Закон о долевом строительстве — 214 фз, федеральный, новый, в 2019 году

Это означает, что с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Принятые в Закон поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, усилят контроль и ответственность в сфере долевого строительства. Закон нацелен не только на решение проблем уже существующих «обманутых дольщиков», но и на предотвращение появления новых.

Суть поправок в том, чтобы уйти от долевого строительства, чреватого обманом (вольным или невольным) со стороны компаний-застройщиков по отношению к физическим-лицам, покупающим у них квартиры еще на стадии возведения домов.

Закон будет регулировать деятельность застройщиков и в переходный период — от долевого к проектному финансированию. Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки.

В проекте законопроекта содержатся следующие наиболее важные поправки:

  • на всех застройщиков распространится требование об обязательном банковском сопровождении их деятельности по проектам жилой застройки (причем у банка появляется право приостанавливать платеж застройщика, если есть подозрение на нецелевое использование средств);
  • вводится механизм эскроу-счетов для обеспечения безопасности приобретателей жилья (до 1 июля 2019 года переход на этот механизм будет добровольным для застройщиков, а после — обязательным). На счета эксроу будет распространяться обязательное страхование вкладов. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб.

Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты — на основании распоряжения глав регионов.

С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.

Застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

  • предоставление девелоперам права строить жилые дома по принципу «несколько разрешений на строительство одной компании» в рамках проекта комплексного развития территорий. То есть вводится принцип «один застройщик — один проект», при котором строительная компания открывает отдельный банковский счет под каждое разрешение на строительство, в отношении которого осуществляется банковское сопровождение.

Кроме того, законопроектом предусмотрено предоставление права застройщикам привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства и под ставку не более ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 процентных пункта.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Закон также запрещает привлечение средств граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.

Вводится солидарная ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.

Создается единая информационная система жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе. Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости. Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д., а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.

Согласно документу, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года.

На стадии подготовки в законопроект поступило 103 поправки, 64 из них профильный комитет Госдумы в итоге рекомендовал отклонить. В частности, депутаты отказались от увеличения взносов застройщиков в компенсационный фонд.

«Напомним, что всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры

Содержание

10 запретительных норм для застройщиков в 214 ФЗ «О долевом строительстве»

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №218‑ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214‑ФЗ 1 (далее – Закон 218‑ФЗ), основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Внесенные поправки существенно меняют правила ведения деятельности застройщиков с привлечением средств дольщиков. Скорее всего, последуют официальные разъяснения относительно практического применения изменений. Наиболее серьезные новшества, которые приведены ниже, безусловно, отразятся на строительном бизнесе.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 №214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Еще новости

Подпишитесь на новости и публикации

ПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКОЕ СОГЛАШЕНИЕ О КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ

1. Общие положения:

1.1. Настоящее Соглашение о конфиденциальности персональной информации (далее – Соглашение) действует в отношении всей информации, которую ООО «Эксклюзив Консалтинг» может получить о пользователе во время использования им сайта, сервисов и служб ООО «Эксклюзив Консалтинг» (далее – Сервисы).

2. Термины и понятия, используемые в настоящем Соглашении:

ООО «Эксклюзив Консалтинг» – юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ, осуществляющее свою деятельность, в том числе, посредством Интернет-ресурса (интернет-магазина) www.eccon.ru.

Сайт – ресурс, расположенный в сети Интернет по адресу www.eccon.ru и являющийся собственностью ООО «Эксклюзив Консалтинг».

Товар – продукция, информация о которой размещена на сайте www.eccon.ru.

Интернет-магазин – площадка для осуществления продажи Товаров от имени ООО «Эксклюзив Консалтинг», расположенная на сайте www.eccon.ru.

Сервисы сайта – все услуги, доступные для использования на сайте www.eccon.ru.

Заказ – процесс покупки Товара на сайте www.eccon.ru.

Пользователь – любое физическое лицо, имеющее доступ к сайту www.eccon.ru, посредством сети Интернет и использующее Сервисы ООО «Эксклюзив Консалтинг», в том числе путем оформления Заказов на сайте.

Персональная информация – информация, которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при оформлении Заказа на сайте www.eccon.ru или в процессе использования Сервисов, включая, но не ограничиваясь, предоставлением ООО «Эксклюзив Консалтинг» персональных данных Пользователя. При оформлении Заказа на сайте или в процессе использования Сервисов Пользователь может предоставить следующую информацию: имя, фамилия, отчество, номер контактного телефона, адрес электронной почты, адрес доставки, наименование компании (если пользователь действует от имени юридического лица).

Договор – соглашение между ООО «Эксклюзив Консалтинг» и Пользователем по приобретению Товара.

Соглашение о конфиденциальности – настоящее Соглашение, регулирующее отношения между ООО «Эксклюзив Консалтинг» и Пользователем.

3. Цели сбора и обработки персональной информации пользователей:

3.1. ООО «Эксклюзив Консалтинг» собирает, обрабатывает и хранит только ту персональную информацию в отношении Пользователя, которая необходима для предоставления Сервисов и/или приобретения Пользователем Товара на сайте www.eccon.ru.

3.2. Персональную информацию Пользователя ООО «Эксклюзив Консалтинг» использует в следующих целях:

  • 3.2.1. идентификации стороны в рамках договоров с ООО «Эксклюзив Консалтинг»;
  • 3.2.2. обработки Заказов Пользователя и для выполнения своих обязательств перед Пользователем;
  • 3.2.3. обработки и получения от Пользователя платежей;
  • 3.2.4. доставки Товара Пользователю;
  • 3.2.5. предоставления Пользователю эффективной клиентской поддержки;
  • 3.2.6. предоставления Пользователю персонализированных Сервисов;
  • 3.2.7. связи с Пользователем, в том числе направление уведомлений, запросов и информации, касающихся использования сервисов, оказания услуг, а также обработка запросов и заявок от пользователя;
  • 3.2.8. улучшение качества Сервисов, удобства их использования, разработка новых Сервисов и услуг;
  • 3.2.9. проведение статистических и иных исследований на основе обезличенных данных;
  • 3.2.10. для осылки новостных и информационных сообщений.

3.3. ООО «Эксклюзив Консалтинг», в силу специфики способа получения информации, не проверяет достоверность предоставленной Пользователем персональной информации о себе и не осуществляет контроль ее актуальности. Однако ООО «Эксклюзив Консалтинг» исходит из того, что Пользователь предоставляет достоверную и персональную информацию по вопросам, предлагаемым на сайте www.eccon.ru, и поддерживает эту информацию в актуальном состоянии. Всю ответственность, а также возможные последствия за предоставление недостоверной или не актуальной персональной информации несёт Пользователь.

Это интересно:  Кто проверяет регистрацию по месту жительства

4. Условия обработки персональной информации пользователя и её передачи третьим лицам:

4.1 ООО «Эксклюзив Консалтинг» хранит и обрабатывает персональную информацию Пользователей в соответствии с действующими нормативными актами (имя, фамилия, отчество, номер контактного телефона, адрес электронной почты, адрес доставки, наименование компании (если пользователь действует от имени юридического лица)).

4.2. В отношении персональной информации Пользователя сохраняется ее конфиденциальность, кроме случаев добровольного предоставления Пользователем информации о себе для общего доступа неограниченному кругу лиц.

4.3. ООО «Эксклюзив Консалтинг» защищает персональную информацию Пользователя в соответствии с требованиями, предъявляемыми к защите такого рода информации, и несет ответственность за использование безопасных методов защиты такой информации.

4.4. Для защиты персональной информации Пользователя, обеспечения ее надлежащего использования и предотвращения несанкционированного и/или случайного доступа к ней, ООО «Эксклюзив Консалтинг» применяет необходимые и достаточные технические и административные меры.

4.5. ООО «Эксклюзив Консалтинг» вправе передать персональную информацию Пользователя (в том числе организациям, осуществляющим запись, систематизацию, накопление, уточнение, хранение, извлечение, непосредственно осуществляющим направление Пользователю специальных предложений, информации о новых товарах и рекламных акциях, обработку запросов и обращений Пользователей, а так же осуществляющим уничтожение персональной информации) третьим лицам в следующих случаях:

  • 4.5.1. Пользователь явно выразил свое согласие на такие действия, т.е. отметил чекбокс «Принимаю Пользовательское соглашение о конфиденциальности» при заполнении на сайте www.eccon.ru форм с персональной информацией;
  • 4.5.2. Передача необходима в рамках использования Пользователем определенного Сервиса либо для оказания услуги Пользователю, выполнения обязательств по договору;
  • 4.5.3. Передача предусмотрена российским или иным применимым законодательством в рамках установленной законодательством процедуры;

4.6. При обработке персональных данных Пользователей ООО «Эксклюзив Консалтинг» руководствуется Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

5. Изменение пользователем персональной информации:

6. Подтверждение Соглашения:

6.1. Пользователь вправе отказаться от подтверждения настоящего Соглашения, в случае, если какое-либо его условие является для Пользователя неприемлемым.

6.2. Пользователь подтверждает, что его принятие Соглашения (отметка чекбокса «Принимаю Пользовательское соглашение о конфиденциальности») означает полное согласие Пользователя со всеми его условиями без исключения.

В том числе, Пользователь, принимая настоящее Соглашение, дает свое согласие ООО «Эксклюзив Консалтинг» на получение информации о специальных предложениях, о новых товарах и рекламных акциях по сетям электросвязи и по почтовой связи (включая, но не ограничиваясь: SMS-рассылки, e-mail-рассылки) и обработку своих персональных данных посредством сбора, записи, систематизации, накопления, хранения, уточнения, извлечения, использования, осуществляемую с использованием средств автоматизации, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях, или без использования таких средств в целях организации направления Пользователю специальных предложений, информации о новых товарах и рекламных акциях, обработки запросов и обращений Пользователя.

6.3. Указанное согласие Пользователя с условиями Соглашения, в том числе порядком обработки персональной информации, действует 5 лет с автоматической пролонгацией, если оно не было отозвано в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

7. Изменение Соглашения о конфиденциальности:

7.1. ООО «Эксклюзив Консалтинг» имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение о конфиденциальности. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения. Действующая редакция всегда находится на настоящей странице.

8. Обратная связь. Вопросы и предложения:

Здравствуйте!

Мы обязательно перезвоним Вам в самое ближайшее время.

Долевое строительство: изменения с 2018 года

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы. И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть поправок введена с 1 июля 2018 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

Закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся в него ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2018 года.

Изменения с 1 июля 2018 года

Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

С 1 июля 2018 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

2. Требования к строительной компании изменились.

Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

  • наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
  • достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
  • компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
  • застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
  • имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
  • обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 10 тысяч квадратных метров;
  • застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.

3. Один застройщик – один расчетный счет.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.

4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.

5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком.

6. Государственный контроль сделок.

В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

7. Взносы в компенсационный фонд

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

8. Ограничен размер авансовых платежей

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.

Отменят ли долевое строительство?

Изменения закона о долевом строительстве приведут к отмене существующей схемы, но не одномоментно. Поэтапный переход на другие способы привлечения средств для возведения многоквартирных домов даст возможность адаптироваться к новым условиям и застройщикам, и потребителям жилья.

Начатые ранее июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а заключенные и зарегистрированные ДДУ останутся в действии.

Что будет вместо ДДУ

Планируется переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система будет включать в себя цепочку участников:

  • дольщики;
  • кредитное учреждение;
  • застройщик;
  • регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках.

Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию

Переход осуществляется в два этапа:

1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:

  • счета-эскроу;
  • государственного регулирования в соответствии со ст.23 №214-ФЗ.

2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.

Новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.

Это интересно:  Как рассчитать налоговый вычет на ребенка - пошаговый алгоритм вычисления

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2018 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по договору ДДУ. Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.

Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и девелоперами позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.

Средства поступят к нему только при условии:

  • ввода дома в эксплуатацию;
  • регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.

В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.

Эскроу-счет для застройщика

В 2018 году застройщику предложено открывать эскроу-счета при заключении договоров ДДУ, но с 1 июля 2019 года это станет их обязанностью. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.

Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства. Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка. Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:

  • договора долевого участия в строительстве больше не будут применяться, произойдет поэтапный переход на проектное финансирование;
  • ранее заключенные ДДУ будут действовать до момента исполнения по ним обязательств;
  • ожидается повышение стоимости квартир в новостройках в связи с новыми требованиями к финансированию строительства.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве». Разбираем важные изменения

С 1 июля 2018 года вступают в силу новые правила для застройщиков, работающих по схеме долевого строительства (поправки содержатся в основном в 218-ФЗ от 29.07.17). С указанной даты будут ужесточены условия привлечения средств, введён дополнительный контроль действий застройщика, и многократно увеличатся его непроизводственные расходы. Спустя год – то есть с 1 июля 2019 года станет обязательной норма об обязательном использовании эскроу-счетов, что дополнительно удорожит долевое строительство. Застройщики особо выделяют шесть законодательных и нормативных новаций, которые приведут к наиболее существенным переменам на первичном рынке жилья.

Большинство упомянутых нововведений будет действовать в отношении только тех объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Поэтому застройщики в течение последних месяцев старались «накопить» как можно больше разрешений на строительство, чтобы иметь задел, позволяющий им ещё несколько лет работать по старым правилам. Впрочем, одна из вступающих в силу новаций, будет действовать в отношении всех жилых домов, возводимых по долевой схеме, в том числе тех, которые уже находятся в стадии строительства. Речь идёт об обязательном «банковском сопровождении» девелопера.

1 1. Банковское сопровождение (один объект – один счет)

Каждый застройщик, возводящий многоэтажку на средства граждан-дольщиков, должен открыть специальный счёт в уполномоченном банке (перечень этих банков утверждает ЦБ, сейчас их 25). В этом же банке открывают счета подрядчики, работающие на данном объекте. Начиная с 1 июля 2018 года все финансовые операции, касающиеся стройки будут проходить только через единый счёт застройщика, открытый в уполномоченном банке. То есть одно разрешение на строительство будет предусматривать только один расчетный счет. По мнению законодателей, это позволит уйти от «котлового метода», когда дольщики одного дома финансируют постройку другого. Кроме того банк, в котором открыт счёт, будет контролировать все расходы застройщика, вплоть до проверки документов по которым проходят платежи (договоры, накладные, счета-фактуры и пр.).

2 2. Финансовая подушка в размере 10% стоимости объекта

На период строительства объекта компании-застройщику необходимо будет постоянно иметь на своём счету сумму в размере 10% от стоимости новостройки. То есть речь идёт о замораживании в банке изрядного количества денег на непредвиденный случай. Изначально предполагалось, что застройщик должен будет формировать подушку из собственных средств, но сейчас в Госдуме находятся поправки в закон, согласно которым необходимую сумму можно будет взять в виде кредита.

3 3. Один проект – одно юридическое лицо

Наиболее критикуемое нововведение в сфере долевого строительства – запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома. То есть одно юридическое лицо может получить разрешение на строительство только одного жилого дома. Если же застройщик хочет возводить одновременно несколько объектов, ему придётся плодить «дочек», а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным.

Есть надежда, что указанное положение будет смягчено. Глава российского Минстроя Владимир Якушев сообщил, что 27 июня 2018 года должны быть приняты поправки в закон о долёвке, благодаря которым норма «одно разрешение на строительство – одно юридическое лицо» будет заменена на норму «один проект – одно юрлицо». Если такая поправка будет принята, то одна компания-девелопер сможет возводить по схеме долевого строительства несколько домов (по нескольким разрешениям на строительство), при условии, что строительство идёт на одном участке или в границах территории комплексного освоения.

4 4. Для работы с долёвкой стаж не менее 3 лет

Еще одно требование, вступающее в силу 1 июля 2018 года, сами строители называют «странным». Речь идет о необходимости девелоперу иметь как минимум трехлетий опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика, построившего не менее 10 тыс. кв. м жилья. Если такого опыта нет, то привлекать средства по договорам долевого участия девелопер будет не в праве.

Более того, даже компании с опытом, прежде чем получить право на работу с долёвкой, придётся защитить свой «статус застройщика». И законодатели явно нацелены на то, чтобы сделать защиту статуса как можно более сложной. Например, несколько дней назад депутаты Госдумы предложили лишать статуса застройщика фирмы, задержавшие ввод объекта на 3 месяца и более.

5 5. Пятикратное увеличение взносов в страховой фонд

Законодатели не только готовы бесконечно усложнять условия игры на строительном рынке, они также предлагают просто и без затей увеличить поборы для застройщиков. На недавних слушаниях в Госдуме председатель комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев внёс предложение увеличить размер взносов застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства. Сегодня размер взноса застройщика составляет 1,2% от стоимости заключённых договоров долевого участия. Депутат Николаев предложил увеличить тарифы до 3% с 1 октября 2018 года и до 6% – с 1 января 2019 года.

Следует отметить, что хотя компенсационный фонд долевого строительства работает уже полтора года, однако его появление никак не улучшило ситуацию в сфере долевого строительства. Более того, стало даже хуже. По данным Минстроя, число проблемных домов в России растет. Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом – говорят в министерстве.

6 6. Перечисление средств дольщиков на эскроу-счета

Финансирование долевого строительства с помощью эскроу-счетов российские застройщики используют с апреля текущего года. Но с 1 июля 2019 года этот механизм станет обязательным. Суть технологии эскроу-счетов такова: если жильё приобретается на этапе строительства, то деньги, внесённые дольщиками, в течение всего периода строительства хранятся на спецсчетах в банках. При этом доступа к ним не имеют ни покупатель (дольщик), ни продавец (застройщик). То есть девелоперу придётся финансировать стройку из собственных средств или же кредитоваться в банках. И лишь после того как ключи будут вручены дольщикам, эскроу-счёт размораживается и деньги уходят к застройщику. Он из этих средств погашает кредиты, проводит окончательные расчёты с подрядчиками и т.д.

Любопытная особенность описанной схемы – на средства дольщиков, лежащих на эскроу-счёте, не начисляются проценты. Банк получает в пользование огромные суммы на несколько лет и ничего не платит за пользование чужими деньгами. Зато застройщик, чьими деньгами бесплатно пользуется банк, должен брать кредит на строительство под рыночную процентную ставку. Эксперты уже неоднократно заявляли, что одно только введение эскроу-счетов приведёт к удорожанию жилья в новостройках на 10-20%.

Источник: портал недвижимости Квадратный метр

Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года

Минстрой разъяснил, что девелоперам можно привлекать средства дольщиков, но тратить их они должны под банковским контролем.

Как уже известно, с 1 июля 2018 года вступил в силу закон о долевом строительстве, о применении новых правил заключения договора долевого участия изменен. Что введены новое понятие эскроу-счета, а также создан реестр застройщиков и фонд долевого строительства. Какие основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года? Будет ли отменено долевое строительство уже в 2018 году? Напомним, что полная отмена применения долевого строительства должна произойти только 1 июля 2019 года (в течение года будет переход на новые правила).

У покупателей недвижимости возникли сложности из-за новых правил долевого строительства. Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую. Какие разъяснения дал Минстрой по поводу нового закона о ДДУ, на что следует обратить внимание всем участникам рынка недвижимости при применении новых правил?

Не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом, юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки.

В данном случае речь идет об уже реализуемых объектах — тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

К таким сделкам должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.

В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения. Как пояснили в Минстрое, застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство. Иными словами, продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.

Это интересно:  Как найти земельный участок по кадастровому номеру

Надо отметить, что при этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее — за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.

Так, для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.

С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года.

Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не «консервируются» до момента сдачи дома в эксплуатацию. И девелопервы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут привлекать средства граждан

Разумеется, контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано.

В первую очередь уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года.

Как отмечается в документе, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время.

И технический заказчик, и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.

Конечно, разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.

Отметим для себя главное: полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать.

А сам механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.

Главное отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего.

В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче.

Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства.

Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ

Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.

Статья написана по материалам сайтов: iossro37.ru, www.eccon.ru, nedexpert.ru, vk.com, informatio.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий