+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что значит альтернатива при продаже квартиры, каков порядок действий при покупке жилья таким образом, как избежать рисков при совершении сделки?

Обмен недвижимого имущества посредством продажи своей собственности и единовременного приобретения вместо неё другой – это так называемая альтернативная сделка купли-продажи квартиры. Риски сопровождают эту многоэтапную процедуру на каждой ступени. Из каких стадий она состоит? Какие группы рисков её сопровождают? Как грамотно и безопасно осуществить альтернативную сделку и устранить любые проблемы?

Содержание

Альтернативная продажа квартиры – риски, связанные с человеческим фактором

Альтернативой называют сделку, в основе которой лежит продажа квартиры и одновременная покупка вместо неё другого объекта недвижимости (или нескольких). Это одна из самых сложных процедур, осуществляемых на рынке недвижимости, поскольку состоит из множества трудных этапов:

1. оценка стоимости недвижимости;

2. поиск покупателя;

3. поиск альтернативной квартиры;

4. проверка её юридической чистоты;

5. внесение за альтернативную квартиру аванса;

6. подготовка пакета документов;

7. осуществление взаиморасчетов через банковские ячейки;

8. заключение сделки и осуществление приемки-передачи объектов недвижимости.

Мы не будем останавливаться на каждой потенциальной проблеме всех этапов обмена, поскольку их невозможно описать в одной статье. А рассмотрим основные специфические затруднения, которыми сопровождается любая альтернативная продажа квартиры. Риски могут быть связаны с человеческим фактором, юридическими аспектами и взаиморасчетами. Остановимся на первой группе рисков подробнее.

В альтернативной сделке участвует сразу несколько собственников, от трёх и более. Один человек продаёт свою квартиру, чтобы на вырученные деньги приобрести новое жильё. Это первый участник сделки. Он находит покупателя на свою квартиру – это вторая сторона. Также он выбирает новую квартиру, которая устраивает его по всем параметрам. И её продавец – это уже третья сторона сделки. Это самый простой вариант. Но ведь продавец последней квартиры тоже может планировать купить вместо неё другую. И так снова и снова.

Этим и сложна альтернативная покупка квартиры. Риски, связанные с человеческим фактором, возникают здесь очень часто. Ведь уследить за всеми участниками сделки, а их может быть действительно много, очень сложно. Проблемы нередко появляются в следующих случаях:

1. Одна из сторон сделки отказывается от неё;

2. Среди собственников недвижимости есть лица, состоящие на учёте в наркологическом диспансере (НД) и психоневрологическом диспансере (ПНД);

3. Наличие временно выписанных из квартиры лиц.

Элементарное недопонимание, несогласованность в действиях между сторонами сделки может привести к разрыву всей «цепочки». В нашей практике встречались случаи, когда одна из сторон сделки просто отказывалась от продажи или покупки своей квартиры. Соответственно, для всех остальных участников альтернативы сделка откладывалась на неопределенный срок.

Чтобы избежать проблем рекомендуется обращаться за помощью в агентства недвижимости к опытным риелторам, чьими силами будет безопасно осуществлена альтернативная сделка купли-продажи квартиры, риски покупателя будут пресечены на корню. Вы можете задаться вопросом: как риелтор может повлиять на поведение участников альтернативы? Очень просто. Часто собственники расторгают сделку потому что на каком-либо этапе решают для себя, что их не устраивает какой-нибудь момент (например, цена). Если сразу удовлетворить интересы всех сторон – сделка пройдёт гладко.

Распространённый риск – заключение сделки с собственниками, состоящими на учёте в НД и ПНД. Данная категория лиц является недееспособной. А это значит, что заключенная с ними сделка будет являться ничтожной, то есть недействительной. Обезопасить себя можно запросив у всех собственников квартиры справку из наркологического и психоневрологического диспансера об отсутствии у них психических расстройств и полной дееспособности.

Вы также можете столкнуться с временной выпиской. Законном предусмотрено две ситуации, когда человека можно временно снять с регистрации по месту жительства – призыв на службу в армию и пребывание собственника в тюрьме по решению суда. В домовой книге временно выписанного человека в качестве собственника квартиры вы не найдёте. Но через какое-то время этот собственник вернётся и заявит свои права на полностью оплаченную вами квартиру.

Альтернативная сделка с недвижимостью – риски юридического характера

Существуют следующие юридические риски альтернативной сделки для покупателя:

1. Сомнительность юридической чистоты объекта недвижимости;

3. Права третьих лиц.

Чтобы убедиться в том, что объект недвижимости юридически чист, необходимо выяснить информацию о зарегистрированных в нём лицах, о ранее проводившихся с ним сделках, тщательно изучить все документы на квартиру. Только в этом случае вам будет гарантирована надёжная альтернативная сделка с недвижимостью. Риски могут быть связаны с задолженностью по коммунальным платежам, налогам и так далее. Приобретаемая квартира вовсе может находиться в залоге или под арестом.

Сделка может быть расторгнута и в том случае, если были нарушены права третьих лиц на объект недвижимости. Третьи лица – это те, кто не является участником сделки купли-продажи и не имеет прав собственности на объект недвижимости, однако может на них претендовать, что является потенциальной проблемой для покупателя такой квартиры. В качестве третьих лиц могут выступать внезапно появившиеся после заключения сделки наследники недвижимости. Или супруги, которые не вписаны в Свидетельство о регистрации права, но могут в силу закона претендовать на квартиру.

Покупка квартиры с альтернативой – риски взаиморасчётов

Расчеты по альтернативной сделке проходят через банковские ячейки. Это сложный многоэтапный процесс, из-за которого крайне осложняется покупка квартиры с альтернативой. Риски возникают на этой стадии очень часто, и порой избежать проблем с оплатой квартир и получением денег может помочь только профессионал.

В чем заключаются трудности взаиморасчетов и как они осуществляются? Обычно в альтернативных сделках участвует больше трёх сторон, и деньги в данном случае передаются не напрямую от покупателей квартир их продавцам, а опосредованно, через банковские ячейки. Взаиморасчеты в альтернативных сделках представляют собой денежный поток, который может иметь ответвления.

Рассмотрим самый простой пример. В альтернативной сделке участвует три объекта недвижимости. Квартира №1 продается, а вместо неё приобретаются с доплатой квартира №2 и №3. Процесс расчетов будет выглядеть следующим образом:

1. Поиск банка с услугой депозитария;

2. Обозначение сроков и условий доступа к ячейкам;

3. Подписание договоров аренды двух ячеек в депозитарии (по количеству конечных получателей денег в цепочке);

4. Пересчет, проверка и закладка в ячейки денежных средств;

5. Заключение альтернативной сделки (подписание договоров купли-продажи);

6. Регистрация альтернативной сделки (то есть перехода права собственности всех участников сделки);

7. Получение доступа к банковским ячейкам.

Поскольку в сделке может участвовать сразу несколько квартир и собственников, переход денег от покупателей к продавцам сильно осложняется. Попытаемся разобраться в этом процессе на самом упрощённом примере с условными обозначениями и ценами.

Покупатель (сторона №1) приобретает однокомнатную квартиру №1. Её продавец (сторона №2) хочет купить взамен точно такую же однушку №2 в другом районе, которая стоит немного дешевле, и комнату. Продавец однушки №2 (сторона №3) хочет вместо неё купить двухкомнатную квартиру. Стороне №2 и №3 для совершения сделки понадобятся дополнительные суммы денег.

Сколько ячеек нужно арендовать для проведения данной сделки? У кого, в каких случаях и к каким конкретно ячейкам будет доступ? Ответить на эти вопросы очень трудно. А ведь все эти манипуляции с переводами денег – основа любой альтернативной сделки. Ошибка при взаиморасчетах может стоить участникам сделки больших денег. Собственник может не досчитаться всей суммы, которую должен был получить. Или же ему вовсе могут отказать в доступе к ячейке. Грамотно осуществить взаиморасчеты могут только специалисты с большим опытом.

Возможные риски при продаже квартиры

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

  • незнание Законодательства;
  • невнимательность;
  • существование большого количества продуманных мошеннических схем;
  • стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.
Это интересно:  Доверенность на представление интересов физического лица: образец, бланк

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность.

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

  1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
  2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.

Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

  • Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
  • По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
  • Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
  • 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.
  • Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

    Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

    Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
    Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

    ○ Что такое альтернативная сделка?

    Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

    Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

    ○ Характеристика альтернативной продажи.

    При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

    Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

    ✔ Альтернатива.

    Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

    • Покупатель первой квартиры.
    • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
    • Продавец «альтернативной» квартиры.

    ✔ Альтернативная цепочка.

    Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

    Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

    От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

    ○ Типичные риски продажи квартиры.

    Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

    • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
    • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
    • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
    • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

    Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

    ○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

    Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

    ✔ Несогласованность действий.

    В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

    Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

    ✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

    Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

    Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

    ○ Как избежать рисков?

    Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

    ✔ Помощь нотариуса.

    Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

    ✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

    Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

    ○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

    Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

    Это интересно:  Образец заявление на возврат страховки по кредиту

    На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

    Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

    А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

    При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

    Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

    Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

    В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

    ✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

    Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

    Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Риски продавца при продаже квартиры

    Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

    С чем связаны основные риски продажи квартиры?

    Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

    Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

    Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

    1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
    2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
    3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
    4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

    Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

    Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

    • заключением сделки;
    • передачей денег;
    • в операциях с оригиналами документации;
    • при продаже ипотечного жилья;
    • при продаже жилья в рассрочку;
    • реализация при участии посредника;
    • иными способами помимо купли-продажи.

    Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

    Какие бывают риски при продаже квартиры?

    В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

    Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

    • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
    • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
    • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
    • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

    В момент передачи денег возможны следующие риски:

    • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
    • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
    • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

    Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

    Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

    • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
    • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
    • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

    Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

    Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

    Риски при отчуждении без купли-продажи

    Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

    Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

    Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

    Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

    • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
    • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
    • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

    Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:

    • юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
    • дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

    При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

    Продажа квартиры: техника безопасности

    Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его. Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно. Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

    Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

    Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

    Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

    Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

    Это интересно:  Акт о непроживании по месту прописки: образец заполнения, можно ли проживать в квартире без регистрации, а также какие штрафы влекут за собой данные действия для гражданина РФ?

    К числу таких правил можно отнести следующие:

    • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
    • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
    • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

    Как оформить сделку?

    Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

    Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

    • документ необходимо внимательно изучать;
    • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
    • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
    • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

    Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

    Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

    В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

    Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

    Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

    На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё. Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

    Грамотная оценка стоимости недвижимости

    Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

    Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

    • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
    • транспортную доступность относительно центра города,
    • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

    Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

    Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

    Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

    Будьте внимательны также при проведении переговоров.

    Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

    Риски при просмотрах квартиры

    Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

    Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

    Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

    Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

    Продажа квартиры с агентством недвижимости

    Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

    Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

    Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

    Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

    Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

    Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

    Риски при составлении документов

    Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

    Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

    Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

    Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

    Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

    Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

    Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

    Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

    Передача денежных средств

    Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

    Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

    Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

    На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

    При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

    Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

    Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

    Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

    Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

    Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

    Налоговые риски

    При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

    Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

    Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

    Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

    • одна на сумму, указанную в договоре,
    • вторая – на оставшуюся.

    При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

    Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс – Вы на верном пути к успеху.

    Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

    Статья написана по материалам сайтов: moscow.gabetti.pro, www.gilinspection.ru, topurist.ru, zhiloepravo.com, prodatkvartiry.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector