+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: плюсы и минусы сделки, ответственность и риск покупателя

Предположим, вам запала в душу именно эта квартира. По всем параметрам она вас устраивает – работа, школа, бабушка – все в пределах досягаемости. И метраж как раз, и ремонт отличный, и в цене с продавцом сошлись. Но вот незадача – в квартире проведена перепланировка. И, сдается нам, она не оформлена, как положено по закону. Что делать – покупать квартиру, несмотря ни на что, бросаться оформлять перепланировку самому или требовать это от хозяина квартиры? Или отказаться от покупки вовсе? Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться в проблеме.

Казалось бы, что такого — сломать стену, остеклить балкон, перенести батареи в собственной квартире. Сейчас, пожалуй, даже может считаться моветоном отсутствие евроремонта в лучших традициях передачи «Квартирный вопрос». Почему бы не устроить в «хрущевке» квартиру-студию с камином, утепленным балконом и кондиционером, если средства позволяют! Однако не все так просто.

Проживание в типовых домах диктует свои правила благоустройства помещений. Любое изменение конструкций или коммуникаций квартиры должно быть, в первую очередь, безопасным для всех жильцов дома, поэтому оно должно быть разрешено контролирующей организацией. Самовольная перепланировка категорически запрещена законодательством. «Всплыть» неузаконенная перепланировка может в любой момент, в том числе при сделке покупки-продажи. Чем это может грозить, и что делать продавцу или покупателю с таким жилищем?

За неузаконенную перепланировку несет ответственность собственник квартиры, даже если такой ремонт был сделан до него. Продать или купить квартиру с несогласованной планировкой можно, ниже мы расскажем подробнее, как это происходит на практике. Однако и продавцу, и покупателю нужно подробно изучить вопрос легализации перепланировки, чтобы решить, стоит ли самому все оформить до сделки (на месте продавца), или вообще с такой квартирой лучше не связываться (на месте покупателя).

Итак, краткий ликбез по необходимым знаниям.

Перепланировкой в широком смысле называют все ремонтные работы, которые влекут за собой изменение технических планов БТИ.

Бывает перепланировка простая, которая выполняется по эскизу (графическому изображению перепланировки на поэтажном плане БТИ), а бывает сложная, именуемая перепланировкой по проекту (который прорабатывается специальными организациями). Перед легализацией ремонта в вашей квартире, необходимо выяснить, к какому типу перепланировки он относится. От этого зависят сроки, объем и стоимость согласования.

Если же времени нет, то вы можете поручить согласование специализированной организации. Специалисты обещают справиться за 1-2 месяца. Рекламу таких компаний можно в изобилии найти в Интернете.

Если вы снесли все стены в квартире, объединили жилища по вертикали, горизонтали, нагородили лестниц, увеличили жилплощадь за счет балконов (см. полный перечень работ в приложении к статье), то ваша перепланировка – по проекту. Легализовывать ее придется долго и нудно, причем в разных инстанциях.

Получив разрешение, нужно вызвать техника БТИ, перечертить поэтажный план, и, если изменилась площадь квартиры, получить новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта в регистрирующем органе (для москвичей – в Мосгорегистрации).

В случае со сложной перепланировкой по проекту, эксперты настоятельно рекомендуют обращаться к специалистам. Поскольку количество необходимых разрешений и сложность в их получении могут ввести вас в глубокую депрессию. И подчас стоимость самостоятельного согласования может оказаться выше, чем согласование в специализированной конторе. Так может произойти, потому что разрешения, получаемые вами, имеют срок годности, который может выйти, пока вы будете простаивать в очередях в другие необходимые инстанции. И вам снова придется восстанавливать просроченные документы за деньги.

Что можно не согласовывать?

Если в квартире сделан косметический ремонт, встроены (или разобраны) шкафы, антресоли, заменены батареи, полотенцесушители, розетки и т.п. инженерное оборудование, не увеличивающее водо-, электропотребление, то согласовывать это не нужно.

Что категорически запрещено менять в квартире?

Запрещается переносить батареи на остекленные балконы, монтировать «теплый пол», используя системы водоснабжения и отопления, устраивать камины в панельных домах, располагать кухни и санузлы над/под жилыми комнатами соседей, объединять кухню и жилую комнату при газовой плите. Запрещено все, что затруднит доступ к инженерным коммуникациям, что нарушит прочность несущих конструкций (например, при вырубке ниш в несущих стенах), а также сильно увеличит нагрузку на них (при установке перегородок, стяжек полов, или тяжеленных джакузи). (См. полный запрещенных работ в приложении.)

С кирпичными домами немного проще. Например, запрещенный камин устроенный в кирпичном доме, посредники, в принципе готовы согласовать примерно за 300 тыс.руб. А вот если он будет в панельном доме, то они даже и не возьмутся. В новых домах, имеющих внешние кирпичные стены «возможно на месте подоконника перед балконом сделать нишу, в обычных типовых сериях это запрещено. Таким образом, за счет балкона можно увеличить площадь комнаты или кухни, в зависимости от того, где он располагается», — объясняет тонкости благоустройства руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель» Ольга Гусева.

Какое наказание грозит за несогласованную перепланировку?

Если перепланировка выполнена давно и не причинила вреда конструкциям дома или соседям, то штрафные санкции также не применяются», — рассказывает подробности руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.

Однако если собственник получил предписание Мосжилинспекции переделать все, как было до перепланировки в течение 4-6 месяцев, но ничего не предпринял, его квартиру могут продать с публичных торгов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если это квартира с простой перепланировкой, или с застекленным балконом, установленной антенной — словом, с изменениями, никому не угрожающими, то продать ее, в принципе, можно.

«Вопрос в том, знает ли об этом БТИ. Если ответ отрицательный и на плане БТИ нет «красных» линий — квартира продается в обычном порядке, — говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Андрей Банников. — Покупатель, при условии, что его устраивает выполненная перепланировка, берет на себя все риски, связанные с незаконной перепланировкой, то есть покупает квартиру с обременением. Наличие перепланировки в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. Скидка, как правило, достигает размера стоимости согласования перепланировки».

Как купить квартиру с самовольной перепланировкой, в том числе по ипотеке?

Напомним, что ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником квартиры в настоящий момент. Чтобы вам спокойней спалось в переделанной продавцом квартире, прежде чем заключать сделку, покажите квартиру опытному риэлтору. Или специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. В некоторых агентствах недвижимости риэлторы и специалисты по перепланировкам действуют согласованно.

«Для точного определения размеров, объемов, сложности проведенных работ, а также оценки стоимости согласования, наши риэлторы подключают профильных специалистов из Департамента перепланировок, которые детально все просчитывают и информируют стороны о размерах предстоящих трат и объемах проведенной перепланировки», — рассказывает о подобной услуге г-н Банников («Азбука Жилья»).

Для желающих приобрести жилье в кредит нужно знать общее правило ипотечных программ — фактические параметры объекта недвижимости должны совпадать с данными, указанными в правоустанавливающих и инвентаризационных документах.

Некоторые банки отказываются давать кредит на жилье с несанкционированной перепланировкой. «У банков всегда есть опасения, что заемщик, несущий бремя ипотечного кредита, не сможет в дальнейшем произвести согласование незаконной перепланировки, т.е. не справится с возникшей финансовой нагрузкой, — комментирует руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская. – Если Мосжилинспекция отвечает отказом на запрос о разрешении перепланировки, на собственника квартиры накладывается обязательство привести жилое помещение в прежнее состояние. А если он с этим не справится, то квартиру могут реализовать с публичных торгов. Все это и отпугивает кредиторов». А также и компании-страховщики, которые могут увеличить взносы на страхование, обязательное при ипотеке.

Резюме интернет-журнала MetrInfo.Ru

Если вы продаете или покупаете квартиру с перепланировкой, оцените ее сложность. Попробуйте сделать это либо самостоятельно, либо с помощью риэлтора, ведущего сделку, либо вызовите эксперта из специальной компании-посредника.

С любыми вопросами обращайтесь в службу «одного окна» Мосжилинспекции в вашем районе за бесплатной консультацией.

На плане БТИ нет красных линий, и покупатель согласен с переделками? Продавайте в обычном порядке. Или согласуйте ремонт и продавайте по более высокой цене.

Продавец делает скидку на согласование перепланировки, запрещенных работ в квартире нет? Можно покупать, даже если в кредит. Но помните, что вы несете ответственность перед законом, и при любых конфликтах с соседями, домоуправлением и т.п. ваш нелегальный ремонт – ваше слабое место.

Планируется покупка квартиры с перепланировкой? Узнайте, чем грозит отсутствие согласования и какие есть плюсы и минусы?

Приобретение недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжено с риском получить жилье с неузаконенной перепланировкой. Именно поэтому перед покупкой нужно обязательно проверять документы на квартиру, так как собственники нередко скрывают факт проведения незаконных ремонтных работ в квартире.

Какие риски могут возникнуть при купле-продаже недвижимости с нелегальной перепланировкой? Что грозит владельцу такой квартиры?

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

  • изменения в несущих конструкциях;
  • перенос комнат;
  • перестановка газовых плит;
  • возведение лестниц;
  • перестановка сантехнического оборудования;
  • разборка и возведение перегородок;
  • установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
  • снос или переустройство полов и потолков;
  • заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
  • создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

  1. косметический ремонт;
  2. устройство встроенной мебели;
  3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Это интересно:  Как выселить бывшего мужа из квартиры, если он прописан: можно ли снять с учета супруга из ипотечного жилья, купленного до брака, или из собственного дома жены?

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

  • Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
  • Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
  • За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
  • Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
  • В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

  1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
  2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
  3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
  4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

  1. Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены. Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
  2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку. Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

Особенности неузаконенной переcтройки

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой имеет ряд нюансов.

Большинство банков не одобряет недвижимость с незаконным переустройством. Если первичную документацию заемщика банк примет, то документы на проблемное жилье – нет. Оформление такой недвижимости в ипотеку связано для банка со множеством рисков. Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он обязан согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не будет легализована, то кредитор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочного погашения ссуды.

Штраф и ответственность

За самовольное проведение ремонтных капитальных работ собственнику грозит штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ:

  • штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка была сделана в помещении, находящемся в многоквартирном доме);
  • штраф в размере от 1000 до 1500 рублей (для собственников частных домов).

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
  2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Последствия незаконной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ. При выявлении этого факта владельца недвижимости обязывают привести объект в первоначальное состояние или узаконить работы через суд. На это дается определенный срок.

Если хозяин квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартиру выставляют на торги. Как только она будет куплена, вырученные средства передаются бывшему владельцу за минусом денег, потраченных на судебные издержки и узаконивание перепланировки (или приведение недвижимости в изначальное состояние).

Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой означает дополнительные траты времени и средств. Такое приобретение бывает оправдано только в том случае, если процедура узаконивания не потребуется много денег, а сама квартира при этом продается по цене ниже рыночной.

Полезное видео

Смотрите об особенностях покупки квартиры с перепланировкой в видео ниже:

Каковы риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

Я купил квартиру, в которой предыдущий собственник произвел незаконную перепланировку. Грозят ли мне какие-то санкции и какими способами я могу узаконить перепланировку?

Ответы юристов (1)

Глеб Игоревич, здравствуйте!

Незаконная перепланировка, которую провел предыдущий собственник может обернуться для нового владельца большой проблемой – согласованием и узакониванием уже проведенных работ. Поэтому еще на этапе приобретения жилья важно убедиться, что любые перестроения произведены с разрешения соответствующих государственных органов.

Во-первых, важно знать о том, что действующее законодательство не содержит норм, которые бы запрещали продавать квартиру с несогласованной планировкой. Для продавца – это плюс, для покупателя минус. У нового собственника есть два пути:

— представить все документы на перепланировку и самому узаконить ее;

— привести строение недвижимости в его первоначальный вид в соответствии с поэтажным планом (по предписанию).

Также есть шансы согласовать перепланировку как планируемую или задним числом.
Сделать это можно при определенных условиях. В частности, если в процессе работ
не проводились недопустимые мероприятия (например, балкон с жилой комнатой не
объединяли), а также не изменялись несущие конструкции. Выполняются такие
условия или нет проверит инженер автора проекта дома. Он придет в квартиру,
чтобы оценить состояние несущих стен и составить свое заключение*.

В техническом заключении инженера указывается строительная оценка состояния недвижимости – работоспособность и анализ несущей конструкции. Документ оформляется в двух ситуациях: при планируемой перепланировке и в случае ранее выполненной перепланировке.

Если инженер обнаружит, что в квартире без разрешения были затронуты несущие стены (пусть даже это сделал предыдущий собственник), то согласовать эту перепланировку как планируемую новому владельцу не разрешат. Более того, его привлекут к административной ответственности.

Штраф для физического лица за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах составляет от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). При перепланировке жилых домов или помещений от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб. (п.
1 ст. 7.21 КоАП РФ). Несмотря на то, что штрафы незначительные, новому собственнику расслабляться не стоит. Так как сложнее дело обстоит с мерами по восстановлению жилого помещения в прежнее состояние (п. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если этого не сделать, то последствия гораздо страшнее. Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, по решению суда квартиру нового владельца могут продать на публичных торгах. Собственнику выплатят вырученные от продажи деньги за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Плюс нового следующего собственника обяжут привести квартиру в прежнее состояние.

Обычно предписание о согласовании незаконной перепланировки или приведении ее к прежнему состоянию выдают сроком от 4-х месяцев до полугода. Практика
показывает, что этого времени мало. Но срок можно продлить, если явно
демонстрировать жилищному инспектору проводимые работы.

У нового собственника при покупке квартиры в ипотеку с незаконной перепланировкой
могут возникнуть сложности с банком. Он может отказать в выдаче кредита, так
как при несогласовании перепланировки квартиру могут изъять госорганы. Или же
обязать нового владельца в определенной срок оформить перепланировку,
проведенную предыдущим собственником.

Продавцу квартиры также важно задуматься, так как цена продажи жилья с незаконной
перепланировкой обычно гораздо ниже стоимости аналогичных объектов на рынке.
Целесообразнее заранее согласовать произведенную перепланировку и уже потом
продавать. Тем более, что дизайнерское жилье всегда дороже обычных типовых
квартир.

Вот какие документы нужны новому собственнику на согласование перепланировки квартиры:

1. Проект перепланировки квартиры. Он отразит изменения в конфигурации жилья. Если согласовывается проведение перепланировки по типовому проекту, проект перепланировки не нужен. Типовые проекты есть на сайтах региональных или муниципальных органов власти, которые согласовывают перепланировки. Например, в Москве — Мосжилинспекция (п. 2.4 п. 2.4 Административного регламента, утв. постановлением Правительства Москвы от 25.10.11 № 508-ПП).

Если у собственника индивидуальный проект, то обратитесь в проектную компанию или к предпринимателю, имеющим СРО о допуске к проектным работам (п. 2.10.5
Административного регламента).

2. Заявление о перепланировке. Его форма утверждена постановлением Правительства Правительства РФ от 28.04.05 № 266. Он для всех регионов одна.

3. Правоустанавливающие документы на квартиру. Представить можно подлинники или нотариально заверенные копии. Если квартира принадлежит вам на праве собственности или вы проживаете в ней по договору найма жилого помещения, то свидетельство о праве собственности или договор социального найма. Если квартира в новостройке и на нее еще нет свидетельства о собственности, то пакет документов, включающий договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры, согласие застройщика на проведение перепланировки, справка от застройщика об исполнении участником долевого строительства его договорных обязательств.

4. Технический паспорт квартиры. Если квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, может также понадобиться заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки. Это заключение собственник вправе сам не представлять, так как орган власти, согласовывающий перепланировку, должен запросить их самостоятельно. Кстати, свидетельство о праве собственности можно также не прикладывать, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРП (п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой?

Ирина! Вы пишите. “Кухня и комната увеличены за счет утепления 2 балконов. Хозява полностью сменили остекление на балконах, батареи правда не вынесли к балкону, но сломали окна-двери и в качестве проема сделали большие арки.” В соответствии с пунктом 2.2.9. Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы
от 25 октября 2011 г. N 508-ПП
Постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Данная планировка считается объединением лоджии с внутренними помещениями. И в целях
обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, выполнятся, на основе проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме и проект требует согласования с Мосжилинспекцией перед началом работ, окончание работ принимается специальной комиссией, в состав которой входит Мосжилинспекция. В данном случае это самовольная перепланировка и к ней применяются положения п.1, п.2, п.3, п.5 ст.29 ЖК РФ “ Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения” а так же меры административной ответственности п.2 ст. 7.21 КоАП РФ. Узаконение перепланировки произведенной самовольно допускается только в судебном порядке на основании решения суда в соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ, если данная перепланировка не затрагивает права и законные интересы граждан или не создает угроз для их жизни и здоровью. Узаконить такую планировку через суд можно, но шансы не высокие. Скорее всего, обяжут привести помещение в прежнее состояние, могут оштрафовать. Если квартира не будет приведена в прежний вид на основании решения суда, квартира может быть продана с публичных торгов.

Это интересно:  Налог с продажи квартиры в 2019 году: новый закон

Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ТРЕБОВАНИЯ К ПЕРЕУСТРОЙСТВУ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ 1. Настоящие требования устанавливают особенности производства работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. 2. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме: 2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке: 2.2.9. Объединение лоджий с внутренними помещениями.

Статья 29. ЖК РФ Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. 4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

Статья 7.21. КоАП РФ Нарушение правил пользования жилыми помещениями 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей

План покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы повысить комфортность жилых помещений, улучшить их практичность и эргономичность, реализовать дизайнерские решения, применяют перепланировку. В ее процессе вносятся изменения в технические документы (паспорт, план) недвижимости. Процедура являет собой ремонтно-строительные работы, после проведения которых архитектура жилья перестает соответствовать таковой, зафиксированной в первоначальном поэтажном плане сооружения.

Для перепланировки, если она делается согласно правилам и соблюдая закон, нужно получить разрешение. Зачастую такие работы проводятся без него, поэтому покупка квартиры с незаконной перепланировкой должна учитывать вопросы: можно ли в будущем легализировать проведенные изменения, не несут ли они опасность для сохранности помещения и соседних квартир, нет ли запрещенных перестроек, не придется ли возвращать все в исходное состояние, если изменения будут обнаружены госорганами.

Перепланировку следует отличать от переустройства и реконструкции. Все эти процедуры регламентируются Градостроительным и Жилищным кодексом (в частности, ст. 25, 26). Чтобы отличить перепланировку от иных строительных работ в квартире, необходимо знать, какие изменения в помещении она включает.

Перепланировка состоит из таких действий:

  • демонтажа и возведения новых стен и перегородок;
  • заделывания и установки дверных проемов, арок;
  • переносов, разборок перегородок;
  • разукрупнений, уменьшений многокомнатного жилья;
  • расширений жилой площади за счет изменений, касающихся вспомогательных помещений;
  • объединения комнат или даже соседних квартир.

Вкратце, перепланировка – это изменения конфигурации квартиры и комнат. Зачастую она делается в панельных домах (КОПЭ), хрущевках (особенно 3х или 4х комнатных), в ином жилье советского периода, то есть там, где есть стандартная планировка, которая во многих случаях не совсем эргономичная и удобная. Проводится также и в новых квартирах для реализации дизайнерских желаний владельца по улучшению жилья.

Переустройство – это изменения в инженерных, технических, электрических системах квартиры. Как правило, оно делается вместе с перепланировкой. Покупка квартиры с незаконной перепланировкой также должна учитывать, какое переустройство делалось. Независимо от того, законные или незаконные работы, необходимо также проверить, отвечают ли ремонтно-строительные работы Правилам технической эксплуатации жилищного фонда (например, разделам 4, 5).

Если была проведена перепланировка и переустройство квартиры, при ее покупке необходимо проверить, внесены ли изменения в технический план помещения

Общие детали

Квартиру с незаконной перепланировкой можно купить или продать – в законодательстве нет ограничений в этих случаях, то есть нет такой преграды для отчуждения жилья, как незаконная перепланировка. Если выявится, что работы в квартире были проведены без разрешения, то в свидетельстве о праве собственности указывается запись в пункте обременения – «незаконная перепланировка». Многих она настораживает, но на практике, если все сделано правильно и это не грозит разрушением дома, ничего страшного в этом нет.

При законной перепланировке всегда вносятся изменения в технические документы на недвижимость. Она бывает двух видов: простой и сложной. Первую осуществляют согласно эскизу, который можно разработать самому, отметив на копии плана, например, перегородки, которые планируется снять. На работы по такому эскизу нужно разрешение, но в отличие от проекта, его можно нарисовать самому. Простые работы включают замену перегородок, перенос сантехники и подобное.

Второй вариант – сложная перепланировка. Соответственно, работы имеют значительный характер и осуществляются по проекту, разработанному специализированными проектными организациями. Такой проект стоит достаточно дорого.

Вся процедура согласования при сложном варианте занимает много времени (около 6 мес.) в нескольких инстанциях – именно поэтому зачастую владельцы квартир предпочитают делать перепланировку самовольно. Иногда выгоднее сделать работы без разрешения быстрее и потом заплатить штраф, чем заниматься трудоемкий процедурой разработки проекта и согласования.

Проект требуется, когда делается объединение комнат, установка лестниц, когда увеличивается площадь за счет лоджии и для подобных глубоких изменений. После получения разрешения необходимо пригласить сотрудника БТИ, чтобы тот осмотрел квартиру и составил акт. Далее, БТИ выдает новый техпаспорт с новыми параметрами помещения.

Выше вкратце описано процесс получения разрешения на перепланировку. При покупке квартиры могут возникнуть сомнения, считаются ли проведенные работы перепланировкой или нет.

Можно не согласовывать такие работы:

  • косметическое улучшение помещения;
  • монтаж встроенной мебели;
  • замену батарей, розеток;
  • установку оборудования, не увеличивающего общего потребления воды и света.

Запрещены при перепланировке следующие работы:

  • перенос батарей на балкон;
  • устанавливать теплые полы, используя общее теплоснабжение;
  • обустройство камина в квартире;
  • переносить кухню, санузел над или под жилую комнату соседей;
  • совмещать жилую комнату с кухней;
  • убирать или укорачивать несущие стены и подобное.

Перечисленное касается панельных домов. В таких конструкциях также нельзя проводить другие действия, приводящие к нарушению прочности всего сооружения. В кирпичных домах список запрещенных работ короче. Например, там допускается установка камина. Если дом новый, то можно увеличивать площадь комнаты за счет балкона (лоджии) – в типовых сооружениях этого делать нельзя.

Шанс будущей продажи

Перед продажей можно узаконить перепланировку, если она была проведена без разрешения и сделанные работы допускают это. Можно и не делать этого. Квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать. Самый лучший вариант, если о ней не знает БТИ и если проведенные работы устраивают покупателя – тогда простая процедура покупки/продажи.

Во всех случаях следует помнить: все риски и ответственность, если состоялась покупка квартиры с незаконной перепланировкой, будет нести не тот, кто ее сделал, а тот, кто купил недвижимость с ней. Уловка заключается в том, что продавец продает квартиру по старым техническим документам – планировка ведь незаконная и не отображена в планах, техпаспортах.

Считается, что квартира продается в первозданном виде, ведь в документах не указаны проведенные незаконные работы, соответственно, если обнаруживаются изменения, то ответственный за них текущий владелец.

Продавец при продаже недвижимости с несогласованной перепланировкой не рискует ничем, поскольку он продал ее по старой планировке. При этом для покупателя есть один плюс – он может договариваться о скидке, посылаясь на нелегализованные проведенные изменения и на то, что в будущем, рано или поздно, их придется узаконить с выплатой штрафов и затратами на оформления документов.

Оговорки насчёт покупки квартиры с незаконной перепланировкой

В общем, продать или купить жилье с незаконной перепланировкой возможно таким же способом, как и обычно, за исключением нескольких оговорок. Проблемы у нового владельца будут зависеть от того, как были проведены работы.

Как правило, изменения потянут за собой лишь штраф и затраты на внесения изменений в техническую документацию, если возникнет необходимость легализовать перепланировку. Но если были проведены работы, которые угрожают целостности строения и возникает риск его разрушения, то Жилинспекция и суд могут обязать привести жилье в первоначальный вид, а также компенсировать нанесенный ущерб другим жильцам.

Это интересно:  Квартира в собственности более 3 лет налог при продаже

Следует отметить, что если работы проведены и остались не замеченными государственными органами (БТИ, Жилинспекцией), то они могут оставаться не легализированными десятки лет.

Нюансы получения

Легализация незаконной перепланировки квартиры – обычно, занятие весьма кропотливое, это следует учесть при покупке такого жилья. Основное, что нужно помнить при покупке – даже если не планируется оформлять перепланировку сразу, это должно быть возможным сделать в будущем. То есть изменения в конфигурацию квартиры не должны быть настолько существенными или так нарушать нормы, чтобы потом пришлось приводить жилье в первоначальный вид, в том числе и по решению суда.

Основные нюансы такие:

  • Ограничений в законодательстве на продажу квартиры с неоформленной перепланировкой нет.
  • Квартира по старым документам может без проблем оставаться в таком состоянии десятки лет, но рано или поздно новому владельцу придется заняться легализацией перепланировки с уплатой штрафов. Это бывает, например, когда берется кредит, а квартира служит обеспечением или при ипотеке. Тогда банк может потребовать оформить проведенные работы.
  • Отвечает за перепланировку и ее последствия новый владелец.

Как проводится перевод в нежилой фонд или перепланировка — описание далее.

Итак, после покупки квартиры у собственника есть три варианта:

  • Оставить все как есть до возникновения необходимости легализации.
  • Собрать документы, оплатить штрафы и стоимость изготовления новых документов и оформить работы законным путем.
  • Вернуть жилье в первоначальный вид, указанный на поэтажном плане. Чаще это делается не по собственной воле покупателя, а когда нарушения выявлены, и они не допускают возможности легализации. В таком случае выносится предписание госорганов. Если гражданин в добровольном порядке не выполняет его, то вопрос решается судом.

Для того чтобы не быть обманутым при покупке квартиры и проверить, были ли внесены изменения в конфигурацию квартиры, необходимо получить поэтажный план БТИ еще до совершения сделки и внимательно изучить его, а потом сравнить его с тем, что есть в реальности при осмотре квартиры

Есть несколько уловок, позволяющих решить некоторые проблемы в ситуациях с перепланировкой, а именно: можно узаконить проведенные работы «задним числом» или как планируемые.

При покупке жилья желательно совершить такие действия:

  1. Оценить объем осуществленных работ.
  2. Выяснить, нет ли недопустимых изменений.
  3. Проверить, не затрагивались ли несущие конструкции.

Если выше указанного нет, то новый владелец сможет без проблем узаконить перепланировку, причем можно это сделать «задним числом» или оформить ее как планируемую без уплаты штрафов. То есть новый жилец не сообщает госорганам, что работы уже проведены, а лишь согласовывает то, что такие работы будут в будущем проведены, хотя на самом деле они уже сделаны. Таким образом можно осуществить получение документов на уже сделанные изменения в квартире, не уплачивая штрафы.

Описанные варианты не подойдут, когда работы затронули несущие конструкции, поскольку в этом случае квартиру должен посетить инженер БТИ для осмотра и написания технического заключения.

Если был пробит проем в несущей стене, согласовать перепланировку как планируемую не выйдет. В таком случае новому собственнику придется заплатить штраф. Если проем будет угрожать целостности здания, то владелец получит предписание БТИ возвратить все в предыдущий вид, а в техдокументах проведенные изменения будут отображены красными линиями.

Есть виды работ по состоянию на 2018 год, которые невозможно согласовать никак ни при каких обстоятельствах, а именно:

  • расширение, перенос мокрых комнат на жилую площадь;
  • демонтаж несущих конструкций;
  • объединение жилых площадей или кухни с лоджиями и балконами;
  • урезание, убирание вентиляционных конструкций;
  • фиксация или перенос систем инженерии в стены, если при этом исключается возможность доступа к ним;
  • нельзя делать из газифицированной кухни и других комнат одно помещение;
  • запрещено создавать водные теплые полы от общей системы водопровода или обогрева.

Если обнаружены указанные запрещенные действия, согласовать их не выйдет никак. В этом случае выносится предписание, обязывающее собственника возвратить все в предыдущий вид, что может стоить больших денег.

Стандартно при покупке квартиры с незаконно измененной конфигурацией стороны договариваются между собой о снижении ее цены, и недвижимость приобретается, когда покупателю известно ее состояние. Но ему следует учесть риски, когда при взятии кредита банк может потребовать легализации проведенных работ. Такие требования возникают, как правило, при ипотеке, а в иных случаях банк лояльно относится к этому вопросу, ведь в его интересах дать кредит.

Согласно нормам, регулирующим отношения в сфере жилья (Жилищный кодекс и др.), если собственник не оформит незаконную перепланировку, допускается изъятие жилплощади в судебном порядке. Следует сказать, что это бывает очень редко, таких случаев единицы. Они возможны, когда перепланировкой нанесен значительный вред всему зданию, создана опасность его обрушения.

Даже если банк требует официального оформления, то можно договориться с ним и обязаться осуществить легализацию в установленный срок, например, от 6 мес. до 1 года. Срок надо определять как можно продолжительнее, поскольку, если обнаружится, что перепланировка содержит запрещенные мероприятия, то проведения обратной процедуры и ее оформление потребует много времени и затрат.

Продажа незаконно перепланированной квартиры в большинстве случаев учитывает большую скидку именно по причине незаконно проведенных работ. Часто продавцы таких квартир предпочитают провести легализацию сделанных изменений перед продажей, чтобы не делать скидку, которая может достигать 10%. По этой же причине, с другой стороны, для покупателя покупка квартиры с незаконной перепланировкой выгодна.

Если в ипотеку

Перепланировать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но для этого необходимо согласие банка. В этом случае проведенные работы уже должны быть согласованы – на незаконные работы банк не согласится никогда. Сдать недвижимость в ипотеку с уже проведенными несогласованными изменениями в ее конфигурации тоже возможно.

Если в кредитном договоре не упоминается запрет на перепланировку, то такие работы можно провести и без согласия кредитора. Так же можно получить взаймы средства под квартиру, в которой уже проведены незаконные работы. Но в большинстве случаев указанные вопросы урегулированы в договоре кредитования или ипотеки.

Есть такие варианты условий ипотечных и кредитных договоров касательно рассматриваемого вопроса:

  • запрет на перепланировку до выплаты долга прямо указан в соглашении;
  • запрет не указан;
  • выдача кредита допускается, если квартира с незаконно измененной конфигурацией выступает обеспечением, но с условием в будущем легализовать проведенные работы в определенный срок (одновременно устанавливается запрет на такие работы в будущем без согласия банка).

Почти все банки дают согласие на проведение перепланировки законным путем, а если она уже сделана и незаконная, то выдают деньги, но с условием ее легализации. Если же работы незначительные, то кредитное учреждение и вовсе может закрыть глаза на уже проведенные изменения. Но почти всегда в договоре содержится пункт, запрещающий именно проведение в будущем незаконной перепланировки.

Этапы и условия проведения перепланировки квартиры, взятой в ипотеку:

  • стандартно не должно быть задолженности по ипотеке, а также должно пройти 6 мес. со дня оформления договора;
  • не должно быть запрещенных переделок;
  • необходимо взять в БТИ копию поэтажного плана жилья – это будет основа эскиза или проекта перепланировки;
  • план перепланировки предоставляется в банк (при этом получение согласия проще, если осуществляются незначительные переделки, для этого потребуется всего лишь самостоятельно нарисованный на основании плана квартиры эскиз);
  • при более сложных работах заказывается проект перепланировки в специализированных проектных организациях;
  • банковские страховщики должны одобрить работы;
  • далее, необходимо обратиться в Жилинспекцию и БТИ за разрешением, после чего можно провести работы.

Как правило, банк периодически, раз в год или полгода, направляет своих инспекторов для проверки ипотечного имущества, поэтому втайне от кредитного учреждения работы провести не выйдет. Если они все же сделаны, выход один – договориться с банком и провести их легализацию, при этом даже возможно удастся избежать штрафов.

Возможные риски

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой чревата для покупателя рисками по следующим параметрам:

  • можно купить жилье с запрещенными изменениями, которые нельзя никоим образом легализировать (если они обнаружатся госорганами, например, при следующей перепродаже недвижимости, придется возвращать помещение в первоначальный вид);
  • перепланировка привела к повреждению здания, угрожает безопасности дома и несущим конструкциям – тогда придется оплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние;
  • на покупателя переходит ответственность за внесенные изменения в полной мере.

Последствия сделки и штрафы

Последствия сделки покупки квартиры с нелегализированной перепланировкой зачастую не критические – все зависит от степени изменений. Если они соответствуют строительным нормам и допускаются, то придется заплатить штраф и потратить некоторые средства на внесения изменения в техдокументы недвижимости.

Исключения составляют случаи, когда произведены запрещенные изменения – их невозможно узаконить, поэтому придется платить и штрафы, и выполнять предписание Жилинспекции или решение суда по возвращению помещения в первоначальное состояние.

Если же возникла необходимость в легализации проведенных работ, владельцу грозят следующие последствия и санкции по состоянию на 2018 год:

  • для физических лиц – 2 тыс. – 3 тыс. руб.;
  • должностные лица – 4 тыс. – 5 тыс. руб.;
  • юридические лица – 40 тыс. – 50 тыс. руб.;
  • эти же штрафы, если нанесен ущерб имуществу или здоровью третьих лиц – соответственно, до 5 тыс., до 50 тыс., до 300 тыс. руб.;
  • при серьезном ущербе и доказанности пострадавшими, что действия владельца носили умышленный характер, кроме штрафов, предусмотрена полная компенсация вреда, нанесенного третьим лицам;
  • суд может постановить привести помещение в предыдущее состояние и плюс к этому наложить указанные штрафы;
  • в очень редких случаях, когда причинен очень серьезный ущерб зданию и другим жильцам, собственнику грозит выселение, но только по решению суда.

Как оформить по правилам перепланировку крыши дома — читайте тут.

Зачем нужно техническое заключение на перепланировку и можно ли его не получать — наши специалисты расскажут по ссылке.

Конечно, санкции грозят, если перепланировка будет обнаружена госорганами – зачастую самовольно перепланированные квартиры легко продаются/перепродаются без оформленных изменений, а люди проживают в них всю свою жизнь нисколько не беспокоясь об этом.

Статья написана по материалам сайтов: news.ners.ru, myrealproperty.ru, pravoved.ru, www.cian.ru, calculator-ipoteki.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector