+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если ипотечное обязательство заемщика не обеспечено договором страхования его ответственности перед залогодержателем, то прекращение такого обязательства должно осуществляться в соответствии с п. 5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ. Положения действующей редакции приведенной нормы применению в этом случае не подлежат.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

3 октября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Дело N33-7276/2015. О признании договоров займа и ипотеки недействительными, применении последствий недействительности в виде погашения в ЕГРП записи об ипотеке.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

Судья: Патрушева А.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Коми в составе:

председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф., Тебеньковой Л.Г.,

при секретаре П.,

рассмотрев в судебном заседании 21 декабря 2015 года

дело по апелляционной жалобе Г. в интересах К., на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 сентября 2015 года, по которому

требования К., к ООО «ЮТэйр-Экспресс», ООО «ЮКэйр» о признании договора займа от . заключенного между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, признании договора ипотеки от . заключенного между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, номер государственной регистрации . дата государственной регистрации . оставлены без удовлетворения;

Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения Г. и Л. — представителя К., объяснения Б. — представителя ООО «ЮКэйр», судебная коллегия,

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал.

Представители ответчиков ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр» с иском не согласились.

Истец в суд не явился, и дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Г., действуя в интересах К. на основании доверенности, не согласна с решением суда и просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО «ЮКэйр» и ООО «ЮТэйр-Экспресс» просят оставить решение суда без изменения, отклонив доводы апелляционной жалобы.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда не усматривает.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что . года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» (заимодавец) и ООО «ЮКэйр» (заемщик) заключен договор займа на сумму . рублей под . % годовых на срок до . года. Сумма займа в размере . рублей перечислена ООО «ЮТэйр-Экспресс» на счет ООО «ЮКэйр» по платежному поручению N . от . года.

Исполнение обязательств ООО «ЮКэйр» по указанному договору займа обеспечено залогом недвижимого имущества на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), заключенного . года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» (залогодержатель) и ООО «ЮКэйр» (залогодатель), по условиям которого залогодержатель, являющийся кредитором по договору займа от . года, имеет право получить удовлетворение своих требований к залогодателю по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом ипотеки по указанному договору от . года являются . объектов недвижимого имущества, принадлежащих залогодателю на праве собственности, перечисленные в пункте 2.1 договора об ипотеке от . года, на общую сумму . рублей.

Ранее, . года, между ООО «ЮКэйр» (арендодатель) и ООО «ЮТэйр-Экспресс» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N . предметом которого являются те же . объектов недвижимости.

Это интересно:  Отсрочка платежей по ипотеке в Сбербанке для физических лиц. Можно ли взять кредитные каникулы и заморозить долговые обязательства?

Решением Арбитражного суда г. Москвы от . года по делу N . вступившим в законную силу, с ООО «ЮКэйр» в пользу К. взысканы денежные средства в размере . рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере . рублей, а также расходы по оплате проведенной по делу судебной экспертизы в размере .

На основании указанного решения Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств УФССП России по Республике Коми . года в отношении ООО «ЮКэйр» возбуждено исполнительное производство N . в рамках которого установлено, что принадлежащее должнику недвижимое имущество обременено залогом по договору об ипотеке от . года, однако должник получает арендные платежи в сумме . рублей от сдачи заложенного недвижимого имущества в аренду ООО «ЮТэйр-Экспресс», в связи с чем на основании статьи 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве» постановлением судебного пристава-исполнителя от . года обращено взыскание на имущественные права (арендные платежи) должника путем внесения дебитором (ООО «ЮТэйр-Экспресс») . % арендных платежей на депозитный счет службы судебных приставов.

Кроме того, . и . года судебным приставом-исполнителем вынесены постановления о наложении ареста на денежные средства должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1) ; требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2) ; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3) .

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского Кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1 , пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.

Истец не является стороной договоров займа от . года и залога недвижимого имущества от . года, поэтому в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ для подтверждения права на иск должен доказать нарушение этими сделками своих прав и законных интересов.

Это интересно:  Ипотека на земельный участок в Сбербанке в 2019 году: особенности, условия

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что истец, не являющийся стороной оспариваемых договоров, не представил доказательств наличия законного интереса в признании их недействительными по мотиву ничтожности: истец не имеет прав на имущество, являющееся предметом ипотеки по договору от . года, оспариваемые договоры займа и ипотеки не нарушают прав истца как кредитора ООО «ЮКэйр» на надлежащее исполнение должником обязательства по выплате взысканных решением Арбитражного суда г. Москвы сумм и не препятствуют выполнению этого обязательства, а применение последствий недействительности ничтожной сделки не является единственным способом защиты права истца на исполнение решения Арбитражного суда г. Москвы от . года, так как при недостаточности у должника иного имущества, не обремененного залогом, взыскатель вправе в соответствии со статьей 78 и частью 3 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» поставить вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество должника, чем истец и воспользовался, подав в . года соответствующий иск в Арбитражный суд г. Москвы (т. 5 л.д. 10), который, по объяснениям представителя истца в суде апелляционной инстанции, находится в стадии рассмотрения.

Доказательств заключения договоров займа от . года и залога недвижимого имущества от . года с целью сокрытия имущества от взыскания и нарушения тем самым прав истца как взыскателя не имеется, так как указанные договоры заключены до вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от . года, которым истцу присуждены денежные средства.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 45 и пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, и крупная сделка, совершенные с нарушением предусмотренных статьями 45 и 46 указанного Закона требований, могут быть признаны недействительными по иску общества или его участника.

Таким образом, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ и статьями 45 и 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» признание недействительной крупной сделки с заинтересованностью, совершенной с нарушением требований ее заключения, в качестве способа защиты прав может быть применено, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов общества или участника общества.

Как установлено судом, истец вышел из состава участников ООО «ЮКэйр» . года.

В этой связи, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно руководствовался и приведенными нормами и признал, что истец, не являвшийся на момент предъявления иска участником ООО «ЮКэйр», не вправе оспорить заключенные этим обществом договоры займа и ипотеки по мотиву заключения их между заинтересованными лицами.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции и не содержат ссылок на факты и обстоятельства, которые опровергали бы выводы суда, и сводятся к иной оценке доказательств по делу, чем дана судом первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, с которой судебная коллегия согласна.

Ссылка на статью 174 Гражданского кодекса РФ несостоятельна, так как по данному основанию недействительности сделки исковые требования не заявлялись.

С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда не установлено.

Руководствуясь статьями 328 , 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 сентября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. в интересах К. — без удовлетворения.

Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права (Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В.)

Дата размещения статьи: 11.05.2016

«Камнем преткновения» также оказалось понятие «размер обязательства», используемое в п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, которое в широком смысле понимается как сумма основного долга, процентов, штрафных санкций, иных возможных платежей (ст. 337 ГК РФ), а в узком — как сумма основного долга, определяемая на момент его возникновения. Временной критерий, выступающий в числе мерил размера обязательства, не нашел своего отражения в анализируемой норме права. Тем не менее в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 5-КГ14-155, от 07.04.2015 N 88-КГ14-4 указывается, что под размером обеспеченного ипотекой обязательства следует понимать сумму предоставленного кредита без учета подлежащих уплате процентов за период пользования кредитом.
Происходящие в гражданском законодательстве преобразования, безусловно, приводят к более качественному правовому регулированию залоговых отношений. Разнообразная судебная практика восполняет законодательные пробелы, не охваченные доктринальными исследованиями. Тем не менее современное ипотечное право продолжает нуждаться в теоретическом и практическом осмыслении не только таких, до недавнего времени широко не обсуждаемых, вопросов, как его правовая природа, но и более частных его положений, в том числе отраженных в настоящей статье. Все это свидетельствует в пользу того, что ипотечное право требует более глубокого доктринального внимания к себе, наличие которого будет способствовать его развитию и совершенствованию.

Это интересно:  Рефинансирование в Газпромбанке ипотеки в 2019 году других банков: условия, калькулятор

Литература

Арбитражная практика применения законодательства об ипотеке (залоге недвижимости)

Последние изменения в законодательстве о залоге. Федеральный Закон от 06.12.2011г. №405-ФЗ.

1.Основания возникновения ипотеки (договорная и законная ипотека)
Случаи возникновения законной ипотеки:
• продажа недвижимости в рассрочку или в кредит (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ)
• отчуждение недвижимости под выплату ренты (ст. 586 ГК РФ)
• договор участия в долевом строительстве и др.
Стороны в ипотечном правоотношении. Ипотека со множественностью лиц на стороне залогодателя или залогодержателя.
Форма и регистрация договора об ипотеке и договора, порождающего основное обязательство, обеспеченное ипотекой, регистрация законной ипотеки. Публичный характер записи о регистрации ипотеки. Достоверность записи регистрации ипотеки.
Содержание договора об ипотеке, существенные условия договора об ипотеке за исключением предмета ипотеки. Особенности формулирования условий договора об ипотеке:
• цена предмета ипотеки, порядок оценки предмета ипотеки
• размер и срок исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и др.
Изменение условий договора об ипотеке и изменение условий договора, порождающего основное обязательство
Уступка и переход прав по договору об ипотеке и по договору, порождающему основное обязательство, обеспеченное ипотекой.

2.Предмет ипотеки:
• недвижимое имущество, которое не может быть предметом ипотеки (будущая недвижимость, имущество, право на которое не зарегистрировано, имущество, изъятое из оборота и др.)
• объект незавершенного строительства
• доля в праве собственности на недвижимое имущество
• право аренды недвижимого имущества
• земельные участки с находящимися на них объектами недвижимости и объектами, которые будут построены, и без таких объектов
• здания, строения и сооружения (с земельным участком или без него, с правом аренды земельного участка или без него)
• жилые помещения, нежилые помещения, предприятия.

3. Права и обязанности сторон по договору об ипотеке. Предшествующая и последующая ипотеки. Закладная.
Прекращение ипотеки по иным основаниям чем обращение взыскания и реализация.
Прекращение записи об ипотеке.
Соглашение об отступном или новации, как способ прекращения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

4. Несудебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость и ее реализация:
• случаи, исключающие несудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
• соглашение о несудебном порядке обращения взыскания – природа, форма, содержание
• реализация заложенного имущества при несудебном обращении взыскания (различия между публичными торгами и аукционом)
• возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества при несудебном обращении взыскания для себя или третьего лица
Обращение взыскания на заложенную недвижимость на основании решения суда и ее реализация
• предъявление в суд требований о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество. Вопросы подсудности, государственной пошлины и иные процессуальные вопросы
• право суда отказать в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставление судом отсрочки в обращении взыскания и отсрочки в исполнении судебного акта
• реализация заложенного недвижимого имущества в соответствии с законами об ипотеке и об исполнительном производстве.

Организаторы оставляют за собой право внесения оперативных изменений в программу семинара

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, advokat-malov.ru, xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai, bankir.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector