Земли сельхозназначения: правила их использования, продажи, оценки стоимости и др

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

  • для ведения сельскохозяйственного производства;
  • для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

  1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по кадастровой оценке качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
  2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

Содержание

Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
  2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.
  3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., — всего 17 видов разрешенного использования).
  4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
  5. Земли, на которых расположены леса.
  6. Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

  • основные;
  • условно разрешенные;
  • вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Оценка земель

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков I-VI категорий:

  1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
  2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:

  • определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
  • определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
  • выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
  • определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
  • определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
  • расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
  • определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
  • расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
  • расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
  • расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
  • расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
  • определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
  • расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
  • определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
  • расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
  • Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.
  • Особенности аренды и купли-продажи

    Оборот земель сельскохозяйственного назначения – совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

    Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

    Купля-продажа определяется такими факторами:

    • форма собственности на участок;
    • субъектный состав участников сделки;
    • вид разрешенного использования, и др.

    Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

    Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

    Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

    В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

    Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

    Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

    Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство, в котором указывается:

    • кадастровый номер соответствующего земельного участка;
    • действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
    • обоснование для перевода участка в другую категорию.

    Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

    В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

    Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.

    Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

    Согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся те земли, которые находятся за линией населенных пунктов и отданы под сельское хозяйство: сенокосы, пастбища и пр.

    Кроме непосредственно с/х угодий к этой категории относятся земли, отведенные для дорог, насаждений, коммуникаций и зданий для с/х потребностей, а так же водоемы.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.

    От чего зависит стоимость участка?

    Главным при оценивании ЗУ с/х назначения является фактор ренты или дохода, появляющегося при производстве с/х продукции от использования данного участка. Доход зависти от:

    • Качества земель;
    • Климата;
    • Цен на продукцию;
    • Объема производства;
    • Состояния рынка с/х продукции;
    • Сумма издержек, в том числе зар. плата работникам;

    Что влияет на стоимость с/х угодий:

    • Климат региона, который является главным в определении направления с/х деятельности, например при выборе культур для выращивания;
    • Тип использования ЗУ и направление с/х деятельности, например, овощеводство;
    • Организация с/х деятельности – крупное производство, фермерское хоз-во, ЛПХ и пр.;
    • Структура почв с/х угодий, возможный севооборот;
    • Вид угодий и выращиваемые культуры (зерно, овощи, масличные культуры и пр.);
    • Особенности рельефа ЗУ и почвы, которые имеют непосредственное влияние на урожайность;
    • Уровень урожайности;
    • Удаленность ЗУ от объектов переработки и сбыта с/х продукции, и центров ТО;
    • Наличие улучшений на с/х угодьях (например, мелиорация);
    • Уровень занятости населения в регионе;
    • Стоимость ГСМ и с/х техники;
    • Инфраструктура района.

    Объекты оценки

    • С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
    • Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
    • С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
    • Земельные доли;

    Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:

    • «Голая» земля;
    • Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
    • Инвестиционное имущество;
    • Поголовье скота;
    • Многолетние культуры;
    • Запасы в зернохранилищах и пр.

    Кем и для чего проводится?

    Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.

    При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.

    Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:

    • При покупке или продаже ЗУ;
    • При страховании земли;
    • Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
    • При оформлении ЗУ в залог за кредит;
    • При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
    • При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
    • При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
    • Для кадастровой оценки;
    • Для проработки возможных инвестиций;
    • Для составления договора аренды на ЗУ;
    • Для определения стартовой стоимости на аукционе;
    • Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
    • В имущественных спорах;
    • Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.
    Это интересно:  Куда пожаловаться на управляющую компанию

    Потребуются документы

    При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:

    • Правоустановка;
    • Кадастровый план ЗУ, о котором читайте тут;
    • Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
    • Вид использования;
    • Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
    • Сведения о качестве почвы;
    • Наличие обременений;
    • Межевание;
    • Данные заказчика.

    Порядок проведения

    • Заключение договора;
    • Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
      • Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
      • Уточняется место расположения ЗУ;
      • Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
      • Проверяется информация о способе использования.
    • Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
      • Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
      • Транспортная доступность;
      • Наличие инфраструктуры;
      • Экономическая ситуация в районе и пр.
    • На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
    • Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
    • Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
    • Отчет передается заказчику.

    Стоимость и сроки

    Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.

    Стандартный срок проведения оценочных работ и предоставления отчета составляет 5 дней. Это срок может увеличиться в зависимости от объема работы.

    Составление отчета

    Существуют определенные требования к документу отчета об оценке:

    • Прошивка;
    • Нумерование страниц;
    • Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.

    В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:

    • Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
      • Информация об объекте;
      • Результаты использования методов оценки;
      • Итоговая цена.
    • Цель оценки;
    • Данные об исполнителе и заказчике;
    • Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
    • Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
    • Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
      • Физические свойства ЗУ;
      • Наличие обременений и имущественных прав;
      • Факторы, повлиявшие на результат оценки;
      • Текущий тип использования земли;
    • Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
    • Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
    • Описание согласования итогов проведенных методов оценки.

    Требования по содержанию

    1. Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
    2. «Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
    3. «Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
    4. «Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
    5. «Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.

    Виды стоимости

    Для земель с/х назначения определяется стоимость:

    Она будет являться самой достоверной ценой, согласно которой ЗУ может быть продан на открытом и конкурентном рынке. Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

    • Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
    • Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
    • Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
    • Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
    • Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным. Срок экспозиции ЗУ при этом должен быть таким, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц;
    • Оплата при заключении сделки проводится в денежной форме.

    Ликвидационная

    При определении этого вида стоимости учитываются обстоятельства, которые влияют на собственника при продаже ЗУ. Ликвидационная стоимость ЗУ может отличаться от рыночной.

    Инвестиционная

    Эта стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли с/х назначения для конкретного инвестора.

    При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи ЗУ на открытом рынке.

    Заключение

    Территория РФ обширна и неоднозначна по своим физическим характеристикам. Разные зоны пригодны для ведения разных видов сельского хозяйства. При этом рынок с/х земель не стоит на месте, а активно развивается. Для того чтобы сделать максимально выгодные инвестиционные вложения или просто приобрести для самостоятельного ведения с/х деятельности ту или иную землю требуется ее грамотная оценка. При этом необходимо не забывать, что оценка может быть произведена при условии постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Продажа земли сельскохозяйственного назначения

    Согласно российскому Земельному Кодексу землями сельскохозяйственного назначения считают земли, которые находятся за чертой поселений, предназначаются и предоставляются для нужд сельского хозяйства.

    В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим продажа земель, отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.

    Состав земель сельскохозяйственного назначения

    Земли сельскохозяйственного назначения, согласно требованиям законодателя, могут использоваться правообладателями только в строго определенных целях. Такие земельные территории изначально не предназначены для жилого или промышленного строительства.

    К земельным территориям сельскохозяйственного назначения как объектам продажи отнесены:

    • любые сельскохозяйственные земли, а именно: сенокосы, пастбища, залежи, пашни и зеленые насаждения;
    • все постройки, возводимые на территории сельскохозяйственной земли (даже целый поселок, на практике, может размещаться на такой территории);
    • любые объекты, возводимые для реализации нужд сельского хозяйства (к примеру, дороги, лесополосы, насаждения растений, защищающие земли от выветривания).

    Особенность продажи

    Главная особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.

    Так, законодателем регламентировано, что при продаже правообладателем своего участка земли из состава земель сельскохозяйственного назначения российский регион (субъект РФ) либо в ситуациях, прописанных законодательным актом субъекта РФ, муниципалитет обладает преимущественным правом покупки соответствующего участка земли по той же цене, за которую он реализуется, за исключением случаев земельной продажи с публичных торгов.

    Соответственно, чтобы реализовать участок земли, относящийся к рассматриваемой категории земель, правообладатель участка обязан письменно известить полномочный региональный (либо муниципальный) орган о собственном намерении совершить продажу земли. В таком извещении продавца участка обязательно прописывается цена земли и иные существенные договорные условия.

    Если региональные власти (муниципалитет) отказываются от приобретения земли либо в месячный срок после получения извещения не уведомляют продавца участка о намерении совершить покупку, правообладатель земли вправе в течение года реализовать участок любому третьему лицу с условием, что цена сделки будет не ниже цены, обозначенной ранее в извещении.

    При возмездном отчуждении участка земли, предназначаемого для сельскохозяйственных нужд, с нарушением преимущественного права приобретения земли региональными властями (муниципалитетом) сделка продажи может быть оспорена.

    Так, субъект РФ (муниципалитет) вправе в течение года после регистрации новым правообладателем земли перехода прав собственности на приобретённый участок потребовать через судебные инстанции перевода на него правомочий и обязательств покупателя.

    Помимо права преимущественной покупки, у процесса продажи земельных территорий сельскохозяйственного назначения есть и другие нюансы:

    1. Покупатель, приобретая участок, должен помнить о целевом назначении земельной территории и использовать её в строгом соответствии с этим назначением. Кроме того, покупателю земли требуется учесть, что на него вместе с правом собственности ложиться и обязательство заботиться о плодовитости приобретенной земли и экологичности условий. Если данное требование законодателя будут нарушено, государство может изъять участок у нового собственника.
    2. При несоблюдении сторонами возмездного отчуждения земли правил, законодательных регламентов и норм, касающихся правового статуса земель сельхозназначения и порядка их использования, государственные органы (полномочные органы муниципалитета) имеют право изъять проданный участок земли.
    3. Для проведения сторонам сделки купли-продажи земельной территории, находящейся на особом контроле государства, продавец участка обязан представлять покупателю необходимую информацию об отчуждаемой земле.
    4. Заключая соглашение продажи, стороны купли-продажи земельной территории вправе установить право выкупа участка продавцом на определённый срок.

    При заключении сделки продажи продавец (правообладатель земли) должен представить, как и при любых сделках с землёй, всю информацию об отчуждаемом участке и ограничениях, действующих на него.

    Если данные сведения будут утаены, соглашение купли-продажи юридически недействительно.

    Договор продажи будет также считаться недействительным, если в нём будут условия, касающиеся установления продавцом земли бессрочных прав выкупа соответствующего участка, отсутствия его ответственности перед покупателем, если на проданный участок земли предъявит права кто-то ещё либо установления любых ограничений на использование земельной территории в дальнейшем. Перечисленные условия договора запрещены законом.

    Кто может продавать

    Сегодня в роли продавца участка земли сельхозназначения может выступать и государство, и земельный собственник (гражданин или компания).

    Если продавцом земель выступает государство, потенциальному покупателю участка стоит запастись терпением, ведь тогда продажа земельной территории осуществляется, как правило, в течение двух лет. При этом потребуется сбор различной документации и определенные финансовые вложения.

    Преимущества приобретения земли у частного собственника в том, что у последнего есть уже требуемая документация, и покупателю не придется ждать проведения межевания участка и постановки приобретаемой земли на учет в общероссийском госкадастре.

    Процесс продажи земли

    Сам процесс продажи правообладателем земель сельскохозяйственного назначения можно представить следующим образом:

    1. Направление собственником земли извещения о продаже участка региональным (муниципальным) властям. Получение отказа компетентного органа от приобретения земли.
    2. Поиск покупателя участка.
    3. Сбор требуемой для продажи земли документации.
    4. Составление и согласование с покупателем соглашения продажи.
    5. Непосредственное совершение сделки, передача финансовых средств, подписание правовой документации.
    6. Регистрация прав собственника.
    Это интересно:  Льготы инвалидам 2 группы по оплате коммунальных услуг

    Необходимые документы

    Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:

    • паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
    • земельный кадастровый паспорт;
    • правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
    • отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
    • договор продажи земли, оформленный надлежащим образом;
    • платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
    • протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.

    Что указывается в соглашении купли-продажи?

    Составляя договор возмездного отчуждения земельной территории, относящейся к сельскохозяйственным землям, стороны должны указать:

    • Полные данные обеих сторон.
    • Предмет соглашения с указанием кадастрового номера отчуждаемого участка, полных сведений о земле и наименования правовой документации, на основе которой у правообладателя земли (продавца) есть права собственности в отношении предмета договора.
    • Цену сделки.
    • Информацию о целевом назначении отчуждаемого продавцом земельного участка.
    • Конкретные обязательства сторон и их ответственность в рамках правового соглашения купли-продажи участка земли.
    • Порядок проведения сторонам финансовых расчётов.

    В тексте договора требуется прописать, что продавец земли передаёт участок, который не подарен другому лицу, не заложен, не находится под арестом или запретом и свободен от каких-либо юридических притязаний третьих лиц.

    Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

    Большая часть земель на территории России относится к сельскохозяйственным землям. Это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и отличающиеся плодородным слоем, который делает их пригодными для выращивания с/х продукции.

    Земли сельхозназначения: понятие и законодательство

    Земли с/х – это одна из категорий участков, наряду с землями поселений, лесным фондом и пр.

    Земли сельхозназначения предназначены для выращивания различных с/х культур, проведения научных исследований, животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр. В составе таких участков могут находиться не только угодья, но и земли с лесами, постройками для проживания или сельскохозяйственных нужд.

    Согласно Земельному кодексу, изъятие земель из с/х фонда допускается только в ограниченных случаях. В случае несанкционированного использования сельскохозяйственных земель нецелевым образом лицо должно возместить убытки, возникшие в результате неправомерной эксплуатации.

    Сельскохозяйственные земли обладают приоритетом перед остальными. Это значит, что участок переходит к другой категории, если только его невозможно использовать под сельское хозяйство (если у них отсутствует плодородный слой).

    Регулируются вопросы использования и оборота земель с/х назначения Земельным и Гражданским кодексом, ФЗ «Об обороте с/х земель». Процедура проведения оценочных мероприятий опирается на ФЗ «Об оценочной деятельности» и административными регламентами, действующими на территории России.

    Согласно 78 ст.Земельного кодекса такие земли могут использоваться гражданами, фермерскими хозяйствами, государственными и частными компаниями, товариществами и пр. Земля может принадлежать им на правах собственности, бессрочного пользования или наследуемого владения (если участок был передан до введения Земельного кодекса в силу), либо использоваться на правах аренды.

    Когда необходима оценка земель сельхозназначения

    В некоторых случаях земельный участок с/х назначения должен пройти процедуру оценки. Она требуется в следующих случаях:

    1. В процессе заключения договора купли-продажи. Для продавца оценочные мероприятия помогут определить справедливую стоимость продажи земельного участка. Установленная им цена не должна быть занижена, чтобы не терпеть убытки, либо завышена. В последнем случае у продавца могут возникнуть сложности с поиском покупателя. Для покупателя оценка позволяет убедиться, что стоимость заинтересовавшего его предмета покупки является адекватной рыночным реалиям.
    2. В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли. Такая оценка необходима по нескольким причинам. Так, банки обычно не кредитуют всю стоимость покупки, а предмет залога должен покрывать до 70-80% от размера кредита. Также оценочные мероприятия позволяют определить размер первоначального взноса (собственных сбережений), которые потребуются от заемщика.
    3. В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений. Например, в процессе подготовки бизнес-плана по организации с/х производства.
    4. Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
    5. В процессе внесения с/х земли в качестве вклада в уставной капитал. В данном случае требуется обоснование рыночной стоимости вклада.
    6. В процессе наследования земельного участка. Размер госпошлины за процедуру оформления наследства привязан к стоимости участка.
    7. Для определения размера выкупной стоимости участка в рамках договора аренды с правом выкупа.

    Во всех перечисленных случаях требуется определение рыночной стоимости участка. Рыночная оценка отражает актуальную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

    В отношении всех земельных участков также должна быть рассчитана кадастровая стоимость. Именно на основании кадастровой стоимости определяется налогооблагаемая база для расчета земельного налога, ставка по годовой аренде земель с/х назначения и стоимость выкупа участка из муниципальной собственности.

    Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Расхождение между кадастровой и рыночной оценкой может достигать 15-25%. Нередко собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости с/х участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налогового бремени, которое возложено на них в связи с владением с/х участком.

    Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

    При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

    1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
    2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
    3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
    4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
    5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
    6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
    7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
    8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
    9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.

    В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

    При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

    Кто занимается оценкой

    На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

    Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

    Пошаговая процедура оценки сельскохозяйственных земель

    Процедура оценки сельскохозяйственных земель предполагает прохождение следующих этапов:

    1. Обращение в оценочную компанию с необходимым комплектом документов. Обычно от заказчика требуется только паспорт или учредительная документация (выписка из Устава, выписка из ЕГРЮ, ЕГРИП и пр.). Но также могут потребоваться свидетельство о собственности или договор аренды, выписка из ЕРГН с кадастровым планом и сведениями из ЕГРП об отсутствии обременений.
    2. Составление техзадания и проведение оценочных мероприятий. В процессе подготовки технического задания прописывается детальная информация об участке, цель оценки, наименование инстанции, в которую будет передан отчет об оценке. При оценке будут учитываться специфические факторы, влияющие на стоимость с/х земель. Это их качество, удаленность от мест переработки, структура почвы, ее механический состав, цена на аналогичные участки и пр.
    3. По результатам выполненной работы формируется отчет об оценке. Он составляется по установленной форме и содержит указание на заказчика и исполнителя, характеристику участка, данные по аналогичным предложениям, методологию оценки и обоснование расчета стоимости объекта и пр.

    Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

    Отчет об оценке стоимости сельхозземель производится на платной основе. Тарифы зависят от ценовой политики оценщика и региона нахождения участка. В среднем такая работа стоит от 5 до 15 тыс.р. При крупных заказах компания может предоставить скидки на работу.

    За необходимость выезда оценщика на объект придется дополнительно заплатить около 1000 р., надбавка за срочность может достигать 30-50% от типового тарифа оценки.

    Таким образом, оценка земель сельхозназначения имеет некоторые особенности, которые связаны со спецификой данной категории земельных участков. Оценку может производить только специализированная оценочная компания, которая обладает разрешением на данный вид работ.

    Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

    Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668), приказываю:

    Утвердить прилагаемые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

    Методические указания
    по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения
    (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445)

    I. Общие положения

    1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668).

    1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

    1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

    1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

    1.2.3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

    Это интересно:  Категории земли в России. Разрешенное использование участков

    1.2.4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

    1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

    1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.3 настоящих Методических указаний.

    1.3. Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

    1.4. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

    1.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, указанных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, осуществляется в следующем порядке:

    1.5.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

    1.5.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

    1.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

    II. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

    2.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

    2.1.1. Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

    2.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

    2.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

    2.2.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

    определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

    определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее — перечень культур);

    выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее — севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

    определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

    определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

    расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее — удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

    определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее — удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

    расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельный валовый доход);

    расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельные затраты на возделывание);

    расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее — удельные затраты на поддержание плодородия почв);

    расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее — прибыль предпринимателя);

    определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

    определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее — коэффициент капитализации);

    расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

    расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

    2.2.2. Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

    2.2.3. Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

    2.2.4. Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

    2.2.5. Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

    2.2.6. Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

    2.2.7. Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

    2.3. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний.

    2.3.1. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    2.4. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний.

    2.4.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

    группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

    определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

    определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка;

    расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

    2.4.2. Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

    определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации;

    описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

    объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

    2.4.3. Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

    2.4.4. Определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    2.4.5. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

    2.4.6. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

    2.5. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний.

    Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.3 настоящих Методических указаний.

    2.6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний.

    Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанные в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

    2.7. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний.

    Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанного в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

    2.8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены земли, указанные в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний.

    Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

    Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

    Текст приказа официально опубликован не был

    Обзор документа

    Разработаны методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельхозназначения (за исключением расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений).

    Оценка проводится в три этапа. Сначала формируется перечень земельных участков, затем определяются удельные показатели их кадастровой стоимости. И наконец, рассчитывается сама стоимость.

    Раскрыта процедура каждого из этапов оценки.

    Так, перечень участков формируется региональным управлением Росреестра по состоянию на 1 января года проведения работ. Он должен содержать сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории. При этом не должно быть противоречивых данных. Обязательно приводятся учетные характеристики участков.

    Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования (например, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища либо занятые зданиями, строениями, сооружениями сельхозназначения или на которых располагаются леса).

    Кадастровая стоимость определяется путем суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

    Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

    Статья написана по материалам сайтов: www.landatlas.ru, lawyer-consult.ru, infonedvizhimost.com, zakonometr.ru, www.garant.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий