходы от сопутствующей деятельности компании на строительство — серьезно усложняют деятельность застройщиков, сводя на нет все попытки поддержать приемлемый уровень маржинальности. Эффективную модель в этой ситуации возможно выстроить только в том случае, если уйти от формы продажи в рамках долевого строительства. Покупатель привык к 214-ФЗ, длительным рассрочкам от крупных застройщиков и возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства, экономя от 20 до 40% от стоимости готовой квартиры, что вскоре будет невозможно. Сложившаяся ситуация делает бизнес застройщиков невыгодным и ведет к монополизации рынка. Им придется разрабатывать альтернативные схемы — например, продавать не метры, а доли в компании в виде квартир. Для того чтобы новые схемы стали понятны как самим игрокам рынка, так и потребителям, понадобится немало времени, как это происходило и с ЖСК, и с долевым строительством. Поначалу эти нововведения будут вызывать настороженную реакцию у потребителя, а существующий уровень доступности жилья вряд ли будет достижим. Таким образом, желающим расширить свою жилплощадь придется приобретать готовое и безопасное, но дорогое жилье.

Статья написана по материалам сайтов: rosinformmburo.ru, 23kvartiri.ru, www.kp.ru, avaho.ru, www.dp.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий