+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Судебное решение — возврат денег дольщику

Не секрет, что выиграть судебный процесс это еще полдела. Не менее важным является непосредственное (фактическое) взыскание с должника присужденного имущества. Итак, после продолжительного разбирательства суд вынес в Вашу пользу решение о взыскании неустойки с застройщика. Что делать дальше? Как получить деньги с застройщика по решению суда?

Процесс взыскания состоит из следующих этапов:

1. Получение решения суда.
2. Получение исполнительного листа.
3. Непосредственное взыскание денежных средств.

1 этап. Получение решения суда.

Для того, чтобы получить решение необходимо обязательно контактировать с работниками суда. В судах общей юрисдикции проекты решений готовят помощники судей (если таковые имеются), а судьи, в свою очередь, проверяют, редактируют и подписывают решения. В силу большой загруженности зачастую судьи затягивают сроки изготовления решения в полном объеме.

ч. 2 ст. 199 ГПК РФ: «Составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела.»

Оказавшись в такой ситуации, чтобы сократить срок изготовления решения, мы рекомендуем самостоятельно изготовить проект решения и обратиться с указанным проектом к помощнику судьи, либо непосредственно к судье. Заметим, что указанное обращение не является противозаконным, поскольку наличие проекта решения еще не означает его утверждения судьей, оно лишь сокращает судье время технической работы по составлению решения.

Важно выяснить, каким числом будет датировано решение: датой судебного заседания (оглашения решения) или датой фактического изготовления мотивировочной части. От этого зависит, с какого момента начинает течь срок на апелляционное обжалование. Нередко судьи, в случае задержки в изготовлении, предпочитают ставить в решении дату «задним числом», т.е., например, решение изготовлено 15 августа, а дата в нем будет стоять 15 июля. В таком случае не придется ждать еще месяц до его вступления в силу.

ч. 1 ст. 209 ГПК РФ: «Решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.»
ч. 2 ст. 321 ГПК РФ: «Апелляционные жалоба, представление могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.»

При получении решения необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием. Стоит помнить о том, что решение суда должно быть законным и обоснованным, изложенные факты в тексте должны соответствовать действительности, текст должен быть выстроен логически верно, ясно, грамотно и не должен содержать двусмысленности. Иными словами, из текста решения должно быть ясно, что суд дает окончательный и исчерпывающий ответ на исковые требования. Кроме того, нелишней будет проверка содержания решения на наличие орфографических и арифметических ошибок.
После получения решения суда с отметкой о вступлении в законную силу необходимо перейти к следующему этапу.

2 этап. Получение исполнительного листа.

Исполнительный лист выдается на руки по заявлению истца судом принявшим решение после вступления решения в законную силу, либо в случае, когда решение подлежит немедленному исполнению. Аналогично с порядком получения решения, в процессе получения исполнительного листа необходимо контактировать с работниками суда. Более подробно о том, как получить исполнительный лист можно узнать в статье «Как получить исполнительный лист»

При получении исполнительного листа необходимо до того, как расписаться в его получении, проверить его на соответствие требованиям, о которых более подробно можно узнать в статье «Содержание исполнительного листа»
После того, как исполнительный лист получен, необходимо перейти к следующему этапу.

3 этап. Непосредственное взыскание денежных средств.

После того, как исполнительный лист получен можно пойти двумя путями:
• Добровольное исполнение решения суда;
• Принудительное исполнение решения суда.

Конечно, бывают случаи, когда должник (застройщик) добровольно выплачивает задолженность, но это скорее исключение, чем правило. Как показывает практика, наиболее действенным является второй путь, т.е. принудительное взыскание.

Подробнее о принудительном способе взыскания можно прочитать в статье «Принудительное исполнение решения суда»

При необходимости юристы нашей компании всегда готовы профессионально помочь Вам реализовать весь процесс взыскания от получения решения суда до фактического взыскания неустойки с застройщика.

Судебное решение — возврат денег дольщику

Рубрика «Инвестируем в новостройки: инструменты, доходность, риски» обновлялась с 15 мая 2012 г. по 31 июля 2013 г., переведена в архив 1 августа 2013 г.

Генеральный партнер рубрики — компания НСКА, предоставившая для публикации собственные аналитические продукты:

«Анализ инвестиционной привлекательности объектов»,
«Рейтинг надежности новостроек»,
«Аналитические обзоры».

Вы можете ознакомиться в рубрике с указанными материалами, опубликованными до 1 августа 2013 г., более свежие данные смотрите на сайте инвестиционного фонда ЗПИФ «НСКА Новостройки» (http://nska-invest.ru/) в разделе «Аналитика». По всем вопросам, связанным с перечисленными продуктами, обращайтесь напрямую в компанию.
Написать в НСКА.

По любым вопросам, связанным с данной рубрикой или созданием других специальных рубрик на www.irn.ru обращайтесь к куратору проекта. Написать в IRN.RU.

13 июня 2012 г. 10:49 Суд над застройщиком: выиграть можно, сложнее вернуть свое

Суды становятся на сторону дольщиков, но они остаются без денег и квартир

Покупая квартиру в новостройке, любой дольщик надеется, что получит свое жилье без проблем и в срок. Но далеко не всегда эти надежды оправдываются, и дольщики вынуждены обращаться в суд. Дело это долгое, затратное, и, как показывает практика, далеко не всегда успешное, ведь если застройщик – банкрот, шансы на возврат хотя бы вложенных средств минимальны.

Обещанного три года ждут. А потом подают в суд

Если дольщик не дождался своей квартиры и хочет вернуть деньги, он может растрогнуть договор участия в долевом строительстве. Сделать это во внесудебном порядке и без уплаты штрафов можно, только если застройщик превысил сроки строительства. «Согласно 214 ФЗ, дольщик может в одностороннем порядке растрогнуть договор и требовать возврата вложенных средств и уплаты процентов за пользование деньгами, если строительство дома не завершено через два месяца после указанного в ДДУ срока. После этого застройщику дается 20 рабочих дней (то есть почти календарный месяц) для того, чтобы перечислить деньги на счет дольщика, либо внести их на депозит нотариуса на имя дольщика. Если этого не происходит, дольщик может обращаться в суд», — поясняет директор департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Борис Шаронов.

Кроме того, дольщик может в судебном порядке растрогнуть ДДУ и требовать возврата вложений еще до того, как истечет срок строительства, обозначенный в договоре. В этом случае он должен доказать, что застройщик не исполняет свои обязательства и не успеет завершить строительство в срок.

Однако для дольщиков важнее получить квартиру, а не вернуть деньги. Поэтому обычно они готовы простить застройщику просрочку, если верят в то, что их дом все же будет достроен. В суд большинство из них идет тогда, когда вера в обещания девелопера, что «еще чуть-чуть и достроим», окончательно иссякла. По словам адвоката Елены Ждановой (адвокатское бюро «Право. Недвижимость. Семья»), срок ожидания может доходить до 6 – 10 лет.

«Задержки по срокам строительства, способные вынудить дольщиков обратиться в суд, очень различны, — рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). — У меня были клиенты, которые хотели уже через два месяца просрочки исполнения обязательств со стороны строительной компании обращаться в суд, но такие прецеденты являются редкостью. В большинстве случаев просрочка должна быть более двух лет, чтобы дольщики начали беспокоиться, трехлетний срок является стартом для массовых обращений в суды».

Серые и белые перед судом равны

Нередко эксперты говорят, что 214 ФЗ лучше всего защищает права дольщиков. В реальности форма продаж квартир в новостройках не влияет ни на шансы получить достроенную квартиру, ни на исход судебных разбирательств. «Договор по 214 ФЗ не гарантирует защиты ваших инвестиций в строящейся жилой объект, — говорит создатель социальной сети Odnodolshiki.Ru Игорь Гульев. — И, наоборот, можно подписать договор на коленях, на туалетной бумаге – и дом достроят. Дело не в том, какой заключается договор, а в намерениях и компетенции застройщика».

В суде различия между формами сделки непринципиальны и носят скорее технический характер. Судебная практика в настоящее время почти не отличает договоры долевого участия от «серых». «На практике выиграть можно по любым договорам, только применяться будут разные нормы ГК РФ: например, по 214 ФЗ можно требовать деньги плюс убытки, а по договору инвестирования – деньги плюс проценты», — отмечает Елена Жданова.

Однако некоторые существенные нюансы есть. «Например, если имеется спор между двумя претендентами на квартиру по серой схеме, то предпочтение суд делает в пользу лица, который ранее подписал и оплатил договор. Если речь идет о договорах, оформляемых по 214-ФЗ, то значение имеет только дата регистрации договора в Росреестре, но не сроки его заключения, или оплаты», — говорит Олег Сухов. Интересно, что несмотря на устоявшееся мнение о том, что ДДУ защищает от двойных продаж, в практике адвоката было два случая, когда одна и та же квартира была продана разным владельцам (подробнее об этом читайте в статье «Из всех способов продаж новостроек только три – законные. Но и они не гарантируют квартиру»).

Это интересно:  Многодетная мать: трудовые, налоговые, медицинские, образовательные, жилищные льготы

Отличия в судебных делах чаще касаются не законных и «серых» схем, а разных легальных способов продаж (ДДУ, ЖСК и ЖНК, жилищные сертификаты), так как они регулируются разным законодательством. «К примеру, если мы говорим о таком институте, как ЖСК, то пайщики, в отличие от дольщиков не вправе требовать взыскания убытков и неустойки за неисполнение обязательств кооперативом, — отмечает Олег Сухов. — Кроме того, пайщиков можно принудить осуществлять дополнительные расходы, необходимые для достройки дома. В отношении дольщиков обязанности по доплате недопустимы».

По оценке адвоката, сейчас только 15% дел в судах касаются договоров долевого участия. Но это связано не с его безопасностью для дольщиков, а с тем, что лишь с 2010 года закон обязал застройщиков продавать квартиры только по 214 ФЗ, а судебные дела касаются договоров, которые были заключены в основном в период с 2003 по 2011 годы. При этом вне зависимости от формы договора в подавляющем большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков.

Компенсации за время

Вернуть в судебном порядке вложенные деньги мало, ведь инфляцию никто не отменял, и деньги постепенно теряют свою ценность. А времени уже после того, как сроки строительства были сорваны, может пройти немало. Сначала застройщик кормит дольщиков обещаниями, что дом все же будет построен (в среднем люди ждут около 2 лет, но порой терпение дольщиков может длится и 10 лет). Сам суд тоже занимает какое-то время (от 6 месяцев, но при целенаправленном затягивании сроков со стороны адвокатов застройщика могут пройти годы), а затем нужно еще при помощи судебных приставов взыскать деньги с должника. «Люди приобретали квартиры много лет назад, и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры, — сетует Игорь Гульев. — Другими словами, денег не хватит даже на комнату в коммунальной квартире».

Впрочем, обесценивания денег можно избежать, если дольщик застраховал свои финансовые риски. Дольщик в этом случае может избежать судебных проволочек и получить деньги сразу после наступления страхового случая. «Страховая компания, выплатив возмещение, сама уже будет предъявлять к застройщику регрессные требования однако дольщика эти проблемы уже не побеспокоят», — поясняет Борис Шаронов.

Стоит отметить, что в законодательстве предусмотрены меры по защите вложений от инфляции. Другое дело, что далеко не всегда суд в полной мере удовлетворяет требования дольщиков. В гражданском кодексе, в законах «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве», а также по постановлению пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ, дольщики имеют право не только на возврат оплаченных застройщику средств при расторжении договора, но и на возмещение убытков, неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсацию морального вреда. Эти нормы применимы как при продажах в соответствии с 214 ФЗ, так и по «серым» схемам.

Более того, при покупке квартиры по ДДУ в случае просрочки штраф, который можно взыскать с застройщика, составляет 1/150 (если в долевом строительстве участвует юридическое лицо – 1/300) ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день пользования средствами. А это, между прочим, немалые деньги (расчеты приводились в статье «Из всех способов продаж новостроек только три – законные. Но и они не гарантируют квартиру»). «Однако суды очень часто пытаются найти обоюдный интерес и выдержать разумный баланс для обеих сторон, что приводит к снижению сумм заявленных неустоек, иногда к отказам в возмещении убытков и морального вреда», — говорит Олег Сухов.

По подсчетам адвоката, примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях, в 60% дел суд обязывает застройщика заплатить дольщику 50 – 200 тысяч рублей, в 15% случаев – 200 – 500 тысяч рублей, и лишь в каждом десятом случае сумма составляет до миллиона рублей.

Выиграть – не взыскать

Лояльность судов дольщикам не должна притуплять их бдительность при заключении договора. Отсудить сумму вложений с процентами в случае срыва сроков они смогут, но это не значит, что деньги они действительно получат. «По данным Минрегионразвития, 70% объектов первичного рынка стали проблемными из-за недостатка финансирования. Если у застройщика нет денег на достройку дома, вряд ли у него хватит средств рассчитаться с дольщиками, — отмечает Борис Шаронов (НСКА). – Даже если сам девелопер выглядит благополучно, это не значит, что он вернет деньги. Нередко для строительства объекта специально создается застройщик, не имеющий ничего, кроме прав на участок под строительство и заемных средств, который и несет всю ответственность перед дольщиками. При возникновении проблем девелопер остается вне правового регулирования, а застройщик банкротится, у него формально нет никаких средств и дольщикам не на что рассчитывать».

Деньги, оставшиеся после конкурсной продажи имущества застройщиков, отдаются не только дольщикам. Раньше дольщикам отдавали деньги только после того, как проведены расчеты по долгам с банками и другими кредиторами, и шансов дождаться своего почти не было. Правда, летом 2011 года были внесены поправки в закон «О банкротстве», которые «подвинули» дольщиков в очереди на получение денег. Они теперь считаются кредиторами третьей очереди, то есть в праве претендовать на взыскание после уплаты застройщиком налогов и зарплат. Это улучшило положение дольщиков, но зачастую денег с реализованного имущества банкрота все равно недостаточно.

Кроме того, надо учитывать, что судебные приставы далеко не всегда работают оперативно – нехватка кадров, бюрократические проволочки, а порой и низкий профессионализм приставов приводится к тому, что процесс взыскания может затянуться на годы.

Правда, положительные примеры взыскания есть. Так, в практике Елены Ждановой был случай, когда со счета застройщика в безакцептном порядке (без согласия должника) полностью списали долг в пользу дольщиков. При этом само судебное разбирательство длилось 6 месяцев, а исполнительное производство – всего 2 месяца.

Но, к сожалению, чаще можно столкнуться с другими примерами. «Я как-то повстречал дольщика, который 5 лет судился с застройщиком, и в итоге получил $7,5 тысяч (тогда как вкладывал в строительство $120 тысяч), — вспоминает Борис Шаронов. — И, как ни печально, подобное развитие событий очень вероятно в большинстве случаев банкротства застройщика».

Таким образом, суды чаще всего встают на сторону дольщика и обязывают застройщика выплатить сумму вложений и различные компенсации. Но такая статистика не должна позволять дольщикам расслабляться, в расчете на то, что они все равно вернут потраченное. Взыскать деньги с обанкротившегося застройщика (зачастую фиктивного) крайне сложно. Поэтому еще до подписания договора надо разобраться, с кем вы его в действительности подписываете, и позаботиться о том, чтобы обезопасить свои вложения. Одним из таких способов является страхование рисков долевого строительства, об этом читайте в следующей статье рубрики «Покупаем новостройку без риска», которая будет опубликована 19 июня.

Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость. Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск. Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

Расторжение ДДУ как способ вернуть дольщику свои деньги

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

  1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
  2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово. А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, — возврат своих денег. Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Размер суммы денежных средств, которую можно получить дольщику после расторжения ДДУ

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

Это интересно:  Выписка из ЕГРН: Нижний Новгород

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом. Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства. Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

Почему при решении вопроса о расторжении ДДУ стоит обратиться к юристу

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Получение денег с застройщика по решению суда

Достаточно часто случаются ситуации, когда просто выиграть суд у застройщика по получению неустойки мало – компания отказывается выплачивать сумму по тем или иным причинам: ссылается на отсутствие средств, ссылается на тяжелое финансовое состояние или просто игнорирует решение суда.

Как получить деньги с застройщика по решению суда через банк или другим путем? Куда обращаться, какие потребуются документы?

В данной статье мы расскажем об этом подробнее.

Как получить деньги с застройщика по решению суда через банк?

Один из возможных вариантов по исполнению решения суда – самостоятельное обращение в банк, где находятся счета застройщика. Для этого вначале необходимо получить на руки исполнительный лист – его выдают в суде по просьбе заявителя, но нужно подождать несколько дней или даже недель с момента вынесения вердикта. Это время понадобится, чтобы опубликовать решение суда в электронной картотеке, подготовить полный текст вердикта и закончить другие формальности.

Исполнительный лист выдается в канцелярии суда и обязательно должен быть подписан судьей, который выносил решение по вашему делу. После получения документа убедитесь, что он правильно оформлен, в нем без ошибок указаны все стороны, сумма и другие сведения, отсутствуют опечатки. Также обязательно должна быть указана дата выдачи листа и дата вынесения вердикта.

После получения листа можно обращаться напрямую в банк, где обслуживаются счета застройщика. Если вы не знаете, какой это банк, можно воспользоваться одним из методов для получения нужной информации:

лучше делать это еще до начала судебного процесса, поскольку после него представители компании, скорее всего, откажутся предоставлять подобные сведения. Конечно, за время судебных тяжб информация может устареть, но вероятность того, что банк останется прежним, достаточно высока;

в большинстве случаев там указаны реквизиты банка, обслуживающего застройщика. Также банковские реквизиты можно найти в платежных документах, квитанциях и т.д., пол которым покупатель оплачивал недвижимость;

например, справочники организаций. В них публикуется информация о юрлицах вместе с банковскими реквизитами. Достаточно найти там компанию-застройщика, и все нужные сведения будут получены.

Когда информация получена, алгоритм получения денег с застройщика по исполнительному листу выглядит следующим образом:

Данный документ должен включать в себя сведения о компании-застройщике, сумму долга, данные заявителя, номер расчетного счета должника (если известен), а также счет, куда должны быть переведены деньги;

Лучше всего передавать документы лично, посетив головной офис, однако можно отправить их рекомендованным письмом. При подаче лично лучше предоставлять документы в двух копиях, получив на своем экземпляре отметку о том, что бумаги приняты;

именно столько законодательство выделяет банку на выполнение заявки на перевод средств по исполнительному листу. По истечению этого срока деньги либо окажутся на вашем счету (в полном размере или частично), либо банк предоставит официальный отказ с аргументацией;

можно оставить исполнительный лист в банке и ожидать доначисления или забрать его и действовать другими способами.

Наиболее частая причина отказа банка – отсутствие средств на счету застройщика или неправильно оформленные документы. Чтобы исключить ошибки, рекомендуется воспользоваться услугами юриста по спорам с застройщиками, который поможет грамотно составить все необходимые бумаги.

Как можно получить деньги с застройщика, если на счетах нет средств?

Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда на счетах застройщика нулевой или очень маленький остаток, который не позволяет произвести взыскание неустойки по ДДУ. В этой ситуации возможно два варианта развития событий: согласно первому из них, вероятно, что застройщик пользуется услугами нескольких банков, и специально держит средства в том из них, который нигде не афишируется.

В таком случае можно попытаться самостоятельно найти информацию по дополнительным счетам и обратиться в нужный банк согласно вышеописанной схемы. Если же подобную информацию обнаружить не удастся, вопрос «как получить деньги с застройщика, если нулевые счета» решается единственно возможным способом – обращением в службу судебных приставов.

Нужно получить деньги с застройщика по решению суда?

Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком

Вопрос:

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Ответ:

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья Откроется в новой вкладке.»>закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (Откроется в новой вкладке.»>п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей.

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

Основания для расторжения Договора долевого участия

Перед тем, как направлять Застройщику уведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.9, ФЗ-2014).

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
  2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
  3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
  2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
  3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.
Это интересно:  На каком основании приставы налагают арест и какие исключения есть

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком

Дольщик может расторгнуть ДДУ тремя способами:

  1. по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
  2. в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
  3. по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве. Затем это соглашение регистрируется в Росреестре. Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!

Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (Откроется в новой вкладке.»>п.6, ст.9 ФЗ-214).

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег. Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время. Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.

Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на Откроется в новой вкладке.»>консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.

Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:

  1. Предложить Застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию, указав сумму, положенную к возврату, с учетом процентов за пользованием деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования).
  2. Если Застройщик согласен, то – см. рекомендации выше.
  3. Если Застройщик отказался от соглашения, то нужно составить официальное уведомление о расторжениеДоговора участия в долевом строительстве и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
  4. Деньги должны быть переведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней (это требование закона).
  5. Если деньги на счет дольщика в течение этого срока не поступили, то можно обращаться в суд. В исковом заявлении к требованию о возврате денег с процентами уже добавляется требование о штрафах и компенсациях (см. ниже порядок расторжения по суду).

Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора дольщиком (Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.9, ФЗ-214). Тем не менее, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного Застройщику уведомления об одностороннем отказе. Госпошлина при одностороннем и при судебном расторжении – не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований (см. выше), так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с Застройщиком. Тогда суд уже на свое усмотрение определяет возможность прекращения действия договора, и порядок возврата денег дольщику.

Для этого дольщик должен обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика (Откроется в новой вкладке.»>ст.28, ГПК РФ). В этом заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами), и компенсации убытков (если убытки имели место).

При этом неустойка, предусмотренная за просрочку передачи квартиры дольщику (Откроется в новой вкладке.»>ч.2, ст.6, ФЗ-214) при расторжении ДДУ не взыскивается. Кроме того, по требованию Застройщика суд может уменьшить размер процентов за пользование деньгами дольщика в силу Откроется в новой вкладке.»>статьи 333, ГК РФ.

Вместе с исковым заявлением в суд подаются следующие документы:

  • Копия Договора участия в долевом строительстве;
  • Подтверждение выдвигаемых требований: документы, подтверждающие нарушение обязательств Застройщиком или неисполнение им требований закона (например, подтверждение прекращение строительства, или внесение значительных изменений в проектную документацию);
  • Расчет итоговой суммы, требуемой с Застройщика;
  • и другие документы, которые могут потребоваться суду.

Если суд удовлетворяет иск дольщика, то Застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта. Если Застройщик по-прежнему не возвращает деньги, дольщик получает в суде исполнительный лист и передает его судебным приставам. Дальше уже они в жестком режиме принудительно выполняют судебное решение.

Помощь адвокатов по долевому строительству можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Судебная практика в России показывает, что в большинстве случаев суды становятся на защиту интересов физлиц, участников долевого строительства, и удовлетворяют (полностью или частично) их исковые требования. Но даже если суд откажет в просьбе дольщика, то у него есть возможность обжаловать это судебное решение в суде вышестоящей инстанции.

К слову, закон допускает взыскание с Застройщика судебных издержек дольщика, включая расходы на адвоката. Для этого истцу надо будет подать заявление о возмещении издержек сразу после того, как суд вынесет положительное решение по его делу.

При этом, нужно понимать, что расторгнуть Договор долевого участия просто так, без веских на то причин (оснований) у дольщика не получится. Для выхода из договора у дольщика есть возможность продать свои права другому дольщику по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Дольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.

Принимая решение расторгать или не расторгать договор ДДУ досрочно, дольщик должен учитывать текущее финансовое положение Застройщика, его фактическую возможность вернуть деньги, а также сроки судебных разбирательств (с учетом вероятного противодействия юристов компании), и сроки взыскания.

Кроме того, следствием расторжения договора будет являться утрата прав залога на незавершенный объект недвижимости, который до этого находился в обеспечении у дольщика. Таким образом, например, при банкротстве Застройщика дольщик лишается не только выплат от компании, но и обеспечения, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные в строительство средства.

Поэтому, при затягивании строительства, например, дольщику бывает выгоднее и надежнее дождаться все-таки его окончания, а потом компенсировать себе потери за счет положенной по закону неустойки за просрочку передачи квартиры, и возмещения убытков (если удастся доказать эти убытки в суде).

Откроется в новой вкладке.»>Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Статья написана по материалам сайтов: ddu214.com, www.dolevoe.irn.ru, help-ddu.ru, kuzpartners.ru, kvartira-bez-agenta.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector