Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: сохраняется ли сумма имущественного возврата НДФЛ в другом банке, и что нужно для получения подоходного с кредита?

Сегодня среднестатистическому горожанину тяжело накопить на квартиру, дом, учитывая, что стоимость международной валюты растет, а поддержание определенного жизненного уровня требует увеличивающихся трат. Поэтому, покупая жильё, многие россияне берут ипотеку. В конце 2017-ого года банковские эксперты прогнозируют падение ставок на подобные программы до 9,5 – 10%, значит, многим жителям нашей страны можно выгодно перекредитовать имеющиеся займы в другой финансовой организации, при этом не теряя право на имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотеки.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Содержание

Как рефинансировать ипотеку?

Прежде, чем перейти к описанию особенностей возврата налогов, рассмотрим нюансы её рефинансирования: здесь есть подводные камни, они, возможно, заставят передумать брать новый кредит.

Во-первых, прежде, чем обратиться в банк с заявлением о проведении такой сделки, внимательно изучите действующий договор. Если в нем содержится запрет на перекредитование ипотеки того же имущества в другой организации, то взять взаймы средства на иных условиях в другой организации невозможно (в соответствии со статьёй 43 ФЗ №102 «Об ипотеке»), потому что новый банк не сможет получить в качестве обеспечения имущество, уже находящееся в залоге.

Во-вторых, в случае возможности проведения перекредитования подумайте, нужно ли оно. Обычно эту банковскую операцию совершают, когда хотят:

  1. Уменьшения долга, если ставка по новому займу ниже.
  2. Объединения нескольких банковских кредитов в один.
  3. Изменения кредитной валюты на более экономичную для клиента.
  4. Увеличения сроков погашения, снижающее ежемесячную выплату.

В-третьих, прочитайте потенциальный договор, ознакомьтесь с возможными комиссиями, иногда некоторые банки на срок самого процесса рефинансирования увеличивают ставку на 1-2%. Специалисты советуют брать более выгодный кредит в первые пять лет (при аннуитетных платежах), когда гасятся в основном проценты и предлагается снижение ставки не менее, чем на два процента. Также можно договориться с банком об увеличении периода погашения долга, но только тогда, когда изначальный срок составляет более пяти лет.

Таблица 1. Пример рефинансирования кредита

Какую выгоду получит заёмщик при рефинансировании?

  1. Уменьшение ежемесячного платежа. При заёмных 3 млн. на 120 месяцев, понижении годовых с 18 до 12 % аннуитет снизится на три тысячи — до 44 761 рублей. При займе 1 млн. 700 тыс. рублей и аналогичном уменьшении ставки платеж падает на четыре тысячи – до 17 500 рублей. Затраты на оформление нового кредита окупятся за 6 месяцев.
  2. Уменьшение переплаты по займу. Примерная выгода от перекредитования составит около 100 000 рублей для кредита в 1 млн. 700 тыс. рублей, если его рефинансируют в первые пару лет после выдачи.

Чтобы взять новую ссуду, заёмщик, скорее всего, обратится в другую кредитно-финансовую организацию — это потребует расходов на оценку квартиры или строящегося дома (до 15 тыс. рублей), рассмотрение заявления (комиссия или её отсутствие зависит от банка), время на изучение кредитной истории клиента. Поэтому, оцените возможности рефинансирования там, где вы уже взяли ипотеку. По мнению специалистов, первому банку рефинансировать долг имеет смысл в четырех случаях, если:

  1. Клиент возьмёт больше денег, чем у него было.
  2. Есть сомнения в дальнейшей платежеспособности клиента: риски лучше снизить путем уменьшения ставки на 0,5 – 1%.
  3. Банк работает по программам, предусматривающим рефинансирование ипотеки (АИЖК, государственные программы): в таком случае организация получает комиссию, а также, становясь сервисным агентом, сопровождает все сделки, получая за это определенные отчисления.
  4. Заёмщик доказал серьёзность своих намерений, получив письменное согласие на рефинансирование кредита в другой организации: в этом случае первая смягчает условия, потому что упускать платежеспособного клиента не хочется никому.

Что требуется для оформления нового соглашения? Исправно вносить ежемесячные платежи и собрать пакет документов:

  • паспорт;
  • заграничный паспорт/СНИЛС/водительские права и др.;
  • трудовая книжка;
  • справка 2-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие переоформление залога.

Справка по форме 2-НДФЛ относится к стандартным формам налоговой отчетности. О том, где получить документ 2-НДФЛ и как оформить заявление на неё получение, читайте в нашей статье.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Под этим понятием специалисты понимают:

  • сумму, уменьшающую размер дохода;
  • возврат части ранее уплаченного НДФЛ, например, при покупке жилья, дорогостоящем лечении, образовательных трат и т.п.

Один из таких возвратов — имущественный: на него гражданин получает право, когда приобретает жильё в ипотеку деньги вне зависимости от её дальнейших рефинансирований. При перекредитовании такой ссуды россиянин может оформить возврат следующих налогов:

  1. От денег, потраченных на покупку квартиры и некоторые расходы, перечень которых можно найти в ст. 220 НК РФ.
  2. С выплаченных процентов. Целевое назначение кредита очень важно: если налогоплательщик использовал для приобретения дома потребительский кредит или кредитную карту, то вернуть часть процентов нельзя.

Вычеты с ипотечного кредита

Условия получения «ипотечного» вычета

  1. Целевой займ: в соглашении обязательно указывается, что деньги пойдут на покупку/строительство квартиры, дома, поэтому т.н. «процентный» вычет возможно получить по любому кредиту, взятому на приобретение жилья (статья 220 НК РФ). Допустим, сотрудник занял деньги у своего работодателя, при этом указал в договоре, что кредит взят на покупку конкретного дома – и налогоплательщик может вернуть часть от процентов.
  2. Покупаемая недвижимость должна находиться на территории страны.
  3. Место получения кредита – российские банки.
  4. Заёмщик должен быть зарегистрирован в качестве налогового резидента РФ.
  5. Наличие у гражданина доходов, облагаемых 13%-ным налогом. Если вы пенсионер, живущий только на государственное пособие, то в большинстве случаев вы не имеете права на налоговый вычет, но если у вас есть иные доходы – зарплата, выплаты из негосударственных фондов и т.д., которые облагаются НДФЛ, то возможность для возврата уплаченного налога остаётся.

Поскольку рефинансируемая ссуда — новая, выгодная, но имеющая ту же цель, что и предыдущая, то исходя из толкования пп. 4 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ получить «процентный» вычет россиянин может и за действующий, и за прежний кредиты, соблюдая, помимо вышеуказанных, еще несколько условий:

  • в новом соглашении обязательно прописывают его цель — рефинансирование прежнего кредита;
  • второй банк также должен находиться на территории России.

Закон не ограничивает граждан в количестве перекредитований, при этом объем возвращенных государством денежных средств не может превышать 13% от вашей зарплаты, учтённых за год в бюджет. Невыбранные деньги заявляют к возврату на следующий год.

Не претендуют на вычет по ипотеке:

  • жители страны, не имеющие официальных доходов в течение последних трех лет;
  • граждане, которые приобрели жилье у близких родственников (братьев, сестер, родителей и т.д.);
  • индивидуальные предприниматели, не имеющие доходов, облагаемых 13%-ным НДФЛ, находящиеся на упрощённой схеме налогообложения и выплачивающие единый налог на вмененный доход;
  • россияне, которые приобрели недвижимость за счёт работодателя;
  • граждане, купившие жильё полностью на государственную субсидию.

Как посчитать основной вычет?

  1. Дату вступления во владение жилым помещением: право возникает при получении на руки акта передачи квартиры или выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Документы на вычет подаются в налоговую после окончания того года, во время которого и появилось право на возвращение налога.
  2. В декларацию при оформлении основного возврата можно включать собственные и кредитные средства – с точки зрения закона, всё это причисляется к расходам гражданина.

Отметим, что до 2014 года возможность вернуть часть от стоимости жилья предоставлялась в отношении одного объекта недвижимости и, соответственно, предельная сумма применялась также только к одному помещению. После поправок 2014-ого года, внесенных в НК РФ, граждане России имеют право получить вычет за всё приобретаемое имущество — не только за одно помещение. Так, реализовать полностью данное право – при стоимости первого купленного жилья менее двух миллионов — можно и при приобретении второго дома или квартиры. Если россиянин заплатил за свою квартиру 1 млн. рублей, то, покупая следующее помещение, он вправе заявит вычет на оставшийся миллион.

Как посчитать «процентный» вычет?

Рефинансированный займ складывается из основного долга и начисленных на него процентов. Законодатели определили дату возникновения права на возврат «процентного» вычета той же, с которой появляется и возможность возвращения основного. Поэтому, чтобы вернуть налог с процентов, начисленных на кредит, нужно сначала возвратить часть денег, потраченных на покупку того или иного объекта недвижимости. Только тогда гражданин может заняться оформлением второго вида вычета.

Если потребитель оформил ипотеку ранее того года, когда вступил во владение недвижимым имуществом, то при расчете суммы возврата можно включить в неё всю переплату с первых платежей перекредитованного займа. Вернуть можно только реально отданные банку деньги.

Пример. В 2012 г. Г.А. Андреев получил ипотечный кредит, спустя пять лет он стал владельцем недвижимости на основании приемного акта. В местное отделение ИФНС покупатель может обратиться только в 2018 году (хотя ссуду он выплачивает с 2012 г.), но истребовать вычет Андреев может из всей пятилетней процентной переплаты банку.

Это интересно:  Как взять ипотеку на вторичное жилье?

«Процентный» вычет возможен со сделки по приобретению одного жилья: получить деньги при приобретении другого закон не позволяет. Но здесь есть исключение, подтверждённое Министерством финансов и ФНС РФ в письме от 21.05.2015 N БС-4-11/8666: если первое жильё было приобретено до 1 января 2014 г. и основной вычет на него истребовали раньше, то при покупке второго дома в ипотеку после этой даты граждане имеют право на возврат процентов.

При рассчитывании «процентного» вычета сумма варьируется в зависимости от времени приобретения жилья – до или после 1 января 2014 года.

Если жилое помещение куплено до указанной даты, то заявить к возврату можно все реально выплаченные проценты.

Если жилое помещение куплено после 01.01.2014 года, то вычет ограничивается 3 млн. рублей вне зависимости от перекредитования ипотечного займа. Это сумма всех процентов, с которых вы можете получить 13% (390 тысяч рублей).

Если, рефинансировав займ, гражданин уже начал реализацию своего права на «процентный» вычет, то расчет со вторым банком-кредитором будет произведен только после окончательного расчета с первым заимодателем. При этом необходимо учитывать, когда было произведено рефинансирование: закон не ограничивает погашение процентов по рефинансированным целевым займам, полученным до 1 января 2014 (ФЗ от 23.07.2013 N 212-ФЗ). Если перекредитование произведено уже после этого рубежа, то возвращенные налоги по новому кредитному договору не превысят 390 тысяч.

Если гражданин не получил полностью основную часть имущественного вычета основной вычет, то он может не заявлять возврат процентов, потому что данная налоговая операция требует сбора еще некоторых документов. После истребования основного вычета в декларацию можно добавлять и сведения о выплачиваемых процентах. Также налогоплательщик может выбрать и время получения возврата – ежегодно или раз в несколько лет. Главное – помните, что вернуть можно только удержанные за последние 3 года налоги.

Где получить налоговый вычет?

Вычет при приобретении жилого помещения на средства рефинансированной ипотеки может быть перечислен в конце года на счет в банке (туда будет переведена общая сумма возвращенных налогов) или некоторое время не платить со своих доходов налоги.

Если гражданин выбрал первый вариант, то он самостоятельно подаёт пакет документов через местных налоговиков или электронный кабинет налогоплательщика; второй вариант предполагает, что гражданин получит в ИФНС документы, подтверждающие право на вычет, а деньги вернет работодатель с момента принятия налоговой соответствующего решения.

Налоговики проверяют поданные декларации три месяца, а возвращение денежных средств происходит в течение месяца после окончания камеральной проверки. Но, безусловно, выплаты могут быть и задержаны: этот момент легко контролируется через личный кабинет налогоплательщика.

Документы для получения вычета с рефинансированного займа:

  1. Заполненные заёмщиком налоговые декларации.
  2. Паспорт с приложенными копиями заполненных страниц.
  3. Справка с работы 2-НДФЛ. В ситуации, когда в течение налогового периода гражданин выполнял профессиональные обязанности в разных организациях, то необходимые сведения предоставляются из всех компаний.

Справка о закрытии кредита

Если недвижимость приобретали супруги совместно, то в инспекцию, помимо вышеперечисленных документов, необходимо предоставить заявление о распределении долей и копию свидетельства о браке. Если вычет получают за несовершеннолетнего ребенка, то необходимо приложить копию его свидетельства о рождении и заявление о распределении долей, если они распределены также и между родителями.

Вместо возврата налог?

При перекредитовании целевого займа стоит подготовиться к тому, что вместе с новым кредитом гражданин приобретет право не только на получение налогового вычета, но и обязанность выплатить НДФЛ. По мнению российских законодателей, при получении более выгодного займа налогоплательщик получает некую материальную выгоду (например, экономию на процентах). Она и подлежит стандартному налогообложению.

Вместо вычета налог

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки?

  1. Снижение процентной ставки до 9% при перекредитовании долларовой ипотеки.
  2. Рефинансирование валютного займа в рублёвый по льготному курсу вместе со списанием части долга.
  3. Перекредитование целевого займа по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования Центробанка.
  4. Частичное списание банком долга при реструктуризации ипотечного займа с государственной поддержкой.
  5. Частичное или полное прощение кредитного долга.

За списанные кредиты гражданину придется заплатить 13%-ный НДФЛ, даже если это не его долги, при этом, если потребитель сэкономил на процентах, то на его выгоду будет начислен налог по ставке 35%.

Что делать в сложившейся ситуации?

Во-первых, изучите свою платежную квитанцию: код, указанный на ней, поможет определиться, каким образом возникла материальная выгода:

  1. Цифры 2610 обозначают сэкономленные проценты при перекредитовании. В таком случае гражданину стоит обратиться в ИФНС и взять документ, подтверждающий право на имущественный вычет, даже если он был использован. После предоставления документа 35%-ный налог не оплачивается.
  2. Цифры 4800 обозначают списанный банковский долг, как будто при перекредитовании финансовая организация простила клиенту часть кредита. В такой ситуации начисленный 13%- ный налог придётся оплачивать, но есть возможность вернуть или уменьшить его с помощью социальных вычетов.

Во-вторых, стоит попытаться узнать, каким образом банк оформил процедуру рефинансирования и списания долга, так как налоговая начисляет сумму на основании полученных из банка данных. Для этого необходимо отправить в кредитно-финансовую организацию запрос с просьбой разъяснить процедуру списания и формат начисления материальной выгоды, при этом пусть сотрудники банка укажут, какими нормативно-правовыми актами они руководствовались в данном случае.

В-третьих, обратите внимание на дату своего ипотечного соглашения. Если его заключили до 1 октября 2014 года, то на него распространяется п.65 статьи 217 Налогового кодекса РФ: с января 2016 года действует правило, которое позволяет не платить налог при частичном списании ипотечного долга.

Если банковские сотрудники не предоставят нормального ответа на ваш запрос, откажутся корректировать данные, поданные в ИФНС, если гражданин сам не согласен с приведенными в запросе доводами, то стоит обратиться к налоговому консультанту, так как способов не платить НДФЛ множество, но, учитывая общую запутанность законодательства, знают их только специалисты. В налоговых вопросах можно воспользоваться не только помощью профессиональных юристов, но и самостоятельно изучить НК РФ, комментарии Министерства финансов и судебную практику.

Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!

Можно ли получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Рефинансирование ипотеки позволяет заемщику получить более выгодные условия кредитования. Снижается ежемесячный платеж, общая переплата, изменяется срок – все это помогает сэкономить средства и без определенных сложностей ежемесячно платить по счету. При том многих может заинтересовать, не потеряют ли они право на получение излишне выплаченного НДФЛ после перекредитования. Рассмотрим вопрос и основные законы, регулирующие такой возврат.

Возврат НДФЛ при рефинансировании

При рефинансировании ипотечного кредита заемщик может иметь право на выплату налогового вычета, но этот факт зависит от некоторых нюансов. Во-первых, в договоре о перекредитовании должен упоминаться первый целевой ипотечный заем. Это будет подтверждением, что рефинансируется именно жилищный кредит, а не сторонний долг заемщика перед финучреждением. Во-вторых, если кредит выдан для рефинансирования задолженности по договору предыдущего перекредитования, без указания всей цепочки сделок, право на возврат излишне выплаченного налога теряется.

Таким образом, нужно обратить внимание на один важный фактор: получить налоговый вычет можно только по целевому кредиту на покупку или строительство жилого имущества и это должно быть указано в договоре о рефинансировании. При отсутствии такого пояснения, ссылок на первое ипотечное соглашение, характеристик купленной недвижимости, что вероятно при рефинансировании, основание для выплаты теряется.
Обратимся к положениям налогового кодекса РФ с последними действующими поправками на 2018 год (Статья №220 НК РФ п.1 пп.4).

Имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство …, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них…

Здесь стоит сделать акцент – право на вычет по этому пункту закрепляется, но только с процентов, выплаченных банку. Установленная на 2018 год база для расчета налогового вычета с них – 3 млн рублей. Возврат от базы в 2 млн рублей, по выплатам в адрес покупки, регулируется п.3 той же статьи и предполагает получение излишне выплаченного налога с «фактически понесенных трат на строительство или приобретение недвижимости». В соответствии с положениями НК РФ, рефинансирование кредита не является основанием для отказа в начислении налогового вычета.

Также законодательство не ограничивает количество перекредитований по одному жилищному займу. Это говорит о том, что ипотеку можно рефинансировать несколько раз и после каждого подписания нового договора получать вычет с процентов, если в документе будет обозначено, что заем взят для рефинансирования целевого жилищного кредита. Это обязательное условие.

Отдельного внимания заслуживает дата оформления ипотечного кредита, по причине изменения положений законодательства в 2014 году. Если заемщик использовал свое право на возврат НДФЛ до 2014 года, вернуть средства можно только с одного объекта. В том случае, если возврат не оформлялся, то в соответствии с поправками, количество объектов роли не играет.

Рефинансирование через АИЖК – особенности

Если повторно обратиться к пп. 4. п. 1 ст. 220 НК РФ, регулирующий возврат налогового вычета по перечисленным процентам, речь идет только о кредитах, выданных банком. Формально, АИЖК не является таковой структурой, так как не имеет соответствующей лицензии. Следовательно, возникает вопрос, можно ли претендовать на получение НДФЛ.

В решении данного вопроса оптимальным действием станет письменное обращение в налоговую инспекцию, куда будет подаваться пакет документов. Разъясняющие письма Минфина подчеркивают формулировку НК РФ, касаемую слова «банк». Ответ от ИФНС поступит так же в письменном виде, впоследствии им можно руководствоваться при совершении каких-либо действий.

Если рефинансирование в АИЖК проводится через банк, решающим фактором станет пункт договора. Когда кредитором является банк-агент, проблем с возвратом возникнуть не должно, если АИЖК, здесь снова вступает в силу формулировка НК.

Как производится перерасчет базы

От даты рефинансирования будет зависеть порядок исчисления базы. Сумма основного долга в этом случае не изменяется, но объем выплачиваемых процентов будет иным. Таким образом, от заемщика потребуется собрать справки о перечисленных суммах от первого банка и документы по кредиту от второго. Все эти суммы будут отражены в 3-НДФЛ.

Если физическое лицо выбирает иной способ возврата и решает уменьшить на сумму НДФЛ размер заработной платы, то работодатель в этом случае становится налоговым агентом. По месту работы подаются все документы, поступает подтверждение от ИФНС о правомерности действий. Сделать это можно не по окончании налогового периода, как в случае с декларацией, а в любое время.

Перечень необходимых документов

Если право на получение вычета уже использовалось и в налоговую был подан стандартный перечень документов, повторно его сдавать не потребуется. Обязательными являются:

  • Паспорт, для идентификации физического лица и приема бумаг налоговым инспектором.
  • Декларация 3-НДФЛ, заполненная на основании 2-НДФЛ плюс саму 2-НДФЛ.
  • Новый ипотечный договор.
  • Справки о выплаченных процентах по первому и второму кредитному соглашению (для вычета по процентам).
  • ЕГРН подается по причине новой формы 3-НДФЛ, при отсутствии свидетельства о праве собственности.
  • Платежное поручение или квитанцию об оплате средств застройщику, в том числе о первоначальном взносе.
  • Свидетельство о браке (при наличии).
  • Заявление о перераспределении долей возврата НДФЛ между супругами (при необходимости).

На перечень также влияет, за что именно будет начислен вычет. Например, если оформляется только имущественный, на возврат НДФЛ за покупку недвижимости, то банковские документы не нужны. Их подают в том случае, когда нужно вернуть деньги по выплаченным процентам. Если при рефинансировании супруг(а) также захочет воспользоваться своим правом, то для возврата НДФЛ от него (нее) нужен общий пакет документов, включая:

  • договор купли-продажи или долевого участия на квартиру, дом;
  • копии всех страниц паспорта;
  • акт приема-передачи недвижимости либо свидетельство о праве собственности.

Как и где получить возврат

Процедура получения налогового процента при рефинансировании отличается от обычного оформления пакетом документов. Все остальные действия идентичны. Первое, что потребуется сделать заемщику – обратиться в налоговый орган с полным пакетом документов и составить заявление на возврат. В нем же можно указать способ получения денег:

  1. Ежемесячно не будет вычитаться подоходный налог из суммы заработной платы.
  2. Ежегодно на расчетный счет будет поступать сумма, не превышающая уплаченные налоги.

На проверку документов и назначения выплаты уйдет не больше 4 месяцев с момента подачи заявления и всех затребованных документов.

Таким образом, рефинансирование вносит определенные изменения в порядок возврата налога, а при некоторых обстоятельствах, может стать причиной отказа в нем. Заемщикам следует детально изучить положения нового кредитного договора, при необходимости, согласовать формулировки с сотрудником ипотечного отдела. При возникновении различных спорных моментов, а при гибкости законов такое возможно, оптимальный вариант – запрашивать письменное разъяснение от налоговой, в которую будут поданы документы. Не лишним станет изучение основных положений НК РФ. Это делается для более грамотного понимания ситуации и предметного общения с сотрудниками банка и ИФНС.

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: нюансы оформления

Снижение процентных ставок на рынке кредитования стало причиной обращения большого числа владельцев ипотечных займов за услугой рефинансирования. Помимо множества иных нюансов, подстерегающих заемщика при перекредитовании, необходимо обратить свое внимание на налоговый вычет и возможность его получения при рефинансировании ипотеки.

Что такое налоговый вычет

Приобретение жилой недвижимости, в том числе с использованием заемных средств, дает гражданину право на получение налогового вычета. Под данным понятием подразумевается возврат налога с определенной суммы.

Размер возврата указан в Налоговом Кодексе РФ:

  • с суммы не более 2 млн. рублей при покупке недвижимости;
  • с суммы до 3 млн. рублей при уплате процентов по кредитному договору.

Возврат налога можно осуществлять ежегодно или ежемесячно, но в размере, не превышающем сумму уплаченных за период налоговых сборов. Право на получение вычета имеет налогоплательщик.

Имущественный вычет и вычет по процентам

Возврат налога по ипотеке подразумевает возвращение или неудержание с заемщика подоходного налога (НДФЛ). Таким образом, возвращение возможно, если владелец ипотеки официально трудоустроен и уплачивает налог на доход физических лиц.

Закон устанавливает максимальную отметку по возврату на уровне 2 миллионов рублей. Необходимо понимать, что нормативный акт приводит не сумму к возвращению, а налогооблагаемую базу, которая освобождается от налоговой пошлины.

Приведем конкретный пример. Куплена квартира по ипотечному займу стоимостью 2,5 млн рублей. Вернуть можно налоги, уплаченные с 2 млн рублей. То есть владелец подобного ипотечного договора в данном случае имеет максимальный возврат подоходного налога, который составляет 13% от 2 миллионов — 260 тысяч рублей. Именно эта сумма фигурирует как имущественный вычет.

Другой самостоятельный вид налога положен при уплате процентов по ипотечному займу. Его база составляет 3 миллиона рублей. К исчислению принимаются не запланированные, а фактически выплаченные банку проценты. Сумма возврата составляет 13% от общей суммы уплаченных процентов банку.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Владельцев ипотеки с высокими процентными ставками интересует вопрос: теряется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки? Чтобы разобраться в ситуации, необходимо обратиться к законодательным нормативам относительно налоговых льгот при покупке жилья.

Возвращение налога при приобретении жилья доступно при условии ипотеки тогда, когда заключенный договор является целевым. В качестве цели использования предоставленных банком средств выступает покупка жилья.

Процедура перекредитования подразумевает заключение с другим банком договора, который сводится к взятию нового кредита на погашение прежнего и выплату ипотечного займа по новым выгодным для заемщика условиям. Заключая договор перекредитования важно удостовериться, что новый договор также содержит в качестве цели «приобретение жилья». В этом случае возврат налога по ипотеке после рефинансирования будет доступен.

Таким образом, при принятии решения о перекредитовании необходимо учитывать и те выгоды, которые будут доступны в виде налогового вычета при рефинансировании ипотеки.

Возврат налога при покупке квартиры: условия и нюансы оформления

Возвращение НДФЛ при рефинансировании ипотеки не сильно отличается от возврата налога при ипотеке, взятой и выплаченной в одном банке. Алгоритм налогового вычета базируется на следующих постулатах:

  • возврат может получить гражданин, который приобрел недвижимость и одновременно с этим отчислял налоги на доходы физических лиц, то есть был официально трудоустроен или работал в качестве ИП;
  • сумма к возвращению в течение года не может превышать суммы уплаченных за тот же период налогов;

Пример: средняя заработная плата Ивана, купившего квартиру в ипотеку, составляет 30 тысяч рублей ежемесячно. Сумма заработка за год составит 360 тысяч рублей. С этой суммы работодатель Ивана за год выплатит НДФЛ в размере 46,8 тысяч рублей. Оформив налоговый вычет по приобретению жилья Иван сможет за год получить сумму не более 46,8 тысяч рублей.

  • срок выплаты полной суммы положенного вычета зависит от размеров налоговых отчислений гражданина.

Пример: Иван купил квартиру за 1,5 миллиона рублей. Сумма причитающегося ему вычета равна 195 тысячам рублей. При ежегодном возврате в 46,8 тысячи рублей срок растянется на 4 с небольшим года.

Оформление налоговой льготы при рефинансировании потребует обращения в Налоговую инспекцию с пакетом документов:

  • Договор рефинансирования ипотечного займа с указанием в качестве цели покупку жилья;
  • Кредитный договор с первым банком;
  • Справка 2-НДФЛ, подтверждающая статус налогоплательщика и суммы уплаченных сборов;
  • Документы на приобретенное жилье.

При подаче бумаг составляется заявление на возврат средств. Заемщик вправе выбрать удобный ему способ получения вычета:

  • ежемесячный, реализуемый путем неудержания с него подоходного налога при оплате заработка;
  • ежегодный в размере, не превышающем сумму уплаченных налогов и производимый ИФНС на указанный расчетный счет.

Время проверки документов и назначения выплат составляет не более 4 месяцев со дня подачи документов.

Прибегая к перекредитованию уже взятой ипотеки необходимо просчитывать не только возможные выгоды от более привлекательных условий кредитования, но и учитывать возможность вернуть налог при рефинансировании ипотеки.

Сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки?

Под налоговым вычетом понимается возмещение через подоходный налог части расходов на содержание детей, приобретение недвижимости, уплаты банковского кредита. Законодательный механизм направлен на поддержку граждан, имеющих детей, приобретающих жилье по ипотечному кредитованию.

Перекредитование и налоговый вычет

Процедура рефинансирования означает заключение нового ипотечного договора (в том же кредитном учреждении или в новом). При этом залоговая недвижимость передается другому кредитору.

Это означает, что заемщику необходимо:

  • собрать новый пакет документов для ипотеки;
  • передать их на рассмотрение в новый банк;
  • заключить новое соглашение.

При этом вся процедура повторяется, как и при получении первого кредита:

  • банк изучает платежеспособность потенциального клиента;
  • кредитную историю;
  • оценивает состояние залогового имцщества.

На видео — налоговый вычет при рефинансировании ипотеки:

Затем, в случае вынесения положительного решения, новый кредитор погашает долг клиента перед прежним банком и заключает скредитный договор на своих условиях.

Изменение банковских кредитных ставок в сторону снижения делает выгодной процедуру перекредитования (рефинансирования).

На практике это выглядит следующим образом:

  • оформление ипотеки под 15% в банке Х;
  • переоформление договора по 12% в банке Y;
  • получение кредита в Y;
  • возмещение остатка долга Х;
  • выплата % Y.

С помощью рефинансирования можно пересмотреть сроки кредитования, уменьшить % кредита, соединить несколько кредитов в один, снизить размер платежей по процентам. Перекредитование осуществляется как в том же самом банке, если он изменил кредитные ставки, так и в другом.

После переоформления ипотечного договора заемщик имеет право на возврат по уплаченным процентам.

Условия, при которых невыгодно заключение новой ипотеки:

  • длительность действия первоначального кредита более 5 лет;
  • погашение долговых обязательств более, чем на 50%;
  • разность в кредитных процентах менее 2.

По графику погашения долга, чаще всего, наибольшие суммы приходятся на первые 5 лет. В дальнейшем выплачивается тело кредита, а проценты занимают незначительную долю в общем платеже. Аналогичная ситуация при выплате более половины займа. По % ставкам экономия имеет место, если отличия составляют 2-3 процента.

Затраты, требующиеся на получение нового кредита по погашению процентов:

  • две госпошлины (при снятии залоговой стоимости с недвижимости и новой регистрации);
  • повторная оценка жилого помещения, домостроения, земельного участка;
  • услуги по заверению документов;
  • комиссионные выплаты новому банку за погашение долга старому заемщику;
  • выплаты страховой компании за страхование кредита.

Имеет смысл подумать о необходимости перекредитования, если срок погашения первичного кредита небольшой. Во время переоформления договора придется выплачивать первому банку повышенные проценты из-за отсутствия залогового покрытия.

Пример. Гражданин П. взял ипотеку на приобретение дома в размере 3 млн. руб. на 15 лет под 15% годовых. Через 10 лет остаток долга составил 1 млн. 765 тыс. руб. При сохранении прежней ставки предстоит выплатить 800 тыс. руб. по процентам. В случае перекредитования на 13% платеж будет равен 645 тыс. руб. или на 155 тыс. руб. меньше Налоговый вычет по рефинансированию составит 84,0 тыс. руб. Общая бюджетная экономия была бы 239 тыс. руб. (155,0 тыс. руб. +84,0 тыс. руб.).

Необходимо уточнить, есть ли штрафные санкции за досрочное расторжение ипотечного соглашения и в каком размере. Возмещение убытков первому банку могут превысить выгоду от перекредитования. Сопоставив ожидаемую экономию по налоговому вычету процентных банковских платежей с расходами во время перезаключения договорных обязательств, можно принимать окончательное решение.

Имущественный вычет означает фактические расходы на погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на строительство или покупку недвижимости (в том числе земельных участков для индивидуального строительства или под готовыми строениями).

Условия получения налогового вычета

Налоговый вычет на новый договор распространяется только на погашение процентов и предоставляется, если об этом указано в тексте соглашения.

Если же перекредитование сделано для выплаты самого кредита, то возмещение по подоходному налогу не полагается. Порядок выплат по расторгнутому соглашению сохраняется при условии, что они не перечислены в полном объеме.

До 2014 года налоговое возмещение рассчитывалось как сумма 13% от стоимости имущества (максимальный размер 2млн. руб.) и всех уплаченных процентов, включая перефинансирование: 13%*2 млн. руб. + 13%*кредитные проценты.

По новому закону установлен максимальный возврат от 3 млн.руб. выплаченных процентов, с учетом процедуры перекредитования (390 тыс. руб.). Итоговая сумма льготирования по подоходному налогу будет равна 650 тыс. руб.

На видео — условия получения налогового вычета:

В законодательстве оговорено, что уменьшение налогооблагаемой базы производится только при целевом получении кредита на улучшение жилищных условий (покупку недвижимости, строительство дома, приобретение земельного участка под застройку).

При приобретении недвижимости в общую стоимость на налоговую льготу имеют право оба супруга.

Если вычет не использовался в полном объеме, то его можно использовать при получении другого кредита. Данный вычет ограничен в размере: он не может превышать 3 млн. руб. по уплате процентов. Другое условие: он используется один раз по одному объекту недвижимости.

Для получения налоговой льготы необходимо иметь:

  • официальное трудоустройство;
  • регистрацию в налоговой инспекции по уплате подоходного налога с физических лиц;
  • российское гражданство или работать по квоте для иностранцев;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • кредитное соглашение.

Для получения налогового вычета в ФНС требуется предъявить следующие документы (оригиналы и копии):

  • заявление о возврате подоходного налога;
  • Декларацию 3 НДФЛ;
  • справку 2 НДФЛ;
  • новый ипотечный договор;
  • квитанции об уплате кредита;
  • банковскую выписку о выплаченных процентах;
  • график погашения кредита;
  • паспорт.

На видео — необходимые документы:

Декларация 3-НДФЛ для получения налогового вычета подается в любое время по окончании календарного года (в отличие от уплаты налога на полученные доходы).

Сроки рассмотрения заявления и подтверждающих документов – 4 месяца. Средства перечисляются на личный расчетный счет.

Налоговый вычет можно оформлять не сразу, но при просрочке будет возвращен налог только за предыдущие 3 года. Невыплаченная сумма переносится на следующий год до тех пор, пока не будет перечислена полностью.

Сумма возмещения не может превысить годовой размер уплаченного подоходного налога. Налоговые выплаты, сделанные в период, когда не действовал закон о праве на вычет, вернуть нельзя.

Возмещение подоходного налога в части уплаченных процентов при перезаключении ипотечного соглашения позволяет вернуть до 390 тыс. руб. Условием получения положенной по закону суммы является фиксация целевого назначения кредита: «на погашение кредитных процентов». В противном случае, это буде означать новый заем, при котором имущественный вычет не полагается. Документы на перерасчет подоходного налога подаются по окончании календарного года. Декларация на возмещение подается в любое время.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки с увеличением суммы кредита

Добрый день! Ситуация следующая.

Хочу рефинансировать ипотеку — есть возможность взять кредит на погашение ипотеки в другом банке под меньший процент.

Но там также есть возможность взять денег больше, чем остаток долга по ипотечному кредиту.

Вопрос — если я возьму сумму, большую, чем остаток долга по кредиту — смогу ли я получить налоговый вычет с процентов, уплаченных по новому кредиту?

В новом банке говорят, что в кредитном договоре будет указана цель кредита — погашение ипотечного кредита. В ст. 220 НК в свою очередь указано, что «имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов. на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома», квартиры. «.

Т.е. вроде бы я могу рассчитывать на получение налогового вычета.

Но по факту не вся сумма пойдёт на погашение ипотеки. Будет ли налоговая в этом разбираться? Откажет мне совсем? Или посчитает проценты, уплаченные именно с суммы, которая пошла на погашение ипотеки?

Есть у кого-нибудь практика по этому вопросу?

07 Августа 2017, 10:10 Алла, г. Москва

Ответы юристов (4)

Алла, добрый день!

Согласно ст. 220 НК

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

т.е. будет этот вариант с учетом предельного размера вычета (3 млн.)

посчитает проценты, уплаченные именно с суммы, которая пошла на погашение ипотеки?

Есть вопрос к юристу?

При этом налоговиками к вычету будет приниматься именно та сумма, которая пошла на погашение ипотечного кредита.

Из Вашего нового кредитного договора, выданного в целях рефинансирования кредита, должно следовать, что планируемое рефинансирование непосредственно связано с первоначальным целевым итопечным кредитом на приобретение жилья, то есть в тексте договора должны быть ссылки на первоначальный ипотечный кредит.

В этой связи не совсем понятно, каким образом банк может увеличить сумму без изменения цели предоставления кредита на увеличенную сумму, поскольку рефинансировать можно только ту сумму задолженности, которая имеется по первоначальному кредиту.

По идее цель должна разбиваться на 2 части:

1) часть на рефинансирование

2) часть на иные цели.

Если же этого в договоре не будет, то здесь налоговики вполне могут сделать это и самостоятельно (а в худшем случае могут признать, что вообще весь кредит не имеет целю рефинансирования).

С Уважением,
Олег Рябинин.

Добрый день, Алла!

Но по факту не вся сумма пойдёт на погашение ипотеки. Будет ли налоговая в этом разбираться? Откажет мне совсем? Или посчитает проценты, уплаченные именно с суммы, которая пошла на погашение ипотеки?

Если в новом кредитном договоре будет четко прописано, что кредит предоставляется на погашение ипотеки, взятой на покупку такого-то жилого помещения, то проблем возникнуть не должно.

Единственное, на всю сумму процентов вычет предоставлен уже не будет, а только в пределах неоплаченной суммы первоначального кредита, который вы рефинансируете. В идеале, как уже сказал коллега выше, вам даже в договоре разбить предоставляемую сумму кредита на 2 части — тогда двойное толкование невозможно. Но если это сложно сделать, то вы должны брать в расчет только первую часть кредита и процентов по ней. Это можно вычислить самостоятельно, налоговики также возьмут в пропорции, ст.220 НК РФ позволяет это сделать.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Статья написана по материалам сайтов: nalog-expert.com, creditkin.guru, banknash.ru, ostrahovke.online, pravoved.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий