+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Этапы продажи квартиры — без посредников, по ипотеке, оформления, сделки, в новостройке, доли, под материнский капитал, с несовершеннолетними детьми

Если квартира была приобретена с использованием части средств из сертификата материнского капитала, то её дальнейшая продажа будет иметь свои особенности. Прежде всего, встает вопрос о том, законны ли такие сделки, всё-таки применение материнского капитала является обеспечением несовершеннолетнего ребенка.

Сделки продажи квартиры осуществляются на основании правового акта №256-ФЗ от 29.12.06 г., который используется сейчас в последней редакции. Также на ход сделки будут влиять статьи Гражданского Кодекса РФ – ст. 28, 36, 37, а также ст. 454, 455, 456 и другие, регулирующие тонкости сделки.

Чтобы получить однозначный ответ на вопрос: «Можно ли продать квартиру, которая была куплена под материнский капитал?», нужно, прежде всего, обратиться к основному правовому акту, регулирующему права и обязанности опекающих несовершеннолетних граждан лиц – закону №256 от 29.12.06 года.

В этом законе содержится определение, что такое материнский капитал, как им легально можно воспользоваться, как его получают, в какое учреждение обращаются, а также, какие обязательства должны держать родители ребенка и другое.

Так как закон о материнском капитале не полностью передаст знания о том, как правильно осуществить сделку купли-продажи квартиры, где была применена ранее сумма семейного капитала, то следует обратиться к статьям Гражданского Кодекса России.

Закон о мат. капитале нужен лишь для понимания того, какая ответственность лежит на тех, кто владеет такой квартирой.

Так, к примеру, мы находим, что в статьях ГК РФ есть свои особые моменты норм и требований:

В статье 36 ГК РФ говорится о том, что каждый ребенок имеет право на долю в квартире, доме или ином жилом благоустроенном помещении. Закона нет, запрещающего продавать квартиру, которая была куплена с участием сертификата материнского каптала.

Поэтому для защиты его прав в таких сделках крайне важно заручиться документальным подтверждением органа опеки на разрешение провести такую сделку не в ущерб ребенку (детям).

Какие нужны документы для продажи доли в квартире, читайте по ссылке.

Содержание

Особенности

К особенностям продажи квартиры с материнским капиталом можно отнести следующие моменты:

  1. Если ребенок сам является правообладателем доли квартиры, то родителей опекунский совет может ограничить в правах, продавать такую квартиру. Например, он даст отсрочку, пока малолетний станет хотя бы несовершеннолетним.
  2. Любой, кто постоянно проживает и прописан в квартире, может рассчитывать на свою долю в новом жилье после продажи квартиры.
  3. Органы опеки могут отказать в продаже квартиры, если новое жилье не будет соответствовать всем условия, что необходимы для соблюдения жилищных норм для проживания детей.
  4. Если родители развелись, то доля, оформленная на ребенка (детей) должна оставаться неизменной.

Для беспрепятственного совершения сделки купли-продажи необходимо соблюсти ряд основных условий.

Условия продажи такой квартиры, которая была куплена ранее с материнским капиталом, следующие:

  1. Дети и родители должны обладать своими долями квартиры.
  2. Обязательное получение согласия их опекунского или попечительского совета, а также из ПФР и банка (в случае действующей ипотеки, либо когда собираются ее взять для покупки квартиры).
  3. Без разрешения из ПФР продать квартиру с получением средств из сертификата семейного капитала невозможно.
  4. Если на квартире обременение из-за ипотечного соглашения, тогда покупателю следует обращаться в банк за согласием на проведение сделки, за которой последует смена собственника, а значит, заемщика.
  5. У продавца на примете уже должно быть другое жилье, соответствующее всем требованиям, за которое он уже внес задаток и которое зарегистрировано в Реестре по всем правилам.
  6. Кварта под продажу должна быть также зарегистрирована соответственно.

Родители должны доказать опекунскому совету, что права детей не будут ущемлены – доли останутся за ними в любом случае, а также, что жилищные условия не будут ухудшены в связи с продажей квартиры и покупкой нового жилья.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с материнским капиталом

Перед сделкой должны быть совершены предварительные действия. В самом начале, еще задолго перед продажей квартиры с материнским капиталом, продавец, собственник недвижимости, должен подыскать равноценный вариант другого жилья. Затем он обращается в опекунский совет.

Опекунская комиссия должна проверить благоустройство жилья, наличие нормальной квадратуры – одним словом, проверить, чтобы права детей в семье не были ущемлены после продажи квартиры.

Инструкция по продаже квартиры, где фигурировал изначально материнский капитал, состоит в следующих рекомендациях и алгоритме действий:

  1. Убедиться в том, что дети уже совершеннолетние, для которых применялся материнский капитал.
  2. Если дети малолетние или несовершеннолетние, тогда нужно брать согласие из органов опеки.
  3. После того, как стороны выполнили условия законов о правах детей, необходимо теперь договориться о задатке.
  4. Когда продавец от покупателя берет задаток, то они должны оформить расписку, в которой указать свои паспортные данные, дату и сумму, которая была вручена в оплату части стоимости квартиры.
  5. То же самое касается и задатка, который продавец отдает при покупке другого жилья, которое он планирует приобрести после продажи квартиры с материнским капиталом.
  6. Документация по обоим недвижимым имуществам сдается в специальный отдел администрации района – отдел попечительства, опеки.
  7. Комиссия проверяет пригодность жилья.
  8. Через 10 дней комиссия предоставляет согласование в письменной форме – разрешение на совершение сделки купли-продажи.
  9. С разрешением от органа опеки и документацией на недвижимость можно уже идти к нотариусу, чтобы совершить сделку.
  10. После заключения договора купли-продажи, его регистрируют в Росреестре, в единой базе недвижимости.

Немаловажной деталью является возраст ребенка, детей, для которых использовался материнский капитал при покупке продающейся квартиры.

Тогда в сделке могут участвовать и они тоже, либо писать свое согласие на продажу квартиры, либо писать отказ в совершении такой сделки. Так, как детям тоже принадлежит часть, доля квартиры.

Обратите внимание! Если продается квартира с материнским капиталом, купленная в ипотеку и по которой еще не выплачена ипотека, тогда кроме разрешения от органов опеки, следует также взять согласие от банка.

Банк может дать согласие только в том случае, если покупатель также готов будет выполнить все условия ипотеки и обязательства, оставшиеся по выплате денег по квартире.

Может быть такая ситуация, когда покупатель тоже собирается использовать материнский капитал для приобретения квартиры, которая уже ранее была приобретена с участием такого сертификата, только оформленного на продавца.

В этом случае покупателю необходимо сделать следующее:

  • подать заявку на использование государственных средств в территориальный орган Пенсионного Фонда, где оформлялся сертификат;
  • заявление в ПФР РФ будут рассматривать в течение 30 дней, следует учесть это;
  • собрать нужно будет также большой пакет документов, чтобы приложить к заявлению. Перечень уточнять следует там же – в опекунском совете.

Какие документы нужно будет собрать для приложения их заявления в ПФР, можно уточнить в самом Пенсионном Фонде.

Только после получения разрешения на использование материнского капитала от ПФР покупатель уже сможет уведомить продавца о готовности совершить сделку. Сделка будет проходить 1 месяц. Итого – на все уйдет около 2-х месяцев, а иногда – 3-х месяцев.

Какие документы требуются

Набор документов сильно зависит от обстоятельств и типа сделки купли-продажи. Если, например, квартира продается с предоставлением средств из материнского капитала покупателем, тогда ему придется собрать большой пакет бумаг с разрешением из Пенсионного фонда. Если же квартиру продают под ипотеку, тогда нужны будут банковские документы.

Стандартная процедура продажи квартиры, которая была ранее приобретена под материнский капитал, подразумевает наличие следующих документов:

  • гражданские паспорта сторон сделки;
  • разрешение из органов опеки;
  • разрешение из банка (если требуется при ипотеке);
  • разрешение из Пенсионного фонда (если фигурирует второй материнский капитал от покупателя);
  • сертификат семейного капитала (если есть у покупателя);
  • сертификат семейного капитала от продавца (если он был использован при покупке квартиры);
  • согласие супруга (супруги) на проведение сделки;

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Договор купли-продажи квартиры в новостройке

Содержание статьи:

Договор купли-продажи

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи. Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Это интересно:  Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке?

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

  • Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
  • Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

  • Правоспособностью.
  • Достаточными финансовыми активами.
  • Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

  • Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
  • Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
  • Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

  • Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
  • Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
  • Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
  • Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
  • Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
  • Расчет стоимости на основании обмера.
  • Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
  • Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

  1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
  2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
  3. Строение проходит государственную комиссию.
  4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
  5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
  6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
  7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
  8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

Список документов

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

  • Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
  • Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
  • Документы на право пользования землей од застройку.
  • Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке].
  • Договор участия в доле.
  • Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
  • Передаточный акт.
  • Акт о государственной приемке на официальном бланке.
  • Технический паспорт.
  • Акт о передаче денежных средств.
  • Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства. Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

  • Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
  • Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
  • Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
  • Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214. Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

  • Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
  • Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
  • Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
  • Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Как купить квартиру в ипотеку с наделением несовершеннолетнего долей в праве собственности?

Ипотека с долей ребенка

Жизненная ситуация

Семья уже выросла из маленького жилья. Имеющуюся квартиру надо продать, оформить ипотечный кредит и купить большую квартиру, о которой мечтает вся семья! Но вот незадача: в той маленькой квартире один из собственников – Ваш ребёнок. А это означает, что в приобретаемой с использованием ипотечного кредита квартире ребёнок также должен стать собственником. Причём должен быть наделён долей в праве собственности не меньшей, чем имеет сейчас.

На первый взгляд, ситуация – обычная, а позиция родителей направлена только на благо семьи и детей. Давайте разберемся, как эту ситуацию видят банки и органы опеки и попечительства.

Банки

1. Многие банки не предоставят ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой Ваш ребёнок будет наделён правом собственности.

Почему? В случае, если заёмщики-родители не смогут выплачивать кредит, квартиру придётся продавать для погашения долга перед банком. Но реализация квартиры, где ребёнок наделен правом собственности – очень трудная процедура. Позиция таких банков – заранее не создавать себе трудности.

2. Некоторые банки готовы выдать кредит в такой ситуации. Но сумму одобренного кредита существенно уменьшат.

Например: Вы проанализировали, за какую цену возможно продать свою квартиру, за какую – приобрести новую. Поняли, что Вам необходима сумма кредита 2 млн. руб. Посчитали, что с Вашей зарплатой такой кредит получить можно. Собрали документы, подали заявку в банк, получили одобрение на 2 млн. Но перед сделкой банк говорит, что предоставить кредит может лишь 1,6 млн. руб. – на 20% меньше одобренной суммы.

Причина: таковы правила предоставления ипотечного кредита для покупки квартиры с наделением доли несовершеннолетнего ребёнка в этом банке. Для покупки новой квартиры необходимо увеличить сумму первоначального взноса.

Это интересно:  Можно ли выписать из муниципальной квартиры человека без его согласия в никуда: как проходит процедура выписки через суд, если прописанный живёт в неприватизированном жилье?

3. Ряд банков предоставит ипотечный кредит в полном (одобренном) объёме. Попросили Вы 2 млн. руб. – если доходы позволяют, банк выдаст такой кредит. И, конечно, разрешит оформить на Вашего ребёнка право собственности.

Совет

При выборе банка делайте акцент на расчетах банка при выдаче ипотечного кредита и на возможности наделения несовершеннолетнего ребёнка правом собственности в приобретаемой квартире.

Органы опеки и попечительства

Их позиция неоднозначная, зачастую они не разрешают оформлять залог на квартиру, в которой ребёнок имеет (или будет иметь) право собственности. А без их разрешения невозможно продать квартиру, где собственником любой доли является несовершеннолетний. И, соответственно, невозможно улучшить жилищные условия семьи – купить новую квартиру.

Отказывают органы опеки по той же причине: если родители-заёмщики не смогут выплачивать кредит, то придётся продавать квартиру, где несовершеннолетний ребёнок наделён правом собственности.

Какова процедура рассмотрения органами опеки и попечительства заявления о продаже квартиры с долей ребенка и одновременной покупке другой квартиры в кредит?

1. Органы опеки определяют величину доли в праве собственности в приобретаемом жилье, которую необходимо оформить на ребёнка.

Для этого обычно нужно предоставить:

  • письмо-ходатайство из банка о возможности наделения несовершеннолетнего долей в квартире, приобретаемой на кредитные средства;
  • документы на продаваемую квартиру, в которой ребёнок является собственником, и на приобретаемую квартиру.

2. Оценивают возможность выплаты родителями ипотечного кредита.

Для этого у Вас попросят:

  • справки о заработной плате (аналогичные тем, что Вы предоставили в банк);
  • копии трудовых книжек или трудовых договоров;
  • документы, подтверждающие наличие у семьи автомобиля, недвижимости, вкладов в банках и других активов.

3. Определяют рыночную стоимость приобретаемой квартиры.

Органs опеки могут потребовать:

  • отчёт о рыночной стоимости квартиры, который нужно заказать в независимой оценочной компании;
  • предоставить информационные источники (различные прайсы, газеты, ссылки на сайты), где можно увидеть информацию о цене приобретаемой квартиры;
  • справки из БТИ об инвентаризационной стоимости продаваемой и приобретаемой квартир.

4. Органы опеки и попечительства обычно рассматривают заявления о продаже, приобретении и залоге жилья с долей ребенка в течение 2-3 недель (максимум – 30 календарных дней). По истечении этого срока Вы можете получить как разрешение на сделку, так и отказ. В случае отказа аргументы, что все это делается в интересах семьи и ребенка (ребёнок будет жить в более комфортных условиях), органы опеки не убедят.

Чтобы повысить шансы на получение разрешения органов опеки, на практике работает следующая схема:

  • желательно увеличить сумму первоначального взноса;
  • уменьшить сумму кредита;
  • оформить большую долю в праве собственности на приобретаемую квартиру на ребенка.

Рассмотрим конкретный пример из нашей практики.

Семья продавала свою квартиру за 2,5 млн. руб.

Ипотечный кредит был одобрен банком в размере 2 млн. руб.

Приобреталась квартира за 4,5 млн. руб.

В продаваемой квартире ребенок имел 1/3 доли в праве собственности. Вроде бы логично, что и в приобретаемой квартире ребёнок будет собственником 13 доли. Однако органы опеки и попечительства эта логика не устроила. Их требования:

  • увеличить первоначальный взнос за счёт собственных средств, чтобы первоначальный взнос был сформирован не только средствами от продажи квартиры. Семье пришлось собрать 500 тыс. руб., чтобы первоначальный взнос увеличился до 3 млн. руб.;
  • уменьшить сумму кредита с 2 млн. до 1,5 млн. руб. Пришлось брать новое письмо из банка о предоставлении кредита в размере 1,5 млн. руб.;
  • увеличить долю ребёнка в праве собственности на приобретаемую квартиру до 23 доли (вместо предполагаемой 13). Также пришлось взять письмо из банка о том, что банк не возражает против оформления на ребёнка большей части квартиры.

В итоге разрешение на сделку было получено, и теперь семья живет в новой большой квартире. Желаем и Вам терпения, настойчивости и успехов!

Как мне удалось продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетними детьми и купить другую в ипотеку

Моя семья, как и многие молодые семьи, мечтала об отдельном собственном жилье. Хорошо, когда есть необходимая сумма на приобретение квартиры сразу: без банков и кредитов, но у нас такой суммы, увы, не было. И мы решили взять квартиру в ипотеку. Радости не было предела. Квартира была новая, хорошая, но однокомнатная. Сначала все устраивало, но у нас ребенок подрастает и нам стало не хватать места. А тут еще сыну на день рождения собаку подарили. И мы приняли решение продать эту квартиру и купить двушку, тоже в ипотеку.

Как продать ипотечную квартиру с выделенной долей несовершеннолетнему ребенку?

Когда мы всё это придумали, мы даже предположить не могли какие проблемы у нас возникнут.

Все дело в том, что наш ребенок являлся частичным собственником нашей квартиры, то есть имел 1/3 часть от общего жилья. И для того, чтобы продать такую квартиру, необходимо обязательно получить разрешение от органов опеки.

А это я вам скажу очень не простая задача. Потому что одно дело сразу представить органам опеки документы на новое место проживания ребенка, которое не будет меньшей квадратуры и совсем другое продавать его часть и фактически оставить его на время без жилья (формально, конечно).

Поэтому органы опеки сразу мне сказали: сначала представьте нам документы на новую квартиру, в которой у ребенка будет своя доля, а потом получите разрешение. Но весь вопрос в том, что мы хотели продать квартиру и часть денег от ее продажи использовать как первый взнос для новой. Проблема оказалась очень серьезной и запутанной.

Но и это еще не всё. Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо получить разрешение банка . Без этого вообще никак. В банке нам объяснили, что для того, чтобы продать квартиру мы должны полностью ее выплатить либо найти покупателя, который гарантирует банку выплату нужной суммы, и только после этого банк снимет обременение, и можно будет совершать сделку купли-продажи. В общем, вопросов много и необходимо было их решать.

Как обойти проблемы с органами опеки при продаже ипотечной квартиры

Мой вариант подходит тем, у кого есть нормальные родственники. Я долго изучала всё, что касается собственности ребенка и его прав, и решила, что такой вариант будет самым правильным и простым. Дело в том, что органы опеки не дадут разрешение на продажу квартиры, в которой есть доля ребенка, чтобы не оставить его без крыши над головой, если вы не предоставите гарантий того, что он получит равнозначную долю в новой квартире. И это в принципе здраво и правильно. Родители тоже бывают разные. А доказать, что мы не собираемся оставлять своего ребенка без жилья – практически невозможно.

Поэтому я нашла лазейку в Законе и договорилась со своими родителями, чтобы они подарили часть дома (по квадратуре не меньше, чем ему полагалось в квартире) моему сыну . Именно подарили, то есть оформили договор дарения, а не просто прописали. Это важно!

Таким образом, у органов опеки не возникало вопросов по поводу гарантий для моего ребенка. Но такое решение проблемы доступно не всем, естественно. Не все родственники могут так поступить, да и не у всех есть такая возможность.

Поэтому решить эту проблемы можно и по-другому. Поискать банк, который работает с недвижимостью, где одним из собственников будет несовершеннолетний ребенок.

Скорее всего, процент в этом банке будет немного выше, чем у других, но зато они могут помочь решить вашу, очень непростую, задачу. К слову сказать, сейчас многие банки уже готовы сотрудничать по данному вопросу, думаю, вы легко найдете такой банк в своем городе.

Как продать квартиру в ипотеке с несовершеннолетними детьми

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, тоже не так просто, как оказалось.

Есть несколько способов:

  • Самостоятельная продажа (вы ищете покупателя самостоятельно, который готов предварительно внести всю сумму, чтобы вы погасили кредит по ипотеке). Скажу сразу – это самый маловероятный вариант.
  • Продажа покупателю, который также оформит ипотеку. Замечательно, если у покупателя есть требуемая сумма для погашения вашего ипотечного кредита. Вы получаете деньги, расплачиваетесь с банком, снимаются ограничения на продажу квартиры. Далее покупатель предоставляет необходимый пакет документов банку, оформляет ипотеку и только потом банк возвращает остаток средств продавцу, то есть вам.
  • Продажа квартиры через агентство недвижимости (то же самое, что и в первом варианте, только в данном случае покупателя ищете не вы, а риэлтор агентства, плюс вы должны будете заплатить ему процент за услуги).

При выборе любого варианта, вы должны понимать, что времени это займет немало. И продажа такой квартиры требует больше времени, чем квартиры, находящейся в вашей собственности . Но раз надо и решили, то наберитесь терпения и действуйте.

Кроме этого, вы должны быть готовы в срочном порядке собрать необходимый пакет документов для продажи:

  • Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Копии всех страниц паспорта вашего и супруга.
  • Свидетельство о рождении (или паспорта) ребенка.
  • Разрешение органов опеки и попечительства.
  • Квитанция об уплате госпошлины и др.

Нужны будут копии и оригиналы всех вышеперечисленных документов. Их много и я это все сделала заранее, сложила в папку, чтобы были под рукой.

Подводя итог

Итак, продать ипотечную квартиру и купить новую в ипотеку с несовершеннолетним вполне возможно. Конечно, найти покупателя сложнее, из-за наличия обременений, но тем не менее проблема вполне решаема, и выход есть всегда. Главное захотеть его (выход) найти.

Это интересно:  Кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры – в чем разница между этими понятиями? Что это такое и где можно узнать, сколько они составляют?

Ну а как оформить новую квартиру в ипотеку мне вам рассказывать не надо. Вы этот путь уже однажды проходили, раз интересуетесь ее продажей. Главное выбрать хороший банк, с низким процентом оплаты .
Могу сказать, что моя семья справилась с этой задачей не быстро: нам понадобилось около года, чтобы найти покупателя. Но мы его нашли! И теперь живем в новой двухкомнатной квартире и платим уже другую ипотеку. Но мы довольны и счастливы, что нам удалось улучшить свои жилищные условия, пусть и таким образом.

Оформление ипотеки, если есть несовершеннолетние дети

Законодательно не установлено и официально нигде не сказано, что несовершеннолетние дети могут каким-либо образом повлиять на решение банка при оформлении ипотеки.

При выдаче кредита, ориентируются лишь на доходы клиентов, а не на их семейное положение.

Но в реальности ситуация обстоит таким образом, что словосочетание — ипотека и ребенок заставляют задуматься. Обязательно учитывается, если первый взнос молодая семья намеревается внести, исходя из продажи квартиры, собственниками которой являются в том числе несовершеннолетние дети.

Сделки с такой квартирой ограничиваются органами опеки. На практике функцию государственных органов по опеке выполняют специальные отделы органов местного самоуправления.

Законодательная база

Такое развитие событий — не личная инициатива банков или органов опеки и попечительства.

Отказ базируется на Законодательстве Российской Федерации, которое поддерживает права ребенка перед возможность рисков. Они связаны не только с продажей имеющегося жилья, но и с выплатой долгосрочного ипотечного кредита.

Федеральный закон № 102 от 1998 года содержит основные моменты взаимоотношений банка и заемщика в ипотечных сделках.

В 2004 и 2018 годах в статью 77, которая регулирует эти взаимоотношения при наличии несовершеннолетних детей, были внесены корректировки.

По этому закону запрещается заключать сделки по ипотечному кредитованию в том случае, когда несовершеннолетний ребенок является одним из владельцев залоговой недвижимости.

По ст. 37 Гражданского кодекса РФ при продаже имущества необходимо заручиться согласием государственного исполнительного органа, на который возложены обязанности по опеке.

Эти органы дают свое согласие на участие в ипотечной сделке квартиры в том случае, когда интересы и права несовершеннолетних детей не затрагиваются.

Заемщик обращается в органы опеки и попечительства с заявлением, в котором содержится просьба дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования на известных условиях.

Мотивированное решение предоставляется заявителю в письменном виде. Органы опеки должны дать свое согласие или отказ не позже, чем через 30 дней.

Месячный срок учитывается со дня подачи просьбы заявителем. Это решение не окончательное, заявитель в случае несогласия, может оспорить его в суде.

Права ребенка

В случае отказа органов опеки и попечительства и подтверждения судом этого решения, получается замкнутый круг.

С одной стороны родители, готовые ради детей улучшить жилищные условия посредством договора с банком и взять на себя ответственность по выплате долгосрочного кредита. С другой — государство, которое посредством своих исполнительных органов, забирает подобную инициативу у родителей из-за возможных рисков.

Можно ли реально получить согласие органов опеки? На практике это сделать сложнее, чем в теории, поскольку их сотрудники тщательно проверяют каждый случай в отдельности.

У тому же общая установка такова: в том случае, когда родители не смогут оплачивать кредит, их дети могут остаться без прежнего жилья.

Сейчас отмечаются изменения в получении одобрения органов опеки и попечительства. Такие послабления с одной стороны обусловлены гарантией, предоставленной законодательством РФ.

При любом развитии событий, в случае невозможности выплачивать кредит родителями, по закону ребенок не может остаться совсем без жилья.

Органы опеки дают согласие при получении расписки от родителей, которая имеет официальный статус. По ней заемщик обязан приобрести своим детям жилье в случае невозможности уплачивать деньги по договору ипотечного кредитования.

Жилье приобретается с полученных денег от продажи имеющейся недвижимости.

Ипотека и несовершеннолетние дети

В целом ситуация взаимоотношений понятий «ипотека и несовершеннолетние дети», неустойчива.

С одной стороны есть закон, в котором четко оговаривается защита государством прав детей. С другой — нет четко регламентированного порядка действий со стороны государственных структур. Это вносит нестабильность.

Работники исполнительных органов принимают свое решение, опираясь не столько на закон, сколько на свои представления о том, каковы риски при сделок с квартирой, где одним из собственников является несовершеннолетний гражданин.

Оспорить решение органов опеки и попечительства тоже бывает непросто.

Но в случае, когда ребенок не является собственником, а лишь прописан в квартире, согласие на проведение сделок с недвижимостью не требуется.

В ситуации, при которой выплата денег по договору будет невозможна, продать такое жилье будет очень сложно, поскольку несовершеннолетнего ребенка нельзя по закону выселить из квартиры.

Льготы рассчитаны на семьи, имеющие маленьких детей. Существующая программа «Молодая семья» берет на себя обязанности по помощи родителям, попавшем в трудную экономическую ситуацию.

Эта государственная программа поддерживает такие семьи и помогает добиться предоставления отсрочки платежа до того времени, когда ребенку исполнится 3 года.

Существует еще одна государственная программа «Помощь молодым семьям», которая субсидирует молодые малоимущие семьи.

При наличии в семье одного и нескольких детей, родители могут получить от государства по этой программе до 40% стоимости приобретаемой недвижимости.

Использовать право на получение такого сертификата можно лишь один раз. Возраст одного из родителей при этом не может превышать 35 лет.

Через Пенсионный фонд можно оплатить этим сертификатом первоначальный взнос. Для этого необходимо обратиться в Пенсионный фонд, где подскажут, как правильно составить заявление.

Как оформить?

Прежде, чем писать заявление в государственные органы опеки и попечительства, следует:

  • заручиться согласием банка-заимодавца на получение ипотечного кредита;
  • выставить свою квартиру на продажу и найти на нее покупателя;
  • найти квартиру, которую вы собираетесь приобрести;
  • представить пакет документов и письменное заявление банка в том, что несовершеннолетний ребенок является собственником будущего жилья.

Каковы правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми? Смотрите тут.

Список документов, которые родители предоставляют в органы опеки и попечительства:

  • письменное подтверждение, в котором банк выражает согласие на получение ипотечного кредита потенциальному заемщику, который имеет несовершеннолетнего ребенка — владельца или совладельца квартиры;
  • согласие (в письменном виде) о том, что права ребенка на кредитованное жилье узаконены, то есть несовершеннолетний ребенок становится владельцем (совладельцем) будущей недвижимости;
  • договоры купли-продажи недвижимости, оригиналы и копии;
  • все правоустанавливающие документы на ту и другую квартиру;
  • если ребенку исполнилось 14 лет, то понадобится его письменное согласие на совершение сделки;
  • также потребуются паспорта обоих родителей, свидетельства о рождении детей, их паспорта (если есть), свидетельство о заключении брака.

Необходимо помнить, что полный список документов и согласие банка не дают вам гарантию согласия органов опеки.

Использование материнского капитала

Десять лет назад государство, в целях стимулирования рождаемости, предприняло программу материнского капитала.

Один из возможных путей реализации этих средств — улучшение жилищных условий.

То есть им можно выплатить первоначальный взнос при ипотечном кредитовании, так как изначально он предоставляется всей семье, а не конкретно ребенку, который родился.

Материнский капитал можно использовать:

  • На жилье. Приобрести, построить, внести первоначальный взнос или погасить долг или проценты по кредиту на жилье может не только мать, но и отец ребенка.
  • На образование. Возможно направить эти средства на обучение одного из детей, не достигших 25 лет.
  • На трудовую пенсию, в ПФР или НПФ.

Если, рассмотрев все варианты, вы пришли к выводу о необходимости потратить деньги на ипотеку, следует собрать следующие документы:

  • сертификат на маткапитал;
  • договор займа с банком-заимодавцем;
  • справка банка, где указана сумма долга;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • расписка об оформлении собственности в приобретаемой недвижимости детей (нотариально заверенная);
  • также потребуются паспорта обоих родителей, свидетельства о рождении детей, их паспорта (если есть), свидетельство о заключении брака (оригиналы и копии).

Средства перечисляются через Пенсионный Фонд, что удобно далеко не всем банкам, поэтому материнский капитал рассматривается далеко не всеми.

Процесс обналичивания денег по сертификату проходит в 3 шага:

  • один из родителей ребенка обращается в Пенсионный Фонд, где ему выдают справку о материнском капитале;
  • в банке владелец сертификата оформляет специальную справку о том, что указанная сумма зачисляется в счет долга, банк в свою очередь дает справку об отсутствии задолженности или остатке по долгу;
  • Пенсионный Фонд перечисляет указанные средства на на расчетный счет.

Процедура может продлиться около двух месяцев, но само наличие материнского капитала помогает решить многие проблемы семьям.

Особенно тем, кто при наличии несовершеннолетних детей, решаются заключить договор ипотечного кредитования.

Возможные проблемы

Существует определенный риск, когда родители используют форму ипотечного кредитования, с целью покупки жилья.

Поскольку недвижимость в этом случае выступает залогом, а выплата кредита растягивается не на один десяток лет, возможны проблемы в случае утраты родителями основного источника доходов.

Но самая главная проблема заключается в препятствиях, которые создают органы опеки и попечительства.

Приняв решение и заручившись поддержкой банка, нельзя быть уверенным на 100% в согласии этих органов.

Выходом из подобной ситуации могут стать различные государственные программы. В 2018 году также будут запущены программы поддержки молодых семей.

Как оформляется выезд несовершеннолетнего ребенка за границу? Информация здесь.

Какие требуются документы на развод при наличии несовершеннолетних детей? Подробности в этой статье.

Если супруги привыкли ни на кого не рассчитывать, то при покупке жилья или рождении ребенка не нужно делать его собственником.

Это обеспечит гарантию улучшения жилищных условий для молодых семей и их несовершеннолетних детей.

На видео об ипотечном жилье

Статья написана по материалам сайтов: kvartirkapro.ru, estate-advisor.ru, bankinform.ru, www.odnadama.ru, nam-pokursu.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector