+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Возможно ли изменение площади квартиры застройщиком?

В претензии необходимо:

  • указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
  • привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
  • сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
  • написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя. Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений.

Содержание

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры.

Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией. При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.
Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу: (проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра. Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула: (фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.
Пример М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей.

Застройщик передал квартиру меньшей площади. можно ли отсудить часть стоимости?

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения. Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон. Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?

Сейчас в судах рассматривается множество дел, связанных со спорами, возникающими в связи с изменением жилплощади при покупке квартиры по ДДУ. Покупатели требуют возврата денег, если квадратных метров оказывается меньше, а застройщики — доплаты, если площадь в итоге оказалась больше. Суды, как правило, принимают сторону истца, если разница в квадратных метрах выходит за те лимиты, которые предусмотрены договором. Судебная практика Гражданину стоит задуматься над судебными перспективами, если он желает подать иск по возврату денежных средств вследствие получения квартиры меньшей площади, чем было определено ДДУ.

Первое. Не должны применяться какие-либо коэффициенты для корректировки размера жилплощади при ее определении. Эти коэффициенты могут применяться в случае, например, подсчета квадратных метров при инвентаризации.

Что делать, если фактическая площадь квартиры в новостройке отличается?

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст.
    1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства. Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью.

В панельных домах такое встречается намного реже. Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм. Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ. В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону.

214 ap уменьшение площади квартиры

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором. Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.

214 фз уменьшение площади квартиры

То есть, застройщик обязан ознакомить клиента с тем, в строительство какого объекта недвижимости последний вкладывает свои собственные деньги. Отсюда следует вполне определенный вывод: заключая договор с покупателем, застройщик должен известить его о том, какая площадь будет у его будущей квартиры. В соответствии с общими правилами, количество квадратных метров квартиры, передаваемой покупателю от застройщика, не должно отличаться от того количества, что указано в документации по проекту. Правовая защита граждан Человеку, купившему жилую собственность по ДДУ, гарантирована правовая защита, если окажется, что квартира выстроена не с теми характеристиками, что указаны в договоре. Об этом написано в статье 7 ФЗ-214. Закон гласит, что покупатель имеет основание потребовать от продавца устранить недостатки, связанные с отступлением от условий договора.

214 фз уменьшение площади квартиры 2017

Чаще всего в процессе приемки готовой квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выясняется, что ее площадь не равна проектной. Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Если площадь больше, то дольщику придется доплатить за «лишние» квадратные метры по той цене, которая оговорена в ДДУ. В обратном случае доплачивать обязан застройщик. Что говорит закон? В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «

Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора.

Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.

Часто бывает, что фактическая площадь купленной в новостройке квартиры отличается от заявленной ранее в договоре. И количество квадратных метров может меняться и в большую сторону, и в меньшую.

А это влияет на сумму, которую покупатель в итоге должен выплатить застройщику. Законы, регулирующие отношения сторон при разнице в метраже Правоотношения, касающиеся изменения площади купленного в новостройке объекта недвижимости, регулируются федеральным законодательством. Причем, не одним законом, а несколькими. В статье 4 ФЗ-214 говорится, что ДДУ должен содержать все сведения об объекте недвижимости в соответствии с проектом. После сдачи жилого дома в эксплуатацию этот объект и передается застройщиком покупателю — второй стороне договора. Тот же закон, только другая его статья — под номером 7, обязует застройщика передать объект недвижимости в строгом соответствии с заключенным ранее договором.

Как застройщик уведомляет участника об увеличении площади квартиры

Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.

  • Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  • В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования.

Обмер квартиры застройщиком, увеличение площади

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

  • Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией. При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро. Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу: (проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.
Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула: (фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра. Пример М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей.

Доплата за лишние метры после обмеров бти. зачет неустойки

  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия? Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

За увеличение квартиры в новостройке дольщик может не платить

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.

Изменение проектной площади квартир

Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.

Доплата за увеличение площади квартиры

Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке. Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения. Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться. При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон. Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.

    В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п.

3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком.
Сам по себе этот случай – не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия. Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже тенденция. Навязчивый аванс В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.
Единственная законная схема – аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).

Как застройщик уведомляет участника об увеличении площади квартиры

Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется. Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Вопрос Доплата застройщику стоимости квартиры Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м? Ответ Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м.
ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков. Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв.
м., установленная положениями договора.

Пункт фз 214 изменение площади квартиры на 5

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади. В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы. В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд. Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной

Здравствуйте. Договор ДДУ подписан и зарегистрирован Росреестром в 2015 году, с 2017 года вступили в действие поправки к 214ФЗ о том, что дольщик может не оплачивать увеличившуюся более чем на 5% площадь квартиры. Относится ли это к ДДУ заключенным до 2017 года? У нас увеличение площади более 5%.
Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Попробуйте посмотреть здесь:

  • Как правильно составить акт показаний свидетелей о не проживании сестры в квартире более 5 лет?
  • Увеличил площадь квартиры прихватив к площади квартиры 4,5 м2, площадь лестничной площадки
  • Все услуги юристов в Москве Долевое участие в строительстве Москва от 20000 руб.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.
Новые требования к застройщикам С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ. Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области.

Именно это ведомство выносит решение относительно соответствия застройщика и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ. Такое заключение Министерство строительства выносит в срок не более 30 дней .
Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Поправки в 214-фз: что важно знать застройщикам и дольщикам

В претензии необходимо:

  • указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
  • привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
  • сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
  • написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений.

Превышение площади квартиры более 5%

Поправки в 214-фз 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.

  • Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
  • В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования.

    Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади? Согласно ст.

Пункт ap 214 изменение площади квартиры на 5

Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются. Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.
При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров. Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры.
Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной. Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.

Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.

  • Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
  • Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  • Более того, согласно п. 1 ст.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

  1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. Требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры, компенсации морального вреда вы можете заявить в том же иске.

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

Пример 2:

Фактическая площадь застройщик возвращает деньги дольщику

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

фото: gizmodiva.com
Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.

Paritet.guru

Latest posts by Paritet.guru (see all)

  • Что делать, если отравился в кафе? — 30 августа 2018 г.
  • Отказ от взаимодействия: как запретить коллекторам звонить по кредиту? — 18 января 2018 г.
  • ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ — 29 ноября 2017 г.

Комментарии:

24 комментария на «“Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной”»

Добрый день!Меня зовут Наталья. Обращаюсь к Вам за консультацией.14.01.2013 я заключила договор участия в долевом строительстве.По договору общая площадь квартиры (с учетом лоджий и балконов), составила 60,08 кв.метра. В кадастровом паспорте, общая площадь квартиры указана 56,2 кв.метра. В свидетельстве о государственной регистрации права общая площадь квартиры, тоже указана 56,2 кв.метра.
Подскажите пожалуйста, могу ли я претендовать на возврат денежных средств за 4,06 кв. метра? Говорят строительная компания ссылается на какие-то бесплатные половина лоджии и 214 закон. У меня лоджий в квартире 2 штуки.
С уважением, Наталья

Добрый день! По Жилищному кодексу (ст. 15 часть 5) общая площадь жилого помещения не включает в себя балконы, лоджии, веранды и террасы. То есть чтобы понять, возможен ли перерасчет, вам надо вычесть из 60,08 кв.м. площадь лоджий и сравнить цифры. Требовать перерасчета можно только в том случае, если возможность перерасчета прямо прописана в договоре долевого участия.

[…] о взыскании переплаты за недостающие метры. […]

Здравствуйте. Был заключен ДДУ на квартиру в строящемся доме. Мне квартира уже досталась по договору уступки права требования. Дом сдан. Акт приема передачи мною подписан.
В ДДУ есть фраза: » При исполнении договора стороны допускают расхождение проектной общей площади объекта долевого строительства с фактическими данными по результатам тех. инвентаризации после завершения строительства жилого дома и принимают данные тех. инвентаризации»
И далее: «Цена договора определена сторонами по общей площади объекта долевого строительства (включая площадь лоджии с коэф. 0,5), установленной настоящим договором согласно проекту, действующему на момент подписания договора , и в дальнейшем изменению не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных договором и/или законом.»
В Договоре переуступки права требования (уже со мной): » Фактическая площадь квартиры определяется согласно данным ФГУП БТИ и может отличаться от расчётной площади, не влияя на стоимость настоящего договора. »
Можно ли при таких условиях требовать возмещение разницы площади квартиры: у меня разница общей площади (не учитывая лоджии) составила 1,52 кв.м. ?

И еще вопрос: в договоре ДДУ указано что срок строительства дома 22 месяца. Дата окончания строительства не определена. Дом сдан. Акт приёма передачи мною подписан.
Но, в соответствии с договором Застройщик обязан передать Дольщику объект долевого строительства в течении 120 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Где точно узнать когда выдано разрешение на ввод в эксплуатацию дома ? Застройщик предоставить его отказывается.
В случае если разрешение выдано 30 декабря 2015 г. , а акт приёма -передачи подписан 30 июля 2016 г. можно ли считать срок сдачи дома нарушенным и можно ли просить компенсацию за просрочку ?
Ответственность за просрочку в договоре также не прописана.

Добрый вечер!
1) Если возможность перерасчета цены квартиры прямо не прописана в договоре долевого участия, вы не можете просить возврат денег в связи с отклонением площади от проектной.
2) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает местная администрация (районная или городская), поэтому вы можете уточнить данные о разрешении там (через письменный запрос, также реестр выданных разрешений можно поискать на сайте местной администрации). Еще застройщик обязан предоставлять разрешение на ввод в Росреестр, поскольку этот документ является основанием для регистрации права собственности на квартиру. То есть можно уточнить и в Росреестре при обращении за регистрацией права собственности.
3) Если разрешение на ввод было выдано 30.12.2015, а акт подписан 30.07.2016, срок дома нарушен, вы можете просить неустойку.

Спасибо. В договоре ДДУ и впоследствии в договоре о переуступке права требования не указан срок окончания строительства. Указан только период в 22 месяца. Вот только, с какого момента считать эти месяцы ? С момента заключения договора ДДУ? Получается, что по прошествии 22-х месяцев должно быть разрешение на ввод и начнут течь 120 дней (в соответсвии с договором ) для передачи квартиры дольщику . И только после этого — просрочка. Правильно я понимаю ? Ещё раз спасибо.

Пожалуйста! Если срок получения разрешения на ввод не увязан со сроком окончания строительства, тогда вам не нужно учитывать этот срок. Просто отсчитывайте 120 дней от даты выдачи разрешения на ввод, отсюда и пойдет просрочка.

Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Почему фактическая площадь больше проектной

Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.

Что написано в договоре

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.

Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.

Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Как оформить доплату

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов. Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.

Статья написана по материалам сайтов: pbcns.ru, departamentsud.ru, law-uradres.ru, paritet.guru, journal.tinkoff.ru.

»

Это интересно:  Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector