Как оспорить договор (сделку) купли-продажи квартиры или дома
Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!
Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?
Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.
Содержание
- Основания для отмены сделки
- Сроки давности
- Признание сделки купли-продажи недействительной
- Оспаривание сделки купли-продажи квартиры
- Какие сделки признаются ничтожными
- Виды ничтожных сделок
- Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
- Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной
- Расторжение Договора купли-продажи квартиры
- Защита от расторжения и недействительности сделок
- Признание договора купли — продажи недействительным
- Куда обращаться?
- Оспаривание договора купли-продажи недвижимости
- Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?
- Как доказать недействительность сделки?
- Обращение в суд
- Судебная практика
Основания для отмены сделки
Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.
Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.
Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.
- Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
- Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
- Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
- Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
- Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.
Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и бывшие), несовершеннолетние дети.
Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.
Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.
Сроки давности
С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.
Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:
- 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
- 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
- 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.
В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.
Чем подтвердить недействительность сделки
Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.
- В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
- Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
- Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
- Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.
Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.
Куда обращаться с иском для отмены сделки
Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.
Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.
При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.
Документ должен включать в себя следующие данные:
- Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
- Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
- Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
- Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
- Просьбу об установлении недействительности сделки.
- Предложения по последствиям удовлетворения иска.
Последнее очень важно сформулировать грамотно.
Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.
Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.
Разбирательство в суде
Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.
Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.
Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения необходимых изменений в ЕГРП.
В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.
Признание сделки купли-продажи недействительной
Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.
По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.»>§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).
Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.
Оспаривание сделки купли-продажи квартиры
Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.
Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.
В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).
Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.
Какие сделки признаются ничтожными
Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.
Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.
Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.
Виды ничтожных сделок
Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.
Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:
- Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.»>п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
- Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.»>ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
- Сделки, заключенные с Откроется в новой вкладке.»>недееспособными лицами (Откроется в новой вкладке.»>ст .171 ГК РФ).
- Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
- Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.»>ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
- Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.»>ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
- Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.»>ст. 174.1 ГК РФ).
Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 181 ГК РФ).
Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.
Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Оснований недействительности сделок может быть множество.
Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.
В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.
В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.
Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:
- Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.»>ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная Откроется в новой вкладке.»>по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
- Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
- Сделка совершена лицом, Откроется в новой вкладке.»>ограниченным судом в дееспособности (Откроется в новой вкладке.»>ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
- Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.»>ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
- Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.»>ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
- Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.»>ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).
В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:
- — на Откроется в новой вкладке.»>приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
- — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (несогласный супруг может подать иск);
- — в результате сделки оказались нарушенными Откроется в новой вкладке.»>права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие Откроется в новой вкладке.»>применения материнского капитала;
Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на Откроется в новой вкладке.»>консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).
Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия Откроется в новой вкладке.»>добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.
Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались Откроется в новой вкладке.»>права третьих лиц (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.
Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса.
Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.
Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной
Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.»>ст. 167 ГК РФ).
Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.
Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».
В случае с квартирой – р ешение суда будет основанием для Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.
При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.
Расторжение Договора купли-продажи квартиры
Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».
Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).
Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.»>Главе 29 ГК РФ.
Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.»>п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.
Основания для расторжения договора
Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.»>ст. 450 ГК РФ.
В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.
Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Откроется в новой вкладке.»>Передаточному Акту.
Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).
Защита от расторжения и недействительности сделок
Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай Откроется в новой вкладке.»>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Откроется в новой вкладке.»>Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.
В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью Откроется в новой вкладке.»>квалифицированного юриста.
Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.
Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или Откроется в новой вкладке.»>Нотариус.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).
Признание договора купли — продажи недействительным
Заключение сделки по купле или продаже недвижимости требует документального подтверждения. Обозначенное действие создает возможность при наличии законных оснований расторгнуть договоренность. При этом не каждый гражданин обладает знаниями в юридической области. Информация, представленная в статье, поможет оспорить договор купли — продажи приобретенного имущества.
Нередкими являются случаи, когда граждане, оформившие договор купли — продажи, по прошествии времени желают оспорить его действие. Положения ГК РФ гласят, что осуществить процесс оспаривания договоренности имеется возможность исключительно при наличии законных оснований.
Основания для признания договора купли — продажи недействительным:
- Наличие ошибок, искажений в содержании соглашения;
- Нарушение требований закона относительно порядка или формы документа;
- Желание участников сделки оформить акт для сокрытия истинных намерений;
- Оспорить договор купли — продажи можно, если одна из сторон сделки признана недееспособной;
- Оформление соглашения с гражданином с психическим заболеванием или лицом, не отвечающим за свои действия;
- Заключение договоренности сопровождалось угрозами, насилием, обманными действиями;
- Содержание соглашения ущемляет интересы несовершеннолетних граждан;
- Если один из участников договоренности не обладает правом производить куплю — продажу недвижимости.
Наличие одного из перечисленных обстоятельств позволяет физическому лицу оспорить содержание договора. Важно обратить внимание, что заявление человека в обязательном порядке подтверждается фактами.
Подробнее о признании договора недействительным — по ссылке:
Оспорить договор — купли продажи дома можно при наличии законных оснований и соблюдения процедуры аннулирования действия соглашения. Важно отметить, что процесс производится только в судебном порядке.
Основания для признания соглашения недействительным должны соответствовать правовым актам. Они представляют собой следующее:
- Если гражданин оформляет сделку в отношении дома, находящегося под залогом;
- Одна из сторон договоренности не достигла совершеннолетия;
- Полная или частичная недееспособность одного из участников договора купли — продажи дома;
- Оспорить договоренность можно на основании подтверждения неспособности лица осознавать последствия операции (подробнее о последствиях признания сделки недействительной — в статье:);
- Совершение в отношении собственника дома противоправных действий.
Перечень условий для аннулирования договора купли — продажи дома представлен в ГК РФ. Подтверждение одной из указанных причин предоставляет право расторгнуть соглашение.
На квартиру
Приобретение или реализация человеком квартиры требует подтверждение и соответствие процедуры законодательным нормам. Важной является операция по оформлению договора купли — продажи на квартиру. Содержание, противоречащие правовым актам, создает возможность оспорить действие документа.
Основания для признания соглашения недействительным:
- Если приобретение или реализация квартиры производилась без одобрения другого владельца недвижимости или государственного учреждения. Речь идет о получении квартиры по договору ренты;
- Заключение сделки несовершеннолетним собственником жилья без участия и одобрения иных владельцев (его родителей);
- Статья ГК РФ под номером 176, имущество недееспособного человека продано без получения согласия его законных опекунов;
- Несоответствие документа законодательным условиям оформления;
- Оспорить договор купли — продаже вправе наследополучатели по завещанию не учтенные в процессе заключения соглашения;
- Другой владелец недвижимости не знал и не дал согласие продать общую собственность;
- В процессе реализации собственности нарушены интересы малолетних претендентов на собственность.
На земельный участок
Оспорить договор купли — продажи земельного участка гражданин может при наличии оснований для признания соглашения недействительным.
Процедура оспаривания производится на основании положений ГК РФ:
- Статей 168, 177, которые позволяют оспорить акт, если продавец обладает заболеваниями, замедляющими умственные процессы;
- Содержание договоренности противоречит условиям российского законодательства;
- Запрещено продавать земельные участки, дома, квартиры в отношении которых действует арест или залог в банке;
- Если согласностатье 34 СК РФ, отсутствует одобрение второго супруга — собственника на заключение документа;
- Если договор купли — продажи оформляется с человеком в момент его неспособности руководить своими действиями.
Между физическими лицами
Правовые нормы ГК РФ, предоставляют возможность как продавцу, так и покупателю недвижимости инициировать расторжение договоренности при условии наличия законных оснований. Список оснований представлен ранее. Причина, в соответствии с которой может быть произведено расторжение сделки, подтверждается документально.
Оспорить договор купли — продажи недвижимости между физическими лицами имеется возможность исключительно в судебном порядке. По окончании судебного процесса выносится решение. Если ходатайство истца удовлетворено, физические лица в соответствии со статьей 167 ГК РФ восстанавливают права на пользование имуществом.
Между физическим и юридическим лицом
Содержание договора купли — продажи, заключенного между физическим и юридическим лицом, не отличается значительным образом от соглашения между физическими представителями. В тексте отмечается наименование компании или организации, а подпись представителя удостоверяется печатью.
Оспорить договоренность можно двумя способами:
- Посредством мирного решения вопроса;
- В судебном порядке путем обращения с исковым заявлением.
Причины для расторжения сделки отмечаются в тексте документа.
Оспорить акт можно при наличии одного из следующих условий:
- Форма или порядок заключения акта противоречит правовым положениям;
- Одна из сторон соглашения нарушила условия;
- Недвижимость в отношении которой оформляется процесс, действует арест.
Оспорить сделку между физическими и юридическими лицами бывает сложно, поскольку от лица компании действует опытный юрист. При необходимости получить квалифицированную бесплатную помощь специалиста, можно оставить запрос на нашем сайте. Юрист индивидуально рассмотрит запрос и предоставит ценные советы.
Куда обращаться?
Аннулирование договоренностей, заключенных по факту купли — продажи имущества, производится исключительно в судебном порядке. Чтобы оспорить действие документа требуется составить исковое заявление в письменном формате. В содержании обращения отмечаются законные основания процедуры оспаривания. При направлении заявления следует учитывать период исковой давности.
Необходимые документы
Для инициирования судебного разбирательства истец предоставляет в суд пакет надлежащей документации. Оспорить договор купли — продажи можно при предоставлении следующих актов:
- Составленное надлежащим образом исковое заявление с обозначением оснований для оспаривания;
- Копия соглашения;
- Копия акта приема — передачи имущества (если документ был подписан);
- Квитанция, подтверждающая оплату пошлины при подаче иска.
Образец искового заявления в суд
Решение вопроса об аннулировании сделки между покупателем и продавцом осуществляется в суде с подачи заявления. Оформить иск, чтобы оспорить договор купли — продажи необходимо согласно законодательным нормам.
Структура искового заявления:
- Отмечается наименование суда;
- Личные данные участников процесса;
- Суть проблемы в аргументированном виде с уточнением оснований;
- Требования истца;
- В завершении ставится дата и подпись.
Обозначенные в обращении основания для инициирования разбирательства обязательно подкрепляются доказательствами, которые прилагаются к заявлению.
Срок для оспаривания сделки
При желании оспорить договор купли — продажи требуется учитывать срок исковой давности. Статья ГК РФ под номером 178 гласит, что оспорить действие договора купли — продажи имеется возможность в течение 3 лет. Также длительность исковой давности равняется одному году по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости
Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.
Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?
Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:
- продавец;
- покупатель;
- третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.
Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:
- Ничтожные сделки.
- Оспоримые сделки.
Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.
Причины, по которым сделка признается ничтожной:
- Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
- Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:
- младше 14 лет;
- имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.
Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.
- Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:
- продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
- поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
- ущемление прав недееспособных граждан.
- Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:
- мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
- притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.
- избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
- избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.
- Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.
Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.
Поводы, по которым можно оспорить сделку:
- составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
- продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
- не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
- лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
- заниженная стоимость продажи;
- реализация квартиры без согласия супруга;
- искажение воли какой-либо из сторон;
- предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.
Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.
Как доказать недействительность сделки?
Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:
Проверить у нотариуса подлинность документов на квартиру.
- Узнать в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) данные о квартире за последние 10 лет. Если же данных о недвижимости нет в реестре, значит она не фигурировала ни в каких сделках.
- Подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы удостовериться, что собственник владеет квартирой на законных основаниях.
- Проверить документ, удостоверяющий личность контрагента, в паспортном столе или в списке недействительных паспортов на сайте МВД России.
- Проверить по домовой книге, прописаны ли в квартире:
- несовершеннолетние дети;
- бывшие супруги;
- получатели ренты;
- неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.
Эти категории граждан невозможно выписать. Члены семьи должны оформить письменное согласие на приобретение или продажу жилплощади.
- В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
- Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
- Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.
Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.
Обращение в суд
Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:
- при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
- если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.
Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.
Необходимые документы
Вам понадобятся следующие документы:
Исковое заявление.
- Заверенные копии личных документов.
- Документы, подтверждающие право на собственность:
- договор дарения;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве на наследство;
- акт приема-передачи недвижимости и т.д.
- Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Квитанция по оплате пошлины.
- Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
- Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
- Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.
Образец искового заявления
Исковое заявление должно содержать:
- Информацию об объекте сделки и контрагентах.
- Основания, по которым аннулируется сделка.
- Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
- Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
- Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.
Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.
Срок исковой давности
Законодательством установлены следующие сроки давности:
- 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
- 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
- 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.
Судебная практика
В судебной практике чаще всего встречаются случаи:
Нарушение условий договора (отказ освободить жилплощадь или оплатить в полном объеме ее цену):
- факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
- если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
- Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
- Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
- Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.
Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.
Статья написана по материалам сайтов: iuristonline.ru, kvartira-bez-agenta.ru, classomsk.com, advicelawyer.ru.
»