В каких случаях перевод жилого помещения в нежилое не разрешается: ситуации, когда он невозможен, почему допускается отказ, как оспорить решение?

Добрый день!Подскажите пожалуйста, проблема в следующем: моя квартира на 2 этаже, квартиру подо мной видимо перевели в нежилое, начали строить отдельный вход прямо под моими окнами. Никаких собраний жильцов по этому поводу не было, во всяком случае я о них не слышал и не присутствовал. Насколько я понимаю, строительство отдельного входа на общедомовой территории требует согласия жильцов. Вопрос в следующем, требуется согласие всех жильцов или достаточно какого-то большинства? Могу ли я как то оспорить перевод в нежилое помещение и строительство отдельного входа? Заранее спасибо.

Ответы юристов (1)

Оспорить возможно при нарушении условий перевода жилого помещения в нежилое согласно

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 06.07.2016 N 374-ФЗ)

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Перевод жилого помещения в нежилое: уроки судебной практики

Необходимость перевода жилого помещения в нежилое может быть обусловлена различными причинами. Наиболее распространены случаи, когда квартиры в жилых домах на первом этаже собственники переоборудуют под магазины, аптеки, парикмахерские. Проанализировав судебную практику, мы выявили спорные моменты, возникающие в процессе получения разрешения на переоформление статуса помещения.

Судебная практика по данному вопросу сводится в основном к оспариванию отказов в переводе жилого помещения в нежилое. Изучив ее, мы пришли к выводу, что органы местного само­управления обычно отказывают в таком переводе из-за отсутствия согласия собственников других жилых помещений в доме (большинство дел связано с оспариванием именно таких отрицательных решений). Несмотря на регламентацию изменения статуса помещения в законе и наличие множества разъяснений органов исполнительной власти по этому вопросу, обязательность или необязательность получения согласия других собственников составляет проблему.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в двух случаях:

  • квартира расположена на первом этаже дома;
  • квартира расположена выше первого этажа, но непосредственно находящиеся под ней помещения не являются жилыми (ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

В чем корень зла

Прежде чем переводить помещение из жилого в нежилое, необходимо получить разрешение на такой перевод в органах местного самоуправления. Отказы на местах обычно мотивируют тем, что среди представленных документов нет согласия других собственников жилых помещений в том же доме.

На практике действительно возникает непонимание, в каких случаях требуется такое согласие, а в каких нет. Противоречия и споры между собственниками и органами местного самоуправления, принимающими решения о переводе помещений, возникают по нескольким причинам. Одна из них — неопределенность закона в части представления документов.

Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое, которые собственник или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. В этом перечне пять позиций, которые применительно к ситуации перевода жилого помещения в нежилое будут выглядеть так:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим паспортом;

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, необходимых для использования названного помещения в качестве нежилого.

Перечень является исчерпывающим, поскольку в ч. 3 ст. 23 ЖК РФ установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов.

Случаи, когда органы местного самоуправления могут отказать в переводе жилого помещения в нежилое, перечислены в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Их всего четыре:

1) заявитель не представил документы, определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ;

2) заявитель представил документы в ненадлежащий орган;

3) заявитель не выполнил условия перевода помещения, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;

4) проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не соответствует требованиям законодательства.

Как видим, в числе оснований для отказа, перечисленных в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, не упомянуто непредставление документов помимо тех, которые названы в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В то же время из других положений ЖК РФ следует, что для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие требуется и когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Тем не менее отсутствие согласия других собственников помещений в многоквартирном доме не является основанием для отказа в переводе помещения из жилого в нежилое. Хотя уполномоченные органы на практике отказывают заявителям, у которых такого согласия нет, но оно требуется на основании норм, регламентирующих права собственников.

Итак, если перевод помещения в нежилое не сопровождается реконструкцией здания, не уменьшает площадь общего имущества жилого дома и не требует присоединения общего имущества к помещению, которое переводится в нежилое, то решения общего собрания собственников не требуется.

Кроме несовершенства законодательства в этой сфере есть еще проблема. Суд, рассматривая дела об оспаривании отказов в переводе помещений, начинает разбираться, нужно ли согласие других собственников в каждом конкретном случае. Достаточно ли решения общего собрания, принятого простым большинством голосов, или необходимо согласие всех собственников без исключения? Поскольку решение зависит от того, что именно планируется изменить в строении, разрушить, пристроить, выявляется следующая проблема: считаются ли предпринимаемые действия реконструкцией, затрагивают ли и в какой степени общедомовое имущество и т.п.?

Кто во что горазд

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Это интересно:  Если достают коллекторы по чужим долгам

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Это же постановление гласит, что под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Несмотря на наличие определений в законе, их явно недостаточно для полного и четкого понимания. Органы местного самоуправления, применяя перечисленные нормы, признают, например, действия реконструкцией, а суд — перепланировкой.

По возможному уменьшению площади общего имущества и присоединению общего имущества также много разногласий.

Уполномоченные органы требуют представить доказательство согласия всех собственников всякий раз, когда есть основания полагать, что размер придомового земельного участка в связи с переводом помещения в нежилое уменьшится.

Между тем суды отмечают, что согласие необходимо, только когда земельный участок в соответствии с земельным законодательством сформирован и проведен его кадастрововый учет. В противном случае у собственников квартир не возникает права общей долевой собственности на землю (Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26).

Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение?

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).

Таким образом, согласно требованиям вышеуказанной статьи, приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания граждан. При этом законодатель допускает возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также предусматривает требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое помещение. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной.

Возможность перевода жилого помещения в нежилое помещениеи нежилого помещения в жилое помещениепредусмотрена законодательством Российской Федерации. Необходимо учитывать, что не каждое помещение может быть переведено из одной категории в другую. Например, важно учитывать такие ограничения: купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест; дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу; в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован; договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое помещение.

Также не допускается перевод жилых комнат в нежилые помещения в квартире. В данном случае становится непонятен режим помещения,в котором одновременно гражданин проживает и использует его часть в качестве нежилого.

Кроме того, перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего входа в помещение. Как минимум должна быть техническая возможность сделать отдельный вход.

По общему правилу в многоэтажных домах допускается перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением.

Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

Необходимо отметить также, что требования к нежилым помещениям при переводе значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, то есть это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и другие требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены. Несмотря на то что, например, жилое помещение будет переведено в нежилое помещение, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир).

В качестве оснований для перевода помещений из одной категории в другую можно выделить: признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или встроениях нежилого назначения и так далее.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение перечислены в статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

До начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое или наоборот желательно получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.

После того как необходимые документы подготовлены и поданы в соответствующий орган местного самоуправления, начинается отсчет 45 календарных дней, отведенных на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Заранее предположить, каким будет решение, невозможно, несмотря на то что отказ возможен лишь в случаях, исчерпывающим образом определенных в статье 24 ЖК РФ.

Кратко рассмотрим каждый конкретный случай отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Непредставление документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Таким образом, ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение. Следовательно, во всех остальных случаях органы местного самоуправления обязаны принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. При этом решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеуказанные нарушения.

Отметим, что решение об отказе в переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Заявление в суд в случае обжалования решения об отказе в переводе помещения должно содержать:

  • ссылку на обжалуемое решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот;
  • обстоятельства, касающиеся соблюдения условий, установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • обстоятельства, свидетельствующие о передаче в соответствующий орган местного самоуправления документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение и наоборот (если обязанность по представлению возложена на заявителя);
  • акт приемочной комиссии (в случае проведения переустройства, перепланировки или иных работ);
  • обстоятельства, опровергающие основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.
Это интересно:  Мой муж подал на развод

Отметим, что для правильного разрешения дел по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение имеют значение следующие обстоятельства: правовой режим помещения (жилое, нежилое и другая специфика); обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган; мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и так далее.

Обратим внимание еще на один момент. Одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято то или иное решение. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений законодательством не определен. Соответственно, орган местного самоуправления самостоятельно определяет способ информирования собственников соседних помещений о принятии решения. Последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, законодательством также не установлены. Соответственно, отсутствие указанной информации не влияет на законность решения органа местного самоуправления и, соответственно, не может служить основанием для его отмены.

Рассмотрим противоположный случай. Например, при обустройстве отдельного входа к жилому помещению, расположенному на первом этаже многоквартирного дома, при переводе его в нежилое помещение возникает необходимость проведения работ по реконструкции дома на примыкающем к жилому помещению земельном участке. В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случае создания отдельного входа возникает необходимость разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией.

На такую реконструкцию в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме.В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников.

Если же решение принято без согласия собственников, то у любого собственника возникает право обращения в суд.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Нужно помнить, что в одиночку в суде отстоять свои права и защитить интересы очень сложно. От одних правильно заявленных требований мало что зависит.

Обращение может носить и коллективный характер, важно не забывать о свидетельских показаниях и иных возможных доказательствах.

Для положительного разрешения дела в суде заинтересованной стороне целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.

Частный жилой дом поделен на две части и принадлежит разным собственникам. Один из собственников планирует перевести свое жилое помещение в нежилое и организовать там офис. Требуется ли согласие собственника другой части дома?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
На стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений примыкающих к переводимому в нежилое не требуется, если такой перевод не связан с проведением работ по реконструкции дома либо с предоставлением инициатору перевода в этих целях части земельного участка, принадлежащего собственникам соседнего помещения или иным лицам.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Мария

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

ЖК РФ установил перечень оснований для отказа в переводе помещений. В

частности, в ст. 24 ЖК РФ определено всего четыре таких основания. К ним относятся:

— непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п.

— представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;

— наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);

— несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, условие наличия доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к нежилым помещениям или наличие технической возможности оборудовать такой доступ представляется проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения1.

Так, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в нежилое, в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта (уточненные требования).

Решением от 22.05.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.07.06, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не предоставило надлежаще оформленный и утвержденный проект перепланировки помещения, предусмотренный п. 2 ч. 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, отказ в переводе помещения обоснован.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывал, что при подаче заявления о переводе помещения в нежилое им предоставлены все необходимые документы, указанные в статье 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является проектной документацией в смысле постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 № 1008, поэтому не подлежит государственной экспертизе. Кроме того, проект согласован в установленном порядке. Администрация возражала против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. В судебном заседании представитель администрации пояснил, что жильцы смежных квартир жилого дома не дали согласия на перепланировку жилого помещения в нежилое, в связке чем, администрация лишена возможности принять соответствующее постановление.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и выслушав представителей сторон, посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи общество приобрело в собственность квартиру в многоквартирном доме, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Письмом общество обратилось в администрацию с просьбой перевести жилое помещение в нежилое, с указанием, что предполагается использование неиспользуемого жильцами сквозного прохода и соответствующая перепланировка жилого помещения. Согласно письмам управления для рассмотрения вопроса о переоборудовании квартиры под офис общество предоставило письмо на имя главы администрации; технический паспорт на квартиру (копия); эскизный проект переоборудования квартиры под офис; согласие соседей на переоборудование квартиры под офис; заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР; поэтажный план здания; согласование перепланировки с Управлением государственной жилищной инспекции.

Письмом от 28.11.05 г. администрация отказала в выдаче разрешения на переоборудование квартиры под офис — диспетчерский пункт такси, сообщив, что комиссия по градостроительству и земельным отношениям не дала положительное заключение в связи с нарушением градостроительных норм и многочисленными жалобами жильцов дома.

Считая отказ незаконным, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд правомерно руководствовался нормами материального права, регламентирующие отношения жильцов многоквартирного здания. В соответствии с ч. 1,2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Согласно частям 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и пунктам 8, 9 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Нальчике, утвержденного решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 21.04.06, для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в уполномоченный орган представляет, в числе прочих документов, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Это интересно:  Несет ли ответственность жена за кредиты мужа?

В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного органа о переводе помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства, и (или) перепланировки.

В соответствии с пунктом 1.7.1 постановления Госстроя РФ от 27.09.03 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировкой жилых помещений является: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация

темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров[60].

Как установили суды, для перевода спорного помещения в нежилое необходима организация отдельного доступа в него, то есть перепланировка с отдельным входом. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения ст. 26 ЖК РФ, предусматривающей основания и порядок перепланировки жилого помещения.

Как следует из материалов дела, при обращении в администрацию с просьбой о переводе жилого помещения в нежилое общество не поднимало вопрос о необходимости переустройства спорного помещения. Между тем заявитель обязан был подать заявление в форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.05 №266, с приложением необходимых документов. На момент обращения общества к администрации с заявлением действовало Положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г.

По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещения в многоквартирном доме на организацию отдельного входа с изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества[61].

К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, например, в соответствии с ч.3. ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего

имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В тоже время в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 и ч.1. ст.46 ЖК РФ, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как видно из данных норм, для принятия решения практически по одному и тому же вопросу требуется разный процент голосов собственников: в первом случае 100 %, во втором 67 %.

В литературе данная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова отмечают, что «трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственником помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, перепланировки и (или) переустройства связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективное. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование, практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных регалий получить согласие абсолютно всех собственником помещений многоквартирного дома»1.

В целях устранения противоречий п.3 чт.36, п.2. ст.40 и п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, Макеев. П.В. предлагает внести в ЖК РФ следующие изменения:

— ч.3 ст.36 изложить в новой редакции: «3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции»;

— ч.2 ст. 40: «2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников»»;

— п.1. ч.2 ст.44: «1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме».

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

1) оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

2) право собственности на такое помещение обременено правами каких — либо лиц.

Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.

Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:

— в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

— жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

— будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;

— жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.

Последнее основание для отказа — несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства — пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Статья написана по материалам сайтов: pravoved.ru, www.eg-online.ru, www.klerk.ru, www.garant.ru, lawbook.online.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий