+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Риски при покупке квартиры: на вторичном рынке жилья и вновь сданном доме, а также рекомендации как обходить при оформлении сделок возможные подводные камни

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке можно снизить, если провести тщательную проверку документов, представленных продавцом. Невнимательность к деталям при заключении договора часто приводит к печальным последствиям.

4 обстоятельства, которые должны насторожить при покупке вторичного жилья:

  1. Продажа недвижимости по доверенности. Владелец жилья может оспорить доверенность. Кроме того, доверенность можно подделать или закончится срок действия на момент подписания сделки.
  2. Владельцы недвижимости часто менялись.

Возможно, что жилье является объектом мошеннических действий. Бывшие владельцы могут оспорить продажу.

  1. Странное поведение хозяина квартиры. Убедитесь, что владелец недвижимости является дееспособным.
  2. Квартира покупалась на средства семейного капитала.

Цель семейного капитала – улучшение жизни семей с детьми. Поэтому, если интересы детей нарушает сделка, договор оспаривается.

Содержание

Особенности покупки вторичной недвижимости

Подводные камни при покупке квартиры возникают, если в доме прописаны дети, которым не исполнилось восемнадцать лет. Без согласия специалистов органов опеки и попечительства отчуждение недвижимости производить нельзя.

  • Сделки с долями теперь нельзя оформить без нотариуса. Продать долю нельзя без заверения в нотариальной конторе.
  • Покупка ипотечной квартиры

Еще один подводный камень при сделках с недвижимостью – это приобретение квартиры, взятой в ипотеку.

Важно! Будьте предельно внимательны, если решили купить ипотечную квартиру. Условия сделки ставит кредитная организация.

Например, разрешает продажу, если новый владелец внесет оплату в размере пятидесяти процентов стоимости кредита.

Стороны определяют условия будущей сделки в предварительном соглашении. В документе указывается, что покупатель вносит оплату по кредитному договору.

Чем рискует покупатель недвижимости на вторичном рынке

Покупатель рискует своими деньгами. Если продавец или заинтересованные лица опротестуют сделку, права придется отставить в суде.

15 рисков при покупке вторичного жилья

  1. Приватизация проведена с нарушениями. Например, не учтены интересы детей.

Важно! Дети имеют право оспорить продажу, если не учитывались их интересы при приватизации. Дети имеют право оспорить сделку, когда им исполнится восемнадцать лет.

Трехлетний срок будет отсчитываться после того, как ребенок узнает о нарушении своих прав.

  1. Юридические лица выступали участником сделок по продаже недвижимости.
  2. Продавец получил жилье по договору ренты, дарения или принял по наследству. Не исключено, что остальные наследники решат оспорить сделку. Приобретение можно делать только после того, как сделан тщательный анализ документации.
  3. Не выделены доли детей в недвижимости, приобретенной на средства семейного капитала.
  4. Продавец не осознает значение своих действий. Речь идет о расстройствах психики, которые мешают владельцу недвижимости полноценно осознавать суть своих действий. Если человек злоупотребляет алкоголем или наркотиками возникает порок воли. Приобретатель квартиры имеет риск, что сделка будет оспорена.
  5. Покупка недвижимости, находящейся под арестом или с иными обременениями.
  6. Совладелец недвижимости отсутствует в момент заключения сделки. Например, проходят военную службу либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Проблема в том, что совладелец жилья может в будущем появиться, и оспорить сделку.
  7. Отсутствует одобрение второго супруга на проведение сделки.
  8. Нарушены правила продажи долей в квартире. По закону сначала нужно сделать предложение другим владельцам. Если они откажутся, продавать недвижимость третьему лицу. Если порядок продажи был нарушен, появляется риск, что суд признает сделку недействительной.
  9. Продавец проводит сделку по поддельным документам. Такая сделка оспаривается в суде.
  10. Планируется, что дом будет расселен. Продавец может не знать о том, что дом планируется расселить, между тем, проблемы возникнут у покупателя.

Проблему легче предотвратить, чем потом исправлять. Тщательный анализ документов поможет избежать ошибок при покупке жилья.

6 советов, как снизить риски при покупке жилья

  1. Попросить продавца представить архивную выписку из домовой книги. В документе отмечается, кто был прописан в квартире за несколько лет.
  2. Проверить, регистрировались ли в доме дети до восемнадцати лет.
  3. Убедитесь, что специалисты опеки одобрили продажу, если в доме прописаны дети.
  4. Попросить продавца ознакомить вас с документами, которые обосновывают, что детям до 18 лет будет, где жить, после продажи.
  5. Дождитесь, чтобы продавец подготовил одобрение на продажу от супруга. Одобрение имеет юридическую силу после заверения в нотариальной конторе.
  6. Запросите у собственника дополнительный документ, если он оформил паспорт после покупки объекта или в паспорте нет отметки о семейном положении. В этом случае потребуется заявление, заверенное у нотариуса. В заявлении владелец должен подтвердить, что на дату покупки недвижимости не состоял в брачном союзе.

Как купить жилье, свободное от обременений

Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.

Совет. Проследите, чтобы до подписания договора, из квартиры выписались все прописанные жильцы. Договоренности на право пользования квартирой должны быть расторгнуты.

Для того чтобы проверить, решил ли собственник вопрос с жильцами, рекомендуем запросить новую выписку из домой книги.

Как проверить дееспособность владельца недвижимости

Существует доказательство дееспособности – это справка из диспансера. Посетите диспансер вместе с владельцем, и получите справки о том, что владелец недвижимости на учете не состоит.

Попросите собственника запросить справку из отделения опеки.

Важные сведения, которые указываются в справке:

  • опека и попечительство не устанавливались;
  • решений из судебных органов об ограничении дееспособности не направлялось.

Заверьте соглашение о приобретении квартиры в нотариальной конторе. Нотариальная заверка сделки поможет отстоять ваши интересы, если продавец заявит о недееспособности в момент подписания договора (статья 302 Гражданского кодекса).

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»советы при покупке квартиры на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Проверка личности и документов продавца

На рынке недвижимости часто происходят мошенничества. Например, продавец продает некачественное жилье по завышенной стоимости либо намеревается похитить деньги покупателя.

Риски можно снизить, если внимательно проверить документы.

9 действий для снижения рисков

  1. Проверить паспорт владельца объекта по базе УФМС.
  2. Проверить, совпадает ли фотография в паспорте с внешностью продавца.
  3. Сверить документацию на объект с выпиской из Единого государственного реестра.
  4. Поговорить с людьми, живущими в соседних квартирах. Собрать максимум информации о продавце.
  5. Откажитесь вносить предоплату.
  6. Не передавайте деньги оппоненту, когда получите выписку из Единого государственного реестра на ваше имя.
  7. Договоритесь о проведении платежей через ячейку в банке.
  8. Указывайте в соглашении реальную стоимость жилья. Нельзя вернуть больше, чем сумма по договору, когда оспаривается сделка.
  9. Просите собственника представить справку, что долгов по коммунальным платежам не имеется.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Риски при покупке квартиры на вторичном рынке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Заключение

Если вы собираетесь купить квартиру, учитывайте подводные камни при покупке квартиры или комнаты на вторичном рынке Покупка жилья на вторичном рынке связана с риском. Риски можно минимизировать, если правильно подготовиться к сделке. Вас должно насторожить, если объект продается по слишком низкой стоимости или не все жильцы выписались из квартиры. Если владельцы недвижимости часто менялись, возможно, что с жильем проводились мошеннические схемы. Не спешите соглашаться на покупку, ознакомьтесь с несколькими вариантами, и выбирайте самый надежный из них.

Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки

Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки. Что за подвохи вас ожидают при оформлении сделки сейчас и что изменится в ближайшем будущем

Специалисты отмечают, что в большинстве случаев сделки срываются (оспариваются, признаются недействительными) из-за продавцов — как по злому умыслу, так и просто по небрежности, из-за недостатка знаний и навыков по оформлению купли-продажи. Сегодня мы разберем основные виды «засад», с которыми может столкнуться покупатель, и способы от них уберечься.

Сделки «без спросу»

Риск: нарушение интересов лиц, имеющих права на недвижимость

Это может быть как откровенное преступление — продажа чужой квартиры (в таком случае мошенничество связано с использованием поддельных документов на жилье), так и более изощренные схемы:

А. Продажа квартиры, полученной по наследству, втихую от других наследников. Кстати, такая «засада» нередко обнаруживается даже при отсутствии злого умысла продавца: на самом деле порой очень нелегко учесть всех наследников, в том числе внебрачных детей и родственников, живущих за границей. А впоследствии эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Если решили связаться с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, то лучше обратиться к помощи профессионалов — опытных риэлторов. Сами вы вряд ли разберетесь в путаных родственно-наследственных заморочках, а специалисты используют отработанные способы, в частности, выяснение возможного круга наследников по домовой книге и др.

Б. Продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия супруга. По закону такая недвижимость является совместной собственностью супругов, и для продажи требуется нотариально заверенное согласие второй половины. Если квартира продана вопреки воле супруга-сособственника, то последний может оспорить сделку в течение года.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Самое простое — глянуть 14-ю страницу паспорта продавца квартиры («семейное положение»). Однако бывает, что при замене паспорта штамп о браке «забывают» перенести в новый документ. Более сложный и достоверный способ проверки семейного положения — через загс и паспортный стол (в основном благодаря налаженным связям риэлторов).

В. Продажа квартиры, в ходе приватизации которой были нарушены права несовершеннолетних жильцов. Если зарегистрированных на жилплощади детей не включили в число собственников при оформлении приватизации, то признается, что права несовершеннолетних были ущемлены. Соответственно последующие сделки с «несправедливо» приватизированной квартирой могут быть оспорены. Причем срок исковой давности отсчитывается не с даты приватизации (она могла пройти давным-давно), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Считается, что ребенок полноценно осознает свои права с момента совершеннолетия. Так что именно к этой дате следует прибавлять 3 года (срок исковой давности для таких случаев).

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Застраховаться от оспаривания сделки с приватизированной квартирой можно несколькими способами:

— убедиться, что продавец включает ребенка в число собственников квартиры, которую приобретает взамен продаваемой (это так называемые альтернативные сделки). Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новое жилье, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежней квартиры теряет актуальность;

— если дети, не учтенные при оформлении приватизации, уже достигли совершеннолетия, но «контрольные» 3 года (напомним, это срок исковой давности) еще не прошли, то перед заключением сделки нужно взять нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий. Обычно переговоры с такими лицами и оформление соответствующих заявлений-расписок берут на себя риэлторы.

Это интересно:  Как выселить собственника из квартиры - можно ли за нарушения, шум, долги

Опечатки могут сорвать сделку!

Большинство жилья на вторичном рынке — это объекты, которые продавались уже по два и более раз. Соответственно каждая квартира имеет свою историю, которую нужно выяснить, чтобы впоследствии ваша сделка не оказалась под угрозой.

Особенно тщательно следует подходить к покупке квартир и комнат, которые приобретены хозяином на основании судебных решений либо по наследству.

При самостоятельном заключении сделок может возникнуть немало сложностей: встречаются опечатки в ФИО сторон купли-продажи, адресе объекта, выясняется, что не получены все необходимые справки (из БТИ, домовой книги и др.). Мошенники и сегодня умудряются продавать одну квартиру нескольким покупателям, сбывать недвижимость по поддельным документам и недействительным доверенностям.

Чтобы избежать «подводных камней» и ошибок при оформлении сделки, надежней обращаться к профессионалам — юристам, риэлторам.

Риск: махинации с оплатой

А. Самый незатейливый и рассчитанный на совсем неопытных покупателей метод — неоднократная продажа квартиры (чаще двойная). Жулик предъявляет нескольким претендентам на жилье копии свидетельства о праве собственности или поддельные документы, заключает с ними в простой письменной форме договоры купли-продажи и забирает полную цену либо значительную ее часть. Затем продавец испаряется.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Все документы (паспорт, свидетельство о праве собственности и др.) должны предъявляться вам непременно в оригинале! Деньги передавайте после государственной регистрации договора купли-продажи.

Удобный и надежный способ оплаты — через банковскую ячейку. В этом случае оговаривается, что продавец получает доступ к деньгам после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.

Мошенники предлагают квартиру нескольким покупателям, со всех собирают задатки, затем продают жилье одному из претендентов, исчезают и оставляют «счастливца» разбираться с остальными.

КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Эксперты советуют в обмен на задаток просить у продавца свидетельство о праве собственности на квартиру — разумеется, в оригинале.

Какие еще риски подстерегают

В продаваемой квартире проведена несанкционированная перепланировка. Узнать о ней можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Но этот документ действителен в течение года после выдачи, за такое время хозяин жилья может запросто втихую переустроить квартиру. Покупателю впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штраф, а в некоторых случаях даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов.

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно сверять документацию БТИ с реальным состоянием квартиры. Обычно это хорошо удается с помощью наметанного глаза опытного риэлтора.

Жилье продается по существенно заниженной цене. Известны случаи, когда впоследствии по заявлению «пострадавшего» продавца суды признавали подобную сделку кабальной и соответственно недействительной. Аргументы: хозяин квартиры совершил продажу на заведомо не выгодных для себя условиях из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств.

Для предотвращения такого риска выясняйте реальную рыночную стоимость жилья (по данным риэлторов, профессиональных оценщиков). Если продавец называет значительно более низкую сумму, проявляйте максимальную осторожность.

Квартира продается «с приданым»: гражданами, зарегистрированными (прописанными) на жилплощади.

В том числе это могут быть лица, которые фактически давно не живут здесь, но «для удобства» сохраняют прописку. По новому Жилищному кодексу члены семьи собственника после продажи квартиры теряют право на жилплощадь. Однако на практике все не так просто: если зарегистрированные лица не захотят добровольно выселяться и (или) выписываться, то покупателю квартиры придется обращаться в суд. Сами понимаете, при этом потери времени, нервов и денег обеспечены.

Узнать перечень зарегистрированных жильцов, а также убедиться, что все они выписались к моменту заключения сделки, можно по домовой книге.

Продавая жилплощадь, позаботься о детях!

В Госдуме вовсю идет работа над поправками в Жилищный кодекс (ЖК). В числе статей, над изменением которых активно трудятся депутаты, — положения, касающиеся сделок с жильем, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, а также другие социально незащищенные граждане: пенсионеры, безработные и т. п.

Напомним, в нынешнем виде ЖК позволяет собственникам свободно отчуждать (продавать, дарить) недвижимость, и при этом все лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире, теряют право на жилплощадь.

На практике оказалось, что свободой сделок стали злоупотреблять недобросовестные папаши, которые, продавая квартиры, избавлялись не только от зарегистрированных в них бывших жен, но и от детей, оставленных по суду с матерью.

На сегодня поправки согласованы для второго (решающего) чтения в следующем виде:

— если бывший член семьи не имеет возможности обеспечить себя другим жильем (не работает в силу несовершеннолетия или пенсионного возраста, болен и т. д.), то он или его представитель может обратиться в суд с просьбой сохранить право пользования жилым помещением. Суд, исходя из конкретных обстоятельств, определяет срок сохранения права на проживание в квартире собственника: до достижения ребенком совершеннолетия, пожизненно (для пенсионеров), на год — до устройства на работу и т. д.;

— если в этот период, установленный судом, собственник решит продать квартиру, то он обязан обеспечить бывших членов семьи другой жилплощадью, то есть в любом случае эти лица не должны оказаться без крыши над головой.

Ищите опытных помощников

Ошибки при оформлении сделок часто случаются из-за неопытности. Причем даже если вы обратитесь к частному агенту, работающему самостоятельно, то риск уменьшается ненамного — ведь опыт таких лиц по полному оформлению сделок — «от и до» — тоже обычно невелик.

Именно поэтому надежнее обращаться в риэлторские фирмы, где применяется разделение труда: на каждом участке работают специалисты, имеющие значительный опыт, отработанные навыки именно в данной сфере.

Еще одна причина ошибок — невнимательность к мелочам. У тех, кто тщательно готовится к проведению сделки, сложностей возникает гораздо меньше. Поэтому совет: начинайте собирать документы для купли-продажи заблаговременно. Это существенно сэкономит ваши средства и добавит времени — чего часто очень не хватает — на тщательную проверку всех документов.

Зарегистрировать сделку можно побыстрее

Законодательство, регулирующее работу Управления Федеральной регистрационной службы, постоянно меняется. Сейчас вы вправе выбирать: вам предложат срочное проведение регистрации сделки или обычное. Однако многое зависит и от самих граждан — их внимательности, правильной подачи документов. А если вы обращаетесь к риэлторам, то имейте в виду: чем крупнее компания, тем быстрее, как правило, оформляется регистрация. Большие фирмы создают специализированные отделы оформления. Компания, имеющая такой отдел, проводит процедуру регистрации более профессионально и оперативно, используя свой опыт и отлаженную схему работы.

Покупка вторичного жилья (квартиры)

Несмотря на массу преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с риском последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.

Чтобы избежать подобных негативных последствий, перед оформлением сделки необходимо тщательно проверить как самого владельца квартиры, так и документацию на недвижимость.

Если уверенность в надежности продавца отсутствует, то целесообразно застраховать возможные риски по договору титульного страхования — в случае оспаривая сделки и лишения нового продавца прав собственности, это позволит получить компенсацию, соразмерную стоимости жилья.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Основной проблемой, которой стоит опасаться покупателям жилья на вторичном рынке, является возможность оспаривания сделки и последующего лишения их права собственности.

Риска быть лишенным приобретенной недвижимости, как и прочих проблем, можно избежать, учитывая следующие рекомендации по проверке жилья перед его покупкой:

  • Проверка продавца. Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
  • Проверка правоустанавливающих документов. Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
  • Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
  • Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья

В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

А кроме этого, среди самых распространенных рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выделяют покупку квартиры:

  • Полученной по наследству, в порядке дарения, ренты и т.д. Эти сделки довольно часто не учитывают прав третьих лиц (например, право на обязательную долю в наследстве), что впоследствии становится основанием для оспаривания купли-продажи, признания ее недействительной, а следовательно — лишения покупателя жилья;
  • С нарушением прав супругов. Если жилье было приобретено в браке, оно считается совместным имуществом мужа и жены, независимо от того, на кого оно оформлено. Для продажи такой квартиры, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, при отсутствии которого сделка может быть оспорена;
  • С нарушением прав несовершеннолетних. Если несовершеннолетний ребенок прописан или имеет долю в праве собственности на приобретаемое жилье, то его продажа допустима только с разрешения органов опеки и попечительства;
  • С заниженной стоимостью. Часто, заниженная стоимость указывается в договоре с целью понижения размера налогов, госпошлины и прочих затрат. Однако, в случае, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной, обратно покупатель сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре;
  • По договору дарения. Недобросовестные продавцы, с целью избежать уплаты подоходного налога, предлагают оформить продажу квартиры сделкой дарения. Мало того что такая сделка, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является ничтожной (недействительной), она также обязывает к уплате подоходного налога не продавца, по факту получившего прибыль, а самого покупателя.

Порядок покупки вторичной квартиры

Единственный законный способ оформления покупки квартиры на вторичном рынке — это заключение с ее владельцем договора купли-продажи.

Однако, согласно ст. 551 ГК РФ, обязательной госрегистрации подлежит переход прав собственности на недвижимость к покупателю, что требует обращения в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр.

Для проведения покупки квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующего порядка:

  1. Выбор жилого помещения. При поиске подходящей квартиры, помимо личных предпочтений, свой выбор необходимо основывать также на результатах проверки подлинности документации и качества жилья, следуя вышеуказанным рекомендациям.
  2. Подготовка документов. Определившись с выбором и договорившись с продавцом о цене, перед проведением сделки нужно подготовить пакет необходимых бумаг. В него входят правоустанавливающие, правоподтверждающие и устанавливающие личность документы, паспорт из БТИ, выписка из ЕГРП и т.д.
  3. Составление и подписание договора купли-продажи. Такой документ должен содержать данные, позволяющие однозначно определить предмет сделки (ст. 554 ГК РФ) — адрес помещения, вид, площадь, назначение, цену и т.д. Договор подписывается обеими сторонами. Нотариальное удостоверение купли-продажи не является обязательным, однако, рекомендуется.
  4. Регистрация перехода прав в Росреестре. Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
  5. Получение документов из Росреестра. Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.
Это интересно:  Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме

Документы при покупке квартиры на вторичке

Процесс подготовки документов — один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием.

Так, для заключения сделки купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

  • Основание возникновения у продавца права собственности (договор дарения/мены/ренты/купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  • Документы, удостоверяющие личности сторон.
  • Кадастровый паспорт.
  • Экспликация.
  • Поэтажный план дома.
  • Единый жилищный документ.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Копия финансового лицевого счета.
  • Нотариально заверенное согласие супруга (при приобретении квартиры в браке).
  • Расширенная выписка из ЕГРП.
  • Отчет об оценке квартиры.

Кредит (ипотека) на покупку квартиры на вторичном рынке

Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности, особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:

  • При заключении кредитного договора, согласно ст. 9.1 ФЗ «Об ипотеке», заемщику должен быть предоставлен график платежей с указанием дат их осуществления, а также сумм на погашение кредита и процентов по отдельности. Помимо этого, подписанный документ должен содержать полную стоимость подлежащего уплате кредита.
  • Ипотечный договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Однако, сама ипотека, должна быть зарегистрирована в Росреестре в установленном порядке.
  • Предметом залога по ипотеке, согласно ст. 75 ФЗ «Об ипотеке», будет не только сама квартира, но и доля в общей собственности на дом. Большую важность также имеет этап проведения оценки заложенного жилья.

Обращение взыскания, в зависимости от условий договора допустимо как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Страхование при покупке жилья на вторичном рынке

При покупке жилья на вторичном рынке, покупатель, с целью защиты своего имущественного интереса, может застраховать риск потери права собственности на жилье, путем подписания со страховой компанией договора титульного страхования. Страхователем по такому договору, будет новый собственник квартиры.

Как правило, договор страхования титула позволяет защитить покупателя от следующих рисков:

  • Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
  • Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
  • Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
  • Риск мошенничества.
  • Риск совершения ошибок при оформлении документов.
  • Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.

Сидоров заключил с Петровым договор купли-продажи 2-комнатной квартиры и поскольку сомневался в надежности продавца, параллельно оформил в СК «СтрахТрест» договор титульного страхования. Вскоре после подписания договора и перерегистрации прав оказалось, что Петров продал квартиру, полученную им по завещанию от матери, не учитывая при этом прав своего брата А. — иждивенца матери, на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). На основании этого, А. обжаловал договор купли-продажи и суд признал его недействительным, чем лишил Сидорова права собственности. Однако, поскольку эта ситуация была предусмотрена в качестве страхового случая в договоре страхования титула, Сидоров получил компенсацию в размере стоимости объекта недвижимости.

Заключение

Покупка жилья на вторичном рынке, несмотря на множество подводных камней, может стать вполне выгодной сделкой. Все риски, возникающие при покупке «вторички», в большинстве случаев, можно минимизировать путем доскональной проверки документов и истории квартиры. Если у покупателя все же остаются сомнения, то он может воспользоваться услугой страхования титула.

Помимо того, что в случае оспаривания довольно проблематично будет вернуть уже уплаченные деньги, Вам также однозначно придется уплатить подоходный налог — 13% от стоимости квартиры, который при оформлении купли-продажи пришлось бы уплачивать продавцу.

Какие риски вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Многие покупатели недвижимости полагают, что вторичный рынок выгоднее первичного, однако, в 2018 году существует множество рисков. При покупке жилья необходимо тщательно проверять историю покупаемого объекта, иначе можно остаться без жилья и денег.

Разбор различных рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке поможет избежать дальнейших проблем. Рассмотрим полный список рисков, а также ответим на вопросы, в чем состоят риски при покупке квартиры с детьми-собственниками, при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, как их избежать, типичные схемы мошенничества при покупке квартиры по доверенности.

Скачать образцы документов

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Если супруга владельца отказалась от приватизации, однако, дала на нее согласие, она сохраняет право пользования помещением даже после покупки квартиры и отказа от приватизации.

Что проверить при покупке приватизированной квартиры, чтобы избежать рисков?

  • проверить семейное положение продавца (квартира может быть совместно нажитым имуществом);
  • проверить наличие другого прописанного человека во избежание рисков покупки квартиры с «компанией»;
  • уточнить наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости;
  • выяснить наличие или отсутствие лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы и имеющих долю в квартире;
  • ознакомиться с документами на жилье, особенно с документом о праве собственности.

Какие риски ожидают покупателя при покупке квартиры, полученной в наследство?

Вместе с квартирой, полученной в наследство, покупатель может приобрести имущественные претензии граждан, права которых нарушаются при выделении наследства: объявится третье лицо, имеющее виды на наследство, дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, имеющие право наследовать по представлению (ст. 1146 ГК РФ).

Такие риски при покупке квартиры возможны, если продавец продает недвижимость, переданную ему по наследству менее 3 лет назад.

Наследник, не вступивший в наследство по уважительной причине, должен обратиться в суд с момента, как узнал о смерти наследодателя. Еще один риск при покупке квартиры по завещанию: согласно статье 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения права.

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет

Риски покупателя состоят в том, что квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, влечет за собой некоторые налоговые обязательства. Лица, которые продают квартиру, бывшую в их собственности более трех лет, не оплачивают налог на полученные денежные средства. Лица, которые впервые приобретают жилье, бывшее во владении продавца более трех лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Риски при покупке ипотечной квартиры

Потенциальный покупатель при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, должен учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого она находится, и сопряженные с этим риски. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, которая находится в залоге у банка, сделка происходит с юридическим лицом, благодаря чему покупатель минимизирует свои риски.

Покупка залоговой квартиры у физического лица – большой риск для покупателя. Заемщик может распоряжаться залоговым имуществом, когда долг перед банком будет погашен. Погасить кредит и подать документы на снятие обременения можно в один день, но только в том случае, если у покупателя есть свои средства для покупки квартиры.

Покупка залоговой квартиры возможна только после снятия обременения, покупатель должен закрыть чужой долг за свой счет, позже обращаться за ипотекой в банк. Не каждый покупатель пойдет на такой риск, так как в период между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию продавец может скрыться, отказавшись от дальнейшей сделки.

Покупка квартиры у банка в собственности: риски покупки по слишком низкой цене

Довольно частый случай – заемщик не рассказывает о наличии финансовых средств по общей сумме ипотеки. При использовании материнского капитала риски продавца состоят в том, что покупатель может обмануть с количеством использованных для оплаты квартиры средств. Такое происходит редко.

Однако, при вложении материнского сертификата в жилье, установленная доля недвижимости переходит несовершеннолетнему ребенку. Если у ребенка продавца нет другого жилья, кроме ипотечного, он всегда получит свою долю, несмотря на переход прав собственности.

Риски при покупке квартиры по дарственной

При покупке квартиры по договору дарения возникает следующий риск того, что даритель может отменить дарение, когда одаряемый совершает покушение на его жизнь или умышленно причиняет ему телесные повреждения, а также в других случаях (статья 578 ГК РФ).

При отмене дарения подаренная вещь возвращается его владельцу. Отменить договор дарения можно в течение трех лет.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Договор переуступки прав (требований) покупатель заключает в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию с физическим/юридическим лицом после покупки этим лицом квартиры у строительной фирмы по договору долевого участия. Образец данного договора можно скачать у нас на сайте.

Риск: когда дом считают сданным (принятым госкомиссией и введенным в эксплуатацию), регистрация договоров переуступки больше не проводится. При покупке квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме не у застройщика, необходимо сделку согласовывать с застройщиком, заручиться его письменным разрешением.

Покупка квартиры по договору цессии сопряжена с определенными рисками, к примеру, с двойными продажами. Одну квартиру мошенники могут продать нескольким лицам.

При покупке квартиры по договору уступки прав (требований) в сданном доме существует риск не получить свидетельство собственности. Так как в процессе оформления нового дома участвуют застройщики, поставщики, инвесторы, между участниками часто возникают споры из-за взаиморасчетов, долгов, которые решаются в судебном порядке, но их решение затягивается.

Посмотреть полезное видео

Риски покупки квартиры у подрядчика

Подрядчик должен поставлять материалы и оказывать услуги, которые необходимы для возведения новостройки. Строительная компания расплачивается жилплощадью. Риски при покупке квартиры в новостройке зависят от категории заключаемого договора.

При оформлении ДДУ подрядчик выступает лицом, который передает право собственности покупателю. Образец ДДУ находится здесь. Риски покупателя при покупке квартиры по ДДУ не превышают тех, которые могут возникнуть при приобретении жилья у строительной компании. Подрядчик получает за свою работу объекты, которые могут начать продавать до выполнения им обязательств в полной мере. Поэтому, строительные работы в отношения недвижимости еще не завершились, но отчуждение уже началось.

При покупке квартиры в строящемся доме вышеописанная ситуация – большой риск:

  • если подрядчик не успеет выполнить свои обязательства, недвижимость он не сможет получить, даже если продаст ее;
  • вернуть квартиру обратно даже через суд у покупателей не получится.

Покупка квартиры у застройщика сопряжена со следующими рисками:

  • купить квартиру в долгострое, после чего строительство могут прекратить;
  • приобретение жилья в доме на участке с сомнительным статусом;
  • многократная продажа одного жилого помещения.

Риски покупки квартиры по доверенности

Покупка квартиры по генеральной доверенности, образец которой можно скачать здесь, сопряжена с рисками:

  • доверитель вправе отозвать доверенность;
  • доверитель может умереть к моменту сделки, и сделка будет совершена по недействительным документам;
  • если доверителя признают недееспособным, суд признает сделку недействительной.

По этой причине покупка квартиры по доверенности без наличия прямого контакта с хозяином недвижимости крайне нежелательна. Главный риск со стороны покупателя при покупке квартиры по доверенности – остаться без средств и жилплощади.

Со стороны продавца при покупке квартиры по доверенности также есть риски: доверитель может входить в группу риска (пожилой человек прописан один на своей жилплощади).

Какие риски возникают при покупке квартиры у пенсионера в 2018 году? Он может заявить о том, что его принудили к сделке. Мошенники втираются к пожилому человеку в доверие, обманывают его или угрозами заставляют подписывать что угодно, и суд может встать на сторону обманутого владельца квартиры. Поэтому, при покупке квартиры у пожилого человека высок риск лишиться денег и купленного жилья.

Другие риски

При покупке квартиры на торгах имущества у должника есть риск слишком долго ожидать своего заселения, так как бывшие собственники нередко препятствуют своему выселению. Проблема решается через суд, но исполнить ее сложно.

Риски при покупке комнаты в квартире

Продавец (собственник комнаты) должен уведомить других владельцев квартиры о намерении продать комнату. Если он этого не сделал, любой сосед, который пользуется преимущественным правом покупки, может заявить о своих правах.

До покупки комнаты, во избежание рисков, места общего пользования в коммунальной квартире должны быть распределены между собственниками.

Риски покупки квартиры по договору ренты

Вместе с правом собственности при покупке квартиры с исполненной рентой передаются обременения на нее, поэтому риск высок, так как рента (пожизненное содержание) означает периодические платежи и, вполне вероятно, физический уход за получателем ренты.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Нотариус готовит договор, но полностью не сопровождает сделку купли-продажи. Образец самого договора купли-продажи можно скачать здесь. Многие покупатели отказываются от помощи риэлторов, агентов, из-за чего неправильно оформляют документы.

Покупка квартиры без риэлтора – трудоемкий процесс, и грамотный специалист поможет избежать рисков и попадания в руки мошенников. Грамотный специалист подскажет все секреты покупки и продажи квартиры.

Риски покупки квартиры по договору мены

  • длительный поиск варианта обмена;
  • стоимость обоих товаров может быть неравнозначной;
  • по решению налоговых органов объекты могут быть неравны по стоимости, из-за чего одну из сторон обвинят в попытке уйти от налогов.

Риски покупки квартиры через ЖСК

Деятельность ЖСК регулирует его устав, принимаемый на собрании учредителей кооператива. Содержание устава может недостаточно защищать права членов. Также ЖСК может требовать дополнительные средства на возведение дома со своих членов. Поэтому стоимость жилья может подрасти в процессе строительства.

Риски покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

Может получиться так, что от имени ребенка квартиру продает опекун. Опекун получает деньги, отдает ее покупателю, ребенок остается без жилья. В таком случае есть риск, что суд признает покупку квартиры недействительной даже с согласием органов опеки.

Риски при покупке коммерческой недвижимости

Продаваемая недвижимость должна быть объектом капитального строительства. Если она им не является, расположена на земельном участке, который не оформлен в собственность, договор аренды могут расторгнуть в одностороннем порядке, а объект снести или демонтировать.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если после получения ипотеки выяснится, что есть незаконная перепланировка, банк может расторгнуть договор. Также покупателя могут вынудить заплатить штраф или вернуть квартиру в прежнее состояние.

Довольно часто не узаконена перепланировка в бывших общежитиях, что влечет соответствующие риски при покупке квартиры.

Риски покупателя при альтернативной покупке квартиры

Это те сделки, когда осуществляется одновременная продажа одного объекта и получение другого. Слишком много лиц, участвующих в цепочке сделки. Из-за чего сделка, в конце концов, может быть признана недействительной или сорваться.

Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Вы задаете очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.

Если вы хотите получить полную и достоверную информацию прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости»
Это часть 2 электронной книги — пособия для покупателя недвижимости.

  • риски при покупке квартиры на вторичном рынке
  • покупка квартиры по переуступке прав риски
  • риски покупки квартиры по доверенности
  • покупка квартиры в ипотеку риски
  • покупка квартиры с обременением риски
  • риски покупки приватизированной квартиры
  • покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Статья обновлена 25.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Риски при покупке квартиры

Мало того, что риски есть. Есть еще скрытые риски, распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

Разберемся почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.

Какие бывают риски:

  • Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность. К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
  • Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.
  • Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость у других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.
  • Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
  • Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

  • Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)

  • Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать ответственность продавцов по этому обстоятельству
  • По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет); зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
  • Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого. Читайте: «Согласие супруга на продажу»
  • Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
  • Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?
  • Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые. О них не знают даже юристы, особенно если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

  • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
  • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
  • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

  • доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
  • собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
  • в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину и все….приплыли, что называется ))). Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»
  • Точно так же могут быть ошибки в доверенности от покупателя. Далее читайте статью: «Доверенность на покупку квартиры»

Пособие для покупателей недвижимости

Прочтите пособие от Автора сайта с подробными разъяснениями.

Что можно узнать из выписки ЕГРН

Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости — начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН.
Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите «картину рисков».
Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

Статья написана по материалам сайтов: prosobstvennost.ru, www.vnv.ru, kvartirniy-expert.ru, room46.ru, exspertrieltor.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector