+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.

Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода

Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.

Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.

Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.

Взаимозачет или обмен?

Покупка квартиры по взаимозачету очень похожа на обмен – распространенную некогда схему. Она существует и сегодня – об обмене говорят в тех случаях, когда сделка совершается между физическими лицами, двумя владельцами квартир. Если же в сделке участвуют физическое (владелец старой квартиры) и юридическое (застройщик) лица, ее принято называть взаимозачетом жилья. Сегодня 90% всех обменных операций на рынке недвижимости заключается с участием новостроек. Конечно, попытаться обменять одну квартиру на вторичном рынке на другую можно, но успех такого мероприятия будет близок к нулю – шанс, что владелец приглянувшейся вам квартиры захочет обменять ее именно на вашу, крайне мал.

Многие путают понятия «взаимозачет» и «трейд-ин» – сделку по быстрой продаже старой квартиры и немедленного приобретения новой. Понятие трейд-ин (trade in) пришло на рынок недвижимости из автобизнеса, где такая схема используется уже давно. Там трейд-ин подразумевает выкуп старой машины с небольшой скидкой (до 15%). Взамен клиент получает новое авто, доплачивая разницу в стоимости.

Сегодня на рынке недвижимости «трейд-ином» и взаимозачетом нередко называют один и тот же тип сделок, что и порождает некоторую путаницу. На самом деле, разница есть и она существенна. Trade in – это ускоренный выкуп старой квартиры агентством по несколько сниженной цене. На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

  1. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
  2. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
  3. Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
  4. Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.

Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

Покупка квартиры в новостройке по взаимозачету с «Азбукой Жилья»: за и против

«Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания, основанная в 1997 году, предлагает полный спектр риелторских услуг и успешно решает любые, даже самые нестандартные, задачи на рынке недвижимости. Для тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, подойдет особая программа «Взаимозачет на новостройку». В рамках данной программы клиенты «Азбуки Жилья» могут на выгодных условиях совершить обмен вторичной квартиры в Москве или Подмосковье на новостройку или обмен квартиры в новостройке на другую новостройку (например, большей площади или другой стадии строительства). Компания работает с огромным количеством застройщиков, так что клиенты агентства не ограничены в выборе. В каталоге «Азбуки Жилья» – множество объектов в разных районах Москвы и Подмосковья, от бюджетных до элитных. На сегодняшний день компания предлагает несколько адресов, по которым возможен взаимозачет:

  • Звенигород, мкр. Восточный;
  • Москва, ЖК «Горизонт»;
  • Щелково, мкр. Жегалово;
  • Андреевка, ЖК «Зеленоградский»;
  • Балашиха, ЖК «Алексеевская роща»;
  • Лопатино, ЖК «Государев дом»;
  • Поварово, ЖК «Поварово первый».

При участии в программе клиенты могут не беспокоиться, что выбранную квартиру в новостройке купит кто-то другой – новые квартиры бронируются на 2 месяца с фиксацией цены на время продажи старого жилья.

К недостаткам покупки квартиры по взаимозачету с «Азбукой Жилья» можно отнести лишь то, что не все новостройки Москвы и Подмосковья участвуют в программе агентства. Однако, стоит отметить, что у этого риелтора список возможных вариантов один из самых обширных, и выбрать подходящий вариант, без сомнения, можно.

Примеры успешных сделок

Покупка квартиры взаимозачетом еще не стала распространенной практикой для «Азбуки Жилья», но популярность этой системы растет. Уже было проведено несколько удачных сделок.

Балтийский берег рядом…

С клиентом был заключен договор на оказание услуг по продаже его квартиры на ул. Свободы, после чего агентством была забронирована выбранная клиентом квартира в ЖК «Балтийский квартал» с фиксацией стоимости на время продажи старой жилой площади. Агентство быстро нашло покупателя и заключило сделку по продаже квартиры. После государственной

Новоселы «Бутово Парк»

Умножаем на два

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле.

Если вос­поль­зо­вать­ся обыч­ной схе­мой – про­дать ста­рую квар­ти­ру и при по­мо­щи агент­ст­ва най­ти квар­ти­ру в но­во­ст­рой­ке, не вхо­дя­щей в спи­сок про­грам­мы вза­и­мо­за­че­та, – при­дет­ся за­пла­тить ко­мис­сию за под­бор и оформ­ле­ние но­во­го жилья, как пра­ви­ло, 2-4% от сто­и­мос­ти квар­ти­ры. Но участ­ни­ки про­грамм вза­и­мо­за­че­та мо­гут сэко­но­мить на по­куп­ке – квар­ти­ры в но­вых ЖК, с ко­то­ры­ми со­труд­ни­ча­ет агент­ст­во, оформ­ля­ют­ся ли­бо с боль­шой скид­кой, ли­бо бес­плат­но.

Это интересно:  Как получить квартиру многодетной семье в 2019 году - от государства, бесплатно, в Москве, СПб, может ли

Купить квартиру по взаимозачёту в Москве можно в 33 новостройках

Trade-in – технология, позволяющая в один ход продать старое жильё и купить квартиру в новом проекте.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Взаимозачёт старой недвижимости при покупке жилья в новостройке давно стал привычным способом улучшения жилищных условий. На сегодняшний день при покупке квартир в новостройках данной опцией пользуется 10% покупателей, подсчитали специалисты «Метриум Групп». Эксперты компании проанализировали рынок и выяснили, где в Москве (как в старых границах, так и в ТиНАО) сегодня можно поменять старое жильё на новое в рамках одной операции.

По словам специалистов, trade-in на рынке недвижимости отличается от похожей опции, которая предлагается при продаже автомобилей. В случае с машиной клиент продаёт своё старое транспортное средство автосалону и уезжает оттуда на новой машине. С квартирами сложнее: агентство может срочно выкупить квартиру у клиента, но тогда ему придётся согласиться на очень большой дисконт, вплоть до 40%, поэтому такой способ применяется очень редко. Гораздо чаще применяются более выгодные способы, говорится в материале «Метриум Групп».

Не все взаимозачёты одинаково полезны

В агентствах недвижимости сегодня распространены следующие виды trade-in:

Схема 1. Агентство недвижимости принимает старую квартиру клиента на реализацию, одновременно бронируя для него квартиру в новостройке сроком на месяц. Стоимость новой квартиры на это время фиксируется. Чтобы ускорить продажу жилья и уложиться в срок бронирования, клиенту также придётся согласиться на дисконт, но совсем небольшой.

Схема 2. Квартира в новостройке бронируется на неопределённый срок – без фиксации стоимости, что позволяет не торопиться с продажей старого жилья и реализовать его максимально выгодно. Однако стоит помнить, что за это время вырастет и ценник на квартиру в новостройке.

Схема 3. Самый выгодный и удачный способ, сочетающий в себе плюсы двух предыдущих: квартира в новостройке бронируется с фиксированной ценой на срок до 3 месяцев. Этого времени гарантированно хватит, чтобы агентство реализовало старую квартиру клиента без скидки. Но такая схема предлагается очень редко, отмечают специалисты «Метриум Групп». В частности, сейчас её можно встретить в ЖК «Новые Ватутинки».

ТОП-3 самых доступных квартир по trade-in

Услуга trade-in представлена сегодня далеко не во всех столичных новостройках. В массовом сегменте в старых границах Москвы она доступна в 18 проектах, что составляет чуть больше половины от всех предложений. В Новой Москве таких жилых комплексов 15 (42% от всех реализуемых проектов).

На первом месте среди наиболее бюджетных предложений «старой» Москвы, которые можно купить по trade-in, находится микрорайон «Северный» с ценами от 3,39 млн рублей. За ним идёт ЖК SREDA с квартирами от 3,57 млн рублей. На третьем месте – ЖК «Петр I» с квартирами от 3,65 млн рублей.

В Новой Москве самые доступные квартиры, которые можно купить с зачётом старого жилья, находятся в ЖК «Борисоглебское»: их стоимость начинается от 1,98 млн рублей. Чуть выше ценник в ЖК «Спортивный квартал» – 2,26 млн рублей. На третьем месте находится ЖК «Прима-Парк» с квартирами от 2,42 млн рублей.

Только для проектов на финишной прямой

Приобретение квартиры по trade-in подходит далеко не во всех случаях, отмечает управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Например, если до ввода проекта в эксплуатацию остаётся ещё 1,5-2 года, то после продажи старой квартиры придётся переселиться на съёмное жильё. За такой срок расходы на аренду квартиру могут превысить выгоду от покупки новостройки на раннем этапе. Поэтому лучше всего покупать квартиры по trade-in в уже готовых проектах или в новостройках, где до ввода дома в эксплуатацию осталось 2-3 месяца.

Взаимозачёт на новостройку

Если Вы желаете улучшить жилищные условия — приобрести квартиру в новостройке и являетесь собственником квартиры на вторичном рынке, мы предлагаем Вам воспользоваться одной из программ взаимозачёта.

Если Вы не располагаете временем или желанием на организацию продажи старой квартиры и опасаетесь повышения цены новостройки — Мы предлагаем вам экспресс-зачёт. В качестве покупателя старой квартиры выступает наша компания.

  • предварительная оценка по телефону;
  • выезд специалиста;
  • согласование цены.

Мы готовы засчитывать до 90% рыночной стоимости старой квартиры.

Чтобы улучшить жилищные условия, вы хотите приобрести квартиру в новостройке, предварительно продав старое жилье? Совершить сделку с максимальной выгодой и минимальными временными затратами поможет наша услуга «Квартира в зачет новостройки». Мы предложим Вам несколько способов приобретения для Вас квартиры в новостройке, при которых стоимость имеющегося жилья пойдет в зачет новостройки.

Как происходит покупка новостройки с зачетом имеющегося жилья?

Услуга «Квартира в зачет новостройки» — это возможность быстро обменять имеющееся жилье на благоустроенные «метры» в новом жилом доме. Вам не нужно собирать всю необходимую для покупки сумму и тратить время на продажу жилой площади — наши специалисты оценят принадлежащую вам недвижимость и произведут зачет квартиры (комнаты) при совершении сделки.

Собственная материальная база и специально разработанные финансовые механизмы позволяют оперативно выполнять зачет квартиры (комнаты) при покупке новостройки. При необходимости мы предложим вам выгодную схему покупки новостройки в кредит с зачетом имеющегося жилья в сумму первоначального взноса.

Таким образом, уже через несколько дней после обращения в агентство «МИЦ-недвижимость» в вашей собственности окажется новое жилье, в зачет стоимости которого вошла цена имеющейся у вас квартиры.

Чем выгодно предоставление жилья в зачет при покупке новостройки в Москве?

Прямой обмен жилыми объектами проблематичен из-за сложности подбора вариантов, которые устроили бы всех участников сделки. Поэтому наиболее распространенным способом обмена старого жилья на новое стала сделка через куплю-продажу. Правда, при этом может возникнуть задержка, связанная с поиском покупателя, готового предложить хорошую цену. В случае с новостройками промедление означает потерю выгоды, ведь квартиры в новых домах постепенно дорожают.

Предоставив при покупке новостройки в Москве свое жилье в зачет стоимости, вы избавите себя сразу от нескольких проблем. Во-первых, продавая нам свою квартиру в зачет новостройки, вы освободите себя от необходимости самостоятельно искать покупателя. Во-вторых, зачет имеющегося жилья позволит совершить покупку новостройки без промедления, то есть по наиболее выгодной цене. Не случайно аналитики отмечают рост взаимозачетных сделок в общей доле операций с новой недвижимостью — почти 15% квартир в новостройках приобретается с зачетом стоимости старого жилья.

Какие есть варианты покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья и как её осуществить?

У схемы «зачета имеющегося жилья» при покупке квартиры в новостройке есть свои минусы. Например, вашу квартиру, скорее всего, оценят ниже рынка. А могут вовсе не взять в «зачет», по причине жестких требований отбора. Иногда в купле-продаже может участвовать квартира, принадлежащая покупателю. Она включается в сделку как эквивалент, компенсирующий стоимость нового жилья. Это создаёт необходимость в дополнительных действиях, но решает часть вопросов, связанных с финансированием покупки новой квартиры. О том, как купить новое жилье, имея старое, читайте далее.

Это интересно:  Срок действия техпаспорта на квартиру при продаже

Что такое взаимозачёт при покупке?

Сторонами сделки выступают:

  • продавец;
  • покупатель – собственник зачётной квартиры;
  • посредник – застройщик или риэлтерская компания.

Взаимозачёт – схема, предусматривающая использование жилой недвижимости вместо денег при совершении имущественной сделки.

Возникла на рынке купли продажи транспортных средств, где зарекомендовала себя эффективным инструментом, предлагающим определённые преимущества обеим сторонам. На этом основании стала апробироваться на рынке недвижимости, где получает всё большее признание.

Преимущества и недостатки

Такая имущественная сделка считается куплей продажей, хотя несёт в себе значимые признаки обмена с доплатой. Но если при обмене устанавливается актуальная стоимость каждого объекта, то здесь оценка производится по остаточному принципу. Из указанной идентичности проистекают плюсы и минусы этого способа расчёта. К преимуществам сделки купли-продажи относятся:

  1. снижение стоимости новой квартиры;
  2. сокращение сроков на её реализацию;
  3. сопровождение сделки компанией посредником;
  4. пакет услуг, предлагаемый компанией при сделке;
  5. бронирование выбранной квартиры на период реализации старой.

Главный существенный недостаток – грубая оценка зачётного жилья, его выкуп по минимальной стоимости. Следующий – необходимость поиска места проживания до момента сдачи новостройки.

Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь

Риски, связанные с долевым участием в возведении новостройки:

  • застройщик может обанкротиться;
  • администрация наложит санкции за нарушения строительных норм;
  • строительство заморозится по иным причинам;
  • компания окажется «серой схемой».

В этом случае, даже после расторжения договора и возврата старого помещения, клиент компании понесёт имущественные риски. А если квартира продана третьим лицам – вложенные деньги могут сгореть или вернуться через неопределённый срок, который покупателю придётся проживать на съёмной квартире. Более мелкими проблемами могут стать:

  1. повышение цены на новое жильё;
  2. снижение качества новостройки;
  3. несанкционированное уменьшение метража;
  4. отказ застройщика оформлять право собственности.

Кроме этого учитываются риски, которые могут быть связаны с обстоятельствами самого покупателя, если он не сможет найти остаток денег для оплаты новой квартиры – заболев, потеряв работу и т.п.

Какие варианты существуют?

Купить квартиру по схеме взаимозачёта можно несколькими способами. Первый связан с посредничеством риэлтерской компании или менеджера застройщика. Одновременно, на одинаковый срок заключают:

  • договор о продаже старого жилья;
  • договор временного бронирования квартиры в новостройке.

При проведении сделки со старым жильём, деньги не передаются на руки клиенту, а поступают на расчётный счёт застройщика, с оформлением ДДУ или договора купли-продажи, если новостройка прошла госприёмку.

Предусматривается выкуп старой квартиры застройщиком сразу же, но по минимальной стоимости. С застройщиком оформляется договор купли-продажи старого жилья и ДДУ на получение нового. Он выставляет квартиру на торги, внося установленную стоимость, полученную с её продажи, на лицевой счёт дольщика, а прибыль оставляет на развитие своего предприятия. Так как вырученных денег для получения новой квартиры недостаточно, то недоимка вносится из личных средств покупателя соразмерными частями, или оформляется в ипотеку.

В следующем случае ДДУ оформляется покупка в ипотеку, под залог старого жилья. Его можно продать с обременением и погасить долги. Либо – погасить ипотеку потребительским кредитом. Но ничто не мешает продолжать проживать в такой квартире до момента сдачи новостройки, погашая ипотеку ежемесячными платежами. Если этих средств окажется недостаточно – квартира продаётся на стадии готовности здания, когда ипотеку можно оформить уже на жильё в новостройке.

Пошаговая инструкция

Как осуществить покупку квартиры, если есть жилье, но нет денег? Несмотря на разнообразие вариантов использования механизма взаимозачёта по сделке недвижимостью, существует общий алгоритм, который следует использовать при оформлении такой сделки.

Пошаговая инструкция совершения:

    Покупатель выбирает компанию застройщика и квартиру в новостройке, где применяется продажа жилья по взаимозачету.

Если застройщик отказался от оформления квартир, то их нужно оформлять через суд. Сделка купли продажи в этом случае является более удобным способом приобретения жилья в новостройке, чем ДДУ, так как право собственности оформляется в этом случае сразу же.

При передаче своей старой квартиры в компанию, к ней требуется приложить стандартный пакет документов, требующийся для сделки:

Возможность сначала купить квартиру в новостройке, а после этого продать имеющееся жилье, сегодня вполне реальна. Программы, по которым застройщики реализуют такую схему, как правило, носят название квартиры в зачет.

Заключение

Перед выбором нового жилья в зачет старого, физическим лицам нужно изучить все схемы. Клиент застройщика может передать свою квартиру по взаимозачёту – чтобы вырученные за неё деньги могли участвовать в покупке нового жилья. Здесь есть свои плюсы и минусы, а разные застройщики могут предложить разные варианты, из которых можно выбрать оптимальный для своего конкретного случая.

Ипотека в зачет имеющегося жилья: основные схемы и их плюсы и минусы

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья. Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Это интересно:  Могут ли забрать квартиру за долги по кредиту, по ипотеке

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Статья написана по материалам сайтов: www.kp.ru, www.metrprice.ru, www.mir-realty.ru, myrealproperty.ru, ipotekaved.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector