+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как заключить договор переуступки права собственности на квартиру?

Содержание статьи

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переуступкой прав собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Содержание

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

    По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному — дополнительных действий совершать не требуется.

  • По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.
  • По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

    Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

    Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

    Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

    Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

    Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

    Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

    Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

    Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

    После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

    1. основной договор, по которому «переуступается» право;
    2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
    3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
    4. акт передачи всех бумаг;
    5. договор уступки.

    По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

    Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

    Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

    Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

    Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

    1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
    2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
    3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

    Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

    Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Переуступка права требования долга — трехсторонний договор и регистрация в реестре

    В силу определённых обстоятельств, долговое обязательство или полномочия кредитора могут передаваться третьему лицу. Подобные отношения между заемщиком и должником называются переуступкой права требования долга.

    Переуступка права требования – это перевод долгового обязательства или передача полномочий кредитора с одного лица на другое. В таких отношениях есть два субъекта – кредитор и должник, которые заключили между собой договор. В силу каких-либо обстоятельств кредитор не может ожидать, пока должник вернет долг. Именно в таких случаях можно передать свои права требования третьему лицу. Также меняться может и должник.

    Договор переуступки права требования долга (цессия) заключается в письменном виде. Поводом для его оформления может послужить желание кредитора ранее оговоренного срока вернуть средства. Третья сторона-участник может иметь выгоду в виде получения более высокого процента в последующем с должника или выплаты меньшего размера долга кредитору.

    Кто является участником?

    Участниками цессии являются следующие стороны:

    • Должник (лицо, имеющее обязательства по выплате долга).
    • Цессионарий (переназначенный обладатель долговых требований).
    • Цедент (субъект, который передаёт права цессионарию).

    Виды цессии

    В зависимости от формы собственности и статуса участников соглашения их можно разделить на несколько видов, а именно:

    1. Между юридическими лицами. Наиболее часто встречаемой причиной является реструктуризация компании или другого юридического лица. По факту, меняется только контрагент, то есть название субъекта-должника. В этом случае составление документации производится официально с заверением её печатями обоих участников цессии.
    2. Между физическими лицами. В этом случае при оформлении документа не требуется заверение у нотариуса. Вполне достаточно поставить личные подписи, а также указать паспортную информацию, сумму долга, срок и способ его погашения. Причины заключения его многообразны: от получения ссуды до раздела имущества при расторжении брака.
    3. Между физическим и юридическим лицом. В случаях, если по каким-либо причинам руководитель предприятия возлагает на себя обязательства по неоплаченным пассивам предприятия, долг в полном объеме и на тех же условиях считается полностью перешедшим к новому плательщику. Оформление производится с заверением печатью и указанием данных физического лица по паспорту.
    4. Трёхсторонняя цессия. Особенностью заключения является дополнительная гарантия того, что должник уведомлен о смене кредитора. То есть, цессионарий получает гарантии непосредственно от плательщика. В двухстороннем документе указывается лишь информация о смене заимодателя.

    По типам можно её классифицировать в следующем порядке:

    1. Безвозмездная и возмездная цессия. Продажа обязательств цедентом за конкретную сумму относится к возмездному типу. К разрешению этой ситуации может привлекаться коллекторная фирма. При этом все условия и объект остаются неизменными. К безвозмездному типу относится соглашение, не предусматривающее плату за переуступку долгового обязательства.
    2. Неоплачиваемый и оплатный перевод долга. Разница между двумя видами смены дебитора заключается в оплате некоторой суммы (превышающей размер долга) либо в отсутствие таковой.
    3. Уступка требований согласно исполнительному листу. Цессия может передаваться третьему лицу безвозмездно или за определенную плату. В качестве основного документа в арбитражном суде выступает действующий договор о переуступке права долга.
    Это интересно:  Как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания

    Перевод долга

    Согласно ГК РФ, уступить новому кредитору можно долги по любым обязательствам, за исключением предусмотренных законом случаев. Не могут быть переведены по договору цессии права требования, если они неразрывно связаны с личностью кредитора (право на алименты, возмещение морального вреда).

    Для передачи долга в порядке переуступки обычно не требуется предварительного получения согласия от должника. Однако в ряде случаев уступка прав возможна только с согласия обязанного лица, в частности:

    • если соглашением между кредитором и должником установлено, что передача долга возможна лишь с согласия последнего;
    • если нормативными актами предусмотрено, что переход права требования, допустим, лишь при согласии на это должника;
    • если выполнение обязательства тесно связано с личностью кредитора.

    К новому кредитору права переводятся в таком же объеме, каком они принадлежали прежнему кредитору. Кроме того, вместе с основным долгом передаются обеспечивающие его обязательства (неустойка и др.). Иные условия договора, долг по которому передается цессионарию также остаются без изменений.

    Передать долг можно и тогда, когда уже имеется судебное решение о взыскании задолженности в пользу первоначального кредитора. Уже после оформления договора цессии понадобится обратиться в суд, который вынесет определение о замене стороны по делу. Далее, с этим определением и договором переуступки нужно обратиться в службу судебных приставов.

    Договор переуступки права требования

    Правовой статус участников такого соглашения может быть любой. Предмет цессии – обязательное право или право требования. Закон не регулирует цену такого договора, размер оплаты по сделке стороны определяют самостоятельно.

    Образец оформления данного соглашения может выглядеть примерно так:

    • Указываются дата, номер соглашения, стороны.
    • Важно обозначить предмет сделки. Переуступка прав может осуществляться, к примеру, в связи с займом или кредитом. То есть определенной денежной суммы, которую должен выплатить должник. Предметом соглашения также может быть и передача жилья от застройщика на основании контракта о долевом участии.
    • Далее, указываются права и обязанности участников.
    • Обязательным условием является цена. Чаще всего, такая сделка бывает возмездной. Обычно изначальный заимодавец получает от субъекта, который приобретает право требования, сумму, что соответствует размеру долга. По договоренности сторон уменьшать ее размер можно. Обычно уменьшенная сумма служит своего рода компенсацией за неудобства цессионария.
    • Далее, идет раздел “Ответственность сторон”.
    • Заканчивается документ заключительными положениями, реквизитами субъектов, а также их подписями.

    Нюансы при оформлении

    Пакет документов для оформления индивидуален в каждом конкретном случае. Основным подтверждением вступления соглашения цессии в силу является письменный контракт, заключённый между цедентом и должником.

    Договор может быть признан ничтожным в судебном порядке. Критерии, способствующие принятию такого решения:

    • Принадлежность обязательства отнесена к личным взаимоотношениям (алименты, возмещения убытка частному лицу).
    • Рассматриваемое право не подкреплено соответствующей документальной базой.
    • Соглашение по недвижимости не имеет регистрации в государственном органе.
    • Основание, взятое за канву, не предполагает передачи права цессии третьим субъектам.
    • В настоящем договоре не конкретизировано отношение первого кредитора с должником.
    • Не проведена оплата цессионарием по договору возмездного типа.
    • Права требований по займу перенаправлены лицу, которое не имеет полномочий и возможностей кредитного общества.

    В качестве наглядного примера по признанию договора цессии ничтожным, можно рассмотреть следующее событие:

    ЗАО «Н» подало исковое заявление в арбитраж по отношению к ОАО «М» и ООО «Д» о признании договора цессии ничтожным, поскольку условия соглашения не соответствуют Гражданскому Кодексу РФ (ст. 382).

    Предъявленные требования были удовлетворены в полном объёме.

    Такое решение обусловлено тем, что по условиям договора переуступки права долга, ОАО «М» передаёт, а ООО «Д» принимает требования по контракту поставки к ЗАО «Н». Согласно ст. 168 ГК РФ, цедент «М» не обладал правами на осуществление цессии по отношению к субъекту «Д» на момент заключения договора. Следовательно, в нарушение статей 382 и 168 ГК, сделка признана, как незаконная ввиду своей ничтожности.

    Основные случаи возникновения цессии

    Приобретённое жильё по ипотечному кредиту зачастую становится объектом реализации, даже если не является собственностью и находится в банковском залоге. Непременно, финансовое учреждение должно быть извещено о смене заёмщика по договору цессии на недвижимость. После проверки платёжеспособности нового должника и письменного согласия банка, обозначается размер оставшейся суммы долга.

    В страховании договор цессии предполагает передачу риска другой фирме, которая выступает как новый кредитор. При продаже автомобилей по доверенности в автомобильном страховании право страхователя на компенсирование убытка может переходить к страховщику. Однако подобная практика не приветствуется многими фирмами по причине частых случаев мошенничества.

    Довольно часто практикуется применение перевода права требования долга на другого кредитора в хозяйственной сфере по договору поставки. В рассматриваемой ситуации используется факторинг (привлечение состоятельного посредника). Следовательно, претензии по уплате дебиторской задолженности покупателю предъявляется именно этим финансовым учреждением, в качестве которого чаще всего выступает банк. Финансовую выгоду, заемщик получает за счет процентов, удерживаемых с должника. Факторинговая система позволяет контролировать сроки уплаты задолженности, предварительно произведя мониторинг и сверку первичной документации, подтверждающей проведение приёмки товара.

    По подрядному договору соглашение цессии возможно в случае письменного одобрения подрядчика о передаче права определенных обязанностей другому лицу. Отдельно стоит отметить, что в таком случае обе стороны имеют право на требование выполнения пунктов договора (оплата или оказание определенных услуг в соответствии с контрактом или договором).

    В кредитных банковских операциях договор цессии оформляется в случае нарушения условий кредитования заемщиком. Если банковское учреждение ввиду этого расторгает действующий контракт с взысканием полной суммы долга, в качестве цессионария выступает коллекторная компания, которая применяет собственные методы воздействия на должников. Подобная схема подвергается обсуждениям и сомнениям, поскольку для взаимодействия с коллекторами, кредитор обязан иметь все соответствующие документы в сфере кредитования и проведения банковской деятельности. При этом финансовое учреждение не имеет права о разглашении конфиденциальной информации о своих клиентах. Во избежание недоразумений, в подобных случаях следует щепетильно изучить все пункты и разделы заключаемого договора.

    Обанкротившееся предприятие может произвести продажу долга, что позволит в краткие сроки снизить задолженность. Но, если предприятие не признано банкротом в официальном порядке, налоговая служба может признать сделку недействительной. Для подтверждения собственной недееспособности составляется служебная записка с обоснованием цены права требования.

    Регистрация в государственном реестре

    Переуступка права требования долга, связанная с недвижимостью требует обязательной регистрации в Госреестре. Легитимность договора вступает в силу с момента прохождения государственной регистрации. Несоблюдение этого правила может привести к признанию соглашения ничтожным.

    Процедура правильного оформления состоит в предоставлении нотариально заверенных документов в ФРС. В этот список входит контракт о долевом участии, договор цессии и остальные сопутствующие соглашения.

    Застройщик или приравненное к нему лицо также подают следующую информацию:

    • учредительное постановление и его дополнения или пояснения;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • документацию, подтверждающую полномочия основного субъекта.

    Полезная информация

    При подписании особое внимание следует обратить на следующие критерии:

    • Реальность предмета, подтвержденная объективной информацией и первичными документами.
    • Обязательное присутствие ссылки на первоисточник, дающий право оформления по уступке долга.
    • Согласие новоявленного кредитора либо заемщика. Оно может быть подтверждено в основном контракте подписью или печатью, а также предоставляется в сопроводительном письме.

    Договор цессии, составленный не должным образом или с нарушением требований, может привести к его аннулированию или получению нежелательного результата.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Можете задать вопрос текстом, если Вам удобнее:

    Особенности уступки прав на недвижимость

    Ежегодно в России строятся миллионы квадратных метров жилой площади. Приобретение квартир в новостройках привлекает покупателей по двум основным причинам. Первая — жить в новой квартире всегда приятнее, в отличие от приобретенной на вторичном рынке. Второй причиной является привлекательная цена нового жилья: чем дольше ждать сдачи дома, тем квартира дешевле. Если квартира приобретается, например, на стадии нулевого цикла, разница в цене может достигать до 45% от рыночной стоимости.

    Напомним, что нулевой цикл по сути является стартом строительных работ. На данном этапе, как правило, происходит рытье котлована, подводка коммуникаций, отливка фундамента здания и строительство его подземной части (цокольный и подвальный этажи). На втором этапе идет строительство его надземной части. Этот этап самый длительный. А что касается стоимости помещений, то чем больше этажей построено, тем выше их цена. Завершает процесс строительства внутренняя отделка дома и ввод в эксплуатацию. На этом этапе обычно стоимость строящихся квартир практически равна рыночной стоимости готового жилья.

    Приобретение квартиры в строящемся доме может быть осуществлено путем заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ), вступления в жилищный кооператив (ЖСК) или путем уступки права требования (цессии). На первичном рынке недвижимости цессия как способ реализации жилья широко распространена.

    О правовых особенностях уступки прав при приобретении жилой недвижимости и о том, на что следует обратить внимание при заключении договора цессии, расскажет адвокат Андрей Комиссаров.

    Что следует знать при уступке прав по ДДУ

    Цессия в сфере долевого строительства представляет собой перепродажу жилья в новостройках путем уступки права требования в пользу покупателя. С одной стороны договора выступает цедент — тот, кто уступает право, с другой цессионарий — тот, к кому это право переходит. Положения о договоре цессии регулируются главой 24 ГК РФ. Такой договор может быть заключен в любое время до момента передачи готовой квартиры дольщику.

    Договор уступки права требования по договору долевого участия подлежит государственной регистрации так же, как и первичный договор. Это означает, что после его заключения пакет документов должен быть подан государственному регистратору для внесения изменений в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Договор, не прошедший государственную регистрацию, недействителен, поэтому, прежде чем заключать договор уступки прав, следует проверить, прошел ли первоначальный договор государственную регистрацию.

    Это интересно:  Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя 2019

    Сделать это совсем не сложно: необходимо подать соответствующий запрос в реестр прав через интернет или через МФЦ.

    Срок ответа составляет от 5 до 9 дней.

    Договор долевого участия, по которому уступается право должен, быть полностью оплачен либо уступка должна происходить одновременно с переводом долга по договору долевого участия на нового участника строительства (ст. 11 ФЗ № 214). Цена договора цессии должна формироваться с учетом остатка долга по первоначальному ДДУ. В противном случае цессионарий рискует дважды оплатить стоимость квартиры, поскольку вместе с правом требования по договору, которое возникнет только после его полной оплаты, к нему перейдет и обязанность оплаты договора долевого участия. Таким образом, покупатель оплатит и уступку прав, и ДДУ.

    Также следует учесть, что право требования квартиры у цессионария возникает только после полной оплаты договора, поэтому если договор оплачен не полностью, то в договоре следует указать, что происходит именно уступка будущего требования. Кроме того, при переводе долга на нового участника долевого строительства необходимо заручиться письменным согласием застройщика, которое необходимо для государственной регистрации договора уступки.

    Цедент отвечает перед цессионарием только за недействительность сделки об уступке прав. Иными словами, если дольщик уступает вам право требования квартиры, то отвечает он только за недействительность договора цессии (ст. 390 ГК), поэтому если вы приобрели права по ДДУ, а дом не построен или подлежит сносу, поскольку возведен без соответствующей разрешительной документации, то вы можете предъявлять претензии только застройщику, а не лицу, уступившему право требования по договору.

    Уступка прав по договору долевого участия может быть совершена неограниченное количество раз. Закон не предусматривает каких-либо ограничений на этот счет, но уступка должна быть совершена до передачи готового объекта дольщику.

    После передачи объекта переход прав возможен уже на основании договора купли-продажи или иной сделки,

    поскольку передача объекта говорит о фактическом завершении строительства и прекращении обязательств по договору долевого участия.

    Несмотря на то, что, согласно положениям ФЗ № 214, в Российской Федерации привлечение денежных средств граждан в целях инвестирования строительства жилых помещений допускается только путем заключения договоров долевого участия, застройщики далеко не всегда соблюдают данные требования закона. Это характерно не только для небольших малоизвестных строительных компаний, но и для крупных застройщиков. Так, например, поселок «Славянка» на юге Санкт-Петербурга строился при заключении с гражданами предварительных договоров купли-продажи квартир.

    Что следует знать при уступке прав по ПДКП

    Согласно статье 429 ГК РФ, под предварительным договором понимается договор, в котором выражено намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, содержащихся в предварительном договоре. Такой договор заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение необязательно, он не подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП. При этом в силу закона предварительный договор должен содержать ряд специальных существенных условий.

    Предмет основного договора. Должен быть четко и недвусмысленно описан объект недвижимости, который будет продан в будущем. Обычно указывается метраж квартиры, количество комнат, строительный номер и этаж. Также дополнительно могут быть указаны строительные оси и иные технические характеристики.

    Цена договора. Обязательно указывается полная стоимость квартиры. Если в договоре указана сумма, но не указано наименование валюты, то цена будет считаться определенной в рублях.

    Срок заключения основного договора. Договор без указания срока его заключения не будет являться недействительным, однако следует обратить внимание, что если срок в договоре не указан, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с даты подписания предварительного.

    В случае со строительством жилья ни в коем случае нельзя подписывать предварительные договора без указания срока заключения основного,

    поскольку по истечении одного года, если ни одна из сторон не обратилась с требованием заключения основного договора, предварительный договор теряет юридическую силу. При этом, если дом еще не построен, требовать заключения основного договора покупатель не сможет, поскольку объект права, указанный в предварительном договоре, еще не существует. В такой ситуации покупатель крупно рискует потерять деньги и не получить квартиру.

    Несмотря на то, что действующее законодательство в значительной степени уравнивает большинство прав дольщика и гражданина-покупателя по предварительному договору купли-продажи, при уступке прав покупателя следует обратить внимание на следующий аспект.

    Как было сказано ранее, предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому риск стать жертвой мошенников при покупке квартиры в новостройке таким способом существенно выше. Недобросовестный цедент не лишен возможности одновременно уступить свои права нескольким гражданам, что, по сути, будет являться множественной продажей. Защититься от таких мошенников возможно путем обращения непосредственно к застройщику с запросом о том, не были ли ранее уступлены права по конкретному предварительному договору. Если нет, то можно заключать договор цессии, но при этом нужно помнить, что уступка прав по предварительному договору возможна с момента его подписания до момента заключения основного договора.

    Договор цессии должен быть заключен в той же форме, что и предварительный договор, например,

    если предварительный договор нотариально удостоверен, то и договор цессии также следует удостоверить у нотариуса.

    В завершение хотелось бы сказать, что предпочтительнее приобретать строящееся жилье непосредственно у застройщика, заключая договор долевого участия. Если же вам подвернулась возможность приобрести его путем заключения договора цессии, то не следует экономить на квалифицированном юридическом исследовании рисков планируемой сделки. Лучше заплатить несколько тысяч рублей за консультацию квалифицированного специалиста, чем сэкономить малость и потерять миллионы.

    Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски

    Суть переуступки прав собственности на квартиру в новостройке состоит в продаже права требования недвижимости от застройщика через договор цессии. Он заключается на любой стадии до момента документального оформления передачи квартиры. Цессия возможна по договору как предварительной купли-продажи, так и долевого участия в строительстве. Первый вариант содержит много рисков для покупателя, второй – более надежный. В зависимости от основного соглашения переуступка имеет простую письменную или нотариальную форму, проходит государственную регистрацию

    Рынок жилья представлен объектами, входящими в две большие категории, – новостройки и вторичная недвижимость. Передача собственности оформляется договорами купли-продажи, дарения, мены, долевого участия, переуступки.

    Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке выполняется в соответствии с установленными законодательством правилами и имеет особенности, определяемые основным договором.

    Что такое переуступка квартиры

    Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это продажа права требовать передачи недвижимости после окончания строительства. Заключение договора долевого участия или купли-продажи объекта в еще не сданном доме дает покупателю право на притязания в будущем. Фактически в момент подписания соглашения недвижимого имущества еще не существует.

    Сделка именуется цессией и оформляется самостоятельным договором. Стороны в ней:

    • цедент – продавец, который переуступает свои права;
    • цессионарий – покупатель, приобретающий их.

    Продажа права требования в форме переуступки допускается только до момента передачи предмета договора. После подписания акта и вручения ключей цессия не используется.

    Виды переуступки квартиры в новостройке

    Приобретение квартиры в доме, находящемся на любом этапе строительства, осуществляется посредством заключения договора долевого участия или предварительного, а затем основного договора купли-продажи. К любому из этих соглашений может быть применена цессия.

    Предварительный договор купли-продажи нельзя считать полноценным документом в целях требования прав на недвижимость. Его суть и назначение заключаются в обозначении намерении передать объект в будущем. Подобная форма оформления отношений используется на любом этапе – от разработки документации до полной постройки.

    Таблица 1. Недостатки предварительного договора купли-продажи

    Предварительный договор купли-продажи – законная конструкция, хотя и применяется не так часто. С точки зрения защиты покупателя и его имущественных интересов форма неудачна. Оформлять уступку по подобному соглашению не рекомендуется.

    Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.

    Переуступка ипотечной квартиры

    Если квартира приобретается за счет привлеченных средств, переуступать ее не запрещено. Основная задача продавца – получить согласие банка на сделку. Когда оно есть, долг переводится на нового покупателя, включая уплату процентов и других взносов, предусмотренных договором кредитования.

    Большая часть жилья приобретается с помощью заемных средств. Переуступка ипотечной квартиры не является чем-то новым. Но перед тем как принять на себя кредитные обязательства, рекомендуется ознакомиться с обстоятельствами (выплаченная сумма, условия, наличие непогашенных штрафов за нарушение условий и другие).

    Возможные риски

    Переуступка – распространенная, но опасная схема приобретения квартиры. Среди основных рисков выделяются:

    • банкротство;
    • недействительность переуступки, ее оспаривание;
    • нарушение условий основного соглашения;
    • двойная цессия.

    Цессия возможна с подписания договора долевого участия в строительстве до акта передачи квартиры. Причины продажи недостроенного жилья могут быть разные – желание заработать, нужда в деньгах, нарушения со стороны застройщика, затягивание строительства и другие. Перед подписанием документа и внесением оплаты их нужно выяснить.

    1. Финансовая несостоятельность. Если застройщик действительно банкротится или находится в одном шаге от финансового краха, продавец квартиры, он же цедент, не будет нести ответственности. Расторгнуть соглашение и вернуть деньги нельзя.

    В редких случаях цедент принимает на себя поручительство за исполнение застройщиком обязательств. Но и тут есть опасность: следует изучать условия поручительства – возможно, они защищают цессионария не в полной мере или не защищают вообще.

    1. Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:
    • невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
    • отсутствие письменного согласия застройщика;
    • отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

    Обратите внимание! Закон не требует получения письменного согласия застройщика на переуступку. Однако если такое условие включено в договор, цедент обязан получить этот документ до совершения сделки. В остальных случаях достаточно письменного уведомления до государственной регистрации сделки.

    1. Двойная продажа возможна, когда она осуществляется на основании предварительного договора купли-продажи. Закон не обязывает участников такой сделки регистрировать соглашение в Росреестре, поэтому покупателей может быть несколько. В случае мошенничества приоритет имеет тот, кто подписал договор цессии раньше других. Договор долевого участия такие схемы исключает, поскольку переуступка проходит государственную регистрацию.
    2. Оспаривание соглашения. Возможно в рамках банкротства цедента, если цена договора ниже рыночной. Судебная практика по этому риску есть, причем не в пользу цессионария.
    3. Утрата права возмещения убытков. Если цедент нарушил условия договора и не уведомил о переуступке застройщика, цессионарий может столкнуться с тем, что ему будет отказано в возмещении убытков, связанных с нарушением сроков строительства, взысканием неустойки.
    Это интересно:  Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры?

    Примечание. Если застройщик нарушает сроки, дольщик имеет право требовать возмещения убытков в определенном сторонами размере. Также он вправе заявить о расторжении соглашения и просить возврата уплаченной суммы.

    Перед тем как купить квартиру по переуступке прав в новостройке, оценивайте риски, проверяйте условия уже заключенных договоров, наличие всех документов и не соглашайтесь на переуступку по предварительному договору купли-продажи.

    Рис. 2. Открытая папка с документами. Источник: сайт «Банксправка»

    Порядок оформления

    Закон не устанавливает жестких требований к форме. В частности, ст. 389 ГК РФ определяет зависимость цессии от формы основной сделки.

    Важно! Нотариальное заверение требуется в случаях, когда основной договор также заключен у нотариуса.

    Перечень документов определяется исходя из условий и обстоятельств сделки. Чаще всего требуется:

    • разрешение застройщика на переуступку в письменном виде;
    • договор цессии;
    • договор, заключенный цедентом с застройщиком;
    • документы, подтверждающие внесение денег цедентом;
    • акт взаимозачета требований;
    • согласие второго супруга на переуступку;
    • акт передачи документов от цедента к цессионарию (от продавца к покупателю).

    Требования для договора

    К условиям, подлежащим обязательному включению в договор цессии, относятся:

    • полные сведения об участниках сделки (ФИО, данные паспорта, прописка);
    • сведения об объекте недвижимости, его характеристиках и адресе;
    • сведения о договоре, дающем право требования;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок расчетов.

    Налогообложение

    Сделка облагается налогом для любого цедента (гражданина или организации). Физическое лицо может заявить свое право на вычет в размере 1 млн руб. В этом случае 13% придется заплатить от суммы, превышающей 1 млн руб.

    Нюансы при покупке жилья по переуступке

    Перед тем как заключить договор цессии, рекомендуется проверить следующее.

    1. Ход строительства. То, как продвигается возведение новостройки, характеризует финансовое состояние застройщика и свидетельствует об отсутствии проблем. Тревожный знак, если на объекте долгое время нет строителей, а вставленные стеклопакеты разбиты хулиганами.
    2. Застройщик. Найти информацию о нем можно, используя поисковые системы. Самая важная находится на сайтах судов. Начать следует с арбитражного, проверив, не подано ли заявление о признании банкротом, затем перейти к сайту суда общей юрисдикции (он определяется исходя из места регистрации застройщика). Если у компании много исков от недовольных граждан, то она не совсем надежная.
    3. Наличие разрешительной документации на строительство, землю (желательно, чтобы она была в собственности), проектной декларации. Она представлена на сайте самого застройщика.
    4. Наличие письменного разрешения или уведомления о переуступке.

    Зная, что такое цессия, как она оформляется, какие документы требуются и риски существуют, покупатель обезопасит себя и заключит выгодную и безопасную сделку.

    Дополнительно вы можете ознакомиться с видео

    Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

    Оформление сделки по переуступки права на квартиру

    В данной статье мы расскажем, что такое переуступка прав. Как она оформляется согласно законодательству, что для этого потребуется и какие нюансы нужно учитывать при заключении такой сделки.

    Что значит уступка прав при продаже квартиры?

    Договор уступки прав (цессия) – это достаточно распространенный способ купли-продажи квартир на первичном рынке. Чаще всего это касается недостроенной недвижимости, поскольку переуступаются не права собственности – для незаконченного строительства такие права не могут возникать по определению, а права требования исполнения условий договора застройщиком (в данном случае – передачи квартиры после окончания строительства). Возникают права требования на основании договора долевого участия.

    Получив соответствующее право требования, его обладатель (чаще всего это участник ДДУ) согласно ГК РФ, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. В том числе и переуступить другому лицу – как физическому, так и юридическому. Это и служит юридической основой для продажи недвижимости по договору цессии (уступки). Переуступка прав бывает возмездной и безвозмездной. Естественно, что подавляющее большинство сделок, касающихся недвижимости – возмездные, то есть, цессионарий (приобретатель прав) выплачивает цеденту (обладателю прав) оговоренную ранее сумму.

    В каких ситуациях можно оформить уступку права на квартиру?

    Сделки по переуступке прав требования достаточно распространены – они могут быть выгодны всем сторонам – как дольщику, так и приобретателю невидимости. Гражданский кодекс никак не ограничивает права физических и юридических лиц переуступать принадлежащие им права, потому причины для оформления цессии и ситуации, когда такие сделки заключаются, могут быть самыми различными.

    Вот примеры наиболее распространенных ситуаций:

    • дом строится слишком долго, сроки нарушены, участник ДДУ больше не может ждать передачи квартиры, а разрыв договора также потребует много времени и усилий, чтобы вернуть вложенные средства. В такой ситуации выгодным вариантом может быть переуступка прав требования на квартиру лицу, которое не спешит с получением недвижимости, и может дождаться завершения строительства. Дольщик в этом случае сразу получает средства (хотя обычно сумма несколько меньше, чем стоимость квартиры по договору долевого участия), и может их вложить в новое жилье;
    • дольщик больше не заинтересован в получении квартиры по ДДУ, но разрывать договор с застройщиком невыгодно – в данном случае более удобным вариантом может быть договор цессии, согласно которому он сразу получает деньги, а покупатель – право требования на квартиру по окончании строительства;
    • если подрядчик или другое лицо за определенные услуги получает от застройщика право на часть квартир в новом доме, то он может переуступить права на них третьим лицам еще до окончания возведения здания. В этом случае покупатели получат свои квартиры, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а подрядчик конвертирует свои права в реальные деньги;
    • ситуации, не связанные с новостройками – часто у лица могут оказаться права требования на недвижимость (например, по предварительному договору купли-продажи, при разделе наследства и т.д.), которые он также может переуступить третьей стороне, получив за это вознаграждение.

    Как оформить переуступку прав на квартиру: порядок действий

    Для того чтобы договор цессии имел законную силу, необходимо придерживаться установленного порядка совершения операций. В общем случае алгоритм выглядит следующим образом:

    цедент должен предоставить документы, которые подтверждают его права требования недвижимости. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи и т.д. В случае, если речь идет о новостройке, необходимо проверить и бумаги строительной компании – уставные документы, разрешение на строительство, проект (с отметкой о согласовании в местном органе власти), проектную декларацию и т.д.

    В большинстве случаев договор ДДУ предусматривает необходимость получения согласия строительной компании на переуступку прав, без которого сделка цессии может быть признана недействительной. Часто застройщик просит за разрешение до 5% от стоимости квартиры. Для уведомления и получения согласия необходимо посетить офис строительной компании или отправить документы по почте и дождаться ответа.

    Цессия возможна только в том случае, если по ипотечному кредитованию погашена вся сумма. В противном случае финансовое учреждение не даст своего согласия, и заключение сделки станет невозможным.

    Как оформить договор переуступки права на квартиру? Можно воспользоваться типовыми образцами документа, но лучше прибегнуть к помощи квалифицированного юриста по недвижимости, который составит договор согласно всем требованиям и учтет интересы обеих сторон сделки. Документ должен содержать следующую информацию:

    • сведения о цеденте, цессионария, застройщике;
    • данные об объекте сделки (квартире) – расположение, срок сдачи, состояние готовности и т.д.;
    • условия переуступки прав – размер компенсации цеденту, порядок выплат и т.д.

    для вступления документа в законную силу ему необходимо пройти государственную регистрацию. Для этого регистратору предоставляется подписанный договор, а также дополнительные документы (паспорта сторон, письменное согласие застройщика и банка, изначальный договор с застройщиком и т.д.). Также необходимо уплатить пошлину, после чего договор цессии будет официально зарегистрирован и вступит в законную силу.

    Учитывая большое количество этапов процедуры, ответственность и риски, рекомендуется воспользоваться услугой юридического сопровождения сделок с недвижимостью. В этом случае подготовкой и проведением заключения сделки переуступки прав будет заниматься квалифицированный юрист с большим опытом, что минимизирует вероятность ошибок.

    Нужно оформить сделку по переуступки права на квартиру?

    Переуступка прав на квартиру в новостройке

    Наиболее часто договор цессии касается именно новостроек. Однако здесь кроются и самые большие риски покупки квартиры по уступке права требования: во-первых, необходимо убедиться, что цедент действительно владеет правом требования на квартиру, для чего нужно тщательно проверить его документы; во-вторых, нужно быть уверенным в том, что застройщик завершит строительство в приемлемые сроки, строительство не будет приостановлено, заблокировано и т.д.; наконец, есть риск ошибок во время оформления процедуры переуступки прав, что может привести к недействительности сделки.

    Чтобы этого избежать, рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по сделкам с недвижимостью – он сможет проверить продавца, застройщика, подготовить все документы согласно требований законодательства, в результате чего риски будут минимизированы, и за судьбу сделки можно не опасаться.

    Заключение

    Переуступка прав требования – достаточно распространенный способ заключения сделки купли-продажи квартир, особенно если речь идет о новостройке. Такой вариант может быть выгоден как покупателю, так и продавцу. Однако сама процедура оформления уступки прав достаточно сложная и запутанная, потому для гарантии успеха рекомендуется воспользоваться юридической помощью.

    Статья написана по материалам сайтов: pravoman.ru, gosdetstvo.ru, www.tatre.ru, yakapitalist.ru, advokat-belyakova.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector