+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Налог с продажи квартиры в России: что сказано в законе об уплате взносов, какие виды отчислений при покупке и реализации жилья существуют, помимо подоходных сборов?

Продавая квартиру, продавец обязан заплатить налог государству. Налог с продажи квартиры не изменился, но изменились условия, по которым он платится. Увеличился срок владения недвижимостью для того, чтобы платить подоходный налог и сдавать декларацию в отделение налоговой службы по месту жительства.

Содержание

До 2016 года

До 2016 года после продажи своей квартиры продавец платил подоходный налог, основная ставка которого – 13 процентов. Но не всегда, а только в случае, когда была разница между продажей и покупкой квартиры, с так называемого дохода.

Таким налогом облагаются российские граждане и иностранные, проживающие в России более 183 дней ежегодно. Если иностранные граждане живут менее указанного срока, то платят 30 процентов. Такие условия применялись к тем, кто приобрел квартиру или дом более, чем 3 года назад.

Обычный гражданин, приобретая недвижимость для себя, живет там достаточно продолжительное время, по статистике – не менее 3-х лет. Если жилье приобретается в целях получения прибыли, то нужно будет не только заплатить подоходный налог, но и сдать 3-НДФЛ.

В случае владения квартирой дольше трехлетнего срока или получения ее в наследство, налог не платится. Также не нужно делать отчисления в случае, когда недвижимость была вам подарена или приобретена в результате договора о пожизненном содержании.

Сумму налога придется заплатить в течение следующего за продажей года до 15 июля включительно. Налоговую декларацию нужно заполнить и сдать до 30 апреля. Сведения о полученных доходах нужно сдать в ИФНС после продажи недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения, а также приобретенной любым другим образом меньше, чем три года назад.

Физические лица подают декларацию в том случае, когда появляются доходы свыше учтенных на основной работе. Эти доходы должны быть задекларированы, то есть объявлены и зарегистрированы службой налоговой инспекции.

Кроме продажи квартиры существует множество источников доходов, например: сдача квартиры внаем, поступление переводов, выигрыше в лотерею и другие. Зачем нужно заявлять о своих доходах государству?

Кроме главной цели – учета и контроля всех средств, которые проходят через налогоплательщиков, есть еще одна. Она дает право физическим лицам получить выгоду от заполнения декларации. Речь идет о праве на налоговый вычет.

Гражданин, продавший свою квартиру и заплативший налог, сможет вернуть часть потраченных средств. Правда, для этого придется подавать еще один документ в местное отделение налоговой службы – 2-НДФЛ. Но при высоких ценах на квартиру и, соответственно, высоких налогах, процедура будет оправданной.

С начала 2016 года

С начала 2016 года были внесены изменения в законодательство.

Федеральный закон

Законодатели внесли несколько изменений в Федеральный закон и кардинально изменили порядок уплаты подоходного налога. Теперь по Федеральному Закону № 382, чтобы не платить налог за продажу квартиры, нужно, чтобы она была во владении не три года, как раньше, а пять лет. Также внесены изменения в налоговую базу.

Во-первых, все, кто продает недвижимость, по Налоговому кодексу разделены на две группы:

  • граждане, оформившие право собственности на свою недвижимость до 2016 года;
  • граждане, которые стали по закону владельцами недвижимости после 1 января 2016 года.

Первые продают по закону, который действовал до начала января 2016 года, то есть освобождаются от уплаты налога те, кто купил недвижимость более трех лет назад. Вторые – более пяти лет назад.

Зачем были внесены эти поправки? Ответ на этот вопрос кроется в тех слабых сторонах, которыми пользовались и перекупщики, и сами продавцы. Цена на квартиры, дома и другие объекты недвижимости сильно занижалась затем, чтобы не платить налог.

Чтобы привилегией получения налогового вычета не пользовались продавцы недвижимости, законодательный орган изменил исходные данные для расчета налога. Теперь налог на любой объект недвижимости будет рассчитываться по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.

Он не платится также при следующих обстоятельствах:

  • недвижимость перешла по дарственной;
  • дом или квартира досталась по наследству;
  • право собственности было получено в результате приватизации;
  • в том случае, когда недвижимость получена в собственность в результате договора о пожизненном иждивении.

В перечисленных случаях, каким бы ни был срок владения, и как бы ни велика была разница между проданной и купленной недвижимостью, налог не платится.

В регионах

Субъекты федерации в лице местных законодателей имеют право корректировать федеральные законы. В Ставропольском крае уменьшен срок владения квартиры с 5-ти лет до трехлетнего срока.

Граждане, которые живут на территории Ханты-Мансийского автономного округа имеют право не платить на налог при продаже недвижимости также после трех лет владения. Но это пока не правила, а лишь приятные исключения.

Кадастровая стоимость

При продаже и покупке будет рассматриваться кадастровая стоимость, которая была выставлена в год регистрации. Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте. Также она содержится в выписке. Это документ, который содержит основные сведения о любом объекте недвижимости.

Выписку может получить каждый гражданин РФ. Нужно обратиться с соответствующим заявлением и документом, удостоверяющим личность в местное отделение Росреестра. Вам не откажут даже в том случае, если запрашивается информация касается не вашей квартиры или дома.

Росреестр ведет учет и систематизирует данные по всем объектам недвижимости, которые расположены на территории России. По каждому объекту имеется минимум информации, которая может быть предоставлена после уплаты госпошлины. Сведения являются публичными, кроме пункта о дееспособности владельца.

В основном, граждан при покупке квартиры интересует следующая информация:

  • метраж объекта недвижимости;
  • количество владельцев;
  • кадастровая стоимость.

Не нужно забывать, что кадастровая стоимость обновляется каждый год. Поэтому, если сделка назначена на начало января, то следует проверить кадастровую стоимость еще раз, поскольку ее индексируют 1 января.

Расчет налога

Как и предполагали депутаты, внося поправки в закон, теперь нет смысла занижать цену квартиры при ее продаже. Чтобы рассчитать налог, нужно знать кадастровую стоимость в год регистрации и понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент – это число, которое участвует в вычислении подоходного налога при продаже квартиры. В каждом регионе свое значение, которое колеблется от 0,1 до 2,0. Чтобы его узнать, нужно зайти на сайт местного отделения Налоговой службы или позвонить по телефону.

Попробуем рассчитать налог самостоятельно. Исходные данные:

  • кадастровая стоимость квартиры – 1 000 000 рублей;
  • понижающий коэффициент, который принят в вашем регионе – 0,2.

Умножим эти два значения, чтобы рассчитать сумму, с которой будут вычитать 13-ти процентный налог:

Итого: налог с продажи квартиры, кадастровая стоимость которой 1 миллион рублей, составит 26 тысяч рублей.

Снизить налоговое бремя можно, если владелец с помощью документов сможет подтвердить, какие были расходы для того, чтобы продать квартиру и получить доход. Законность такой процедуры подтверждает Налоговый кодекс РФ (ст. 2, п. 2).

Оформление возврата

Для того, чтобы оформить возврат налога на полученную в результате продажи квартиры прибыль, нужно заполнить и предъявить в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ.

Кроме этого, необходимо предоставить следующие бумаги:

  • договор, который подтверждает ваши права, как владельца объекта недвижимости;
  • чеки и другие документальные подтверждения расходов;
  • если есть – кредитный договор;
  • саму декларацию.

Принцип получения налогового вычета заявительный, то есть владелец самостоятельно должен решиться на этот шаг, собрать бумаги и обратиться в налоговую.

На видео о размере налога

Налог с продажи квартиры не вырос, но способ вычисления платежа изменился. Сейчас, чтобы сэкономить на налоговых платежах, не получится, как раньше занижать цену в документах. Оформление возврата через налоговую службу компенсирует затраты.

Налогообложение при продаже квартиры: законодательство РФ, общие принципы и порядок уплаты налога

Купля-продажа квартиры – одна из многочисленных процедур, облагаемая подоходным налогом при осуществлении на территории РФ. Несмотря на четкую регламентацию порядка подобного налогообложения, у многих граждан нередко возникают проблемы при необходимости уплатить налог данного вида.

На деле же процедура уплаты сбора крайне проста и практически не способна вызвать каких-либо затруднений, конечно, если знать базовые принципы и нюансы ее проведения. Сегодня наш ресурс рассмотрит именно налогообложение при продаже квартиры, дабы каждый желающий смог разобраться с данной процедурой и провести ее без особых проблем.

Законодатель о подоходном налоге в РФ

Все доходы облагаются налогами

Согласно положениям Налогового Кодекса РФ (НК РФ), официальные доходы граждан России подвергаются налогообложению, равному 13-процентной части от полученной прибыли. 207-ая статья данного законодательного акта регламентирует, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) налагается на всех физический лиц, которые являются резидентами РФ.

Это интересно:  Как оформить квартиру в собственность после покупки?

К последним в свою очередь относятся две категории граждан:

  • все люди, которые более 6 месяцев проживают на территории нашей страны и не покидали ее на длительный срок;
  • а также лица, возможно не приживающие в России, но имеющие некоторую прибыль в нашей стране.

В соответствии с пунктами 208-ой статьи все того же НК РФ объект дохода, облагаемый налогом, может быть представлен любым недвижимым объектом. Таким образом, реализация квартиры – это случай, попадающий под подоходное налогообложения, вследствие чего уплатить НДФЛ обязуются все резиденты нашей страны, продавшие свою недвижимость на ее территории.

Налоговое законодательство также рассматривает и такие ситуации, когда граждане РФ продают свои квартиры за ее пределами. В таком случае они также обязуется уплатить НДФЛ, если средства, вырученные с продажи, так или иначе были задействованы ими на территории России.

Вне зависимости от месторасположения проданного имущества налогооблагаемая база рассчитывается исходя из его стоимости, указанной в соответствующем договоре купли-продажи. Важно отметить, что заведомое занижения стоимости квартиры, то есть определение ее ниже рыночной, является нарушением законодательства РФ и преследуется согласно положениям НК.

Помимо этого, игнорирование уплаты НДФЛ и прочие нарушения порядка подоходного налогообложения также наказуемы. Наказания за подобные проступки могут носить различный характер: от незначительного увеличения размерности налога до лишения свободы на некоторый срок.

НДФЛ при продаже квартиры

О налогообложение при продаже квартиры — в Налоговом Кодексе

На сегодняшний день налог при продаже квартиры имеет немалое количество особенностей в процедуре своей уплаты. Наиболее важным нюансом подоходного налогообложения на недвижимость является то, что, согласно положениям 217-ой статьи НК РФ, от его уплаты освобождаются все резиденты, которые до продажи своего имущества владели им более 3-х лет.

Подтвердить наличие данного факта крайне просто – достаточно предоставить в соответствующие госорганизации свидетельство о праве собственности с указанной в нем датой выдачи. Если же проданная квартира находилась в собственности гражданина менее 3-х лет, то избежать уплаты НДФЛ не выйдет.

В таком случае продавец имущества обязуется предоставить государству 13 % от вырученных средств, сумма которых указана в договоре купли-продажи. Расчет НДФЛ за продажу квартиры проводится тремя основными способами:

  • Первый. Расчет размерности налога при наличии у продавца недвижимости права воспользоваться имущественным вычетом. В таком случае, формула расчета такова: (стоимость квартиры – имущественный вычет (1 миллион рублей))*0,13. Например: (2 000 000 – 1 000 000)*0,13, здесь сумма НДФЛ к уплате будет равна 130 000 рублей. Более детально об этом способе расчета можно ознакомиться в 220-ой статье НК РФ.
  • Второй. Расчет размерности налога при наличии у продавца квартиры права воспользоваться формулой «доходы-расходы» (более подробно о ней говорится в той же 220-ой статье кодекса). Суть подобного расчета заключается в том, что из стоимости проданного имущества вычитаются документально подтвержденные расходы его продавца на улучшение или покупки этого же имущества, а уже из полученной стоимости высчитывается размерность НДФЛ. Например: (2 000 000 – 1 400 000)*0,13. Размерность налога в подобной ситуации равна 78 000 рублей.
  • Третий. Расчет размерности налога при отсутствии у продавца права воспользоваться тем или иным видом вычета. В такой ситуации НДФЛ высчитывается из полной стоимости проданной квартиры. Например: 2 000 000*0,13. Размерность налога здесь будет равна 260 000 рублей.

Зачастую, при расчете НДФЛ продавцы квартиры используют первый и третий способы, так как, прибегнув к ним, можно уменьшить потенциальные риски, связанные с появлением трудностей в процессе определения размерности налога.

Порядок уплаты подоходного налога

Налогообложение при продаже квартиры — обязательно!

Уплата подоходного налога при продаже квартире – это процедура, которую гражданин должен осуществить сам. То есть, при купле-продаже недвижимости государство не следить за соблюдением налогообложения, однако не уплатить сбор нельзя, так как в будущем это обязательно выявится и повлечет за собой огромные проблемы.

Для уплаты НДФЛ лицо, продавшее квартиру, обязуется в течение некоторого времени после проведения процедуры посетить ближайший налоговой орган по своему месту жительства и предоставить его сотрудникам следующий перечень документов:

  1. копии основных страниц паспорта гражданина РФ;
  2. свидетельство о праве собственности на проданную квартиру или его копия;
  3. налоговая декларация формы 3НДФЛ;
  4. договор купли-продажи недвижимости;
  5. документ, подтверждающий получение средств за проданное имущество (расписка, квитанция и т.п.);
  6. при необходимости – заявление на получение налогового вычета или копии документов,
  7. подтверждающих расходы на проданную квартиру (необходимо для уменьшения налогооблагаемой базы).

Как правило, проверка документов налоговым органом не занимает более 10 дней. После чего гражданина-налогоплательщика оповещают о завершении проверки и выдают ему реквизиты, которые необходимы для уплаты НДФЛ.

После этого лицу, продавшему квартиру, остается лишь уплатить необходимый налог. Данное мероприятие завершает процедуру уплаты НДФЛ и снимает все обязательства с продавца квартиры, которые имелись ранее.

Нюансы и особенности налогообложения

Некоторые резиденты освобождаются от уплаты налогов

Теперь, когда базовые принципы и общая суть налогообложения при продаже квартиры понятна большинству читателей нашего ресурса, не лишним будет рассмотреть процедуру уплаты НДФЛ более детально и выделить некоторые ее нюансы.

Общий перечень особенностей подобного налогообложения представлен ниже:

  1. Первый нюанс уплаты подоходного налога с продажи квартиры касается тех ситуаций, когда у продаваемой собственности несколько владельцев и все они оформлены официально (долевая форма владения имуществом). В таком случае уплатить НДФЛ обязуются все долевладельцы проданной недвижимости в равных частях. То есть, налог в 150 000 рублей делиться между 3 владельцами проданной квартиры по 50 000 — на каждого. Что касается непосредственно уплаты, то совершеннолетние лица платят средства сами, а за несовершеннолетних должны заплатить их официальные представители. Ранее описанное подходит для долевладельцев проданной квартиры, находящихся в родственных отношениях, при отсутствии же таковых расчет проводится соразмерно доли каждого владельца недвижимости. То есть, тот же налог в 150 000 рублей разделиться поровну на 3 владельцев, к примеру, коммуналки лишь тогда, когда каждый из них владеет равными долями имущества.
  2. Второй нюанс уплаты НДФЛ связан с ситуацией, когда полученные с продажи квартиры средства сразу же направляются на покупку новой недвижимости. Многие граждане ошибочно думают, что в таком случае они освобождаются от налогообложения, но это не так. Для того чтобы получить освобождение от НДФЛ необходимо сначала посетить налоговый орган и договориться там, о взаимоисключение будущего имущественного вычета (будет получен при покупке новой недвижимости) и имеющегося на данный момент налога. Если госорган разрешить проведение подобной процедуры, то налог можно не платить, в остальных же случаях НДФЛ придется уплачивать. Важно отметить, что воспользоваться подобной привилегией можно лишь в той ситуации, когда продажа старой квартиры и покупка новой проходит в один и тот же налоговый период, не иначе.
  3. И третий нюанс заключается в том, что даже освобожденные от уплаты НДФЛ владельцы квартир должны уведомлять налоговые органы о совершенной сделке. В таком случае им достаточно предоставить в госорганизацию договор купли-продажи и свой паспорт, дабы в будущем избежать некоторых проблем, связанных с вовремя неоформленной документацией.

В остальном же налогообложение при продаже квартиры особых нюансов не имеет и в полной мере освещено выше. Надеемся, представленный сегодня материал был для вас полезен. Удачи в организации правоотношений!

Об уплате налогов при продаже-покупке квартиры подробнее — в видеосюжете:

Какие налоги надо уплатить с продажи квартиры?

Продажа квартиры для многих является достаточно серьезным источником дохода. И, как с любого другого дохода, государство требует с него свою долю. Налог, полагающийся к уплате после продажи собственной квартиры, имеет свои особенности и требует отдельного изучения.

Общие сведения про налоги с продажи квартиры

Начинать надо со знакомства законодательными основами данного явления, которые нашли свое отражение в специальных законах и НК РФ. Это:

  • 382-ой закон в последней редакции, который вводит в действие новые правила по применения налога с продажи жилья.
  • 207-ая статья НК, регламентирующая обложение по подоходному налогу, полученному на территории РФ.
  • 220-ая статья НК, описывающая возможности применения вычетов по данному налогу.
  • 217-ая статья НК РФ, в которой прописаны возможности по освобождению по налогу с продаж.

Какие налоги надо платить при продаже квартиры? Об этом — в видео ниже:

Кто их оплачивает

По нашему законодательству налог после продажи квартиры должен быть уплачен с полученного дохода независимо от юридического или социального статуса продавца. Это обязательства несут:

  • Граждане, являющиеся юридическими лицами с постоянным доходом по месту своей работы.
  • Несовершеннолетние собственники квартир или отдельных частей в них.
  • Пенсионеры.
  • Продавцы жилья своим близким и не очень родственникам.
  • Иностранные налоговые резиденты и нерезиденты.
  • ИП.
  • Компании, работающие на ОСНО и УСН.

Какие налоги могут взиматься

Для физических лиц (включая несовершеннолетних и пенсионеров) это НДФЛ. При этом его величина:

  • 13% – платят налоговые резиденты.
  • 30% – нерезиденты, то есть те граждане и не граждане, которые жили в РФ перед продажей квартиры менее чем половина года.

Компании выплачивают налоги после продажи квартиры вне зависимости от системы налогообложения. Разница в назначении продаваемой площади.

  • Если это жилые помещения, то юрлица оплачивают: Налог на прибыль в 20%.
  • Если помещения нежилые, то:
    • Налог на прибыль.
    • НДС в 18%.
Это интересно:  Дарение квартиры внуку налог

Отдельно надо отметить ИП:

  • Если жилье не используется в официальной деятельности предпринимателя, то он должен оплатить НДФЛ.
  • В противном случае доход учитывается в той системе налогообложения, по которой работает ИП.

Расчет и уплата

При этом критерием для оценки жилья является его кадастровая стоимость. Это выглядит так:

  • Если стоимость продажи выше кадастровой, то при расчете налога берется именно она.
  • При их равенстве все равно.
  • Если ниже, то величина кадастровой оценки умножается на 0,7 и полученное число применяется при расчете облагаемого дохода в качестве стоимости дома.

Юрлица выплачивают налог на прибыль и НДС в соответствии с применяемой на предприятии системой налогообложения и в положенные для них сроки. Для уплаты налога гражданами необходимо:

  • Отправить в ФНС 3-НДФЛ до 30.04 следующего года.
  • Получить извещение.
  • Оплатить НДФЛ любым из возможных способов до 15.07.

Сколько надо платить НДФЛ при продаже квартиры расскажет видео ниже:

Возврат сбора и освобождение от него

Но не все так страшно с налогом на продажу недвижимости. Через определенное время после вступление во владение жильем, наступает освобождение от уплаты данного налога. По обновленному в 2016-ом году законодательству это становится возможным:

  • Если квартиру приобрели в 2016-ом году или позже, то через пять лет после ее приобретения.
  • Если раньше, то через три.
  • Так же, через три года, не придется платить налог с продажи этой подаренной квартиры.
  • В этот же срок освобождается от данного налога продавец, получивший квартиру в наследство и гражданин, приватизировавший ее.
  • Освобождение от налога жилья, полученного по договору о содержании и иждивении, наступает тоже через три года.

А для тех, кто продает квартиру раньше обозначенных сроков, есть свои налоговые послабления. Часть налога, или даже весь, можно вернуть таким образом:

  • Уменьшить облагаемую налогом сумму на 1000000 рублей. Если стоимость жилья равна этому вычету, то выплачивать налог не надо совсем.
  • Вернуть деньги, истраченные на приобретение жилья или его ремонт. При наличии подтверждающих эти расходы документов данные суммы можно вычесть из облагаемой налогом цены на дом или квартиру. Это может получиться более выгодным способом, чем предыдущий.
  • Если в течение года после продажи жилья, гражданин купил себе новую квартиру, то он имеет право на возвращение суммы налога, соответствующей вычету стоимости новой квартирой из продажной цены старой.

Еще больше полезной информации по налогообложению продажи квартиры вы найдете в этом видеоролике:

Новости Архангельска, Работа Архангельска, Недвижимость Архангельска

Вход на сайт

Налоги и вычеты при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.

1 января 2016 года — это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.

Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.

Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.

Рассмотрим их подробнее, выделив их в 2 крупных блока:

  1. налог на доход физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости,
  2. налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Суть изменений по НДФЛ при продаже недвижимости
Увеличение минимального срока владения недвижимостью, по истечение которого НДФЛ не взимается

Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года — подробнее ниже).

Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.

Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило — со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).

Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ — право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382).

Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.


Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.

Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку:

НДФЛ = (доход от продажи — затраты на приобретение) х 0.13

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:

НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть

Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.

Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.

Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:

то есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.

Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).

Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.

Налоговые льготы при продаже недвижимости — ситуации, когда подоходный налог не взимается

  1. Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого — вне зависимости от срока владения прежним.
  2. Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
  3. Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
  4. Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
  5. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения 3 года и для случаев, когда:
  • объект недвижимости приватизирован;
  • объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
  • объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.

При примененении налогового вычета налог вычисляется так:

НДФЛ = (доход — вычет) х 0.13,

то есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).

Вычет бывает 2-х видов:

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Это интересно:  Архивы Квартира - Страница 53 из 105 - О недвижке.ру

Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой будет выгоднее в том или ином случае.

  • Налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет предоставляется в случаях, когда срок владения продаваемой недвижимостью окажется меньше минимального предельного срока владения ею установленного в соответствии со статьей 2171 Налогового кодекса РФ:

  1. в размере до 1 000 000 руб. — при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
  2. в размере до 250 000 руб. — при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.

НДФЛ при выборе этого вида вычета уплачивается с суммы, представляющей разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и размером фиксированного вычета.

  • Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества

Поправки к закону ФЗ №382 не изменили условия предоставления такого вычета.

Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:

  1. договором купли-продажи,
  2. актом приемки-передачи собственности,
  3. договором на оказание услуг риэлтора,
  4. расписками продавца в получении денег,
  5. приходными кассовыми ордерами,
  6. банковскими выписками,
  7. товарными и кассовыми чеками,
  8. платёжными поручениями,
  9. другими.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются: оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери.

Примеры применения вычетов

Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.

Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования — менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% — и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.

Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.

  • Фиксированный налоговый вычет

Срок пользования домом менее 3-х лет.
Размер вычета составит 1 млн.руб.
Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. -1 млн. руб ) = 7 млн.руб.
Сумма налога рассчитывается так:
НДФЛ = (8 млн.руб. — 1 млн.руб.) х 0.13 = 910 000 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома

Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. — 6.5 млн.руб.) = 1.5 млн.руб.
Налог должен быть рассчитан так:
НДФЛ = (8 млн.руб. — 6.5 млн.руб.) х 0.13 = 195 000 руб.
Из несложных расчётов видно, что выгоден налоговый вычет в размере понесённых расходов.

Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.

Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб.

  • Фиксированный налоговый вычет

Гараж находился в собственности менее 3-х лет, значит, размер фиксированного вычета составит 250 тыс.руб.
Облагаемый налогом доход = (270 тыс.руб. — 250 тыс.руб.) = 20 000 руб.
Налог от его продажи, подлежащий уплате, составит:
НДФЛ = (270 тыс.руб. — 250 тыс.руб.) х 0.13 = 2 600 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража

Расходы на продажу получились равными 100 тыс. руб.
Облагаемый налогом доход =(270 тыс.руб. — 170 тыс.руб) = 100 000 руб.
Используя этот вычет, собственник должен заплатить налог в размере:
НДФЛ = (270 тыс.руб. — 170 тыс.руб) х 0.13 = 13 000 руб.

Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.

В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.

Итоги

1. В 2016 году и далее, в случае продажи недвижимости до истечения 5 лет пользования ею, налоговый вычет будет предоставляться в размере:

  • 1 млн руб.,
  • 250 тыс.руб.

или

  • в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),

а вот размер базы, от которой будет исчисляться налог 13%, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.

3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.

4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

В Архангельске разместить объявление о продаже недвижимости или найти подходящий объект для покупки можно в специальном разделе «Недвижимость Архангельска»

Платить ли налог с продажи квартиры ЖСК, если пай выплачен в 2010 году, но дом принят в эксплуатацию в 2016 году?

Вопрос по налогу с продажи кооперативной квартиры. Квартира в новостройке куплена в 2010 году по ЖСК, полностью выплачен пай в 2010 г. С 2013 года живем в квартире и платим коммунальные платежи. Но официально дом принят в эксплуатацию лишь в 2016 году. Соответственно все документы и справка о полной выплате пая и акт приема передачи датированы 2016 годом. Свидетельство о собственности тоже оформлено в 2016. Будем продавать квартиру. Нужно ли платить налог с продажи? Платежные документы на квартиру есть от 2010 года. Спасибо заранее за ответ.

Ответы юристов (1)

Ольга, добрый день.

Если акт приема передачи был подписан в 2013 году, то при продаже налог платить не нужно будет, если пройдет три года.

Вопрос: О
налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры, приобретенной по
договору с ЖСК, если паевой взнос выплачен в 1992 г., а право
собственности зарегистрировано в 2014 г.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение
по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов,
полученных от продажи квартиры, и в соответствии со «статьей 34.2»
Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет
следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщиком приобретена квартира по
договору с жилищно-строительным кооперативом (далее — ЖСК).
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на нее
получено в 2014 году, при этом паевой взнос был полностью выплачен в
1992 году. В настоящее время налогоплательщик планирует продать
указанную квартиру.

Согласно «пункту 1 статьи 129» Жилищного кодекса Российской Федерации
член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое
помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса
полностью.

«Пунктом 4 статьи 218» Гражданского кодекса Российской Федерации
установлено, в частности, что член жилищно-строительного кооператива,
имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за
квартиру, предоставленную ему кооперативом, приобретает право
собственности на указанное имущество.

«Статьей 30» Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных
накопительных кооперативах» предусмотрено, что член кооператива или
другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос
за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену
кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.

Из вышеприведенных норм Гражданского «кодекса» Российской Федерации и
Федерального «закона» «О жилищных накопительных кооперативах» следует,
что право собственности на переданную кооперативом квартиру возникает у
члена кооператива лишь после полного внесения им паевого взноса. При
этом квартира может быть передана члену кооператива, если она фактически
существует.

Документом, подтверждающим передачу члену кооператива квартиры, является
акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке.

Таким образом, для приобретения членом кооператива права собственности
на жилое или иное помещение должны быть соблюдены два условия:
кооператив должен передать помещение члену кооператива (то есть
помещение должно фактически существовать) и член кооператива должен
полностью внести паевой взнос.

В связи с этим моментом возникновения у налогоплательщика права
собственности на квартиру, приобретенную по договору с ЖСК, является не
дата получения свидетельства о праве собственности на нее, а момент
внесения в полном объеме паевого взноса и дата подписания акта
приема-передачи квартиры.

Вместе с этим в соответствии с «пунктом 17.1 статьи 217» Кодекса не
подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые
физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской
Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности,
квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и
более.

Исходя из вышеизложенного доход, полученный налогоплательщиком при
продаже квартиры, приобретенной по договору с ЖСК, находившейся в его
собственности более трех лет с момента выплаты в полном объеме паевого
взноса и даты подписания акта приема-передачи, не подлежит обложению
налогом на доходы физических лиц на основании «пункта 17.1 статьи 217»
Кодекса.

В случае если указанная квартира находилась в собственности
налогоплательщика менее трех лет с момента выплаты в полном объеме
паевого взноса и даты подписания акта приема-передачи, доход от ее
продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на общих
основаниях. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться
имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными «статьей 220»
Кодекса.

Статья написана по материалам сайтов: ru-act.com, juristpomog.com, uriston.com, arhregion.ru, pravoved.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector