Как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания

Свежие записи

Свежие комментарии

Содержание

Как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания

  • 01.08.2018 /
  • 0 Коментарьев
  • технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д. Для квартиры с обременением К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно. Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство. Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

  • ордер на квартиру;
  • документ о приватизации;
  • для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
  • брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Кто имеет право пользования квартирой?

В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания. Родители, лишенные прав на ребенка Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры.

Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Как продать квартиру с прописанным человеком выгодно и законно

Только получив одобрение попечительских органов, продавец может заключить договор купли-продажи на квартиру, где прописали несовершеннолетнего. В противном случае сделка признаётся незаконной и может быть обжалована в судебном порядке.

Судебное разбирательство — вполне реальная перспектива и при продаже квартиры со взрослым жильцом, если продавец попытался скрыть его наличие от покупателя. Соблазн выдать квартиру с жильцом за свободную часто возникает потому, что это относительно легко сделать на момент подписания договора.

Однако обман чреват для продавца нежелательными последствиями. Ведь позже, когда новый владелец жилплощади неизбежно узнает правду, он, скорее всего, обратится в суд.

А судебные инстанции, как правило, принимают сторону обманутого покупателя. Поэтому продавцу рекомендуется проявлять не только честность, но и внимательность.

Продажа квартиры с жильцами

Перечень необходимых документов Чтобы заключить подобный договор, необходимо иметь определенный перечень документов. В частности, чтобы продать квартиру или дом на таких условиях необходимо иметь следующие документы:

  1. Свидетельство о праве собственности.
  2. Основания приобретения имущества (например, договор или свидетельство о наследстве) и т.д.
  3. Технический паспорт с планом жилья (действует в течение 3 лет, если паспорт просрочен – в БТИ изготовят новый);
  4. Справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

Этапы совершения сделки Если вы хотите заключить подобный договор и нашли покупателя, который согласен на ваши условия, то вы должны пройти определенные этапы заключения договора, которые предусмотрены ниже.
Шаг №1: Согласование условий договора Это – первый этап заключения договора продажи квартиры с правом пожизненного пользования.

Как продать квартиру с прописанным человеком

В списке находятся и те, кто может пользоваться жильём, согласно «завещательному отказу». На практике это означает, что некий человек, составив завещание, возложил на своих родственников определённую обязанность в пользу другого лица (отказополучателя).

Поэтому став собственниками унаследованной квартиры, они обязаны предоставить указанному лицу право пользования квартирой. Такое жильё можно продать или подарить, не спрашивая разрешения у отказополучателя, но проживать в этой квартире он может на законных основаниях.

Лица, передавшие своё жильё в собственность плательщика ренты — тоже будут неприкосновенны в вопросе выписки. Помимо получения пожизненной компенсации, получатель ренты может проживать в переданной квартире, если иного не предусмотрено законом. Выселить, а соответственно, снять с регистрационного учета граждан вышеназванных категорий помимо их воли невозможно.

Договор пожизненного проживания

Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом. Как не обмануть покупателя? Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий. Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.

  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется.
Время чтения ≈ 4 минут Гражданский кодекс дает возможность заключить договор купли-продажи жилого помещения с сохранением права предыдущего собственника на проживание в жилом помещении. Чаще всего подобный договор заключают пенсионеры или одинокие люди, которым немедленно нужны денежные средства и которые хотят сохранить возможность пользования поданным имуществом до конца жизни. При этом подобный договор может быть заключен не только с сохранением права пользования, но и с правом на содержание в счет стоимости жилья в оговоренной сумме. В этом случае в договоре предусматривается также обязанность покупателя содержать предыдущего собственника. Например, может быть предусмотрен пункт, в соответствии с которым новый покупатель обязан ежемесячно выплачивать определенную сумму для содержания предыдущего собственника имущества, который будет продолжать жить в проданном имуществе.
Если продавец является недееспособным, правом распоряжения его имуществом обладает опекун. Шаг №3: Государственная регистрация прав, вытекающих из договора Данный договор подлежит государственной регистрации. Нотариально заверенный договор должен быть предъявлен соответствующему государственному органу. Для регистрации предоставляются все перечисленные выше документы и, дополнительно:

  • паспорта участников сделки;
  • сам договор в трех экземплярах;
  • заполненное по образцу (есть в органах ФРС или МФЦ) заявление;
  • квитанция о внесении суммы госпошлины (уточняйте на момент подачи, по состоянию на 01.06.016 года – 1000 рублей).

После осуществления государственной регистрации новому владельцу дают свидетельство о праве собственности с указанием обременения — ренты.

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.

  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется.

Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Это интересно:  Можно ли выписать из квартиры человека, если он сидит в тюрьме и как это делается в отношении осужденного?

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.

Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период отбывания наказания. Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека. Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю.

Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них. Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен. Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Как можно решить вопрос с пожизненным правом проживания в квартире?

Как уже было отмечено выше, никто не вправе принудить жильца с правом пожизненного пользования квартирой выписаться из нее. Однако решение существует. Если жилец не проживает в данной квартире, то с ним можно просто договориться о добровольной выписке, возможно, выдвинутые им условия не будут обременительными. В случае, когда у гражданина нет другого жилья, то новый владелец может предложить ему приобрести отдельную квартиру, или смириться с тем, что его семье придется жить в квартире с подселением.

Юридическая помощь при продаже квартиры с обременением право пожизненного проживания

Если вам надо продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, то вам лучше обратиться к юристу компании «Правосфера». Он оценит сложившуюся ситуацию и предложит варианты ее решения. Также специалист может взять на себя переговоры как с потенциальным покупателем, так и с жильцом, имеющим право пользоваться квартирой.

Вы можете обратиться к профессионалу тогда, когда вам понадобится помощь или консультация, а можете с первого этапа заручиться его поддержкой. В любом случае он сделает все возможное, чтобы направить дело в нужное русло, и поможет решить вопрос с наибольшей выгодой для клиента.

Как продать квартиру с прописанным человеком выгодно и законно

При продаже недвижимости, в которой зарегистрированы люди, собственнику придется столкнуться с рядом трудностей. Наличие прописанного члена семьи плохо отражается на стоимости жилого помещения и может поставить под угрозу заключение сделки.

Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком необходимо знать на основании какого закона гражданам предоставляется такая возможность. Следует предусмотреть риски и последствия подобной сделки. Знание правовых норм, которые позволяют снять жильцов с регистрационного учета, позволит принять взвешенное решение.

Законодательная база

Для того, чтобы избавиться от опасений приобрести квартиру с не выписанным из нее человеком, необходимо внимательно изучить возможность сделать это после приобретения жилища. Фото № 1

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение. Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.
Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами. Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами. В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Принудительное снятие с регистрации

Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире? Фото № 2

Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают. Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

Кого можно выписать из квартиры законно?

Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. Законный владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

Бывшие супруги и члены их семьи

Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

Совершеннолетние, прописанные после приватизации жилого помещения

Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

Граждане зарегистрированные, но не проживающие в спорном помещении

Доказав, что прописанное лицо не платит налогов и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

Родители, лишенные прав на ребенка

Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Несовершеннолетние

Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства. Фото № 3

Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе. Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце. Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора дарения. Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене собственника объекта недвижимости.

Порядок выписки

При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление. Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

Кого нельзя снять с регистрации принудительно?

Однако имеется ряд категорий граждан, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия (или согласия лиц, действующих в их интересах), и это необходимо учитывать прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры. Фото № 4

Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.
На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

Право собственности

Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.

Завещательный отказ

Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам. По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

Приватизация

Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей. Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

Участие в жилищных кооперативах

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

Это интересно:  Как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

Брачный договор

Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

Дети до 18 лет

Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

Эти категории граждан могут стать серьезным препятствием для покупателей. Даже с таким обременением продажа квартиры возможна

Порядок продажи

Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком? Фото № 5

Логика продажи квартиры с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

Варианты продажи квартиры собственником

  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
  • продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
  • утаивание информации о прописанных лицах.

Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене. Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость объекта недвижимости.

Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

Продажа по доверенности

Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица владельца недвижимости предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

Согласие прописанных лиц

Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки. Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от покупки или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу.

Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

Оформление договора

Особенности составления договора купли-продажи квартиры с прописанным в ней человеком. Фото № 6

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • паспорта граждан, участвующих в сделке;
  • документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

Для квартиры с обременением

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно.

Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

  • ордер на квартиру;
  • документ о приватизации;
  • для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
  • брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Несовершеннолетние

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи. Фото № 7

Чтобы снять несовершеннолетнего с регистрации необходимо выполнение ряда условий.

Собственность

Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей ребенка: родителей, попечителей, опекунов.

Регистрация

Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Возможные риски и правовые последствия

Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком? Фото № 8

Основные последствия при совершении сделки с недвижимостью, в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

Риски покупателя

Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

  • важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
  • не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои права на пользование помещением.

Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке. При этом часть денег передается только после подтверждения выписки. Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств.

Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают. Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

Риски продавца

Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения сделки. Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована. Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

Продажа квартиры с жильцами

Сегодня встретить объявление: «продам квартиру недорого» — не редкость. Как правило, каждый случай отклонения от рыночной цены имеет свою причину. И одна из них — обременение сохраняющими право проживания в квартире лицами. Почему это происходит, и кому это нужно?

Предпродажная подготовка квартиры — это тщательная проверка всех имеющихся документов. Для будущей сделки необходимо, чтобы жильё было юридически чистым. Однако не всегда прописанные жильцы добровольно покидают предоставленную им жилплощадь. В некоторых случаях не сможет помочь даже обращение в суд.

Самая благоприятная ситуация для продавца и покупателя недвижимости, когда при подготовке квартиры к продаже, жильцы добровольно освобождают занимаемую жилплощадь. Существует несколько способов это сделать: во-первых, выписаться по старому и прописаться по новому адресу. Во-вторых, существует возможность провести выписку и прописку, предоставив документы в паспортный стол по новому адресу. Процедура займёт несколько дней.

Но зачастую жильцы с трудом покидают занимаемые метры, отказываясь выписываться по разным причинам.

Возможно, привлекательность цены и самой квартиры заставит покупателя закрыть глаза на маленький недостаток — прописанных в ней жильцов, которые либо не желают добровольно выписаться, либо не могут этого сделать в силу ряда причин. В любом случае такое обстоятельство ставит собственника квартиры в непростую ситуацию.

Согласно п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

При этом в соответствие с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования квартирой для прописанных жильцов прекращается лишь в момент, когда собственность переходит к новому владельцу. Происходит это не автоматически, поэтому уже новый собственник будет подавать иск в суд, чтобы признать бывших жильцов утратившими право пользования квартирой.

Это интересно:  Кадастровый номер квартиры: что это такое, сколько цифр в него входит, как он выглядит и почему их может быть два сразу на одну жилплощадь?

Хотя существует несколько вариантов, когда собственник может выписать зарегистрированного жильца до продажи квартиры.

В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Хотя существует несколько вариантов, когда собственник может выписать зарегистрированного жильца до продажи квартиры.

Например, если супруга является единоличной собственницей квартиры, а муж в ней только зарегистрирован, в случае развода она может подать иск в суд с требованием выселить бывшего супруга. Но тут есть исключение — если муж и жена были нанимателями, а жена стала собственницей в результате приватизации, от которой муж отказался, выписать его принудительно будет невозможно. Бывший супруг сохраняет право пользования квартирой бессрочно. И даже после продажи квартиры муж вправе проживать в ней до тех пор, пока сам не захочет выписаться. И это далеко не единственный случай подобной неприкосновенности прописанных жильцов.

Выселению не подлежат

Существует определённая категория лиц, которые волею случая стали неприкосновенными в процессе выписки. Это те жильцы квартир, которые отказались от приватизации, хотя на тот момент имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим жилье. В списке находятся и те, кто может пользоваться жильём, согласно «завещательному отказу». На практике это означает, что некий человек, составив завещание, возложил на своих родственников определённую обязанность в пользу другого лица (отказополучателя). Поэтому став собственниками унаследованной квартиры, они обязаны предоставить указанному лицу право пользования квартирой. Такое жильё можно продать или подарить, не спрашивая разрешения у отказополучателя, но проживать в этой квартире он может на законных основаниях.

Лица, передавшие своё жильё в собственность плательщика ренты — тоже будут неприкосновенны в вопросе выписки. Помимо получения пожизненной компенсации, получатель ренты может проживать в переданной квартире, если иного не предусмотрено законом.

Выселить, а соответственно, снять с регистрационного учета граждан вышеназванных категорий помимо их воли невозможно. Покинуть занимаемую площадь они могут только по собственному желанию.

Покупателю и продавцу важно знать, что в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования продаваемой квартирой. Кроме того, должны быть подробно указаны их права на пользование жилым помещением.

Добросовестный продавец обязательно предупредит покупателя о наличии прописанных жильцов. В противном случае это выявит предпродажная проверка документов в надёжном агентстве недвижимости. Правда, специалисты отмечают, что далеко не во всех, даже крупных компаниях, есть ресурсы для достойной проверки документов.

— В Центральном Агентстве Недвижимости работает собственный Департамент экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью, где все документы проходят тщательную многоступенчатую экспертизу. По завершению проверки покупатель получает Гарантийный сертификат. Документ выдается до регистрации сделки и подтверждает финансовую ответственность компании.

Кроме того, Центральное Агентство Недвижимости имеет возможность покрывать риски своих клиентов за счет собственного стабилизационного фонда, гарантированного бюджета, который срабатывает во время страхового случая, — прокомментировала Людмила Лобова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Вопрос, как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания, задается вовсе не из чистого любопытства. Причина в том, что во множестве ситуаций проживающий может обрести подобное право, не являясь владельцем жилого помещения.

И лишь он может принимать решение о том, отказаться от собственного права или нет. Если обитатель жилья не изъявляет желания сниматься с регистрации из жилья, то и продавцу, и приобретателю придётся принять тот факт, что выписать его невозможно, пока он этого не захочет.

Кто имеет право проживать в квартире, не являясь ее собственником

Изначально к ним относятся лица, которые отказались приватизировать жилье в пользу близких родственников. Другой группой лиц считаются те, кто обрел право пожизненной регистрации в жилье в соответствии с последней волей умершего гражданина. Допустимость пожизненной регистрации предоставляет и заключение брака, когда надлежащее положение обозначено в брачном договоре. Если участник либо бывший участник строительного кооператива вносил хотя бы часть собственного пая за жилье, его тоже не получится выписать против его воли. И, также в случае, когда малолетний проживает в детском доме, исправительном учреждении или же какой-то другой организации, его тоже недопустимо лишать причитающейся по праву жилой площади.

ВНИМАНИЕ . Покупатель не должен доверять соглашениям, при которых бывший хозяин недвижимости обязуется снять с регистрации несовершеннолетнего жильца после реализации недвижимого имущества. Особенно если у детей имеется доли в имуществе.

В действительности, как правило, за детьми так и остается прописка в квартире в виде сюрприза, который доставляет неприятности новым хозяевам.

Нужно ли выписывать прописанных в квартире лиц при продаже

При продаже квартиры дозволения зарегистрированного в ней обитателя, не являющегося ее хозяином, не надо получать. Если этот гражданин является совершеннолетним, необходимо составить простой договор купли-продажи, затем чтобы совершить продажу квартиры, которую он занимает по праву пожизненного проживания. Вполне логично, что совершая договор с покупателем о стоимости, продавцу нужно подготовиться к тому, что помещение с жильцом можно совершить продажу по меньшей стоимости, чем если бы ее никто не занимал.

Иная ситуация имеет место, если на продажу выставляется жилое помещение с обладающим пожизненной регистрацией в нем ребенком.

ВАЖНО . Для совершения продажи необходимо поставить в известность органы опеки и попечительства, призванные защищать его права.

Основная сложность состоит в том, что ребенка в подобной ситуации нужно выписывать, а после этого нужно гарантировать предоставление ему новой жилплощади — либо до заключения соглашения, либо после него. При втором способе в соглашении нужно будет обозначить точные сроки выселения.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Какова процедура продажи

После того как оформленные показатели мест проживания для ребенка отправлены в уполномоченные органы по месту проживания, время ожидания ответа будет составлять от десяти до пятнадцати дней.

Процедура, вероятнее всего, будет одобрена, если:
  • Совместно с малолетним в новом жилье прописан кто-то из его представителей — родитель, попечитель либо опекун
  • Условия проживания ребенка на новом месте проживания не были ухудшены относительно тех, которые были ранее.

ВАЖНО . Анализ каждого подобного случая осуществляется индивидуально. Только заручившись поддержкой органов опеки, можно оформить договор купли-продажи на жилое помещение, где был прописан ребенок. Иначе сделка будет признана незаконной, ее можно будет обжаловать через суд.

Судебное разбирательство — возможный исход дела, в т.ч. при продаже жилья с совершеннолетним проживающим, если продавец постарался утаить его присутствие от приобретателя.

Зачем продавцы скрывают жильцов при продаже

Искушение скрыть проживание кого-либо в жилище зачастую появляется по той причине, что это не так уж сложно сделать на момент совершения продажи. Впрочем, утаивание грозит продавцу негативными результатами. Ведь со временем, когда другой хозяин жилого помещения рано или поздно узнает обо всем, он, вероятно, направится в суд. А суды, по общему правилу, встают на сторону покупателя. Иногда случается и так, что осуществляющий продажу жилья хозяин даже не знает о кандидатах на постоянное проживание в его жилье.

О чем еще нужно знать

Из вышеизложенного понятно, какими особенностями обладает продажа квартиры, где живут лица, имеющие право пожизненного проживания. Да, отыскать покупателя в такой ситуации весьма затруднительно, но при грамотном и тщательном подходе к данной процедуре можно осуществить задуманное. Важно не обманывать покупателя.

ВАЖНО . Нет смысла пытаться утаить обременения, имеющиеся у выставленной на продажу недвижимости. Иначе данное соглашение будет признано недействительным . Либо покупателю все равно станет известно о прописанных в квартире лицах и не станет ее приобретать.

На рынке недвижимости квартиры, где присутствуют какие-либо жильцы, покупают не слишком охотно. Как ранее говорилось, подобные соглашения могут оказаться весьма рискованными. Именно в связи с этим даже небольшая стоимость недвижимости не заманивает потенциальных приобретателей жилья. Обычно, продажа квартиры, где кто-то имеет прописку, более реальна, если в помещении не живут дети или нетрудоспособные граждане. Ведь совершить выселение прописанных лиц возможно, как было сказано, только в суде.

Когда в подобных ситуациях присутствуют малолетние, процедуру затрудняет требование об участии органов опеки и попечительства. Есть ли смысл приобретать жилое помещение с препятствием в виде зарегистрированных там граждан или нет? Это все люди определяют только самостоятельно.

Некоторых это обстоятельство нисколько не волнует. Но если обрести полную уверенность в том, что владению помещением ни один человек не сможет препятствовать, лучше подобрать квартиру без обременений.

Если хозяин совершил продажу квартиры с людьми, имеющими там регистрацию, не стоит считать его мошенником. В нашей стране подобные процедуры не запрещаются в соответствии с законом. Продавец в подобной ситуации будет не совсем порядочным, но его поступок однозначно легален.

Статья написана по материалам сайтов: alishavalenko.ru, pravo-sfera.ru, pravozhil.com, www.centralnoe.ru, jurists-online.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий